Złota wiza (Golden Visa) w ZEA przez zakup nieruchomości – warunki według oficjalnych źródeł

Krótko: złota wiza ZEA (Golden Visa, oficjalnie Golden Residence) to długoterminowe zezwolenie na pobyt. Jedna z jej kategorii jest przeznaczona dla inwestorów w nieruchomości. Wszystkie oficjalne źródła, które sprawdziliśmy, podają ten sam próg – nieruchomość (jedna lub kilka) o wartości co najmniej 2 mln AED. Różnią się natomiast szczegółami: czy lokal może być na kredyt, jak liczy się wartość i na ile lat wydaje się wizę. Dlatego nie obiecujemy wizy „przy zakupie”. Mówimy: dany lokal może spełniać warunki – a aktualne zasady sprawdzamy na dzień złożenia wniosku w DLD, ICP i GDRFA.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Próg: nieruchomość lub kilka nieruchomości o łącznej wartości co najmniej 2 000 000 AED (ok. 545 tys. USD po stałym kursie 3,6725 AED za 1 USD).
• Okres: DLD, ICP i GDRFA piszą o 10 latach z możliwością przedłużenia; portal rządowy u.ae w tabeli kategorii podaje 5 lat dla inwestorów w nieruchomości.
• Kredyt: DLD i GDRFA dopuszczają lokal z hipoteką (z pismem banku), ICP wymaga, by nieruchomość była w pełni własnością inwestora.
• Gdzie składa się wniosek: w Dubaju – w centrach obsługi wskazanych przez DLD; wnioskodawca musi być na miejscu w ZEA.
• Koszt po stronie urzędów: według DLD ok. 9 885 AED za wizę 10-letnią dla inwestora, plus opłaty za członków rodziny.

Co piszą oficjalne źródła – porównanie

Warunki dla inwestora w nieruchomości opisują cztery urzędowe strony. Sprawdziliśmy je w listopadzie 2026 r.:

Źródło	Wartość	Okres	Kredyt / sposób liczenia
Dubai Land Department (DLD)	min. 2 mln AED wartości zakupu w chwili nabycia, jedna lub kilka nieruchomości	10 lat, odnawialna	lokal z hipoteką możliwy – pismo banku z kwotą spłaconą i saldem; wnioskodawca musi być w ZEA
ICP (urząd federalny ds. tożsamości i obywatelstwa)	min. 2 mln AED według pisma urzędu rejestracji nieruchomości	10 lat	„nieruchomość musi być w pełni własnością inwestora”
GDRFA Dubaj (urząd ds. pobytu)	min. 2 mln AED łącznie; przy współwłasności – udział min. 2 mln AED	10 lat, przedłużana przy spełnieniu warunków	hipoteka dopuszczalna; wartość według zaświadczenia DLD lub wyceny licencjonowanego biura; na nieruchomości ustanawia się blokadę na czas ważności wizy
u.ae (portal rządu ZEA)	min. 2 mln AED	5 lat dla inwestycji w nieruchomości	brak szczegółów

Rozbieżności nie oznaczają, że któreś źródło „kłamie” – strony aktualizuje się w różnym czasie, a o wydaniu wizy decydują urzędy na podstawie przepisów obowiązujących w dniu złożenia wniosku. Dla kupującego wniosek jest prosty: jeśli wiza jest dla Ciebie warunkiem zakupu, sprawdź ją dla konkretnego lokalu i konkretnej formy finansowania, zanim podpiszesz umowę.

Off-plan a Golden Visa

Na otwartych stronach DLD, ICP, GDRFA i u.ae nie znaleźliśmy jasnych, aktualnych zasad dla mieszkań kupowanych na etapie budowy (off-plan). Na rynku krążą różne wersje – np. że liczy się tylko kwota już wpłacona deweloperowi albo że potrzebne jest pismo dewelopera. Nie powtarzamy ich jako faktów. W FAQ DLD jest natomiast informacja o zwykłym (nie „złotym”) pobycie na podstawie nieruchomości w budowie – według DLD wydaje się go na rok. Jeśli myślisz o wizie przy zakupie off-plan, sprawdzimy aktualne stanowisko DLD dla danego projektu i planu płatności – zob. też plan płatności w Dubaju.

Jak wygląda wniosek

Według opisu usługi DLD procedura dla inwestora w Dubaju wygląda tak:

1. Wizyta w centrum obsługi wskazanym przez DLD (lista centrów jest na stronie usługi).
2. Złożenie dokumentów i opłacenie opłat.
3. Badanie lekarskie w centrum.
4. Zezwolenie na pobyt przesyłane e-mailem; czas obsługi według DLD – 7–10 dni roboczych.

Dokumenty według DLD: paszport, elektroniczny akt własności (title deed), zdjęcie, a jeśli je masz – Emirates ID i obecne zezwolenie na pobyt. Przy kredycie dochodzi pismo banku o braku sprzeciwu z kwotą spłaconą i saldem. Osobiście musi się stawić sam wnioskodawca – DLD nie dopuszcza złożenia wniosku przez pełnomocnika. ICP dodatkowo wymaga ważnego ubezpieczenia zdrowotnego w ZEA i paszportu ważnego min. 6 miesięcy.

Ile to kosztuje

Pozycja (wiza 10-letnia, inwestor)	Kwota
Badanie lekarskie	700 AED
Emirates ID (10 lat)	1 153 AED
Potwierdzenie zezwolenia na pobyt (10 lat)	2 856,75 AED
Opłaty DLD	4 020 AED
Opłaty administracyjne	1 155 AED
Razem	9 884,75 AED

To koszty samej wizy. Do tego dochodzą koszty zakupu nieruchomości – opłata DLD 4% i inne, opisane w artykule koszty zakupu nieruchomości w Dubaju.

Obowiązki po otrzymaniu wizy

• Utrzymanie inwestycji. GDRFA zastrzega, że przez cały okres ważności nieruchomości nie można zbyć, a urząd może sprawdzać, czy warunki są nadal spełnione. Na nieruchomość nakłada się blokadę według procedur DLD.
• Utrzymanie się bez wsparcia państwa – to jeden z warunków utrzymania wizy według GDRFA.
• Pobyt poza ZEA. Według GDRFA posiadacze złotej wizy nie podlegają zasadzie unieważnienia pobytu po 180 dniach nieobecności; u.ae również wymienia możliwość dłuższego przebywania za granicą.
• Rodzina. Można sponsorować współmałżonka, dzieci i rodziców – według listy dokumentów DLD (m.in. poświadczony akt małżeństwa, akty urodzenia, ubezpieczenie zdrowotne).

Jak przygotować się przed zakupem

1. Ustal, czy wiza jest celem, czy dodatkiem. Jeśli celem – próg 2 mln AED i forma finansowania muszą być zaplanowane od początku.
2. Sprawdź wartość w dokumentach. DLD mówi o wartości zakupu z chwili nabycia, GDRFA – o zaświadczeniu DLD lub wycenie licencjonowanego biura. Cena w ogłoszeniu to za mało.
3. Przy kredycie zapytaj bank, czy wyda pismo o braku sprzeciwu i jaką kwotę spłaconą w nim wskaże. Limity kredytu dla cudzoziemców opisujemy w artykule Kredyt hipoteczny w ZEA dla nierezydenta.
4. Przy kilku lokalach upewnij się, że wszystkie są na Twoje nazwisko i razem przekraczają próg.
5. Zaplanuj przyjazd – wniosek i badanie lekarskie wymagają osobistej obecności w ZEA.

Wiza a podatki w Polsce

Zezwolenie na pobyt w ZEA nie zmienia automatycznie Twojej rezydencji podatkowej w Polsce. Według polskiej ustawy o PIT rezydentem jest m.in. osoba, która ma w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych albo przebywa tu ponad 183 dni w roku. Jeśli rozważasz przeprowadzkę, omów to z doradcą podatkowym – chętnie polecimy specjalistę.

Jak pomagamy

Jeśli wiza jest dla Ciebie ważna, przy wyborze lokalu sprawdzamy, czy wartość, forma finansowania i stan prawny mogą spełniać warunki, i aktualizujemy je według DLD, ICP i GDRFA na dzień decyzji. Nie gwarantujemy wydania wizy – decyduje urząd. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Zobacz też, gdzie cudzoziemiec może kupić nieruchomość, jak sprawdzić dewelopera i brokera oraz jak przebiega zakup z Polski. Zapytaj o warunki dla wybranego lokalu.

Najczęstsze pytania