Jak sprawdzić dewelopera, projekt i brokera w Dubaju – Dubai REST, rejestry DLD, Trakheesi

Krótko: w Dubaju większość rzeczy, które warto sprawdzić przed zakupem, jest w oficjalnych rejestrach Dubai Land Department (DLD) i jego regulatora RERA – bezpłatnie, na stronie DLD albo w aplikacji Dubai REST. Sprawdzisz tam, czy deweloper ma licencję, czy projekt off-plan jest zarejestrowany i ma rachunek escrow, na jakim etapie jest budowa, a także czy broker i jego biuro mają licencję RERA. Każde ogłoszenie nieruchomości w Dubaju wymaga pozwolenia Trakheesi, a numer pozwolenia musi być widoczny w ogłoszeniu. Poniżej – lista kontrolna, którą sami stosujemy.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Dubai REST – oficjalna aplikacja DLD: dane brokerów i biur, licencjonowani deweloperzy, postęp budowy projektów off-plan, numer rachunku escrow.
• Deweloper: wykaz licencjonowanych deweloperów DLD.
• Projekt: usługa „Project Status Enquiry” – procent ukończenia i dane projektu po numerze działki, numerze lub nazwie projektu.
• Broker: wykazy licencjonowanych brokerów i biur pośrednictwa RERA; broker musi mieć kartę brokera.
• Ogłoszenie: pozwolenie Trakheesi i jego numer w treści reklamy.
• Pieniądze: przy off-plan – tylko na rachunek escrow projektu.

Dubai REST – od czego zacząć

Dubai REST to oficjalna platforma DLD (aplikacja na Androida i iOS, po arabsku i angielsku). Według opisu DLD pokazuje m.in. dane brokerów i ich poziom, dane biur pośrednictwa i ich klasyfikację, firmy zarządzające i wyceniające oraz certyfikowanych deweloperów. Dla projektów off-plan aplikacja podaje procent ukończenia, zdjęcia z budowy, numer rachunku escrow i płatności należne od właścicieli. Część danych jest dostępna także bez logowania na stronie DLD w zakładce usług informacyjnych.

Ważne: wiele usług w Dubai REST wymaga logowania numerem Emirates ID lub danymi z aktu własności. Jeśli nie masz jeszcze dokumentów z ZEA, korzystaj z publicznych wyszukiwarek na stronie DLD – opisujemy je niżej.

Krok 1. Deweloper

DLD prowadzi wykaz licencjonowanych deweloperów – usługa jest bezpłatna i działa od razu na stronie DLD i w Dubai REST. Sprawdź, czy firma z umowy (nazwa prawna, nie marka handlowa) jest na liście. Jeśli sprzedaje Ci spółka celowa projektu, sprawdź także jej powiązanie z deweloperem w dokumentach.

Warto też spojrzeć na historię: jakie projekty deweloper już oddał i z jakim opóźnieniem względem pierwotnego terminu. Dane o projektach i transakcjach publikuje DLD w zakładce otwartych danych. Nie oceniamy deweloperów w artykułach – robimy to dla klienta przy konkretnej ofercie.

Krok 2. Projekt off-plan

Usługa Project Status Enquiry pokazuje procent ukończenia i dane projektu w Dubaju. Wyszukujesz po numerze działki, numerze projektu lub nazwie projektu; DLD udostępnia ją na stronie, w Dubai REST i przez WhatsApp (numer 800 4488, asystent „Malik”). Na co patrzeć:

• Czy projekt w ogóle jest w rejestrze. Według przewodnika RERA dla brokerów (wyd. listopad 2024 r.) projekt off-plan można sprzedawać tylko wtedy, gdy jest licencjonowany i zarejestrowany w RERA i ma przypisany rachunek escrow; broker musi mieć też umowę marketingową z deweloperem. RERA wskazuje, że rejestrację projektu sprawdza się w Dubai REST (sekcja „Mashrooi”).
• Rachunek escrow. Numer rachunku z umowy powinien zgadzać się z rachunkiem projektu w systemie. Zgodnie z ustawą nr 8 z 2007 r. wpłaty kupujących trafiają na rachunek escrow, a nie na zwykłe konto dewelopera. Więcej – w artykule Off-plan w Dubaju: escrow i Oqood.
• Status i postęp budowy. Według FAQ DLD płatności w planie off-plan są powiązane z etapami budowy. Gdy deweloper wzywa do zapłaty, kupujący ma prawo poznać aktualny procent ukończenia – z pisma konsultanta projektu zatwierdzonego przez DLD. Jeśli etap nie został osiągnięty, kupujący nie musi płacić. Szczegóły – w artykule plan płatności w Dubaju.
• Raport techniczny. Według FAQ DLD inwestor może zamówić raport o stopniu ukończenia od audytora technicznego RERA – opłata 15 000 AED za lokal lub willę.

Krok 3. Broker i biuro pośrednictwa

Według FAQ DLD pośrednictwem w Dubaju może się zajmować tylko broker z licencją, wpisany do rejestru brokerów i posiadający kartę brokera wydaną przez RERA. Biuro ma certyfikat rejestracji, a RERA klasyfikuje biura (złote, srebrne, brązowe, ogólne). Licencję sprawdzisz w dwóch wyszukiwarkach DLD:

• licencjonowani brokerzy RERA,
• licencjonowane biura pośrednictwa.

W ogłoszeniach i stopkach maili często zobaczysz skróty ORN (numer rejestracyjny biura) i BRN (numer brokera). To powszechne na rynku oznaczenia – w dokumentach DLD mowa o certyfikacie rejestracji biura i karcie brokera. Porównaj nazwę i numer z wykazem DLD; jeśli broker nie chce podać numeru, to sygnał ostrzegawczy.

Co jeszcze warto wiedzieć z FAQ DLD:

• Umowa pośrednictwa powinna wskazywać strony, nieruchomość, kwotę, stawkę prowizji i termin rejestracji w DLD; umowy zawiera się elektronicznie przez Dubai REST.
• Prowizja należy się po zawarciu umowy sprzedaży i jej rejestracji w DLD, chyba że umowa pośrednictwa stanowi inaczej.
• Broker traci prawo do prowizji m.in. wtedy, gdy działa w interesie drugiej strony albo nie ma licencji RERA.
• Skargę na licencjonowane biuro złożysz przez stronę DLD lub Dubai REST, z dowodami (np. kopią ogłoszenia, potwierdzeniem wpłaty).

Krok 4. Ogłoszenie i pozwolenie Trakheesi

Każda reklama nieruchomości w Dubaju – w internecie, prasie, na billboardzie, w mediach społecznościowych, na targach – wymaga pozwolenia wydanego przez RERA w systemie Trakheesi (usługa „Real Estate Ad Permit”). Broker, który wnioskuje o pozwolenie, musi przedstawić umowę marketingową z właścicielem. Według FAQ DLD także deweloper potrzebuje pozwolenia RERA na reklamę projektu. Na targach nieruchomości nie wolno pokazywać projektów off-plan z Dubaju, które nie są zarejestrowane w dziale rachunków escrow.

W komunikacie z 20 października 2020 r. DLD przypomniał, że numer pozwolenia musi być umieszczony w ogłoszeniu, a kary dla firm wynoszą narastająco 50 000 AED, aż do cofnięcia licencji. Ogłoszenia bez pozwolenia można zgłosić w systemie naruszeń RERA. Co z tego wynika dla Ciebie: ogłoszenie bez numeru Trakheesi albo z numerem, który nie pasuje do oferty, to powód, by zatrzymać się i zadać pytania.

Czerwone flagi

• Prośba o wpłatę na prywatne konto lub konto inne niż rachunek escrow projektu (przy off-plan).
• „Gwarantowany” zwrot z inwestycji lub „pewny” wzrost ceny – takich obietnic nie składa żaden rzetelny sprzedawca.
• Brak numeru pozwolenia Trakheesi, brak numeru biura lub brokera, odmowa pokazania umowy przed wpłatą.
• Projekt, którego nie ma w Project Status Enquiry, albo rozbieżność nazwy dewelopera z wykazem DLD.
• Presja czasu: „rezerwacja tylko dziś”, wpłata przed otrzymaniem projektu umowy.
• Przy rynku wtórnym – brak aktu własności albo sprzedający, który nie chce przeprowadzić transakcji w biurze trustee DLD.

Lista kontrolna przed rezerwacją

Co sprawdzić	Gdzie
Deweloper ma licencję	Wykaz licencjonowanych deweloperów DLD / Dubai REST
Projekt zarejestrowany, procent ukończenia	Project Status Enquiry / Dubai REST
Rachunek escrow z umowy = rachunek projektu	Dubai REST, umowa SPA
Broker i biuro mają licencję RERA	Wykazy brokerów i biur DLD
Ogłoszenie ma pozwolenie	Numer Trakheesi w ogłoszeniu
Lokal w strefie dla cudzoziemców	Dokumenty i rejestr DLD

O tym, czy dany lokal w ogóle może kupić cudzoziemiec, piszemy w artykule o strefach freehold, a o całym procesie – w przewodniku jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski.

Jak pomagamy

Przed rezerwacją przechodzimy z Tobą tę listę dla konkretnego lokalu: dewelopera, projekt, rachunek escrow, licencję pośrednika i pozwolenie na ogłoszenie. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Pieniądze za nieruchomość nie trafiają do nas – płacisz na rachunek escrow projektu albo sprzedającemu przy rejestracji w DLD. Zapytaj o sprawdzenie oferty.

Najczęstsze pytania