Plan płatności w Dubaju: jak działają raty od dewelopera (60/40, 10/50/40, post-handover)

Krótko: payment plan to harmonogram rat zapisany w umowie z deweloperem w Dubaju. Liczby w nazwie – np. 60/40 albo 10/50/40 – mówią, jaką część ceny płacisz na kolejnych etapach: przy rezerwacji, w trakcie budowy, przy odbiorze i czasem po odbiorze (post-handover). Raty w trakcie budowy idą na rachunek escrow projektu, a według Dubai Land Department są powiązane z postępem prac. Plan płatności to nie kredyt bankowy: nie ma badania zdolności, ale każda rata jest obowiązkowa, a za brak płatności grożą poważne konsekwencje.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Plan wynika z umowy (SPA): każdy deweloper i każdy projekt ma własny harmonogram – schematy poniżej to przykłady, nie oferta.
• Na start: pierwsza rata oraz opłata rejestracyjna DLD w wysokości 4% ceny – obie płacone przy podpisaniu umowy.
• W trakcie budowy: raty na rachunek escrow, powiązane z etapami budowy.
• Post-handover: część ceny płacisz po odebraniu kluczy, bezpośrednio według umowy z deweloperem.
• Waluta: płacisz w dirhamach (AED), a kurs złotego do dirhama zmienia się przez cały okres spłaty.
• Zaległości: art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. pozwala deweloperowi rozwiązać umowę i zatrzymać do 25–40% wartości lokalu.

Jak czytać nazwę planu

Deweloperzy w Dubaju opisują harmonogram skrótem z liczb, które sumują się do 100. 60/40 zwykle oznacza, że 60% ceny płacisz do zakończenia budowy, a 40% przy odbiorze. 10/50/40 to trzy części: 10% na start, 50% w trakcie budowy i 40% przy odbiorze albo po nim. Ten sam skrót bywa jednak różnie rozumiany, dlatego zawsze sprawdzaj w umowie dokładne daty albo etapy budowy, do których przypisane są raty, i kwoty w dirhamach.

Przykładowe schematy

Schemat	Jak zwykle wygląda	Dla kogo
60/40	Ok. 10–20% przy podpisaniu, reszta z 60% w ratach w trakcie budowy, 40% przy odbiorze	Dla osób, które przy odbiorze zapłacą resztę z oszczędności, sprzedaży innej nieruchomości albo kredytu
50/50	Połowa w trakcie budowy, połowa przy odbiorze	Podobnie jak 60/40 – większa płatność na końcu
70/30, 80/20	Większość ceny w trakcie budowy, mniejsza część przy odbiorze	Dla kupujących z gotówką, którzy nie chcą dużej płatności na końcu
Post-handover, np. 10/50/40	10% na start, 50% w trakcie budowy, 40% w ratach przez określony czas po odbiorze kluczy	Dla osób, które chcą rozłożyć część ceny na okres po odbiorze

Przykład w liczbach

Załóżmy mieszkanie off-plan za 1 500 000 AED z planem 10/50/40 (40% po odbiorze). Kwoty są przykładowe, bez opłat administracyjnych:

Etap	Część ceny	Kwota
Podpisanie umowy – pierwsza rata	10%	150 000 AED
Podpisanie umowy – opłata DLD	4%	60 000 AED
W trakcie budowy (np. kilka rat po etapach)	50%	750 000 AED
Po odbiorze (raty według umowy)	40%	600 000 AED
Razem z opłatą DLD	104%	1 560 000 AED

Opłata DLD to łącznie 4% ceny. W komunikacie z 31 maja 2021 r. Dubai Land Department przypomniał, że przy off-plan kupujący wpłaca opłatę rejestracyjną deweloperowi, a deweloper przekazuje ją do DLD w ciągu 60 dni. Pozostałe koszty opisujemy w artykule Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju.

Raty a postęp budowy

Według FAQ Dubai Land Department harmonogram płatności podąża za etapami budowy. Jeśli etap, do którego przypisana jest rata, nie został potwierdzony, kupujący nie ma obowiązku jej płacić. Przed wpłatą możesz sprawdzić postęp w usłudze śledzenia projektów DLD albo poprosić o potwierdzenie od konsultanta projektu zatwierdzonego przez DLD. Raty w trakcie budowy wpłacasz wyłącznie na rachunek escrow projektu – więcej w artykule Off-plan w Dubaju: rachunek escrow i Oqood.

Uwaga na plany z ratami przypisanymi do dat, a nie etapów budowy. Wtedy kluczowe jest, co umowa mówi o opóźnieniach – i czy rata „po 24 miesiącach” jest należna także wtedy, gdy budowa jest opóźniona.

Plan post-handover – na co zwrócić uwagę

Plan z płatnościami po odbiorze pozwala odebrać klucze, zanim zapłacisz całą cenę. Przed podpisaniem zapytaj:

• Ile rat i jak często: miesięcznie, kwartalnie czy w kilku większych kwotach – i przez jaki czas.
• Czy cena jest taka sama jak przy krótszym planie: porównaj cenę lokalu przy różnych planach u tego samego dewelopera.
• Kiedy dostaniesz akt własności: według art. 8 ustawy nr 13 z 2008 r. DLD rejestruje lokal na kupującego w rejestrze głównym, gdy wywiązał się on z umowy. Zapytaj, w jakiej formie deweloper zabezpiecza resztę ceny i jak wpływa to na wynajem albo sprzedaż lokalu.
• Co przy sprzedaży przed spłatą: czy deweloper wyda NOC i na jakich warunkach.

Co, jeśli nie zapłacisz raty

Zgodnie z art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. (w brzmieniu ustawy nr 19 z 2020 r.) deweloper zgłasza zaległość do DLD, a DLD wzywa kupującego do zapłaty w ciągu 30 dni. Jeśli zaległość nie zostanie uregulowana, deweloper – w zależności od stopnia zaawansowania budowy – może rozwiązać umowę i zatrzymać do 25% (budowa poniżej 60%) albo do 40% wartości lokalu (powyżej 60%). Przy budowie zaawansowanej powyżej 80% może też żądać reszty ceny albo wnioskować o licytację lokalu.

W praktyce: planuj raty z zapasem, także na wypadek słabszego złotego, i nie zakładaj, że ratę po odbiorze spłacisz z wynajmu.

Płatność przy odbiorze z kredytu bankowego

Przy planach 60/40 czy 50/50 duża część ceny przypada na dzień odbioru. Część kupujących planuje pokryć ją kredytem hipotecznym w banku w ZEA. To możliwe, ale bank ocenia wtedy Twoją sytuację na dzień odbioru – za dwa, trzy lata – i stosuje własne kryteria dla nierezydentów oraz limity relacji kredytu do wartości nieruchomości ustalane przez Bank Centralny ZEA. Jeśli zakładasz finansowanie, zapytaj bank o wstępne warunki jeszcze przed podpisaniem umowy z deweloperem i miej plan awaryjny, gdyby kredyt okazał się niższy niż zakładany. Limity banku centralnego i koszty takiego kredytu opisujemy w artykule Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta.

Jak dopasować plan do budżetu z Polski

• Kalendarz płatności: rozpisz wszystkie raty z datami albo etapami budowy i sprawdź, z jakich środków zapłacisz każdą z nich.
• Zapas: dolicz rezerwę na zmianę kursu złotego i na opłaty bankowe przy przelewach zagranicznych.
• Sprzedaż mieszkania w Polsce: jeśli z niej chcesz sfinansować raty, zgraj termin aktu notarialnego z terminem płatności w Dubaju.
• Bez założenia „spłacę z najmu”: przychód z najmu zależy od rynku, kosztów i pustostanów – nie jest gwarantowany.

Ryzyko walutowe

Dirham jest powiązany z dolarem amerykańskim – Bank Centralny ZEA publikuje stały kurs 3,6725 AED za 1 USD (tabela kursów CBUAE). Kurs złotego do dolara się zmienia, więc przy harmonogramie na 3–5 lat ta sama rata w dirhamach może kosztować różną kwotę w złotych. Część kupujących płaci z rachunku w dolarach albo euro – warto porównać koszty przewalutowania w swoim banku.

Pytania do dewelopera przed podpisaniem

• Jakie są dokładne terminy albo etapy budowy dla każdej raty?
• Jaki jest numer rachunku escrow projektu?
• Ile wynosi opłata DLD i jakie opłaty administracyjne pobiera deweloper?
• Co umowa mówi o opóźnieniu budowy i o opóźnieniu płatności?
• Czy cena zależy od wybranego planu?
• Na jakich warunkach można sprzedać lokal przed odbiorem albo przed spłatą rat post-handover?

Jak pomagamy

Porównujemy plany płatności w kilku projektach, przeliczamy je na harmonogram w dirhamach i pokazujemy, ile i kiedy trzeba mieć na koncie. Nie obiecujemy zysku ani wzrostu cen. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Od czego zacząć zakup, opisujemy w artykule Jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski. Zapytaj o konsultację.

Najczęstsze pytania