Jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski – krok po kroku (off-plan i rynek wtórny)

Krótko: obywatel Polski może kupić mieszkanie lub dom w Dubaju bez wizy rezydenta i bez zakładania firmy, w wyznaczonych strefach (freehold). Każdą transakcję rejestruje Dubai Land Department (DLD) – transakcja niezarejestrowana jest nieważna. Przy zakupie od dewelopera (off-plan) wpłacasz raty na rachunek escrow projektu, a umowę wpisuje się do rejestru tymczasowego Oqood. Przy zakupie gotowego mieszkania od właściciela transakcję zamyka się w biurze Real Estate Registration Trustee, a akt własności (title deed) wydaje DLD. Główny koszt dodatkowy to opłata rejestracyjna DLD – 4% ceny.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Kto może kupić: cudzoziemcy spoza ZEA kupują nieruchomości w strefach wyznaczonych dla obcokrajowców (freehold) – tak podaje FAQ Dubai Land Department.
• Dokumenty: osoba bez rezydencji w ZEA przedstawia przy rejestracji umowy ważny paszport (usługa rejestracji sprzedaży off-plan, DLD).
• Rejestracja jest obowiązkowa: wszystkie transakcje niewpisane do rejestrów DLD są nieważne.
• Off-plan: wpłaty idą na rachunek escrow projektu (ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r.), a umowa – do rejestru tymczasowego (ustawa nr 13 z 2008 r.).
• Gotowe mieszkanie: potrzebne jest zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (NOC), a transakcja kończy się w biurze trustee DLD.
• Pieniądze nie idą do pośrednika: płacisz deweloperowi na rachunek escrow albo sprzedającemu przy rejestracji.

Off-plan czy gotowe mieszkanie – czym się różnią

W Dubaju kupuje się dwa rodzaje nieruchomości. Off-plan to lokal w budowie (albo dopiero planowany) kupowany bezpośrednio od dewelopera, zwykle z planem płatności rozłożonym na czas budowy. Rynek wtórny (ready, secondary) to lokal gotowy, kupowany od obecnego właściciela – często już z najemcą albo od razu do zamieszkania.

	Off-plan (od dewelopera)	Gotowe mieszkanie (od właściciela)
Komu płacisz	Na rachunek escrow projektu, według planu płatności	Sprzedającemu, przy rejestracji transakcji
Rejestracja	Rejestr tymczasowy Oqood, po zakończeniu budowy – rejestr główny	Od razu rejestr główny i akt własności (title deed)
Kiedy klucze	Po ukończeniu budowy (termin w umowie)	Po rejestracji transakcji
Główne ryzyko	Opóźnienie budowy, zmiany na rynku do czasu odbioru	Stan techniczny, zaległe opłaty, umowa najmu w toku
Opłata DLD	4% ceny przy rejestracji umowy	4% ceny przy rejestracji sprzedaży

Zakup off-plan krok po kroku

1. Wybór i sprawdzenie projektu

Zanim zarezerwujesz lokal, sprawdź dewelopera i projekt w oficjalnych źródłach: w aplikacji Dubai REST Dubai Land Department znajdziesz m.in. licencjonowanych brokerów i dane projektów off-plan, a na stronie DLD – listę licencjonowanych deweloperów. Deweloper sprzedający off-plan musi mieć rachunek escrow projektu, a reklama sprzedaży off-plan wymaga pisemnej zgody DLD (art. 5 ustawy nr 8 z 2007 r.). Szerzej o tym, co daje escrow, piszemy w artykule Off-plan w Dubaju: rachunek escrow i Oqood.

2. Rezerwacja i umowa sprzedaży (SPA)

Deweloper zwykle przyjmuje wpłatę rezerwacyjną, a potem podpisujecie umowę sprzedaży (Sale and Purchase Agreement, SPA). W umowie sprawdź: dokładny opis lokalu i powierzchnię, cenę w dirhamach (AED), plan płatności, termin ukończenia, numer rachunku escrow, zasady odstąpienia i kary. Według FAQ DLD, jeśli rzeczywista powierzchnia jest mniejsza od umownej o ponad 5% powierzchni netto, deweloper musi zrekompensować różnicę.

3. Rejestracja w Oqood

Deweloper rejestruje umowę w rejestrze tymczasowym DLD przez portal Oqood, a potwierdzenie przychodzi do kupującego e-mailem. To nie formalność: zgodnie z art. 3 ustawy nr 13 z 2008 r. sprzedaż off-plan, której nie wpisano do rejestru tymczasowego, jest nieważna.

4. Opłata DLD i raty według planu

Przy rejestracji płaci się opłatę DLD – łącznie 4% ceny (szczegóły i pozostałe opłaty: Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju). Kolejne raty wpłacasz na rachunek escrow według harmonogramu. DLD wyjaśnia w FAQ, że płatności są powiązane z etapami budowy: jeśli etap nie został potwierdzony, kupujący nie ma obowiązku płacić kolejnej raty. Jak wyglądają typowe harmonogramy, opisujemy w artykule Plan płatności w Dubaju.

5. Ukończenie budowy, odbiór i akt własności

Po uzyskaniu świadectwa ukończenia deweloper przenosi projekt do rejestru głównego. DLD rejestruje lokal na nabywcę, jeśli wywiązał się on ze wszystkich zobowiązań umownych (art. 8 ustawy nr 13 z 2008 r.). Przed odbiorem warto dokładnie obejrzeć lokal i spisać usterki – samodzielnie albo ze specjalistą.

Zakup gotowego mieszkania krok po kroku

1. Wybór oferty i brokera. W Dubaju pośrednik musi mieć licencję i wpis do rejestru brokerów – sprawdzisz to w aplikacji Dubai REST. Według FAQ DLD umowa z brokerem powinna jasno określać strony, nieruchomość, kwotę i prowizję.
2. Umowa wstępna (MOU). Kupujący i sprzedający podpisują memorandum of understanding – na rynku nazywane też formularzem Form F (opis na portalu dubizzle). Określa cenę, termin, depozyt zabezpieczający i podział kosztów.
3. NOC od dewelopera. W strefach freehold potrzebne jest elektroniczne zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (e-NOC), wydawane przez Dubai REST. Bez niego biuro trustee nie zarejestruje sprzedaży.
4. Rejestracja w biurze trustee. Transakcję zamyka się w jednym z biur Real Estate Registration Trustee (usługa rejestracji sprzedaży, DLD). Płatność może być m.in. czekiem bankowym (manager's cheque). Według DLD przy kompletnych dokumentach rejestracja trwa ok. 30 minut.
5. Akt własności. Po zarejestrowaniu sprzedaży DLD wydaje nowy title deed na kupującego.

Jeśli mieszkanie jest obciążone kredytem sprzedającego, DLD ma osobną procedurę – właściciel nie może przenieść lokalu bez zgody banku, a przy transakcji zwalnia się hipotekę (osobna opłata).

Zakup na odległość: pełnomocnictwo

Nie musisz lecieć do Dubaju na każdy etap. Przy off-plan umowę w Oqood rejestruje deweloper, a sposób podpisania SPA na odległość ustala się z deweloperem. Przy rynku wtórnym możesz działać przez pełnomocnika. Zasady według FAQ DLD:

• pełnomocnictwo do zakupu jest ważne 5 lat od poświadczenia notarialnego (do sprzedaży lub ustanowienia hipoteki – 2 lata);
• pełnomocnictwo wystawione poza ZEA musi poświadczyć notariusz, a następnie ministerstwo spraw zagranicznych kraju wystawienia, ambasada ZEA w tym kraju i ministerstwo spraw zagranicznych ZEA.

Z Polski oznacza to: notariusz, legalizacja w MSZ, ambasada ZEA w Warszawie, a potem MSZ ZEA. Zaplanuj na to czas i tłumaczenie dokumentu.

Pieniądze z Polski

Ceny w Dubaju podaje się w dirhamach. Kurs dirhama jest od lat powiązany z dolarem amerykańskim – Bank Centralny ZEA publikuje stały kurs 3,6725 AED za 1 USD (tabela kursów CBUAE). Złoty wobec dolara się zmienia, więc przy planie płatności rozłożonym na kilka lat koszt w złotych może być wyższy albo niższy niż w dniu rezerwacji.

Przelewasz pieniądze tylko na rachunek wskazany w umowie: przy off-plan – na rachunek escrow projektu, przy rynku wtórnym – zgodnie z ustaleniami w MOU i przy rejestracji. Bank w Polsce może zapytać o cel przelewu i źródło środków – przygotuj umowę i potwierdzenie pochodzenia pieniędzy. Jak sfinansować zakup i bezpiecznie przelać pieniądze z Polski, opisujemy w artykule Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta i przelew pieniędzy z Polski.

Na co uważać

Sygnał	Dlaczego to problem
„Gwarantowany zwrot 8–10% rocznie”	Najem zależy od rynku, kosztów i pustostanów. Obietnica w reklamie to nie gwarancja
Przelew na konto pośrednika albo prywatne konto	Wpłaty za off-plan idą na rachunek escrow projektu
Umowa off-plan bez rejestracji w Oqood	Niewpisana sprzedaż off-plan jest nieważna
„Wiza w pakiecie, na pewno”	O wizie decydują urzędy ZEA, nie sprzedawca – zob. Golden Visa przez zakup nieruchomości
Reklama projektu bez numeru pozwolenia	Reklama nieruchomości w Dubaju wymaga pozwolenia DLD (Trakheesi); projekt off-plan musi mieć rachunek escrow
Broker bez licencji, oferta bez danych firmy	Ustawa nr 8 z 2007 r. przewiduje kary dla dewelopera korzystającego z niezarejestrowanych brokerów

Podatki – tylko ogólnie

Zakup w Dubaju nie zwalnia z obowiązków podatkowych w Polsce. Polski rezydent podatkowy co do zasady rozlicza dochody z całego świata, a sposób rozliczenia najmu lub sprzedaży nieruchomości w ZEA zależy od umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania i Twojej sytuacji. Ogólny schemat opisujemy w artykule Nieruchomość w Dubaju a podatki w Polsce. Przed zakupem porozmawiaj z doradcą podatkowym – chętnie polecimy specjalistę.

Jak możemy pomóc

TM Invest to polska agencja nieruchomości (dane spółek: fakty o firmie). Pomagamy kupującym z Polski i UE zrozumieć rynek Dubaju, porównać projekty, przejrzeć dokumenty i przejść przez proces krok po kroku. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Pieniądze za nieruchomość nigdy nie trafiają do nas – płacisz deweloperowi na rachunek escrow projektu albo sprzedającemu przy rejestracji w DLD. Umów bezpłatną konsultację.

Najczęstsze pytania