Сдача квартиры в аренду в Дубае: Ejari, индекс аренды DLD и краткосрочная аренда (holiday homes)

Коротко: квартиру в Дубае можно сдавать долгосрочно или краткосрочно (holiday homes). Долгосрочная аренда строится на единообразном договоре найма, который регистрируется в системе Ejari, ведущейся Dubai Land Department (DLD). Повышение арендной платы при продлении договора оценивается по индексу аренды DLD. Краткосрочная аренда требует отдельной регистрации объекта в туристическом ведомстве Дубая (DET) до публикации объявления. Собственник из Польши может всё сделать дистанционно: сам через Dubai REST или через лицензированную управляющую компанию. «Типичную» доходность мы не называем: доход зависит от объекта, рынка, расходов и простоев.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Ejari: регистрация договора аренды в DLD — через Dubai REST, систему Ejari или трасти-офис; сбор: через приложение — 177,75 AED, в трасти-офисе — 220 AED, по данным DLD на ноябрь 2026 г.
• Индекс аренды DLD: ориентировочный при новом договоре, обязательный в споре о повышении при продлении; повышение от 0% до 20% в зависимости от разницы со средней рыночной арендной платой.
• Изменение условий: уведомление не менее чем за 90 дней до конца договора.
• Выселение, например из-за продажи: уведомление через нотариуса или заказным письмом не менее чем за 12 месяцев.
• Кто что платит: сервисные сборы — собственник; городской сбор 5% годовой арендной платы — арендатор.
• Holiday homes: объект должен быть зарегистрирован и одобрен DET до объявления.

Долгосрочная аренда и Ejari

Договоры найма в Дубае заключаются по единому образцу (unified tenancy contract), в который можно вписать особые условия — в системе до 4000 знаков. Арабский текст условий договора обязателен, потому что это официальный документ. Договор регистрируется в системе Ejari; максимальный срок договора в Ejari — 10 лет, можно также регистрировать договоры короче года.

Каналы регистрации по данным DLD:

• Приложение Dubai REST — для собственника и арендатора, являющихся физическими лицами; данные собственника в DLD должны быть актуальными.
• Система Ejari — для собственника, самостоятельно управляющего своим объектом, представителя собственника или лицензированной управляющей компании.
• Офис Real Estate Services Trustee — лично, с оригиналом договора и Emirates ID; представитель — с официальной доверенностью.

Сбор за регистрацию договора в Ejari	Dubai REST / сайт DLD	Трасти-офис
Регистрация договора	100 AED	100 AED
Сборы knowledge и innovation	по 10 AED	по 10 AED
Сбор сервисного партнёра	55 AED + 2,75 AED VAT	95 AED + VAT
Итого	177,75 AED	220 AED

Кто платит за Ejari? По FAQ DLD ответственность за регистрацию лежит на обеих сторонах, но на практике чаще всего её делает арендатор или посредник. Для регистрации арендатору нужен Emirates ID. Перед первым договором собственник должен внести объект в систему и получить одобрение для сдачи в аренду. По FAQ DLD продление зарегистрировать нельзя, если предыдущие договоры не были зарегистрированы, поэтому регистрируйте каждый договор с самого начала.

Индекс аренды DLD и повышение платы

DLD публикует индекс аренды (Rental Index) — на сайте, в Dubai REST и в приложении DubaiNow. Вы вводите дату окончания договора, тип объекта, район, число комнат и текущую годовую арендную плату, а система показывает, можно ли и на сколько повысить плату при продлении. По FAQ DLD:

• индекс ориентировочный при новом договоре: стороны могут свободно определить арендную плату;
• он становится обязательным, когда стороны спорят о повышении при продлении;
• действующий «умный» индекс аренды для квартир классифицирует здания (качество, стандарт, энергоэффективность, услуги, расположение), охватывает все жилые районы Дубая, кроме DIFC, и обновляется каждый год;
• повышение составляет от 0% до 20% — в зависимости от разницы между текущей арендной платой и средней рыночной.

Каждая сторона, желающая изменить условия или арендную плату, должна уведомить другую не менее чем за 90 дней до конца договора, если не договорились иначе. При отсутствии согласия спор разрешает Rental Disputes Center.

Права и обязанности собственника

• Договор обязывает обе стороны. По FAQ DLD (ст. 7 закона № 26 от 2007 г. об отношениях между арендодателем и арендатором, изменённого законом № 33 от 2008 г.) действующий договор нельзя расторгнуть в одностороннем порядке в ходе его действия — только по согласию сторон или в случаях, предусмотренных законом.
• Выселение из-за продажи или для собственных нужд (либо родственника первой степени) возможно после уведомления арендатора через нотариуса или заказным письмом не менее чем за 12 месяцев до желаемой даты, с указанием причины — и после доказательства перед Rental Disputes Center, что причина реальна.
• Задолженность по арендной плате: требование об оплате со сроком не менее 30 дней, и только затем заявление о выселении.
• Депозит обеспечивает состояние объекта; небольшие следы обычного использования арендатора не обременяют. Стоит зафиксировать состояние объекта при передаче и возврате ключей.
• Собственник не может отключать коммунальные услуги и иным образом препятствовать арендатору пользоваться объектом.

Кто за что платит? По FAQ DLD сервисные сборы (service charges) платит собственник, а арендатор — городской сбор в размере 5% годовой арендной платы, добавляемый к счёту за электричество (отдельно от 5% VAT). Арендатор может также доплачивать за охлаждение, если потребление не учитывается отдельно для объекта. Подробнее о расходах собственника — в статье расходы при покупке недвижимости в Дубае.

Краткосрочная аренда (holiday homes)

Аренда на сутки или недели в Дубае подчиняется ведомству экономики и туризма (DET), а не Ejari. По странице DET «Apply for a holiday home permit» все квартиры и виллы должны быть зарегистрированы и одобрены DET до публикации объявления. Заявление подаёт собственник или лицензированный оператор holiday homes на портале Holiday Homes:

1. вход на портал и добавление объекта;
2. документы: свидетельство о праве собственности (либо паспорт или Emirates ID собственника), для компании — торговая лицензия, документ уполномоченного лица, письмо об управлении объектом по образцу DET, актуальный счёт DEWA (электричество и вода);
3. после одобрения — самостоятельная классификация объекта и оплата сбора.

DET заявляет, что рассматривает заявление в течение одного рабочего дня. Если свидетельство о праве собственности касается всего здания, DET может потребовать дополнительные документы (в частности, свидетельство о завершении строительства здания и согласие собственника). Разрешение должно быть вывешено в объекте. Размер платы за разрешение мы не указываем: на странице DET мы его не нашли, а вторичные источники называют разные суммы; мы проверяем его на портале при подаче заявления.

Перед решением о краткосрочной аренде проверьте также правила здания и позицию застройщика или объединения собственников: не каждое здание на практике допускает такую аренду.

Сдача из Польши: как это организовать

По FAQ DLD собственник, находящийся за пределами ОАЭ, может назначить представителя из управляющей компании, который заключит договор от его имени, либо сам пользоваться Dubai REST, если его контактные данные в DLD актуальны. У управляющей компании в системе Trakheesi должна быть зарегистрирована деятельность по аренде и управлению чужой недвижимостью, иначе она не получит доступ к Ejari. Лицензию компании можно проверить так же, как лицензию брокера — мы описываем это в статье как проверить застройщика, проект и брокера.

При выборе компании определите письменно: объём услуг (поиск арендатора, Ejari, получение арендной платы, ремонты, расчёты), вознаграждение, способ передачи денег и отчётов, а также срок расторжения договора управления. Помните о польских налогах: доход от аренды в ОАЭ налогового резидента Польши рассчитывается по соглашению Польша — ОАЭ и с учётом вашей ситуации; общую схему мы описываем в статье Недвижимость в Дубае и налоги в Польше, а детали обсудите с налоговым консультантом до покупки.

Как мы помогаем

При выборе объекта для сдачи мы показываем данные об арендной плате из индекса DLD и зарегистрированных договоров, расходы собственника и правила holiday homes для данного здания, не обещая доходности. Консультации по Дубаю мы проводим на польском, русском, украинском и английском языках. О том, где иностранец может купить, мы пишем в статье о freehold-зонах, а о процессе покупки — в руководстве как купить недвижимость в Дубае из Польши. Узнать про объект для сдачи в аренду.

Частые вопросы