Golden Visa ОАЕ через нерухомість: умови за офіційними джерелами

Коротко: золота віза ОАЕ (Golden Visa, офіційно Golden Residence) — це довгостроковий дозвіл на проживання. Одну з її категорій призначено для інвесторів у нерухомість. Усі офіційні джерела, які ми перевірили, називають однаковий поріг: нерухомість (одна або кілька) вартістю щонайменше 2 млн AED. Різняться вони в деталях: чи можна мати квартиру в кредит, як рахується вартість і на скільки років видають візу. Тому ми не обіцяємо візу «разом із купівлею». Ми кажемо інше: певна квартира може відповідати умовам, а актуальні правила ми перевіряємо на дату подання заяви в DLD, ICP і GDRFA.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Поріг: одна або кілька одиниць нерухомості загальною вартістю щонайменше 2 000 000 AED (бл. 545 тис. USD за фіксованим курсом 3,6725 AED за 1 USD).
• Строк: DLD, ICP і GDRFA пишуть про 10 років із можливістю продовження; урядовий портал u.ae у таблиці категорій вказує 5 років для інвесторів у нерухомість.
• Кредит: DLD і GDRFA допускають квартиру з іпотекою (з листом банку), ICP вимагає, щоб нерухомість повністю належала інвестору.
• Де подають заяву: у Дубаї — в центрах обслуговування, які вказує DLD; заявник має бути на місці в ОАЕ.
• Витрати на боці відомств: за даними DLD, бл. 9 885 AED за 10-річну візу для інвестора, плюс збори за членів сім’ї.

Що пишуть офіційні джерела: порівняння

Умови для інвестора в нерухомість описують чотири офіційні сторінки. Ми перевірили їх у листопаді 2026 р.:

Джерело	Вартість	Строк	Кредит / спосіб підрахунку
Dubai Land Department (DLD)	мін. 2 млн AED вартості купівлі на момент придбання, одна або кілька одиниць нерухомості	10 років, з можливістю продовження	квартира з іпотекою можлива — лист банку із сплаченою сумою та залишком; заявник має бути в ОАЕ
ICP (федеральний орган з питань ідентичності та громадянства)	мін. 2 млн AED за листом органу реєстрації нерухомості	10 років	«нерухомість має повністю належати інвестору»
GDRFA Дубай (відомство з питань проживання)	мін. 2 млн AED загалом; за співвласності — частка мін. 2 млн AED	10 років, продовжується за дотримання умов	іпотека допустима; вартість за довідкою DLD або оцінкою ліцензованого бюро; на нерухомість накладають блокування на строк дії візи
u.ae (портал уряду ОАЕ)	мін. 2 млн AED	5 років для інвестицій у нерухомість	деталей немає

Розбіжності не означають, що котресь із джерел «бреше»: сторінки оновлюють у різний час, а видачу візи вирішують відомства на підставі норм, чинних у день подання заяви. Для покупця висновок простий: якщо віза для вас — умова купівлі, перевірте її для конкретної квартири та конкретної форми фінансування, перш ніж підписувати договір.

Off-plan і Golden Visa

На відкритих сторінках DLD, ICP, GDRFA і u.ae ми не знайшли чітких актуальних правил для квартир, що їх купують на етапі будівництва (off-plan). На ринку ходять різні версії: наприклад, що враховується лише сума, вже сплачена забудовнику, або що потрібен лист забудовника. Ми не повторюємо їх як факти. Натомість у FAQ DLD є інформація про звичайне (не «золоте») проживання на підставі нерухомості, що будується: за даними DLD, його видають на рік. Якщо ви думаєте про візу під час купівлі off-plan, ми перевіримо актуальну позицію DLD для конкретного проєкту та плану оплати; див. також план оплати в Дубаї.

Як виглядає подання заяви

Згідно з описом послуги DLD, процедура для інвестора в Дубаї така:

1. Візит до центру обслуговування, вказаного DLD (перелік центрів є на сторінці послуги).
2. Подання документів і сплата зборів.
3. Медичний огляд у центрі.
4. Дозвіл на проживання надсилають електронною поштою; час обробки за даними DLD — 7–10 робочих днів.

Документи за даними DLD: паспорт, електронне свідоцтво про право власності (title deed), фото, а якщо є — Emirates ID і чинний дозвіл на проживання. У разі кредиту додається лист банку про відсутність заперечень із сплаченою сумою та залишком. Особисто має з’явитися сам заявник: DLD не допускає подання заяви через представника. ICP додатково вимагає чинної медичної страховки в ОАЕ та паспорта, дійсного щонайменше 6 місяців.

Скільки це коштує

Позиція (10-річна віза, інвестор)	Сума
Медичний огляд	700 AED
Emirates ID (10 років)	1 153 AED
Підтвердження дозволу на проживання (10 років)	2 856,75 AED
Збори DLD	4 020 AED
Адміністративні збори	1 155 AED
Разом	9 884,75 AED

Це витрати лише на візу. До них додаються витрати на купівлю нерухомості: збір DLD 4% та інші, описані в статті витрати на купівлю нерухомості в Дубаї.

Обов’язки після отримання візи

• Збереження інвестиції. GDRFA застерігає, що протягом усього строку дії візи нерухомість не можна відчужувати, а відомство може перевіряти, чи умови досі виконуються. На нерухомість накладають блокування за процедурами DLD.
• Утримання без підтримки держави — одна з умов збереження візи за даними GDRFA.
• Перебування поза ОАЕ. За даними GDRFA, на власників золотої візи не поширюється правило скасування дозволу на проживання після 180 днів відсутності; u.ae також згадує можливість довше перебувати за кордоном.
• Сім’я. Можна спонсорувати чоловіка чи дружину, дітей і батьків — за переліком документів DLD (зокрема засвідчене свідоцтво про шлюб, свідоцтва про народження, медична страховка).

Як підготуватися перед купівлею

1. З’ясуйте, чи віза — мета, чи додаток. Якщо мета, то поріг 2 млн AED і форму фінансування треба планувати з самого початку.
2. Перевірте вартість за документами. DLD говорить про вартість купівлі на момент придбання, GDRFA — про довідку DLD або оцінку ліцензованого бюро. Ціни в оголошенні замало.
3. У разі кредиту запитайте банк, чи видасть він лист про відсутність заперечень і яку сплачену суму в ньому вкаже. Обмеження іпотеки для іноземців ми описуємо в статті Іпотека в ОАЕ для нерезидентів.
4. За кількох квартир переконайтеся, що всі вони оформлені на вас і разом перевищують поріг.
5. Заплануйте приїзд: заява й медичний огляд потребують особистої присутності в ОАЕ.

Віза і податки в Польщі

Дозвіл на проживання в ОАЕ автоматично не змінює вашого податкового резидентства в Польщі. За польським законом про PIT резидентом є, зокрема, особа, яка має в Польщі центр особистих або господарських інтересів або перебуває тут понад 183 дні на рік. Якщо ви розглядаєте переїзд, обговоріть це з податковим консультантом; ми охоче порекомендуємо фахівця.

Як ми допомагаємо

Якщо віза для вас важлива, то під час вибору квартири ми перевіряємо, чи вартість, форма фінансування та правовий стан можуть відповідати умовам, і оновлюємо їх за DLD, ICP і GDRFA на дату рішення. Ми не гарантуємо видачу візи: вирішує відомство. Консультації про Дубай ми проводимо польською, російською, українською та англійською мовами. Дивіться також, де іноземець може купити нерухомість, як перевірити забудовника і брокера та як відбувається купівля з Польщі. Запитати про умови для обраної квартири.

Часті запитання