Как купить недвижимость в Дубае из Польши: пошагово (off-plan и вторичка)

Коротко: гражданин Польши может купить квартиру или дом в Дубае без резидентской визы и без создания компании — в специально отведённых зонах (freehold). Каждую сделку регистрирует Dubai Land Department (DLD): незарегистрированная сделка недействительна. При покупке у застройщика (off-plan) вы вносите платежи на эскроу-счёт проекта, а договор записывается во временный реестр Oqood. При покупке готовой квартиры у собственника сделку оформляют в офисе Real Estate Registration Trustee (трасти-офисе), а свидетельство о праве собственности (title deed) выдаёт DLD. Основной дополнительный расход — регистрационный сбор DLD: 4% от цены.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Кто может купить: иностранцы (не граждане ОАЭ) покупают недвижимость в зонах, определённых для иностранных покупателей (freehold) — так сказано в FAQ Dubai Land Department.
• Документы: лицо без резидентства в ОАЭ при регистрации договора предъявляет действующий паспорт (услуга регистрации продажи off-plan, DLD).
• Регистрация обязательна: все сделки, не внесённые в реестры DLD, недействительны.
• Off-plan: платежи идут на эскроу-счёт проекта (закон Дубая № 8 от 2007 г.), а договор вносится во временный реестр (закон № 13 от 2008 г.).
• Готовая квартира: нужна справка застройщика об отсутствии возражений (NOC), а сделка завершается в трасти-офисе DLD.
• Деньги не идут посреднику: вы платите застройщику на эскроу-счёт или продавцу при регистрации.

Off-plan или готовая квартира: в чём разница

В Дубае покупают недвижимость двух видов. Off-plan (строящееся жильё) — это помещение в строящемся (или только планируемом) проекте, которое покупают напрямую у застройщика, обычно с планом оплаты, растянутым на время строительства. Вторичный рынок (ready, secondary) — готовое помещение, которое покупают у нынешнего собственника: часто уже с арендатором или сразу для проживания.

	Off-plan (у застройщика)	Готовая квартира (у собственника)
Кому вы платите	На эскроу-счёт проекта, по плану оплаты	Продавцу, при регистрации сделки
Регистрация	Временный реестр Oqood, после завершения строительства — основной реестр	Сразу основной реестр и свидетельство о праве собственности (title deed)
Когда ключи	После завершения строительства (срок указан в договоре)	После регистрации сделки
Основной риск	Задержка строительства, изменения на рынке до приёмки	Техническое состояние, задолженность по платежам, действующий договор аренды
Сбор DLD	4% от цены при регистрации договора	4% от цены при регистрации продажи

Покупка off-plan по шагам

1. Выбор и проверка проекта

Прежде чем бронировать помещение, проверьте застройщика и проект по официальным источникам: в приложении Dubai REST от Dubai Land Department есть, среди прочего, лицензированные брокеры и данные по проектам off-plan, а на сайте DLD — список лицензированных застройщиков. Застройщик, продающий off-plan, обязан иметь эскроу-счёт проекта, а реклама продаж off-plan требует письменного согласия DLD (ст. 5 закона № 8 от 2007 г.). Подробнее о том, что даёт эскроу, мы пишем в статье Off-plan в Дубае: эскроу-счёт и Oqood.

2. Бронирование и договор купли-продажи (SPA)

Застройщик обычно принимает бронировочный платёж, затем вы подписываете договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement, SPA). В договоре проверьте: точное описание помещения и площадь, цену в дирхамах (AED), план оплаты, срок завершения, номер эскроу-счёта, условия отказа от договора и штрафы. Согласно FAQ DLD, если фактическая площадь меньше договорной более чем на 5% чистой площади, застройщик обязан компенсировать разницу.

3. Регистрация в Oqood

Застройщик регистрирует договор во временном реестре DLD через портал Oqood, а подтверждение приходит покупателю по e-mail. Это не формальность: согласно ст. 3 закона № 13 от 2008 г. продажа off-plan, не внесённая во временный реестр, недействительна.

4. Сбор DLD и платежи по плану

При регистрации уплачивается сбор DLD — в сумме 4% от цены (подробности и остальные сборы: Расходы при покупке недвижимости в Дубае). Последующие платежи вы вносите на эскроу-счёт по графику. DLD поясняет в FAQ, что платежи привязаны к этапам строительства: если этап не подтверждён, покупатель не обязан вносить следующий платёж. Как выглядят типичные графики, мы описываем в статье План оплаты в Дубае.

5. Завершение строительства, приёмка и свидетельство о праве собственности

После получения свидетельства о завершении строительства застройщик переводит проект в основной реестр. DLD регистрирует помещение на покупателя, если тот выполнил все договорные обязательства (ст. 8 закона № 13 от 2008 г.). Перед приёмкой стоит внимательно осмотреть помещение и записать недочёты — самостоятельно или со специалистом.

Покупка готовой квартиры по шагам

1. Выбор объекта и брокера. В Дубае посредник должен иметь лицензию и запись в реестре брокеров — это можно проверить в приложении Dubai REST. Согласно FAQ DLD, договор с брокером должен чётко определять стороны, объект, сумму и комиссию.
2. Предварительный договор (MOU). Покупатель и продавец подписывают memorandum of understanding — на рынке его также называют Form F (описание на портале dubizzle). В нём фиксируются цена, срок, обеспечительный депозит и распределение расходов.
3. NOC от застройщика. В зонах freehold нужна электронная справка застройщика об отсутствии возражений (e-NOC), которую выдаёт Dubai REST. Без неё трасти-офис не зарегистрирует продажу.
4. Регистрация в трасти-офисе. Сделку оформляют в одном из офисов Real Estate Registration Trustee (услуга регистрации продажи, DLD). Оплата возможна, в частности, банковским чеком (manager's cheque). По данным DLD, при полном комплекте документов регистрация занимает около 30 минут.
5. Свидетельство о праве собственности. После регистрации продажи DLD выдаёт новый title deed на покупателя.

Если квартира обременена кредитом продавца, у DLD есть отдельная процедура: собственник не может передать помещение без согласия банка, а при сделке ипотека снимается (за отдельную плату).

Покупка дистанционно: доверенность

Лететь в Дубай на каждый этап не обязательно. При off-plan договор в Oqood регистрирует застройщик, а способ подписания SPA дистанционно согласуется с ним. На вторичном рынке можно действовать через представителя по доверенности. Правила согласно FAQ DLD:

• доверенность на покупку действительна 5 лет с момента нотариального заверения (на продажу или оформление ипотеки — 2 года);
• доверенность, выданная за пределами ОАЭ, должна быть заверена нотариусом, затем министерством иностранных дел страны выдачи, посольством ОАЭ в этой стране и министерством иностранных дел ОАЭ.

Из Польши это означает: нотариус, легализация в МИД, посольство ОАЭ в Варшаве, затем МИД ОАЭ. Заложите на это время и перевод документа.

Деньги из Польши

Цены в Дубае указываются в дирхамах. Курс дирхама уже много лет привязан к доллару США — Центральный банк ОАЭ публикует фиксированный курс 3,6725 AED за 1 USD (таблица курсов CBUAE). Курс злотого к доллару меняется, поэтому при плане оплаты, растянутом на несколько лет, стоимость в злотых может оказаться выше или ниже, чем в день бронирования.

Деньги переводите только на счёт, указанный в договоре: при off-plan — на эскроу-счёт проекта, на вторичном рынке — в соответствии с договорённостями в MOU и при регистрации. Банк в Польше может спросить о цели перевода и источнике средств — подготовьте договор и подтверждение происхождения денег. Как профинансировать покупку и безопасно перевести деньги из Польши, мы описываем в статье Ипотека в ОАЭ для нерезидентов и перевод денег из Польши.

На что обратить внимание

Сигнал	Почему это проблема
«Гарантированная доходность 8–10% годовых»	Аренда зависит от рынка, расходов и простоев. Обещание в рекламе — не гарантия
Перевод на счёт посредника или на частный счёт	Платежи за off-plan идут на эскроу-счёт проекта
Договор off-plan без регистрации в Oqood	Невнесённая продажа off-plan недействительна
«Виза в комплекте, обязательно»	О визе решают ведомства ОАЭ, а не продавец — см. статью Golden Visa через недвижимость
Реклама проекта без номера разрешения	Реклама недвижимости в Дубае требует разрешения DLD (Trakheesi); у проекта off-plan должен быть эскроу-счёт
Брокер без лицензии, предложение без данных компании	Закон № 8 от 2007 г. предусматривает наказания для застройщика, пользующегося услугами незарегистрированных брокеров

Налоги — только в общих чертах

Покупка в Дубае не освобождает от налоговых обязанностей в Польше. Налоговый резидент Польши, как правило, декларирует доходы со всего мира, а порядок налогообложения аренды или продажи недвижимости в ОАЭ зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения и вашей ситуации. Общую схему мы описываем в статье Недвижимость в Дубае и налоги в Польше. Перед покупкой поговорите с налоговым консультантом — с удовольствием порекомендуем специалиста.

Как мы можем помочь

TM Invest — польское агентство недвижимости (данные компаний: факты о компании). Мы помогаем покупателям из Польши и ЕС разобраться в рынке Дубая, сравнить проекты, изучить документы и пройти процесс шаг за шагом. Консультации по Дубаю мы проводим на польском, русском, украинском и английском. Деньги за недвижимость к нам никогда не попадают: вы платите застройщику на эскроу-счёт проекта или продавцу при регистрации в DLD. Запишитесь на бесплатную консультацию.

Частые вопросы