Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta i przelew pieniędzy z Polski

Krótko: kredyt hipoteczny na mieszkanie w Dubaju dla cudzoziemca jest możliwy, ale bank centralny ZEA (CBUAE) ogranicza jego wysokość. Dla cudzoziemców (w przepisach: expatriates) kredyt na pierwsze mieszkanie może wynieść maksymalnie 80% wartości lokalu do 5 mln AED i 70% powyżej tej kwoty, na kolejne lub inwestycyjne – 60%, a na zakup off-plan – 50% bez względu na kupującego. Maksymalny okres kredytu to 25 lat. To limity górne: banki mogą stawiać ostrzejsze warunki, zwłaszcza osobom, które nie mieszkają w ZEA. Hipotekę rejestruje się w Dubai Land Department (DLD) – opłata wynosi 0,25% kwoty kredytu. Drugą część artykułu poświęcamy przelewom z Polski: jak płacić raty i na co uważać.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Pierwsze mieszkanie (cudzoziemiec): do 80% wartości przy cenie poniżej 5 mln AED, do 70% powyżej 5 mln AED.
• Kolejne mieszkanie lub inwestycja: do 60% wartości, bez względu na cenę.
• Off-plan: do 50% wartości – dla wszystkich kategorii kupujących.
• Okres i obciążenie: maksymalnie 25 lat; łączne raty do 50% dochodu; kredyt do 7-krotności rocznego dochodu cudzoziemca.
• Wkład własny: z własnych środków, nie z innego kredytu.
• Rejestracja hipoteki w DLD: 0,25% kwoty kredytu plus drobne opłaty.
• Oprocentowania nie podajemy: zależy od banku, waluty i stawki referencyjnej w dniu decyzji.

Limity banku centralnego ZEA

Zasady udzielania kredytów hipotecznych określa regulacja CBUAE Regulations Regarding Mortgage Loans (nr 31/2013, w wersji skonsolidowanej z 8 kwietnia 2020 r.). Dotyczy banków, firm finansowych i innych instytucji udzielających kredytów hipotecznych w ZEA i wyznacza wymagania minimalne – bank może być ostrożniejszy, ale nie może dać więcej.

Sytuacja (cudzoziemiec)	Maksymalny LTV
Pierwsze mieszkanie na własne potrzeby, wartość poniżej 5 mln AED	80%
Pierwsze mieszkanie na własne potrzeby, wartość powyżej 5 mln AED	70%
Drugie i kolejne mieszkanie albo nieruchomość inwestycyjna	60%
Zakup off-plan (każda kategoria kupującego)	50%

Pozostałe wymagania regulacji, które mają znaczenie dla kupującego z Polski:

• Okres kredytu: maksymalnie 25 lat; maksymalny wiek przy ostatniej racie ustala bank.
• Obciążenie dochodu (DBR): wszystkie raty łącznie do 50% dochodu brutto. Bank musi sprawdzić, czy udźwigniesz ratę przy stopie wyższej o 2–4 punkty procentowe.
• Maksymalna kwota: dla cudzoziemców do 7-krotności rocznego dochodu.
• Mieszkanie na wynajem: przy ocenie zdolności bank odejmuje co najmniej dwa miesiące czynszu na okresy bez najemcy.
• Spłata odsetek bez kapitału: dopuszczalna tylko przy kredytach inwestycyjnych i najwyżej przez 5 lat.
• Wycena: przed decyzją niezależny rzeczoznawca wycenia lokal; LTV liczy się od wyceny, nie od ceny z oferty.
• Budowa: przy finansowaniu lokalu w budowie najpierw wpłaca się wkład własny, a bank wypłaca swoje środki dopiero po potwierdzonych etapach budowy.

Regulacja mówi o cudzoziemcach (expatriates) i nie tworzy osobnej kategorii nierezydentów. W praktyce to bank decyduje, czy udziela kredytów osobom, które nie mieszkają w ZEA, jakich dokumentów dochodu wymaga i jaki wkład własny przyjmie – często wyższy niż minimum. Jeśli kupujesz z myślą o złotej wizie, pamiętaj, że urzędy różnie podchodzą do lokalu z hipoteką: DLD i GDRFA go dopuszczają (DLD wymaga pisma banku), a ICP pisze o nieruchomości w pełni należącej do inwestora – porównujemy to w artykule Golden Visa przez zakup nieruchomości.

Przykład: mieszkanie za 2 000 000 AED

Pozycja	Gotowe, pierwsze mieszkanie	Off-plan
Maksymalny kredyt według CBUAE	1 600 000 AED (80%)	1 000 000 AED (50%)
Minimalny wkład własny	400 000 AED	1 000 000 AED
Opłata DLD 4% (jeśli całość płaci kupujący)	80 000 AED	80 000 AED
Rejestracja hipoteki w DLD (0,25% kredytu)	4 000 AED	2 500 AED
Biuro trustee przy rejestracji hipoteki	4 000 AED + VAT	5 000 AED + VAT
Opłaty banku, wycena, ubezpieczenie	według banku	według banku

Z przykładu widać, że przy off-plan kredyt w ZEA niewiele zmienia na etapie budowy – większość rat z planu płatności i tak trzeba opłacić z własnych środków. Pełną listę opłat przy zakupie opisujemy w artykule o kosztach zakupu w Dubaju.

Rejestracja hipoteki w DLD

Hipotekę na rzecz banku wpisuje się w rejestrze Dubai Land Department. Według opisu usługi rejestracji hipoteki opłata wynosi 0,25% kwoty kredytu, do tego 250 AED za wydanie aktu własności, opłaty „knowledge” i „innovation” po 10 AED oraz opłata biura trustee: 4000 AED + VAT, a przy lokalu off-plan (Oqood) 5000 AED + VAT. Od osoby, która nie mieszka w ZEA, DLD wymaga kopii paszportu, a przy lokalu off-plan – elektronicznego zaświadczenia dewelopera (E.NOC) z aplikacji Dubai REST. Najczęściej formalności prowadzi bank.

Jakie dokumenty przygotować

Listę ustala bank, ale osoba z Polski powinna się liczyć z prośbą o: paszport, potwierdzenie dochodu (umowa o pracę, zaświadczenie, PIT lub dokumenty firmy), wyciągi bankowe z kilku miesięcy, informację o innych kredytach, a często także tłumaczenia na angielski. Bank w ZEA nie zna polskiego BIK ani polskich formularzy, dlatego przygotowanie dokumentów trwa dłużej niż w Polsce.

Finansowanie z Polski

Część kupujących finansuje zakup z oszczędności albo ze środków uzyskanych w Polsce – na przykład z pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na nieruchomości w Polsce, jeśli bank udziela jej na dowolny cel. Dostępność i warunki zależą od banku, a wkład własny w ZEA, zgodnie z regulacją CBUAE, nie powinien pochodzić z innego kredytu – dlatego taki plan trzeba omówić z ekspertem przed rezerwacją. Zdolność kredytową w Polsce sprawdzi nasz ekspert kredytowy.

Przelew pieniędzy z Polski do Dubaju

• Dokąd płacisz. Przy off-plan wpłaty trafiają na rachunek escrow projektu, a nie na prywatny rachunek dewelopera ani pośrednika – opisujemy to w artykule Off-plan w Dubaju: escrow i Oqood. Numer rachunku escrow sprawdź w dokumentach projektu w DLD, a nie tylko w e-mailu.
• Waluta. Dirham jest powiązany z dolarem amerykańskim po stałym kursie 3,6725 AED za 1 USD (CBUAE). Polskie banki często nie wymieniają złotych bezpośrednio na dirhamy – przelew idzie w dolarach albo euro i jest przewalutowywany po drodze. Porównaj kurs i opłaty banku przed pierwszą ratą.
• Z czyjego rachunku. Najlepiej z rachunku kupującego, z tytułem zawierającym numer umowy lub lokalu. Ułatwia to potwierdzenie pochodzenia środków po obu stronach.
• Pochodzenie środków. Bank w Polsce może zapytać o cel dużego przelewu i źródło pieniędzy – to standard wynikający z przepisów o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy. Przygotuj umowę zakupu i potwierdzenie źródła środków (np. sprzedaż mieszkania, oszczędności, kredyt).
• Gotówka. Nie polecamy. Przewożąc przez zewnętrzną granicę UE gotówkę o wartości od 10 000 euro, trzeba ją zgłosić organom celnym.
• Terminy. Przelew zagraniczny może iść kilka dni roboczych. Przy ratach z terminem w umowie wysyłaj pieniądze z zapasem.

Jak pomagamy

Przed rezerwacją przygotujemy zestawienie: ile trzeba wpłacić z własnych środków na każdym etapie, jakie opłaty dojdą przy kredycie i jak zaplanować przelewy z Polski. Oprocentowania nie obiecujemy – to decyzja banku w dniu złożenia wniosku. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. O podatkach od najmu i sprzedaży piszemy w artykule Nieruchomość w Dubaju a podatki w Polsce. Zapytaj o plan finansowania.

Najczęstsze pytania