Wynajem mieszkania w Dubaju: Ejari, indeks czynszów DLD i najem krótkoterminowy (holiday homes)

Krótko: mieszkanie w Dubaju można wynajmować długoterminowo albo krótkoterminowo (holiday homes). Najem długoterminowy opiera się na jednolitej umowie najmu, którą rejestruje się w systemie Ejari prowadzonym przez Dubai Land Department (DLD). Podwyżki czynszu przy przedłużeniu umowy ocenia się według indeksu czynszów DLD. Najem krótkoterminowy wymaga osobnej rejestracji lokalu w urzędzie turystyki Dubaju (DET) przed publikacją ogłoszenia. Właściciel z Polski może wszystko zrobić zdalnie – sam przez Dubai REST albo przez licencjonowaną firmę zarządzającą. Nie podajemy „typowych” stóp zwrotu: przychód zależy od lokalu, rynku, kosztów i pustostanów.

Aktualizacja: listopad 2026 r.

Najważniejsze informacje

• Ejari: rejestracja umowy najmu w DLD – przez Dubai REST, system Ejari lub biuro trustee; opłata: przez aplikację – 177,75 AED, w biurze trustee – 220 AED, według danych DLD na listopad 2026 r.
• Indeks czynszów DLD: orientacyjny przy nowej umowie, wiążący w sporze o podwyżkę przy odnowieniu; podwyżka od 0% do 20% zależnie od różnicy do średniego czynszu rynkowego.
• Zmiana warunków: zawiadomienie co najmniej 90 dni przed końcem umowy.
• Eksmisja np. z powodu sprzedaży: zawiadomienie przez notariusza lub listem poleconym co najmniej 12 miesięcy wcześniej.
• Kto płaci: opłaty serwisowe – właściciel; opłata miejska 5% rocznego czynszu – najemca.
• Holiday homes: lokal musi być zarejestrowany i zatwierdzony przez DET przed ogłoszeniem.

Najem długoterminowy i Ejari

Umowy najmu w Dubaju zawiera się na jednolitym wzorze (unified tenancy contract), do którego można dopisać warunki szczególne – w systemie do 4000 znaków. Arabskie warunki umowy są obowiązkowe, bo to dokument urzędowy. Umowę rejestruje się w systemie Ejari; maksymalny okres umowy w Ejari to 10 lat, można też rejestrować umowy krótsze niż rok.

Kanały rejestracji według DLD:

• Aplikacja Dubai REST – dla właściciela i najemcy będących osobami fizycznymi; dane właściciela w DLD muszą być aktualne.
• System Ejari – dla właściciela zarządzającego własnym lokalem, pełnomocnika właściciela lub licencjonowanej firmy zarządzającej.
• Biuro Real Estate Services Trustee – osobiście, z oryginałem umowy i Emirates ID; pełnomocnik – z urzędowym pełnomocnictwem.

Opłata za rejestrację umowy w Ejari	Dubai REST / strona DLD	Biuro trustee
Rejestracja umowy	100 AED	100 AED
Opłaty knowledge i innovation	po 10 AED	po 10 AED
Opłata partnera usługowego	55 AED + 2,75 AED VAT	95 AED + VAT
Razem	177,75 AED	220 AED

Kto płaci za Ejari? Według FAQ DLD odpowiedzialność za rejestrację spoczywa na obu stronach, ale w praktyce najczęściej robi to najemca lub pośrednik. Najemca do rejestracji potrzebuje Emirates ID. Przed pierwszą umową właściciel musi mieć lokal wpisany do systemu i zatwierdzony do najmu. Według FAQ DLD odnowienia nie da się zarejestrować, jeśli poprzednie umowy nie były zarejestrowane – dlatego rejestruj każdą umowę od początku.

Indeks czynszów DLD i podwyżki

DLD publikuje indeks czynszów (Rental Index) – na stronie, w Dubai REST i aplikacji DubaiNow. Wpisujesz datę końca umowy, typ lokalu, obszar, liczbę pokoi i obecny roczny czynsz, a system pokazuje, czy i o ile można podnieść czynsz przy odnowieniu. Według FAQ DLD:

• indeks jest orientacyjny przy nowej umowie – strony mogą ustalić czynsz swobodnie;
• staje się wiążący, gdy strony spierają się o podwyżkę przy odnowieniu;
• obecny, „inteligentny” indeks czynszów dla mieszkań klasyfikuje budynki (jakość, standard, efektywność energetyczna, usługi, lokalizacja), obejmuje wszystkie obszary mieszkalne Dubaju z wyjątkiem DIFC i jest aktualizowany co roku;
• podwyżka wynosi od 0% do 20% – zależnie od różnicy między obecnym czynszem a średnim czynszem rynkowym.

Każda strona, która chce zmienić warunki lub czynsz, musi zawiadomić drugą co najmniej 90 dni przed końcem umowy, chyba że umówiono się inaczej. W razie braku porozumienia spór rozstrzyga Rental Disputes Center.

Prawa i obowiązki właściciela

• Umowa wiąże obie strony. Według FAQ DLD (art. 7 ustawy nr 26 z 2007 r. o relacjach między wynajmującym a najemcą, zmienionej ustawą nr 33 z 2008 r.) ważnej umowy nie można rozwiązać jednostronnie w trakcie jej trwania – tylko za zgodą stron albo w przypadkach przewidzianych w ustawie.
• Eksmisja z powodu sprzedaży lub na potrzeby własne (albo krewnego pierwszego stopnia) jest możliwa po zawiadomieniu najemcy przez notariusza lub listem poleconym co najmniej 12 miesięcy przed żądaną datą, z podaniem powodu – i po wykazaniu przed Rental Disputes Center, że powód jest rzeczywisty.
• Zaległości w czynszu: wezwanie do zapłaty z terminem nie krótszym niż 30 dni, dopiero potem wniosek o eksmisję.
• Kaucja zabezpiecza stan lokalu; drobne ślady normalnego użytkowania nie obciążają najemcy. Warto spisać stan lokalu przy wydaniu i zwrocie kluczy.
• Właściciel nie może odcinać mediów ani w inny sposób utrudniać najemcy korzystania z lokalu.

Kto płaci za co? Według FAQ DLD opłaty serwisowe (service charges) płaci właściciel, a najemca – opłatę miejską w wysokości 5% rocznego czynszu, doliczaną do rachunku za prąd (oddzielnie od 5% VAT). Najemca może też dopłacać do chłodzenia, jeśli zużycie nie jest liczone osobno dla lokalu. Więcej o kosztach właściciela – w artykule koszty zakupu nieruchomości w Dubaju.

Najem krótkoterminowy (holiday homes)

Wynajem na doby lub tygodnie w Dubaju podlega urzędowi gospodarki i turystyki (DET), a nie Ejari. Według strony DET „Apply for a holiday home permit” wszystkie mieszkania i wille muszą być zarejestrowane i zatwierdzone przez DET przed opublikowaniem ogłoszenia. Wniosek składa właściciel albo licencjonowany operator holiday homes w portalu Holiday Homes:

1. logowanie w portalu i dodanie lokalu;
2. dokumenty: akt własności (albo paszport lub Emirates ID właściciela), przy spółce – licencja handlowa, dokument osoby upoważnionej, pismo o zarządzaniu lokalem według wzoru DET, aktualny rachunek DEWA (prąd i woda);
3. po zatwierdzeniu – samodzielna klasyfikacja lokalu i opłata.

DET deklaruje rozpatrzenie wniosku w ciągu jednego dnia roboczego. Jeśli akt własności dotyczy całego budynku, DET może żądać dodatkowych dokumentów (m.in. świadectwa ukończenia budynku i zgody właściciela). Pozwolenie musi być wywieszone w lokalu. Wysokości opłat za pozwolenie nie podajemy – na stronie DET jej nie znaleźliśmy, a źródła wtórne podają różne kwoty; sprawdzamy ją w portalu przy wniosku.

Przed decyzją o najmie krótkoterminowym sprawdź też regulamin budynku i stanowisko dewelopera lub wspólnoty – nie każdy budynek dopuszcza taki najem w praktyce.

Wynajem z Polski – jak to zorganizować

Według FAQ DLD właściciel przebywający poza ZEA może wyznaczyć przedstawiciela z firmy zarządzającej, który zawrze umowę w jego imieniu, albo sam korzystać z Dubai REST, jeśli jego dane kontaktowe w DLD są aktualne. Firma zarządzająca musi mieć w systemie Trakheesi zarejestrowaną działalność w zakresie najmu i zarządzania cudzymi nieruchomościami – inaczej nie dostanie dostępu do Ejari. Licencję firmy sprawdzisz tak jak licencję brokera – opisujemy to w artykule jak sprawdzić dewelopera, projekt i brokera.

Przy wyborze firmy ustal na piśmie: zakres usług (szukanie najemcy, Ejari, odbiór czynszu, naprawy, rozliczenia), wynagrodzenie, sposób przekazywania pieniędzy i raportów oraz okres wypowiedzenia umowy zarządzania. Pamiętaj o polskich podatkach: przychód z najmu w ZEA polskiego rezydenta podatkowego rozlicza się według umowy Polska–ZEA i Twojej sytuacji – ogólny schemat opisujemy w artykule Nieruchomość w Dubaju a podatki w Polsce, a szczegóły omów z doradcą podatkowym przed zakupem.

Jak pomagamy

Przy wyborze lokalu pod wynajem pokazujemy dane o czynszach z indeksu DLD i zarejestrowanych umów, koszty właściciela i zasady holiday homes dla danego budynku – bez obiecywania stóp zwrotu. Konsultacje o Dubaju prowadzimy po polsku, rosyjsku, ukraińsku i angielsku. O tym, gdzie cudzoziemiec może kupić, piszemy w artykule o strefach freehold, a o procesie zakupu – w przewodniku jak kupić nieruchomość w Dubaju z Polski. Zapytaj o lokal pod wynajem.

Najczęstsze pytania