Off-plan в Дубае: эскроу-счёт и регистрация Oqood — что защищает покупателя

Коротко: покупая квартиру в строящемся доме (off-plan) в Дубае, вы не передаёте деньги «в карман» застройщику. Закон Дубая № 8 от 2007 г. требует, чтобы платежи покупателей поступали на эскроу-счёт проекта в банке, а средства с него можно использовать только на строительство. Закон № 13 от 2008 г. требует вносить каждую продажу off-plan во временный реестр Dubai Land Department (система Oqood) — без записи договор недействителен. Эти механизмы не устраняют все риски, но дают покупателю реальные инструменты контроля.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Эскроу: застройщик, который хочет продавать off-plan, обязан открыть эскроу-счёт проекта; на него поступают платежи покупателей и финансирующих сторон (ст. 6 и 7 закона № 8 от 2007 г.).
• Средства — только на строительство: счёт служит исключительно строительству данного проекта и не подлежит аресту кредиторами застройщика (ст. 9).
• Платежи и ход строительства: по данным DLD, платежи привязаны к этапам строительства.
• Oqood: продажа off-plan, не внесённая во временный реестр, недействительна (ст. 3 закона № 13 от 2008 г.).
• Отмена проекта: застройщик обязан вернуть покупателям все внесённые платежи.
• Что эскроу не покрывает: рыночный риск, курс валют, качество отделки и часть задержек — это регулирует договор.

Что такое off-plan

Off-plan (строящееся жильё) — это покупка помещения в проекте, который строится или только готовится к началу строительства. Покупатель подписывает с застройщиком договор купли-продажи (SPA) и платит частями по плану оплаты, а ключи получает после завершения строительства. В Польше похожую функцию выполняет жилищный эскроу-счёт (rachunek powierniczy) при договоре с застройщиком — в Дубае его аналог — эскроу-счёт проекта.

Эскроу-счёт — закон № 8 от 2007 г.

Закон № 8 от 2007 г. об эскроу-счетах девелоперских проектов в Дубае содержит несколько правил, которые стоит знать до подписания договора:

• Реестр застройщиков (ст. 4). Застройщик может вести деятельность только после внесения в реестр Dubai Land Department и получения лицензии.
• Согласие на рекламу (ст. 5). Реклама и выставление на продажу off-plan требуют письменного согласия DLD.
• Земельный участок и документы (ст. 6). Заявка на открытие эскроу-счёта включает, среди прочего, документ о праве собственности на землю, торговую лицензию, утверждённые проекты и смету расходов и доходов проекта.
• Платежи на эскроу (ст. 7). Платежи покупателей off-plan и сторон, финансирующих проект, поступают на счёт, который ведётся в пользу проекта.
• Назначение средств (ст. 9). Счёт служит исключительно строительству данного проекта, и кредиторы застройщика не могут наложить на него арест.
• Удержание 5% (ст. 14). После выдачи свидетельства о завершении строительства банк удерживает 5% стоимости счёта и передаёт их застройщику только через год после регистрации помещений на покупателей.
• Аварийные ситуации (ст. 15). Если проект не завершён, банк, который ведёт эскроу, должен защитить права вносивших средства — путём достройки или возвратов.
• Наказания (ст. 16). За продажу помещений в фиктивных проектах, присвоение средств проекта, использование услуг незарегистрированных брокеров и другое предусмотрены лишение свободы и штраф не менее 100 000 AED.

Эскроу-счёт может вести банк или финансовая организация с лицензией Центрального банка ОАЭ на приём депозитов, утверждённая RERA (регулятором рынка при DLD). Согласно FAQ Dubai Land Department, со счёта платят в основном подрядчикам, консультантам и за маркетинг проекта, причём маркетинг не может превышать 5% стоимости продаж.

Платежи, привязанные к ходу строительства

Это самое практичное для покупателя правило. DLD поясняет, что график платежей следует за этапами строительства: если этап не подтверждён, покупатель не обязан вносить связанный с ним платёж. Ход строительства можно проверить в сервисе отслеживания проектов DLD, а перед платежом — попросить подтверждение степени готовности у консультанта проекта, утверждённого DLD. Покупатель также может заказать отчёт о завершённости у технического аудитора RERA — по FAQ DLD, стоимость составляет 15 000 AED за помещение.

Как выглядят типичные графики (например, 60/40 или с платежом после приёмки), мы описываем в статье План оплаты в Дубае: рассрочка от застройщика.

Oqood — временный реестр, закон № 13 от 2008 г.

Закон № 13 от 2008 г. создал временный реестр (Interim Real Property Register), в который DLD записывает договоры продажи off-plan до того, как помещения попадут в основной реестр. На практике регистрацию ведёт застройщик через портал Oqood, а подтверждение приходит покупателю по e-mail (описание услуги DLD). Важнейшие нормы:

• Ст. 3: каждая продажа помещения off-plan должна быть внесена во временный реестр — иначе она недействительна.
• Ст. 4: застройщик не может начать проект или продавать off-plan, пока не вступит во владение землёй и не получит необходимые согласования.
• Ст. 10: договор продажи off-plan в проекте, не утверждённом компетентными органами, недействителен.
• Ст. 8: после завершения строительства застройщик вносит проект в основной реестр, а DLD регистрирует помещение на покупателя, если тот выполнил договор.

Вывод для покупателя: попросите у застройщика подтверждение регистрации в Oqood и храните его вместе с договором. При регистрации уплачивается и сбор DLD (см. Расходы при покупке недвижимости в Дубае).

Что происходит, если проект отменён

Согласно ст. 11 закона № 13 от 2008 г. в редакции закона № 19 от 2020 г., если строительство не началось по причинам, не зависящим от застройщика, либо RERA отменила проект решением, вступившим в силу, застройщик обязан вернуть покупателям все платежи. FAQ DLD добавляет, что возврат должен состояться в течение 60 дней с момента решения об отмене (RERA может этот срок продлить), а если застройщик не платит — дело передаётся в суд.

Что происходит, если покупатель перестаёт платить

Тот же закон защищает и застройщика. Если покупатель не вносит платежи, застройщик сообщает об этом в DLD, а DLD направляет покупателю требование с 30-дневным сроком и пытается добиться мирового соглашения. Если это не помогает, права застройщика зависят от степени готовности строительства:

Готовность проекта	Что может сделать застройщик
Более 80%	Сохранить договор и требовать остаток цены, ходатайствовать о продаже помещения с торгов через DLD или расторгнуть договор и удержать до 40% стоимости помещения
60–80%	Расторгнуть договор и удержать до 40% стоимости помещения
Менее 60% (строительство начато)	Расторгнуть договор и удержать до 25% стоимости помещения

Поэтому план оплаты нужно подбирать под реальные возможности — в том числе на случай, если злотый ослабнет к дирхаму. Если часть цены вы хотите покрыть кредитом, учтите: при покупке off-plan банк в ОАЭ может профинансировать не более 50% стоимости объекта — см. статью Ипотека в ОАЭ для нерезидентов.

Продажа до приёмки

Помещение, купленное off-plan, можно перепродать до завершения строительства, но, по FAQ DLD, для этого нужна справка застройщика об отсутствии возражений (NOC). Условия её выдачи (например, какая часть цены должна быть уже внесена) определяет договор с застройщиком — проверьте их до подписания.

Что эскроу не покрывает

• Задержки: срок завершения и возможные компенсации определяются договором SPA — прочитайте этот пункт особенно внимательно.
• Рынок: цена помещения в день приёмки может быть выше или ниже, чем в день покупки.
• Курс валют: вы платите в дирхамах, а зарабатываете обычно в злотых.
• Качество отделки: недочёты заявляют при приёмке и в гарантийный период, указанный в договоре.
• Изменения в проекте: допустимые изменения определяет договор. Если площадь окажется меньше более чем на 5% чистой площади, то по FAQ DLD застройщик обязан компенсировать разницу.

Чек-лист перед подписанием договора off-plan

• Застройщик и проект видны в официальных сервисах DLD (например, в приложении Dubai REST); как это проверить шаг за шагом, мы описываем в статье Как проверить застройщика, проект и брокера в Дубае.
• Номер эскроу-счёта проекта указан в договоре — и платежи только на этот счёт.
• Реклама проекта с разрешением DLD, брокер с лицензией.
• План оплаты привязан к этапам строительства, указан срок завершения, прописаны правила задержек.
• Подтверждение регистрации в Oqood после подписания.
• Условия перепродажи до приёмки (NOC).

Как мы работаем

Деньги за помещение off-plan поступают на эскроу-счёт проекта — не к нам и не к брокеру. Мы считаем это преимуществом: легко проверить, где находятся ваши платежи. Мы помогаем изучить договор и план оплаты, проверить проект по источникам DLD и подготовить вопросы к застройщику. Консультации проводим на польском, русском, украинском и английском. Весь процесс покупки описан в статье Как купить недвижимость в Дубае из Польши. Задайте вопрос о консультации.

Частые вопросы