Off-plan у Дубаї: ескроу-рахунок і реєстрація Oqood — що захищає покупця

Коротко: купуючи квартиру, що будується (off-plan), у Дубаї, ви не вносите гроші «в кишеню» забудовника. Закон Дубая № 8 від 2007 р. вимагає, щоб платежі покупців надходили на ескроу-рахунок проєкту в банку, а кошти з нього можна спрямовувати лише на будівництво. Закон № 13 від 2008 р. вимагає вносити кожен продаж off-plan до тимчасового реєстру Dubai Land Department (система Oqood): без запису договір недійсний. Ці механізми не усувають усіх ризиків, але дають покупцеві реальні інструменти контролю.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Ескроу: забудовник, який хоче продавати off-plan, мусить відкрити ескроу-рахунок проєкту; на нього надходять платежі покупців і фінансувальників (ст. 6 і 7 закону № 8 від 2007 р.).
• Кошти лише на будівництво: рахунок слугує виключно будівництву певного проєкту й не підлягає арешту з боку кредиторів забудовника (ст. 9).
• Платежі й хід будівництва: за даними DLD, платежі прив’язані до етапів будівництва.
• Oqood: продаж off-plan, не внесений до тимчасового реєстру, недійсний (ст. 3 закону № 13 від 2008 р.).
• Скасування проєкту: забудовник мусить повернути покупцям усі внесені кошти.
• Чого ескроу не охоплює: ринкового ризику, валютного курсу, якості оздоблення та частини затримок — це врегульовує договір.

Що таке off-plan

Off-plan (житло, що будується) — це купівля приміщення в проєкті, який перебуває на етапі будівництва або лише має розпочатися. Покупець підписує із забудовником договір купівлі-продажу (SPA) і платить частинами за планом оплати (payment plan), а ключі отримує після завершення будівництва. У Польщі подібну функцію виконує житловий ескроу-рахунок (rachunek powierniczy) за девелоперським договором, а в Дубаї його відповідником є ескроу-рахунок.

Ескроу-рахунок: закон № 8 від 2007 р.

Закон № 8 від 2007 р. про ескроу-рахунки для девелоперських проєктів у Дубаї містить кілька правил, які варто знати до підписання договору:

• Реєстр забудовників (ст. 4). Забудовник може вести діяльність лише після внесення до реєстру Dubai Land Department і отримання ліцензії.
• Згода на рекламу (ст. 5). Реклама й виставлення на продаж off-plan потребують письмової згоди DLD.
• Земля й документи (ст. 6). Заява на відкриття ескроу-рахунку охоплює, зокрема, документ про право власності на землю, торговельну ліцензію, затверджені проєкти та кошторис витрат і доходів проєкту.
• Платежі на ескроу (ст. 7). Платежі покупців off-plan і фінансувальників проєкту надходять на рахунок, який ведеться на користь проєкту.
• Призначення коштів (ст. 9). Рахунок слугує виключно будівництву певного проєкту, а кредитори забудовника не можуть накласти на нього арешт.
• Утримання 5% (ст. 14). Після видачі свідоцтва про завершення будівництва банк утримує 5% вартості рахунку й передає їх забудовнику лише через рік після реєстрації приміщень на покупців.
• Надзвичайні ситуації (ст. 15). Якщо проєкт не завершено, банк, що веде ескроу, має захистити права тих, хто вносив кошти, — завершенням будівництва або поверненням грошей.
• Покарання (ст. 16). За, зокрема, продаж приміщень у фіктивних проєктах, привласнення коштів проєкту чи користування послугами незареєстрованих брокерів загрожує позбавлення волі та штраф не менше 100 000 AED.

Ескроу-рахунок може вести банк або фінансова установа з ліцензією Центрального банку ОАЕ на приймання депозитів, затверджена RERA (регулятором ринку при DLD). За FAQ Dubai Land Department, з рахунку платять переважно підрядникам, консультантам і за маркетинг проєкту, причому маркетинг не може перевищувати 5% вартості продажів.

Платежі, прив’язані до ходу будівництва

Це найпрактичніше для покупця правило. DLD пояснює, що графік платежів іде за етапами будівництва: якщо певний етап не підтверджено, покупець не зобов’язаний вносити платіж, пов’язаний із ним. Хід будівництва можна перевірити в послузі відстеження проєктів DLD, а перед внеском — попросити підтвердження ступеня готовності в консультанта проєкту, затвердженого DLD. Покупець також може замовити звіт про завершення в технічного аудитора RERA — за FAQ DLD, збір становить 15 000 AED за приміщення.

Як виглядають типові графіки (наприклад, 60/40 або з оплатою після передачі), ми описуємо в статті План оплати в Дубаї: розстрочка від забудовника.

Oqood: тимчасовий реєстр, закон № 13 від 2008 р.

Закон № 13 від 2008 р. створив тимчасовий реєстр (Interim Real Property Register), у який DLD вносить договори продажу off-plan, перш ніж приміщення потраплять до основного реєстру. На практиці реєстрацію проводить забудовник через портал Oqood, а підтвердження надходить покупцеві електронною поштою (опис послуги DLD). Найважливіші норми:

• Ст. 3: кожен продаж приміщення off-plan мусить бути внесений до тимчасового реєстру, інакше він недійсний.
• Ст. 4: забудовник не може розпочати проєкт чи продавати off-plan, доки не отримає землю у володіння та необхідні дозволи.
• Ст. 10: договір продажу off-plan у проєкті, не затвердженому належними органами, недійсний.
• Ст. 8: після завершення будівництва забудовник вносить проєкт до основного реєстру, а DLD реєструє приміщення на покупця, якщо той виконав договір.

Висновок для покупця: попросіть у забудовника підтвердження реєстрації в Oqood і зберігайте його разом із договором. Під час реєстрації також сплачують збір DLD (див. Витрати на купівлю нерухомості в Дубаї).

Що відбувається, якщо проєкт скасовано

Згідно зі ст. 11 закону № 13 від 2008 р. у редакції закону № 19 від 2020 р., якщо будівництво не розпочалося з причин, не залежних від забудовника, або RERA скасувала проєкт остаточним рішенням, забудовник мусить повернути покупцям усі внесені кошти. FAQ DLD додає, що повернення має відбутися протягом 60 днів від рішення про скасування (RERA може продовжити цей строк), а якщо забудовник не платить, справа йде до суду.

Що відбувається, якщо покупець припиняє платити

Той самий закон захищає й забудовника. Якщо покупець не вносить платежі, забудовник повідомляє про це DLD, а DLD надсилає покупцеві вимогу з 30-денним строком і намагається дійти згоди. Якщо це не допомагає, права забудовника залежать від ступеня готовності будівництва:

Готовність проєкту	Що може зробити забудовник
Понад 80%	Зберегти договір і вимагати решту ціни, подати заяву про продаж приміщення з аукціону через DLD або розірвати договір і утримати до 40% вартості приміщення
60–80%	Розірвати договір і утримати до 40% вартості приміщення
Менш як 60% (будівництво розпочато)	Розірвати договір і утримати до 25% вартості приміщення

Тому план оплати слід узгоджувати з реальними можливостями, зокрема на випадок, якщо злотий ослабне щодо дирхама. Якщо частину ціни хочете покрити кредитом, пам’ятайте: у разі купівлі off-plan банк в ОАЕ може профінансувати не більше 50% вартості приміщення — див. статтю Іпотека в ОАЕ для нерезидентів.

Продаж до передачі приміщення

Приміщення, куплене off-plan, можна перепродати до завершення будівництва, але за FAQ DLD потрібна довідка забудовника про відсутність заперечень (NOC). Умови її видачі (наприклад, яка частина ціни вже має бути сплачена) визначає договір із забудовником — перевірте їх до підписання.

Чого ескроу не охоплює

• Затримок: строк завершення й можливі компенсації випливають із договору SPA — прочитайте цей пункт особливо уважно.
• Ринку: ціна приміщення в день передачі може бути вищою або нижчою, ніж у день купівлі.
• Валютного курсу: ви платите в дирхамах, а заробляєте зазвичай у злотих.
• Якості оздоблення: недоліки фіксують під час приймання та в гарантійний період, передбачений договором.
• Змін у проєкті: межі допустимих змін визначає договір. Якщо площа виявиться меншою більш ніж на 5% чистої площі, за FAQ DLD забудовник мусить компенсувати різницю.

Чек-лист перед підписанням договору off-plan

• Забудовник і проєкт видно в офіційних послугах DLD (наприклад, у застосунку Dubai REST); як це перевірити крок за кроком, ми описуємо в статті Як перевірити забудовника, проєкт і брокера в Дубаї.
• Номер ескроу-рахунку проєкту вказано в договорі, а платежі вносяться лише на цей рахунок.
• Реклама проєкту має дозвіл DLD, брокер має ліцензію.
• План оплати прив’язано до етапів будівництва; визначено строк завершення та правила щодо затримок.
• Підтвердження реєстрації в Oqood після підписання.
• Умови перепродажу до передачі приміщення (NOC).

Як ми працюємо

Гроші за приміщення off-plan надходять на ескроу-рахунок проєкту — не нам і не брокеру. Ми вважаємо це перевагою: легко перевірити, де перебувають ваші платежі. Ми допомагаємо переглянути договір і план оплати, перевірити проєкт у джерелах DLD та підготувати запитання до забудовника. Консультації проводимо польською, російською, українською та англійською. Увесь процес купівлі ми описуємо в статті Як купити нерухомість у Дубаї з Польщі. Запитайте про консультацію.

Часті запитання