Rynek nieruchomości w Dubaju – ceny i liczba transakcji według danych DLD (stan na listopad 2026)

Krótko: według Dubai Land Department (DLD) w 2025 r. w Dubaju zarejestrowano ponad 270 000 transakcji na rynku nieruchomości o łącznej wartości 917 mld AED – o 20% więcej niż w 2024 r. (761 mld AED). W pierwszym kwartale 2026 r. wartość transakcji wyniosła 252 mld AED (+31% rok do roku), a ich liczba – 60 303 (+6%). To dane o aktywności rynku, nie prognoza: z liczby transakcji nie wynika, ile zarobi kupujący ani jak zmienią się ceny. Poniżej zbieramy oficjalne liczby z datami i źródłami, wyjaśniamy, jak je czytać, i pokazujemy, gdzie samodzielnie sprawdzić transakcje w konkretnym budynku.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• 2025: ponad 270 000 transakcji o wartości 917 mld AED; inwestycje ponad 680 mld AED w 258,6 tys. transakcji (DLD, styczeń 2026 r.).
• I kwartał 2026: 60 303 transakcje o wartości 252 mld AED; inwestycje cudzoziemców 148,35 mld AED (DLD, kwiecień 2026 r.).
• Najem 2025: 1,38 mln zarejestrowanych umów najmu o wartości 126,4 mld AED (DLD, luty 2026 r.).
• Inwestorzy: w 2025 r. ok. 193,1 tys., w tym 129,6 tys. nowych; 56,6% stanowili rezydenci ZEA.
• Ceny: oficjalnego aktualnego indeksu cen do cytowania nie ma – mediany za metr podają firmy pośrednictwa (dane wtórne).

Transakcje w liczbach: 2024–2026

Okres	Transakcje	Wartość	Inwestycje	Źródło
2024	226 000	761 mld AED	217 000 o wartości 526 mld AED	DLD, 26.01.2025
2025	ponad 270 000	917 mld AED (+20%)	258,6 tys. o wartości ponad 680 mld AED	Biuro Prasowe Rządu Dubaju, dane DLD, 12.01.2026
I kw. 2026	60 303 (+6%)	252 mld AED (+31%)	57 744 o wartości 173 mld AED	DLD, 09.04.2026

Źródła: komunikat DLD o wynikach 2024 r., komunikat Biura Prasowego Rządu Dubaju o wynikach 2025 r. i komunikat DLD o pierwszym kwartale 2026 r.. W 2025 r. DLD odnotował łącznie 3,11 mln czynności (sprzedaż, najem i inne usługi), a w pierwszym kwartale 2026 r. – 718 160.

Do dnia aktualizacji nie znaleźliśmy na stronie DLD podsumowania pierwszego półrocza ani trzech kwartałów 2026 r. Media podają takie liczby z powołaniem na DLD, ale bez komunikatu źródłowego ich nie cytujemy.

Kto kupuje

Według komunikatu o wynikach 2025 r. liczba inwestorów wzrosła do ok. 193,1 tys. (+24%), z czego 129,6 tys. kupowało po raz pierwszy, a rezydenci ZEA stanowili 56,6% inwestorów. W pierwszym kwartale 2026 r. DLD wykazał 48 448 inwestorów, w tym 29 312 nowych, a wartość inwestycji cudzoziemców – 148,35 mld AED w 48 445 transakcjach. Oznacza to, że rynek w dużej mierze tworzą kupujący spoza ZEA – i że konkurencja o atrakcyjne lokale jest międzynarodowa.

Najem i nowe projekty w 2025 r.

Według komunikatu DLD z 23 lutego 2026 r. o rynku najmu w 2025 r.:

• zarejestrowano 1,38 mln umów najmu (+6%) o łącznej wartości 126,4 mld AED (+17%);
• nowych umów było ponad 513 tys. (+10%), odnowionych – ponad 514 tys. (+3%);
• ukończono 124 projekty o wartości 27,5 mld AED, a w budowie było 937 projektów (+25%);
• liczba sprzedanych lokali wzrosła do 147,5 tys. o wartości 280 mld AED;
• w Dubaju działało 10 182 aktywnych biur nieruchomości.

Duża liczba projektów w budowie oznacza dla kupującego dwie rzeczy: szeroki wybór lokali off-plan i rosnącą podaż gotowych mieszkań w kolejnych latach. Jak chronione są wpłaty na lokal w budowie, wyjaśniamy w artykule Off-plan w Dubaju: escrow i Oqood.

Gdzie było najwięcej transakcji

Komunikat o wynikach 2025 r. podaje dziesięć obszarów z największą liczbą i wartością transakcji. Nazwy to oficjalne obszary DLD, które nie zawsze pokrywają się z nazwami handlowymi osiedli.

Ranking 2025	Pierwsze pięć obszarów
Liczba transakcji	Al Barsha South Fourth, Business Bay, Wadi Al Safa 5, Dubai Airport City, Dubai Marina
Wartość transakcji	Business Bay, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Burj Khalifa, Al Barsha South Fourth
Liczba transakcji hipotecznych	Al Barsha South Fourth, Dubai Marina, Jebel Ali First, Wadi Al Safa 5, Burj Khalifa

Charakter tych dzielnic porównujemy w artykule Dzielnice Dubaju dla kupującego.

Ceny za metr: co podają firmy (dane wtórne)

DLD publikuje dane o pojedynczych transakcjach, ale nie aktualny oficjalny wskaźnik cen, który moglibyśmy cytować. Indeksu cen DLD celowo nie przytaczamy: według warunków na stronie DLD nie wolno go wykorzystywać komercyjnie, m.in. do wyceny i decyzji inwestycyjnych. Mediany cen liczą firmy pośrednictwa i portale – na własnych danych i własnymi metodami.

Przykład: firma pośrednictwa betterhomes w raporcie za III kwartał 2026 r. (15.10.2026) podaje medianę we wrześniu 2026 r. 1404 AED za stopę kwadratową dla mieszkań (+2,2% rok do roku) i 1638 AED dla willi i domów szeregowych (+4,1%). Dla mieszkań to ok. 15 100 AED za m² (1 stopa kwadratowa = 0,0929 m²). Ta sama firma wskazuje, że mediana czynszów za mieszkania spadła między czerwcem a wrześniem 2026 r. o 3,8%. Raport nie podaje DLD jako źródła – to dane wtórne, które trzeba traktować jako orientacyjne.

Mediana i średnia mogą się wyraźnie różnić – wyjaśniamy to na przykładzie polskiego rynku w artykule Średnia cena a mediana. Przy konkretnym lokalu ważniejsze od średniej dla całego miasta są transakcje w tym samym budynku.

Jak samodzielnie sprawdzić dane DLD

Na stronie Real Estate Data DLD udostępnia wyszukiwarkę transakcji, umów najmu, projektów, wycen, budynków, brokerów i deweloperów. W zakładce transakcji wybierasz okres, typ (sprzedaż, hipoteka, darowizna), rodzaj rejestracji (gotowe albo off-plan), freehold, obszar i przeznaczenie, a wyniki możesz pobrać jako plik CSV. Wiersz zawiera m.in. datę, kwotę, powierzchnię, liczbę pokoi, projekt i najbliższą stację metra. Dane z poprzednich lat DLD odsyła do portalu data.dubai.

• Porównuj podobne lokale: ten sam projekt, liczba pokoi i zbliżona powierzchnia.
• Oddzielaj off-plan od gotowych: ceny lokali w budowie i gotowych to różne rynki.
• Patrz na typ transakcji: hipoteki i darowizny to nie sprzedaż – nie licz ich do cen.
• Uwzględnij koszty: do ceny dochodzi m.in. opłata DLD 4% – zob. koszty zakupu w Dubaju.

Jak czytać te liczby

Łączna wartość transakcji w komunikatach DLD obejmuje różne rodzaje czynności – w danych DLD sprzedaż, hipoteki i darowizny to osobne typy – więc nie jest to „wartość sprzedaży mieszkań”. Rekordowe obroty mówią o aktywności rynku, ale nie gwarantują wzrostu cen ani dochodu z najmu: przy dużej liczbie projektów w budowie podaż w kolejnych latach będzie rosła. Kwoty w dirhamach przeliczaj na złote ostrożnie – dirham jest powiązany z dolarem, więc wynik w złotych zależy też od kursu USD/PLN.

Jak pomagamy

Dla wybranego budynku lub dzielnicy przygotujemy zestawienie transakcji z danych DLD z datą pobrania – bez prognoz i „gwarantowanych” stóp zwrotu. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Jeśli rozważasz finansowanie, zacznij od artykułu Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta, a cały proces zakupu opisujemy w artykule Jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski. Zapytaj o dane dla konkretnego budynku.

Najczęstsze pytania