Де іноземцю можна купити нерухомість у Дубаї: freehold-зони

Коротко: у Дубаї право власності на нерухомість, як правило, мають громадяни ОАЕ та країн Перської затоки (GCC). Іноземці, зокрема громадяни Польщі, можуть купувати нерухомість лише в зонах, визначених Правителем Дубая. Це так звані зони freehold: там іноземець може мати повну власність без обмеження в часі або право користування чи оренди строком до 99 років. Перелік зон — це не список «районів із рекламного буклета», а перелік конкретних земельних ділянок у правових актах, який доповнюють наступні постанови. На практиці те, чи може іноземець купити певну квартиру, вирішує запис у реєстрі Dubai Land Department (DLD), і саме це ми перевіряємо ще до бронювання.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Правова основа: закон Дубая № 7 від 2006 р. про реєстрацію нерухомості (ст. 4) і постанова № 3 від 2006 р., що визначає території для іноземців.
• Два види прав: повна власність (freehold) без обмеження в часі або узуфрукт (право користування) чи довгострокова оренда (leasehold) строком до 99 років.
• Перелік ділянок, а не районів: постанова 2006 р. називає 23 території з номерами ділянок; згодом з’являлися нові постанови.
• Іноземна компанія: може бути власником у зоні freehold, якщо зареєстрована у вільній зоні Дубая або в іншому еміраті на підставі домовленостей (FAQ DLD).
• Як перевірити: реєстр проєктів і дані про угоди DLD, свідоцтво про право власності (title deed) або посвідчення Oqood, документи забудовника.

Хто може володіти нерухомістю в Дубаї

Згідно зі ст. 4 закону Дубая № 7 від 2006 р. право власності на нерухомість в еміраті мають громадяни ОАЕ, громадяни країн GCC, компанії, що повністю їм належать, та публічні акціонерні товариства. Іноземцям — за згодою Правителя і на територіях, які він визначив, — можуть належати:

• власність (freehold) на нерухомість без обмеження в часі;
• узуфрукт (право користування) або довгострокова оренда (leasehold) строком не довше 99 років.

Те саме коротко викладено в FAQ Dubai Land Department: громадяни ОАЕ та GCC можуть купувати в усьому еміраті, а іноземці — у зонах freehold. Чи маєте ви резидентську візу ОАЕ, значення не має: можливість купівлі визначає розташування нерухомості, а не статус перебування.

Постанова № 3 від 2006 р.: звідки беруться зони freehold

Перший перелік територій для іноземців міститься в постанові № 3 від 2006 р. У ст. 3 названо 23 території, а біля кожної — номери ділянок, позначених на картах DLD. Серед них, зокрема, Dubai Marina, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, The World Islands, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, Al Jaddaf, Mirdif, Nad Al Sheba чи Warsan 1. Важливо: це назви територій у реєстрі DLD, а не комерційні назви житлових комплексів. Великий проєкт забудовника може стояти на ділянці, чия назва в реєстрі зовсім інша, ніж у рекламному буклеті.

Перелік 2006 р. не закритий. Приклади пізніших змін (усі — на порталі законодавства Дубая):

Акт	Що змінює
Постанова № 1 від 2010 р.	ділянка № 224 у Nad Al Sheba — замість лише користування чи оренди також власність без обмеження в часі
Ухвала № 7 від 2021 р.	ділянки в Madinat Al Mataar — власність без обмеження в часі, а також користування й оренда до 99 років
Ухвала № 25 від 2021 р.	кілька ділянок — лише користування та оренда до 99 років (без повної власності)
Ухвала № 6 від 2022 р.	ділянки № 58 і 59 у Zabeel First — власність без обмеження в часі

Практичний висновок: єдиної офіційної зведеної карти «зон freehold», яку можна було б безпечно переписати в статтю, не існує. Закони надають права на конкретні ділянки, іноді лише у формі користування чи оренди. Тому кожну квартиру ми перевіряємо окремо.

Freehold, узуфрукт і довгострокова оренда: у чому різниця

З погляду покупця різниця принципова:

• Freehold — ви власник квартири (а у випадку вілли зазвичай і частки в землі або ділянки, залежно від проєкту) без обмеження в часі. Ви можете її продати, здати в оренду, передати під заставу, а після вашої смерті вона переходить до спадкоємців за процедурою судів Дубая.
• Узуфрукт (право користування) і musataha — право користуватися нерухомістю (або забудувати ділянку) протягом визначеного часу, максимум 99 років. За FAQ DLD таке право реєструють у реєстрі нерухомості, і його можна продати на решту строку договору.
• Оренда (lease), зареєстрована в Ejari — це зовсім інше: звичайний договір найму між власником і орендарем, на який поширюються норми про найм, а не речове право.

За довгострокового користування чи оренди важливо, скільки років лишилося до кінця права: від цього залежать вартість квартири при перепродажі та можливе фінансування. Якщо в пропозиції йдеться про «власність», попросіть документ, який це підтверджує.

Купівля на компанію

За FAQ DLD нерухомість на територіях для іноземців можна реєструвати на компанії, що належать особам не з ОАЕ, якщо їх зареєстровано в одній із вільних зон Дубая або в іншому еміраті згідно з укладеними домовленостями. Польське товариство з обмеженою відповідальністю (sp. z o.o.) у цьому переліку прямо не названо, тому купівля на компанію потребує правового аналізу, а розрахунки в Польщі — розмови з податковим консультантом. Більшість приватних клієнтів купують на фізичну особу.

Як перевірити, чи може іноземець купити конкретну квартиру

1. Проєкт у реєстрі DLD. Проєкт off-plan має бути зареєстрований у RERA і мати ескроу-рахунок. Це можна перевірити в застосунку Dubai REST — ми пишемо про це в статті як перевірити забудовника, проєкт і брокера.
2. Дані про угоди DLD. У відкритих даних DLD біля угод видно, зокрема, територію, проєкт і позначку, чи є нерухомість freehold. Якщо в цьому проєкті іноземці вже купували й угоди зареєстровано, це добрий сигнал, але він не замінює перевірки документів.
3. Документи продавця. На вторинному ринку — свідоцтво про право власності (title deed) або посвідчення про користування; в off-plan — договір SPA і подальша реєстрація в Oqood. Вид права (власність чи користування) випливає з документа, а не з оголошення.
4. Трасті-офіс і DLD. На вторинному ринку угоду проводить трасті-офіс Real Estate Registration Trustee: якщо іноземець не може набути певну нерухомість, DLD не зареєструє її на нього. Але краще знати це до внесення завдатку.

Подробиці реєстрації off-plan і захисту платежів ми описуємо в статті Off-plan у Дубаї: ескроу-рахунок і Oqood, а весь процес купівлі — в посібнику як купити нерухомість у Дубаї з Польщі.

На що звернути увагу

• Оголошення «для всіх» у старих районах. В історичних частинах міста (поза зонами freehold) іноземець зазвичай не купить квартиру у власність. Пропозиції на кшталт «власність через договір із громадянином» — це ризик, який ми не радимо брати на себе.
• Плутанина оренди з власністю. «Leasehold на 99 років» — це не те саме, що freehold: перевірте, яке право ви отримаєте і скільки років лишилося.
• Комерційні назви. Назва житлового комплексу в буклеті — це не назва території в реєстрі. Для перевірки потрібен номер ділянки або проєкту. Як популярні райони співвідносяться з територіями DLD, ми показуємо в статті Райони Дубая для покупця.
• Golden Visa і розташування. Право на купівлю — одне, а умови резидентської візи — інше. Про візу ми пишемо в статті Golden Visa через купівлю нерухомості.

Як ми допомагаємо

Перед бронюванням ми перевіряємо для вас, чи обрана квартира розташована в зоні, доступній для іноземців, яке право ви набудете і чи зареєстровано проєкт у DLD. Консультації про Дубай ми проводимо польською, російською, українською та англійською мовами. Гроші за нерухомість до нас не потрапляють: ви платите на ескроу-рахунок проєкту або продавцеві під час реєстрації в DLD. Запитати про перевірку квартири.

Часті запитання