Off-plan w Dubaju: rachunek escrow i rejestracja Oqood – co chroni kupującego

Krótko: kupując mieszkanie w budowie (off-plan) w Dubaju, nie wpłacasz pieniędzy „do kieszeni” dewelopera. Ustawa Dubaju nr 8 z 2007 r. nakazuje, by wpłaty kupujących trafiały na rachunek escrow projektu w banku, a środki z niego można przeznaczyć tylko na budowę. Ustawa nr 13 z 2008 r. wymaga, by każdą sprzedaż off-plan wpisać do rejestru tymczasowego Dubai Land Department (system Oqood) – bez wpisu umowa jest nieważna. Te mechanizmy nie usuwają wszystkich ryzyk, ale dają kupującemu realne narzędzia kontroli.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Escrow: deweloper, który chce sprzedawać off-plan, musi otworzyć rachunek escrow projektu; trafiają na niego wpłaty kupujących i finansujących (art. 6 i 7 ustawy nr 8 z 2007 r.).
• Środki tylko na budowę: rachunek służy wyłącznie budowie danego projektu i nie podlega zajęciu przez wierzycieli dewelopera (art. 9).
• Raty a postęp budowy: według DLD płatności są powiązane z etapami budowy.
• Oqood: sprzedaż off-plan niewpisana do rejestru tymczasowego jest nieważna (art. 3 ustawy nr 13 z 2008 r.).
• Anulowanie projektu: deweloper musi zwrócić kupującym wszystkie wpłaty.
• Czego escrow nie obejmuje: ryzyka rynkowego, kursu walut, jakości wykończenia i części opóźnień – to reguluje umowa.

Co to jest off-plan

Off-plan to zakup lokalu w projekcie, który jest w budowie albo dopiero ma się zacząć. Kupujący podpisuje z deweloperem umowę sprzedaży (SPA) i płaci w ratach według planu płatności, a klucze dostaje po ukończeniu budowy. W Polsce podobną funkcję pełni mieszkaniowy rachunek powierniczy przy umowie deweloperskiej – w Dubaju jego odpowiednikiem jest rachunek escrow.

Rachunek escrow – ustawa nr 8 z 2007 r.

Ustawa nr 8 z 2007 r. o rachunkach escrow dla projektów deweloperskich w Dubaju zawiera kilka zasad, które warto znać przed podpisaniem umowy:

• Rejestr deweloperów (art. 4). Deweloper może prowadzić działalność tylko po wpisie do rejestru Dubai Land Department i uzyskaniu licencji.
• Zgoda na reklamę (art. 5). Reklamowanie i wystawianie sprzedaży off-plan wymaga pisemnej zgody DLD.
• Grunt i dokumenty (art. 6). Wniosek o rachunek escrow obejmuje m.in. akt własności gruntu, licencję handlową, zatwierdzone projekty i zestawienie kosztów oraz przychodów projektu.
• Wpłaty na escrow (art. 7). Wpłaty kupujących off-plan i finansujących projekt trafiają na rachunek prowadzony na rzecz projektu.
• Przeznaczenie środków (art. 9). Rachunek służy wyłącznie budowie danego projektu, a wierzyciele dewelopera nie mogą go zająć.
• Zatrzymanie 5% (art. 14). Po wydaniu świadectwa ukończenia bank zatrzymuje 5% wartości rachunku i zwalnia je deweloperowi dopiero rok po rejestracji lokali na kupujących.
• Sytuacje awaryjne (art. 15). Gdy projekt nie zostaje ukończony, bank prowadzący escrow ma chronić prawa wpłacających – przez dokończenie budowy albo zwroty.
• Kary (art. 16). Za m.in. sprzedaż lokali w fikcyjnych projektach, sprzeniewierzenie środków projektu czy korzystanie z niezarejestrowanych brokerów grozi kara pozbawienia wolności i grzywna nie niższa niż 100 000 AED.

Rachunek escrow może prowadzić bank lub instytucja finansowa z licencją Banku Centralnego ZEA na przyjmowanie depozytów, zatwierdzona przez RERA (regulatora rynku przy DLD). Według FAQ Dubai Land Department z rachunku płaci się głównie wykonawcom, konsultantom i za marketing projektu, przy czym marketing nie może przekroczyć 5% wartości sprzedaży.

Raty powiązane z postępem budowy

To najbardziej praktyczna zasada dla kupującego. DLD wyjaśnia, że harmonogram płatności podąża za etapami budowy: jeśli dany etap nie został potwierdzony, kupujący nie ma obowiązku płacić raty, która jest z nim powiązana. Postęp budowy sprawdzisz w usłudze śledzenia projektów DLD, a przed wpłatą możesz poprosić o potwierdzenie stopnia zaawansowania od konsultanta projektu zatwierdzonego przez DLD. Kupujący może też zamówić raport ukończenia od audytora technicznego RERA – według FAQ DLD opłata wynosi 15 000 AED za lokal.

Jak wyglądają typowe harmonogramy (np. 60/40 albo z płatnością po odbiorze), opisujemy w artykule Plan płatności w Dubaju: raty od dewelopera.

Oqood – rejestr tymczasowy, ustawa nr 13 z 2008 r.

Ustawa nr 13 z 2008 r. utworzyła rejestr tymczasowy (Interim Real Property Register), w którym DLD zapisuje umowy sprzedaży off-plan, zanim lokale trafią do rejestru głównego. W praktyce rejestrację prowadzi deweloper przez portal Oqood, a potwierdzenie przychodzi do kupującego e-mailem (opis usługi DLD). Najważniejsze przepisy:

• Art. 3: każda sprzedaż lokalu off-plan musi być wpisana do rejestru tymczasowego – inaczej jest nieważna.
• Art. 4: deweloper nie może zacząć projektu ani sprzedawać off-plan, zanim obejmie grunt w posiadanie i uzyska wymagane zgody.
• Art. 10: umowa sprzedaży off-plan w projekcie niezatwierdzonym przez właściwe urzędy jest nieważna.
• Art. 8: po ukończeniu budowy deweloper wpisuje projekt do rejestru głównego, a DLD rejestruje lokal na kupującego, jeśli wywiązał się on z umowy.

Wniosek dla kupującego: poproś dewelopera o potwierdzenie rejestracji w Oqood i zachowaj je razem z umową. Przy rejestracji płaci się też opłatę DLD (zobacz Koszty zakupu nieruchomości w Dubaju).

Co się dzieje, gdy projekt zostanie anulowany

Zgodnie z art. 11 ustawy nr 13 z 2008 r. w brzmieniu ustawy nr 19 z 2020 r. – jeśli budowa nie ruszyła z przyczyn niezależnych od dewelopera albo RERA anulowała projekt prawomocną decyzją, deweloper musi zwrócić kupującym wszystkie wpłaty. FAQ DLD dodaje, że zwrot powinien nastąpić w ciągu 60 dni od decyzji o anulowaniu (RERA może ten termin przedłużyć), a jeśli deweloper nie płaci – sprawa trafia do sądu.

Co się dzieje, gdy kupujący przestaje płacić

Ta sama ustawa chroni też dewelopera. Gdy kupujący nie płaci rat, deweloper zgłasza to do DLD, a DLD wysyła kupującemu wezwanie z 30-dniowym terminem i próbuje doprowadzić do ugody. Jeśli to nie pomoże, uprawnienia dewelopera zależą od stopnia zaawansowania budowy:

Zaawansowanie projektu	Co może zrobić deweloper
Powyżej 80%	Utrzymać umowę i żądać reszty ceny, wnioskować o licytację lokalu przez DLD albo rozwiązać umowę i zatrzymać do 40% wartości lokalu
60–80%	Rozwiązać umowę i zatrzymać do 40% wartości lokalu
Poniżej 60% (budowa rozpoczęta)	Rozwiązać umowę i zatrzymać do 25% wartości lokalu

Dlatego plan płatności trzeba dopasować do realnych możliwości – także na wypadek, gdyby złoty osłabił się wobec dirhama. Jeśli część ceny chcesz pokryć kredytem, pamiętaj, że przy zakupie off-plan bank w ZEA może sfinansować najwyżej 50% wartości lokalu – zob. Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta.

Sprzedaż przed odbiorem

Lokal kupiony off-plan można odsprzedać przed ukończeniem budowy, ale według FAQ DLD potrzebne jest zaświadczenie dewelopera o braku sprzeciwu (NOC). Warunki jego wydania (np. jaka część ceny musi być już wpłacona) określa umowa z deweloperem – sprawdź je przed podpisaniem.

Czego escrow nie obejmuje

• Opóźnień: termin ukończenia i ewentualne rekompensaty wynikają z umowy SPA – przeczytaj ten punkt szczególnie uważnie.
• Rynku: cena lokalu w dniu odbioru może być wyższa albo niższa niż w dniu zakupu.
• Kursu walut: płacisz w dirhamach, a zarabiasz zwykle w złotych.
• Jakości wykończenia: usterki zgłasza się przy odbiorze i w okresie gwarancji z umowy.
• Zmian w projekcie: zakres dopuszczalnych zmian określa umowa. Jeśli powierzchnia okaże się mniejsza o ponad 5% powierzchni netto, według FAQ DLD deweloper musi zrekompensować różnicę.

Checklista przed podpisaniem umowy off-plan

• Deweloper i projekt widoczne w oficjalnych usługach DLD (np. aplikacja Dubai REST) – jak to sprawdzić krok po kroku, opisujemy w artykule Jak sprawdzić dewelopera, projekt i brokera w Dubaju.
• Numer rachunku escrow projektu w umowie – i wpłaty tylko na ten rachunek.
• Reklama projektu z pozwoleniem DLD, broker z licencją.
• Plan płatności powiązany z etapami budowy, termin ukończenia, zasady opóźnień.
• Potwierdzenie rejestracji w Oqood po podpisaniu.
• Warunki odsprzedaży przed odbiorem (NOC).

Jak pracujemy

Pieniądze za lokal off-plan trafiają na rachunek escrow projektu – nie do nas i nie do brokera. Uważamy to za zaletę: łatwo sprawdzić, gdzie są Twoje wpłaty. Pomagamy przejrzeć umowę i plan płatności, sprawdzić projekt w źródłach DLD i przygotować pytania do dewelopera. Konsultacje prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Cały proces zakupu opisujemy w artykule Jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski. Zapytaj o konsultację.

Najczęstsze pytania