Где иностранцу можно купить недвижимость в Дубае: freehold-зоны

Коротко: в Дубае право собственности на недвижимость, как правило, принадлежит гражданам ОАЭ и стран Персидского залива (GCC). Иностранцы, в том числе граждане Польши, могут покупать недвижимость только в районах, определённых Правителем Дубая. Это так называемые freehold-зоны: там иностранец может иметь полную собственность без ограничения срока либо право пользования или аренды на срок до 99 лет. Перечень зон — это не список «районов из рекламного буклета», а перечень конкретных земельных участков в правовых актах, который пополняется новыми постановлениями. На практике о том, может ли иностранец купить тот или иной объект, решает запись в реестре Dubai Land Department (DLD), и именно её мы проверяем до бронирования.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Правовая основа: закон Дубая № 7 от 2006 г. о регистрации недвижимости (ст. 4) и постановление № 3 от 2006 г., определяющее районы для иностранцев.
• Два вида прав: полная собственность (freehold) без ограничения срока либо узуфрукт (право пользования) или долгосрочная аренда (leasehold) на срок до 99 лет.
• Список участков, а не районов: постановление 2006 г. называет 23 района с номерами участков; позднее добавлялись новые постановления.
• Иностранная компания: может быть собственником в зоне freehold, если зарегистрирована в свободной зоне Дубая или в другом эмирате на условиях соглашений (FAQ DLD).
• Как проверить: реестр проектов и данные о сделках DLD, свидетельство о праве собственности (title deed) или справка Oqood, документы застройщика.

Кто может владеть недвижимостью в Дубае

Согласно ст. 4 закона Дубая № 7 от 2006 г. право собственности на недвижимость в эмирате принадлежит гражданам ОАЭ, гражданам стран GCC, полностью принадлежащим им компаниям и публичным акционерным обществам. Иностранцам с разрешения Правителя и в районах, которые он определил, могут принадлежать:

• собственность (freehold) на недвижимость без ограничения срока;
• узуфрукт (право пользования) или долгосрочная аренда (leasehold) на срок не более 99 лет.

То же вкратце сообщает FAQ Dubai Land Department: граждане ОАЭ и GCC могут покупать по всему эмирату, а иностранцы — в зонах freehold. Наличие резидентской визы ОАЭ значения не имеет: возможность покупки определяет расположение объекта, а не статус пребывания.

Постановление № 3 от 2006 г.: откуда берутся freehold-зоны

Первый перечень районов для иностранцев содержится в постановлении № 3 от 2006 г. В ст. 3 названы 23 района, а у каждого — номера участков, отмеченных на картах DLD. Среди них, в частности, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, The World Islands, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, Al Jaddaf, Mirdif, Nad Al Sheba и Warsan 1. Важно: это названия районов в реестре DLD, а не коммерческие названия жилых комплексов. Крупный проект застройщика может находиться на участке, название которого в реестре звучит совсем иначе, чем в рекламном буклете.

Перечень 2006 г. не закрыт. Примеры более поздних изменений (все — на портале законодательства Дубая):

Акт	Что меняет
Постановление № 1 от 2010 г.	участок № 224 в Nad Al Sheba — вместо одного лишь узуфрукта или аренды также собственность без ограничения срока
Решение № 7 от 2021 г.	участки в Madinat Al Mataar — собственность без ограничения срока, а также узуфрукт и аренда до 99 лет
Решение № 25 от 2021 г.	несколько участков — только узуфрукт и аренда до 99 лет (без полной собственности)
Решение № 6 от 2022 г.	участки № 58 и 59 в Zabeel First — собственность без ограничения срока

Практический вывод: единой официальной сводной карты «freehold-зон», которую можно было бы безопасно переписать в статью, не существует. Нормативные акты предоставляют права на конкретные участки, иногда только в форме узуфрукта или аренды. Поэтому каждый объект мы проверяем отдельно.

Freehold, узуфрукт и аренда: в чём разница

С точки зрения покупателя разница принципиальная:

• Freehold — вы собственник квартиры (а в случае виллы, как правило, ещё и доли в земле или участка, в зависимости от проекта) без ограничения срока. Объект можно продать, сдать в аренду, заложить по ипотеке, а после вашей смерти он переходит к наследникам по процедуре судов Дубая.
• Узуфрукт (право пользования) и musataha — право пользоваться недвижимостью (или застраивать землю) в течение определённого срока, максимум 99 лет. По FAQ DLD такое право регистрируется в реестре недвижимости, и его можно продать на оставшийся срок договора.
• Аренда (lease), зарегистрированная в Ejari — это совсем другое: обычный договор найма между собственником и арендатором, подпадающий под правила об аренде, а не вещное право.

При долгосрочном узуфрукте или аренде важно, сколько лет осталось до конца права: от этого зависят стоимость объекта при перепродаже и возможное финансирование. Если в предложении говорится о «собственности», попросите документ, который это подтверждает.

Покупка на компанию

По FAQ DLD недвижимость в районах для иностранцев может регистрироваться на компании, принадлежащие лицам не из ОАЭ, если они зарегистрированы в одной из свободных зон Дубая или в другом эмирате в соответствии с заключёнными соглашениями. Польское общество с ограниченной ответственностью (sp. z o.o.) в этом перечне прямо не названо, поэтому покупка на компанию требует юридического анализа, а налоговый учёт в Польше — консультации с налоговым консультантом. Большинство частных клиентов покупают на физическое лицо.

Как проверить, может ли иностранец купить конкретный объект

1. Проект в реестре DLD. Проект off-plan должен быть зарегистрирован в RERA и иметь эскроу-счёт. Проверить это можно в приложении Dubai REST — об этом мы пишем в статье как проверить застройщика, проект и брокера.
2. Данные о сделках DLD. В открытых данных DLD у сделок видны, в частности, район, проект и отметка о том, является ли объект freehold. Если в данном проекте иностранцы уже покупали и сделки зарегистрированы, это хороший сигнал, но он не заменяет проверку документов.
3. Документы продавца. На вторичном рынке — свидетельство о праве собственности (title deed) или справка о праве пользования; при off-plan — договор SPA и последующая регистрация в Oqood. Вид права (собственность или пользование) следует из документа, а не из объявления.
4. Трасти-офис и DLD. На вторичном рынке сделку проводит офис Real Estate Registration Trustee: если иностранец не может приобрести данный объект, DLD не зарегистрирует его на него. Но лучше знать это до внесения задатка.

Подробности регистрации off-plan и защиты платежей мы описываем в статье Off-plan в Дубае: эскроу-счёт и Oqood, а весь процесс покупки — в руководстве как купить недвижимость в Дубае из Польши.

На что обратить внимание

• Объявления «для всех» в старых районах. В исторических частях города (вне зон freehold) иностранец, как правило, не может купить объект в собственность. Предложения вида «собственность через договор с гражданином» — это риск, который мы не рекомендуем.
• Путаница между арендой и собственностью. «Leasehold 99 лет» — не то же самое, что freehold: проверьте, какое право вы получите и сколько лет осталось.
• Коммерческие названия. Название жилого комплекса в буклете — не название района в реестре. Для проверки нужен номер участка или проекта. Как популярные районы соотносятся с зонами DLD, мы показываем в статье Районы Дубая для покупателя.
• Golden Visa и расположение. Право на покупку — это одно, а условия резидентской визы — другое. О визе мы пишем в статье Golden Visa через покупку недвижимости.

Как мы помогаем

Перед бронированием мы проверяем для вас, находится ли выбранный объект в зоне, доступной иностранцам, какое право вы приобретёте и зарегистрирован ли проект в DLD. Консультации по Дубаю мы проводим на польском, русском, украинском и английском языках. Деньги за недвижимость к нам не попадают: вы платите на эскроу-счёт проекта или продавцу при регистрации в DLD. Запросить проверку объекта.

Частые вопросы