Nieruchomość w Dubaju a podatki w Polsce – umowa Polska–ZEA w zarysie

Krótko: jeśli jesteś polskim rezydentem podatkowym, Polska co do zasady opodatkowuje Twoje dochody z całego świata – także z najmu i sprzedaży mieszkania w Dubaju. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a ZEA z 1993 r. (zmieniona protokołem z 2013 r. i konwencją MLI) pozwala opodatkować dochód z nieruchomości w państwie, w którym leży nieruchomość, a Polska stosuje wobec takiego dochodu metodę proporcjonalnego odliczenia podatku zapłaconego w ZEA. Ponieważ osoby fizyczne w ZEA co do zasady nie płacą podatku dochodowego od prywatnego najmu, w praktyce zwykle nie ma czego odliczyć i rozliczenie odbywa się w Polsce. Poniżej opisujemy ogólny schemat – konkretne rozliczenie zawsze ustal z doradcą podatkowym.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Rezydencja decyduje: polski rezydent podatkowy rozlicza w Polsce dochody z całego świata (nieograniczony obowiązek podatkowy).
• Umowa Polska–ZEA: podpisana 31 stycznia 1993 r. (Dz.U. 1994 poz. 373), zmieniona protokołem z 11 grudnia 2013 r. (Dz.U. 2015 poz. 312) i zmodyfikowana konwencją MLI.
• Najem i sprzedaż: art. 6 i art. 13 ust. 1 umowy pozwalają opodatkować dochód z nieruchomości w państwie jej położenia – tu w ZEA.
• Metoda w Polsce: art. 24 umowy – odliczenie podatku zapłaconego w ZEA, ale nie więcej niż część polskiego podatku przypadająca na ten dochód.
• Po stronie ZEA: podatek od osób prawnych (Corporate Tax) co do zasady nie obejmuje dochodu osoby fizycznej z inwestycji w nieruchomości, jeśli ta działalność nie wymaga licencji.
• Wniosek: „brak podatku w Dubaju” nie oznacza braku podatku w Polsce.

Kto jest polskim rezydentem podatkowym

Według ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za polskiego rezydenta uważa się osobę, która ma w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa w Polsce dłużej niż 183 dni w roku podatkowym. Taka osoba podlega w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu, czyli rozlicza dochody bez względu na to, gdzie je uzyskała. Zakup mieszkania w Dubaju sam w sobie rezydencji nie zmienia – nadal mieszkasz, pracujesz i masz rodzinę w Polsce, więc pozostajesz polskim rezydentem.

Warto znać jeszcze jeden szczegół umowy. Zgodnie z jej art. 4 za rezydenta ZEA uważa się osobę fizyczną, która ma miejsce zamieszkania w ZEA i jest obywatelem ZEA. Jeśli więc planujesz przeprowadzkę do Dubaju, ustalenie, gdzie będziesz rezydentem podatkowym, wymaga indywidualnej analizy – nie wystarczy wiza pobytowa (także złota – zob. Golden Visa przez zakup nieruchomości) ani adres w Dubaju.

Co mówi umowa Polska–ZEA

Teksty umowy, protokołu i obwieszczeń znajdziesz w wykazie umów o unikaniu podwójnego opodatkowania na podatki.gov.pl. Ministerstwo Finansów publikuje tam także tekst syntetyczny umowy z uwzględnieniem MLI (pomocniczy, nie jest źródłem prawa). Dla właściciela mieszkania w Dubaju najważniejsze są trzy przepisy:

Przepis umowy	Czego dotyczy	Co oznacza w praktyce
Art. 6	Dochód z nieruchomości – najem, użytkowanie	ZEA mogą opodatkować dochód z najmu mieszkania położonego w Dubaju
Art. 13 ust. 1	Zyski ze sprzedaży nieruchomości	ZEA mogą opodatkować zysk ze sprzedaży mieszkania położonego w Dubaju
Art. 24 ust. 1	Unikanie podwójnego opodatkowania w Polsce	Polska odlicza podatek dochodowy zapłacony w ZEA – maksymalnie do części polskiego podatku przypadającej na ten dochód

Słowo „mogą” jest tu kluczowe: umowa daje ZEA prawo do opodatkowania, ale nie zwalnia z podatku w Polsce. Polska nadal wlicza ten dochód do swojego rozliczenia, a podatek zapłacony w ZEA może jedynie odliczyć.

Czy w ZEA płaci się podatek od najmu

ZEA nie pobierają od osób fizycznych podatku dochodowego od prywatnego najmu w takim znaczeniu, jak polski PIT. Od 2023 r. działa federalny podatek od osób prawnych (Corporate Tax). Według Ministerstwa Finansów ZEA obejmuje on przede wszystkim spółki, a osoby fizyczne – tylko w zakresie działalności gospodarczej określonej decyzją rządu. Federalny Urząd Podatkowy wyjaśnia w przewodniku o inwestycjach osób fizycznych w nieruchomości (październik 2024 r.), że dochód osoby fizycznej ze sprzedaży i najmu nieruchomości w ZEA jest wyłączony z tego podatku, jeśli działalność nie jest prowadzona na podstawie licencji i jej nie wymaga.

Konsekwencja dla polskiego rezydenta: skoro w ZEA zwykle nie powstaje podatek dochodowy, to w Polsce nie ma czego odliczyć metodą z art. 24. Dochód z najmu albo sprzedaży trzeba więc rozliczyć w Polsce według polskich zasad. Inaczej może być przy zakupie przez spółkę albo przy najmie wymagającym licencji – to sytuacje wyłącznie do analizy z doradcą.

Najem mieszkania w Dubaju a PIT

Przychód z najmu mieszkania w Dubaju polski rezydent co do zasady wykazuje w Polsce. Kilka punktów, które warto omówić z doradcą jeszcze przed zakupem:

• Forma opodatkowania. Najem prywatny w Polsce od 2023 r. rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki). To, jak te zasady stosuje się do najmu zagranicznego i jak w zeznaniu uwzględnić umowę z ZEA, ustali doradca.
• Przeliczenie walut. Przychody w dirhamach przelicza się na złote po średnim kursie NBP z ostatniego dnia roboczego przed dniem uzyskania przychodu. Zachowuj wyciągi i umowy najmu.
• Dokumenty. Umowy najmu zarejestrowane w Ejari, rozliczenia od firmy zarządzającej, faktury opłat serwisowych – przydadzą się doradcy i przy ewentualnej kontroli.
• Najem krótkoterminowy. W Dubaju wymaga osobnego pozwolenia urzędu turystyki i często operatora z licencją – to może mieć znaczenie zarówno dla oceny w ZEA, jak i dla polskiego rozliczenia. Zasady najmu w Dubaju opisujemy w artykule Wynajem mieszkania w Dubaju: Ejari i holiday homes.

Nie obiecujemy „zysku bez podatku”: przychód z najmu zależy od rynku, kosztów i pustostanów, a podatek w Polsce trzeba uwzględnić w każdej kalkulacji.

Sprzedaż mieszkania w Dubaju a PIT

Przy sprzedaży obowiązuje polska zasada pięciu lat. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto, jest źródłem przychodu w PIT, a dochód (cena sprzedaży minus udokumentowane koszty nabycia) opodatkowuje się stawką 19%. Rozlicza się go w osobnym zeznaniu rocznym (zwykle PIT-39). Sprzedaż po upływie pięciu lat co do zasady nie rodzi podatku dochodowego.

Dwie kwestie warto ustalić z doradcą z wyprzedzeniem:

• Off-plan. Przy zakupie lokalu w budowie trzeba ustalić, co jest datą nabycia dla celów pięcioletniego terminu – podpisanie umowy z deweloperem i rejestracja w Oqood czy wydanie aktu własności po zakończeniu budowy. Od tego zależy, czy sprzedaż „przed odbiorem” będzie opodatkowana.
• Koszty i kursy. Do kosztów nabycia zalicza się m.in. udokumentowaną cenę i opłaty – np. opłatę DLD 4% opisaną w artykule o kosztach zakupu w Dubaju. Wszystkie kwoty przelicza się na złote według zasad ustawy, więc zachowaj potwierdzenia przelewów i kursów.

Zakup przez spółkę i inne sytuacje szczególne

Zakup przez spółkę w Polsce albo w ZEA, wspólna własność z osobą mieszkającą za granicą, darowizna lub spadek mieszkania w Dubaju – każda z tych sytuacji ma inne skutki podatkowe, także po polskiej stronie (np. przepisy o zagranicznych spółkach kontrolowanych). Takich struktur nie zakładaj bez analizy doradcy, a o skutkach spadkowych porozmawiaj także z prawnikiem.

Pamiętaj też o wymianie informacji: ZEA uczestniczą w automatycznej wymianie informacji o rachunkach finansowych (CRS), więc dane o rachunkach bankowych w ZEA mogą trafić do polskiej administracji skarbowej. Przejrzyste rozliczenie od początku jest po prostu bezpieczniejsze.

Jak przygotować się do rozmowy z doradcą

• umowa kupna (SPA) albo umowa wstępna (MOU), potwierdzenie rejestracji w DLD (Oqood albo akt własności);
• potwierdzenia wszystkich wpłat – z datami, kwotami i walutą;
• plan: mieszkanie dla siebie, najem długoterminowy, najem krótkoterminowy czy sprzedaż w ciągu kilku lat;
• informacja, czy planujesz zmianę miejsca zamieszkania.

Jak pomagamy

Doradztwa podatkowego nie świadczymy – polecimy doradcę podatkowego, który zna rozliczenia dochodów z ZEA, i przygotujemy dla niego komplet dokumentów transakcji. Pomagamy w samym zakupie, a konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Cały proces opisujemy w artykule Jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski, a finansowanie i przelewy – w artykule Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta i przelew pieniędzy z Polski. Zapytaj o konsultację.

Najczęstsze pytania