Gdzie cudzoziemiec może kupić nieruchomość w Dubaju – strefy freehold

Krótko: w Dubaju prawo własności nieruchomości mają co do zasady obywatele ZEA i państw Zatoki Perskiej (GCC). Cudzoziemcy – także obywatele Polski – mogą kupować nieruchomości tylko w obszarach wyznaczonych przez Władcę Dubaju. Są to tzw. strefy freehold: tam obcokrajowiec może mieć pełną własność bez ograniczenia w czasie albo prawo użytkowania lub dzierżawy do 99 lat. Wykaz stref nie jest listą „dzielnic z folderu”, tylko listą konkretnych działek w aktach prawnych, uzupełnianą kolejnymi uchwałami. W praktyce o tym, czy dany lokal może kupić cudzoziemiec, przesądza wpis w rejestrze Dubai Land Department (DLD) – i to sprawdzamy przed rezerwacją.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Podstawa prawna: ustawa Dubaju nr 7 z 2006 r. o rejestracji nieruchomości (art. 4) i rozporządzenie nr 3 z 2006 r. wyznaczające obszary dla cudzoziemców.
• Dwa rodzaje praw: pełna własność (freehold) bez ograniczenia w czasie albo użytkowanie (usufruct) lub dzierżawa (leasehold) do 99 lat.
• Lista działek, nie dzielnic: rozporządzenie z 2006 r. wymienia 23 obszary z numerami działek; później dochodziły kolejne uchwały.
• Firma zagraniczna: może być właścicielem w strefie freehold, jeśli jest zarejestrowana w wolnej strefie Dubaju albo w innym emiracie na warunkach porozumień (FAQ DLD).
• Jak sprawdzić: rejestr projektów i dane transakcji DLD, akt własności lub zaświadczenie Oqood, dokumenty dewelopera.

Kto może mieć nieruchomość w Dubaju

Zgodnie z art. 4 ustawy Dubaju nr 7 z 2006 r. prawo własności nieruchomości w emiracie przysługuje obywatelom ZEA, obywatelom państw GCC, spółkom w całości należącym do nich oraz publicznym spółkom akcyjnym. Cudzoziemcom, za zgodą Władcy i w obszarach przez niego wyznaczonych, mogą przysługiwać:

• własność (freehold) nieruchomości bez ograniczenia w czasie;
• użytkowanie (usufruct) lub dzierżawa (leasehold) na okres nie dłuższy niż 99 lat.

To samo w skrócie podaje FAQ Dubai Land Department: obywatele ZEA i GCC mogą kupować w całym emiracie, a cudzoziemcy – w strefach freehold. Nie ma znaczenia, czy masz wizę rezydenta ZEA: o możliwości zakupu decyduje lokalizacja nieruchomości, a nie status pobytowy.

Rozporządzenie nr 3 z 2006 r. – skąd się biorą strefy freehold

Pierwszy wykaz obszarów dla cudzoziemców zawiera rozporządzenie nr 3 z 2006 r. W art. 3 wymienia 23 obszary, a przy każdym – numery działek zaznaczonych na mapach DLD. Wśród nich są m.in. Dubai Marina, Palm Jumeirah, Palm Jebel Ali, The World Islands, Emirates Hills, Jebel Ali, Al Barsha South, Al Jaddaf, Mirdif, Nad Al Sheba czy Warsan 1. Ważne: to nazwy obszarów w rejestrze DLD, a nie nazwy handlowe osiedli. Duży projekt dewelopera może leżeć na działce, której nazwa w rejestrze brzmi zupełnie inaczej niż w folderze reklamowym.

Wykaz z 2006 r. nie jest zamknięty. Przykłady późniejszych zmian (wszystkie na portalu legislacji Dubaju):

Akt	Co zmienia
Rozporządzenie nr 1 z 2010 r.	działka nr 224 w Nad Al Sheba – zamiast samego użytkowania/dzierżawy także własność bez ograniczenia w czasie
Uchwała nr 7 z 2021 r.	działki w Madinat Al Mataar – własność bez ograniczenia w czasie oraz użytkowanie i dzierżawa do 99 lat
Uchwała nr 25 z 2021 r.	kilka działek – tylko użytkowanie i dzierżawa do 99 lat (bez pełnej własności)
Uchwała nr 6 z 2022 r.	działki nr 58 i 59 w Zabeel First – własność bez ograniczenia w czasie

Wniosek praktyczny: nie ma jednej oficjalnej, zbiorczej mapy „stref freehold”, którą można by bezpiecznie przepisać do artykułu. Przepisy przyznają prawa do konkretnych działek, czasem tylko w formie użytkowania lub dzierżawy. Dlatego każdy lokal sprawdzamy indywidualnie.

Freehold, użytkowanie i dzierżawa – czym się różnią

Z punktu widzenia kupującego różnica jest zasadnicza:

• Freehold – jesteś właścicielem lokalu (a w przypadku willi – zwykle także udziału w gruncie lub działki, zależnie od projektu) bez ograniczenia w czasie. Możesz go sprzedać, wynająć, obciążyć hipoteką, a po Twojej śmierci przechodzi na spadkobierców według procedury sądów Dubaju.
• Użytkowanie (usufruct) i musataha – prawo do korzystania z nieruchomości (lub do zabudowy gruntu) na określony czas, maks. 99 lat. Według FAQ DLD takie prawo rejestruje się w rejestrze nieruchomości i można je sprzedać na pozostały okres umowy.
• Najem (lease) zarejestrowany w Ejari – to zupełnie co innego: zwykła umowa najmu między właścicielem a najemcą, podlegająca przepisom o najmie, a nie prawo rzeczowe.

Przy długoterminowym użytkowaniu lub dzierżawie ważne jest, ile lat zostało do końca prawa – od tego zależy wartość lokalu przy odsprzedaży i ewentualne finansowanie. Jeśli oferta mówi o „własności”, poproś o dokument, który to potwierdza.

Zakup na firmę

Według FAQ DLD nieruchomości w obszarach dla cudzoziemców mogą być rejestrowane na spółki należące do osób spoza ZEA, jeśli są one zarejestrowane w jednej z wolnych stref Dubaju albo w innym emiracie zgodnie z zawartymi porozumieniami. Polska spółka z o.o. nie jest na tej liście wprost – zakup na firmę wymaga więc analizy prawnej, a rozliczenie w Polsce – rozmowy z doradcą podatkowym. Większość klientów indywidualnych kupuje na osobę fizyczną.

Jak sprawdzić, czy konkretny lokal może kupić cudzoziemiec

1. Projekt w rejestrze DLD. Projekt off-plan powinien być zarejestrowany w RERA i mieć rachunek escrow. Sprawdzisz to w aplikacji Dubai REST – piszemy o tym w artykule jak sprawdzić dewelopera, projekt i brokera.
2. Dane transakcji DLD. W otwartych danych DLD przy transakcjach widać m.in. obszar, projekt i oznaczenie, czy nieruchomość jest freehold. Jeśli w danym projekcie cudzoziemcy już kupowali i transakcje zarejestrowano, to dobry sygnał – ale nie zastępuje sprawdzenia dokumentów.
3. Dokumenty sprzedającego. Przy rynku wtórnym – akt własności (title deed) lub zaświadczenie o użytkowaniu; przy off-plan – umowa SPA i późniejsza rejestracja w Oqood. Rodzaj prawa (własność czy użytkowanie) wynika z dokumentu, nie z ogłoszenia.
4. Biuro trustee i DLD. Przy rynku wtórnym transakcję przeprowadza biuro Real Estate Registration Trustee – jeśli cudzoziemiec nie może nabyć danej nieruchomości, DLD jej na niego nie zarejestruje. Lepiej jednak wiedzieć to przed wpłatą zadatku.

Szczegóły rejestracji off-plan i ochrony wpłat opisujemy w artykule Off-plan w Dubaju: rachunek escrow i Oqood, a cały proces zakupu – w przewodniku jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski.

Na co uważać

• Ogłoszenia „dla każdego” w starych dzielnicach. W historycznych częściach miasta (poza strefami freehold) cudzoziemiec zwykle nie kupi lokalu na własność. Oferty typu „własność przez umowę z obywatelem” to ryzyko, którego nie polecamy.
• Mylenie dzierżawy z własnością. „Leasehold 99 lat” to nie to samo co freehold – sprawdź, jakie prawo dostaniesz i ile lat zostało.
• Nazwy handlowe. Nazwa osiedla w folderze to nie nazwa obszaru w rejestrze. Do weryfikacji potrzebny jest numer działki lub projektu. Jak popularne dzielnice mają się do obszarów DLD, pokazujemy w artykule Dzielnice Dubaju dla kupującego.
• Golden Visa a lokalizacja. Prawo do zakupu to jedno, a warunki wizy rezydenta – drugie. O wizie piszemy w artykule Golden Visa przez zakup nieruchomości.

Jak pomagamy

Przed rezerwacją sprawdzamy dla Ciebie, czy wybrany lokal leży w strefie dostępnej dla cudzoziemców i jakie prawo nabędziesz, oraz czy projekt jest zarejestrowany w DLD. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. Pieniądze za nieruchomość nie trafiają do nas – płacisz na rachunek escrow projektu albo sprzedającemu przy rejestracji w DLD. Zapytaj o sprawdzenie lokalu.

Najczęstsze pytania