Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju: opłata DLD 4%, rejestracja, trustee i opłaty serwisowe

Krótko: główny koszt dodatkowy przy zakupie nieruchomości w Dubaju to opłata rejestracyjna Dubai Land Department (DLD) – łącznie 4% ceny. Formalnie taryfa DLD dzieli ją po 2% na sprzedającego i kupującego, ale przy off-plan kupujący zwykle płaci całe 4% deweloperowi, a przy rynku wtórnym podział ustala umowa. Do tego dochodzą mniejsze opłaty urzędowe (akt własności, mapa), opłata biura trustee przy rynku wtórnym (4000 AED + VAT od ceny 500 000 AED), prowizja brokera według umowy, a po zakupie – roczne opłaty serwisowe zatwierdzane przez RERA.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Opłata DLD: 4% ceny łącznie (2% sprzedający + 2% kupujący według taryfy DLD).
• Biuro trustee (rynek wtórny): 4000 AED + VAT przy cenie od 500 000 AED, 2000 AED + VAT poniżej.
• Akt własności: 250 AED; mapa lokalu (willa, apartament): 250 AED; opłaty „knowledge” i „innovation”: po 10 AED.
• VAT w ZEA: stawka podstawowa 5% – dolicza się ją m.in. do opłat biur trustee i usług.
• Prowizja brokera: według umowy; jeśli umowa milczy – według zwyczaju (FAQ DLD).
• Po zakupie: opłaty serwisowe według indeksu RERA, media, ewentualnie ubezpieczenie i zarządzanie najmem.

Opłata rejestracyjna DLD – 4%

Każdą sprzedaż nieruchomości w Dubaju trzeba zarejestrować w DLD. W opisie usług rejestracji sprzedaży i rejestracji sprzedaży off-plan DLD podaje taryfę: 2% wartości sprzedaży płaci sprzedający i 2% kupujący. Razem daje to 4% ceny.

Kto płaci w praktyce?

• Off-plan: w komunikacie z 31 maja 2021 r. DLD wskazał, że kupujący wpłaca opłatę rejestracyjną (4% wartości) deweloperowi, a deweloper przekazuje ją do DLD w ciągu 60 dni. Sprawdź w umowie, czy deweloper nie przejmuje części opłaty – to czasem element promocji.
• Rynek wtórny: podział opłaty ustalają strony w umowie wstępnej (MOU). Ustal to przed podpisaniem i zapisz w MOU, kto pokrywa które opłaty.

Pozostałe opłaty urzędowe

Opłata	Kwota	Kiedy
Rejestracja sprzedaży (DLD)	2% sprzedający + 2% kupujący	Off-plan i rynek wtórny
Wydanie aktu własności (title deed)	250 AED	Rynek wtórny, po zakończeniu budowy
Mapa – wille i apartamenty	250 AED	Rynek wtórny
Opłaty „knowledge” i „innovation”	po 10 AED	Każda rejestracja
Biuro trustee (service partner)	4000 AED + VAT od ceny 500 000 AED; 2000 AED + VAT poniżej	Rynek wtórny – transakcja w biurze trustee
Zwolnienie hipoteki sprzedającego	315 AED	Gdy lokal jest obciążony kredytem

Przy off-plan deweloper może dodatkowo pobierać opłaty administracyjne za obsługę rejestracji w Oqood – ich wysokość podaje deweloper, więc poproś o pełną listę przed podpisaniem umowy. VAT w ZEA wynosi podstawowo 5% (Ministerstwo Finansów ZEA).

Prowizja brokera

Według FAQ Dubai Land Department wysokość prowizji wynika z umowy z brokerem, a jeśli umowa jej nie określa – z przyjętego zwyczaju. Prowizja jest należna po zawarciu i rejestracji umowy sprzedaży w DLD, chyba że umowa stanowi inaczej. Przed podpisaniem zapytaj, kto płaci prowizję i ile wynosi ona z VAT, i zapisz to na piśmie. Przy zakupie off-plan brokera najczęściej wynagradza deweloper – to również powinno wynikać z dokumentów.

Przykład: koszty przy cenie 1 200 000 AED

Pozycja	Gotowe mieszkanie	Off-plan
Opłata DLD (4%, jeśli całość płaci kupujący)	48 000 AED	48 000 AED
Biuro trustee (4000 AED + 5% VAT)	4 200 AED	–
Akt własności i mapa	500 AED	przy przeniesieniu do rejestru głównego – według taryfy DLD
Knowledge i innovation	20 AED	20 AED
Opłaty administracyjne dewelopera	–	według dewelopera
Prowizja brokera	według umowy	najczęściej płaci deweloper
Razem (bez prowizji)	ok. 52 720 AED	ok. 48 020 AED + opłaty dewelopera

W praktyce przyjmij, że do ceny trzeba doliczyć ok. 4–5% na opłaty, a przy rynku wtórnym – dodatkowo prowizję brokera. Przy off-plan opłata DLD przypada razem z pierwszą ratą, co warto uwzględnić w planie płatności.

Opłaty serwisowe po zakupie

W budynkach i osiedlach ze wspólnymi częściami właściciel płaci roczne opłaty serwisowe (service charges) na utrzymanie, sprzątanie, ochronę czy baseny. W Dubaju nie ustala ich dowolnie zarządca – stawki zatwierdza RERA, a firma zarządzająca nie powinna ich pobierać przed zatwierdzeniem. Zatwierdzone stawki sprawdzisz w indeksie opłat serwisowych DLD (Service Charge Index, także w aplikacji Dubai REST): wybierasz projekt i rok, a kwotę dla lokalu liczy się, mnożąc stawkę przez powierzchnię z aktu własności.

Według FAQ DLD opłaty serwisowe płaci właściciel, także wtedy, gdy lokal wynajmuje. Najemca płaci m.in. opłatę miejską w wysokości 5% rocznego czynszu, doliczaną do rachunku za prąd. Przed zakupem gotowego mieszkania poproś o potwierdzenie, że sprzedający nie ma zaległości w opłatach serwisowych.

Inne koszty utrzymania

Poza opłatami serwisowymi właściciel – albo najemca, jeśli tak stanowi umowa najmu – płaci za media: prąd i wodę, w części budynków także za chłodzenie z sieci (district cooling), oraz za internet. Warto rozważyć ubezpieczenie lokalu i wyposażenia. Wysokość tych kosztów zależy od budynku i zużycia, dlatego przy zakupie gotowego mieszkania poproś sprzedającego o ostatnie rachunki, a przy off-plan – zapytaj dewelopera o system chłodzenia i sposób rozliczeń.

Koszty przy przyszłej sprzedaży

Myśląc o zakupie, warto znać też koszty wyjścia z inwestycji. Według taryfy DLD przy sprzedaży sprzedający ponosi 2% wartości sprzedaży (o ile umowa nie przenosi tej opłaty na kupującego), do tego opłaty knowledge i innovation. Przy sprzedaży gotowego lokalu potrzebne jest zaświadczenie dewelopera (NOC), a przy odsprzedaży lokalu off-plan przed odbiorem – również NOC na warunkach z umowy. Jeśli lokal jest obciążony kredytem, dochodzi opłata za zwolnienie hipoteki. Prowizja brokera – według umowy z nim. Podatki od zysku w Polsce omów z doradcą podatkowym.

Koszty po stronie Polski

• Przewalutowanie i przelewy: marża banku przy wymianie złotych na dirhamy, dolary albo euro oraz opłaty za przelewy zagraniczne – przy kilku ratach to kilka transakcji.
• Pełnomocnictwo: notariusz, tłumaczenie i legalizacja (MSZ w Polsce, ambasada ZEA, MSZ ZEA) – jeśli nie będziesz osobiście w Dubaju.
• Doradca podatkowy: rozliczenie najmu albo sprzedaży nieruchomości w ZEA przez polskiego rezydenta podatkowego zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i Twojej sytuacji – warto to ustalić przed zakupem; ogólny schemat opisujemy w artykule Nieruchomość w Dubaju a podatki w Polsce.

Koszty przy wynajmie

Jeśli planujesz wynajem długoterminowy, umowę najmu rejestruje się w systemie Ejari. Rejestracja lub odnowienie umowy w Ejari kosztuje: przez aplikację – 177,75 AED, w biurze trustee – 220 AED, według danych DLD na listopad 2026 r. (opis usługi DLD; kwoty obejmują opłaty knowledge i innovation oraz opłatę partnera usługowego). Najem krótkoterminowy wymaga osobnego pozwolenia urzędu turystyki Dubaju. Obie formy najmu opisujemy w artykule Wynajem mieszkania w Dubaju: Ejari i holiday homes. Nie podajemy „gwarantowanych” stóp zwrotu: przychód z najmu zależy od rynku, kosztów i pustostanów.

Jak pomagamy

Przed rezerwacją przygotujemy zestawienie wszystkich kosztów dla konkretnego lokalu – opłat DLD, opłat dewelopera albo biura trustee i rat – w dirhamach, z orientacyjnym przeliczeniem na złote według kursu z danego dnia. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Cały proces opisujemy w artykule Jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski, a ochronę wpłat – w artykule Off-plan w Dubaju: escrow i Oqood. Zapytaj o wyliczenie kosztów.

Najczęstsze pytania