Kalkulator flipa mieszkania – opłacalność cesji i odsprzedaży

Kupujesz mieszkanie na wczesnym etapie budowy, żeby je sprzedać? Porównaj dwie drogi: cesję umowy deweloperskiej przed odbiorem i sprzedaż po akcie notarialnym. Kalkulator uwzględnia harmonogram wpłat, kredyt wypłacany w transzach, koszty notarialne, opłatę za zgodę dewelopera, wykończenie, prowizję i podatek.

Wyślemy rachunek i 5 podobnych mieszkań

Cesja czy sprzedaż po odbiorze

Cesja czy sprzedaż po odbiorze	Cesja przed odbioremwybrane	Sprzedaż po odbiorze
Sprzedaż w miesiącu	24	24
Cena mieszkania	770 000 zł	770 000 zł
Wpłacono deweloperowi	70 000 zł	700 000 zł
Twoje środki (maks.)	71 400 zł	704 200 zł
Notariusz – umowa deweloperska	1 400 zł	1 400 zł
Zgoda dewelopera na cesję	7 000 zł	—
Notariusz – cesja	2 200 zł	—
Akt notarialny i sąd	—	2 800 zł
Wykończenie	—	0 zł
Czynsz i media	—	0 zł
Prowizja agenta	—	15 400 zł
Podatek	7 128 zł	9 576 zł
Zysk netto	52 272 zł	40 824 zł
ROI	73,2%	5,8%
W skali roku	31,6%	2,9%
Cena bez straty	710 600 zł	718 571 zł

A jeśli cena wzrośnie inaczej?

Cesja przed odbiorem: wzrost ceny do dnia sprzedaży.

Wzrost ceny	Zysk netto	ROI
0%	-10 600 zł	-14,8%
+5%	21 472 zł	30,1%
+10%	52 272 zł	73,2%
+15%	83 072 zł	116,3%
+20%	113 872 zł	159,5%

Wyliczenie jest orientacyjne – to nie jest porada podatkowa ani rekomendacja inwestycyjna. Wzrost ceny nie jest gwarantowany, a termin oddania może się przesunąć. Cesja wymaga zgody dewelopera i jest ograniczona ustawą (art. 37a ustawy deweloperskiej: umowa na jeden lokal, nie częściej niż raz na 3 lata; ograniczenie nie dotyczy cesji na rzecz osób z I i II grupy podatkowej). Zasady podatku – podatki.gov.pl; w swojej sytuacji skonsultuj się z doradcą podatkowym.

Jak liczymy

Wpłaty deweloperowi: 10/90 i 20/80 – reszta w miesiącu odbioru; „etapami” – równe części przy podpisaniu umowy i mniej więcej co 3 miesiące do odbioru.
Kredyt: najpierw wpłacasz wkład własny, potem bank wypłaca transze. Do odbioru płacisz odsetki tylko od wypłaconej części, później raty równe; dług spłacasz z ceny sprzedaży. To uproszczenie – warunki banku mogą być inne.
Cesja: nabywca płaci cenę rynkową minus kwotę, której jeszcze nie wpłaciłeś deweloperowi, i przejmuje dalsze wpłaty. Dochód = cena cesji − Twoje wpłaty − opłata za zgodę − notariusz; podatek wg skali 12% lub 32%.
Sprzedaż po odbiorze: dochód = cena − prowizja − (cena zakupu + notariusz + akt + wykończenie); podatek 19% (PIT-39), bo sprzedajesz przed upływem 5 lat od końca roku nabycia. Odsetek, czynszu i mediów nie odliczamy. Ulgi mieszkaniowej nie uwzględniamy – może zwolnić dochód wydany na własne cele mieszkaniowe.
Zysk netto = gotówka po sprzedaży − Twoje środki. ROI = zysk netto ÷ Twoje środki (maksymalnie zaangażowane). W skali roku – CAGR: (1 + ROI)^(12 ÷ miesiące) − 1, tak jakby całe środki były zaangażowane od początku; przy wpłatach etapami faktyczna stopa jest wyższa.
Wzrost „łącznie” dotyczy dnia sprzedaży; dla drugiej ścieżki przeliczamy go proporcjonalnie do czasu. Cena bez straty – cena, przy której zysk po kosztach i podatku wynosi 0 zł. Notariusz i sąd – szacunek wg maksymalnej taksy (umowa deweloperska i akt – połowa stawki) z VAT.

Wyślemy rachunek i 5 podobnych mieszkań na e-mail

Zostaw kontakt – przygotujemy wyliczenie dla konkretnych mieszkań na wczesnym etapie budowy i sprawdzimy zapisy o cesji u dewelopera. Parametry z kalkulatora dołączymy do zgłoszenia.

Co warto wiedzieć przed zakupem pod odsprzedaż

Wzrost ceny nie jest gwarantowany – sprawdź w tabeli, przy jakim wzroście zysk znika.
Cesja wymaga zgody dewelopera; warunki (opłata, od kiedy można) są w umowie deweloperskiej. Ustawa ogranicza cesję do jednej umowy na jeden lokal i nie częściej niż raz na 3 lata (art. 37a ustawy deweloperskiej).
Sprzedaż przed upływem 5 lat od końca roku nabycia oznacza podatek dochodowy – przy cesji wg skali (12% lub 32%), po akcie 19% (PIT-39).
Termin oddania może się przesunąć – licz z zapasem kosztów utrzymania i odsetek.

Przeczytaj też

Pytania o flip i cesję

Czym różni się cesja od sprzedaży po odbiorze?

Przy cesji przenosisz na nabywcę prawa z umowy deweloperskiej jeszcze przed odbiorem – nabywca zwraca Ci wpłacone kwoty z nadwyżką i dalej płaci deweloperowi sam. Przy sprzedaży po odbiorze najpierw płacisz całą cenę i podpisujesz akt notarialny, a potem sprzedajesz gotowy lokal – zwykle z kosztami utrzymania, często i wykończenia.

Jaki podatek zapłacę od cesji?

Dochód z cesji umowy deweloperskiej co do zasady rozlicza się według skali podatkowej (12% lub 32%). Sprzedaż mieszkania po akcie przed upływem 5 lat od końca roku nabycia to 19% podatku od dochodu (PIT-39); są zwolnienia, np. ulga mieszkaniowa. Zasady opisuje podatki.gov.pl – w swojej sytuacji zapytaj doradcę podatkowego.

Czy deweloper musi zgodzić się na cesję?

Zwykle tak – umowy deweloperskie wymagają zgody, część deweloperów pobiera opłatę albo dopuszcza cesję dopiero od określonego etapu. Dodatkowo ustawa (art. 37a ustawy deweloperskiej) ogranicza cesję do jednej umowy na jeden lokal i nie częściej niż raz na 3 lata; ograniczenie nie dotyczy cesji na rzecz osób z I i II grupy podatkowej.

Dlaczego ROI przy harmonogramie 10/90 jest tak wysoki?

Bo do dnia cesji wpłacasz tylko 10% ceny, a zysk liczy się od wartości całego mieszkania. To dźwignia – działa w obie strony: przy spadku ceny strata też jest liczona od całej wartości. Sprawdź tabelę wrażliwości i cenę bez straty.

Ile kosztuje pomoc TM Invest przy zakupie pod odsprzedaż?

Najczęściej kupujesz bez prowizji – zwykle płaci nam deweloper. Konsultacja i dobór ofert są bezpłatne; sprawdzimy też zapisy o cesji w umowie konkretnej inwestycji.