Как проверить застройщика, проект и брокера в Дубае: Dubai REST, реестры DLD, Trakheesi

Коротко: в Дубае большинство того, что стоит проверить перед покупкой, есть в официальных реестрах Dubai Land Department (DLD) и его регулятора RERA — бесплатно, на сайте DLD или в приложении Dubai REST. Там можно проверить, есть ли у застройщика лицензия, зарегистрирован ли проект off-plan и есть ли у него эскроу-счёт, на каком этапе стройка, а также есть ли у брокера и его офиса лицензия RERA. Каждое объявление о недвижимости в Дубае требует разрешения Trakheesi, и номер разрешения должен быть виден в объявлении. Ниже — контрольный список, которым пользуемся мы сами.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Dubai REST — официальное приложение DLD: данные брокеров и офисов, лицензированные застройщики, ход строительства проектов off-plan, номер эскроу-счёта.
• Застройщик: перечень лицензированных застройщиков DLD.
• Проект: услуга «Project Status Enquiry» — процент готовности и данные проекта по номеру участка, номеру или названию проекта.
• Брокер: перечни лицензированных брокеров и риелторских офисов RERA; у брокера должна быть карта брокера.
• Объявление: разрешение Trakheesi и его номер в тексте рекламы.
• Деньги: при off-plan — только на эскроу-счёт проекта.

Dubai REST: с чего начать

Dubai REST — официальная платформа DLD (приложение для Android и iOS, на арабском и английском языках). По описанию DLD в ней, в частности, показаны данные брокеров и их уровень, данные риелторских офисов и их классификация, управляющие и оценочные компании, а также сертифицированные застройщики. Для проектов off-plan приложение показывает процент готовности, фотографии со стройки, номер эскроу-счёта и платежи, причитающиеся с собственников. Часть данных доступна и без входа на сайте DLD, во вкладке информационных услуг.

Важно: многие услуги в Dubai REST требуют входа по номеру Emirates ID или по данным из свидетельства о праве собственности. Если у вас ещё нет документов из ОАЭ, пользуйтесь публичными поисковиками на сайте DLD — мы описываем их ниже.

Шаг 1. Застройщик

DLD ведёт перечень лицензированных застройщиков — услуга бесплатна и работает сразу на сайте DLD и в Dubai REST. Проверьте, есть ли компания из договора (юридическое название, а не торговая марка) в списке. Если вам продаёт проектная компания (SPV), проверьте также её связь с застройщиком по документам.

Стоит посмотреть и на историю: какие проекты застройщик уже сдал и с какой задержкой относительно первоначального срока. Данные о проектах и сделках публикует DLD во вкладке открытых данных. В статьях мы не оцениваем застройщиков — мы делаем это для клиента при конкретном предложении.

Шаг 2. Проект off-plan

Услуга Project Status Enquiry показывает процент готовности и данные проекта в Дубае. Поиск идёт по номеру участка, номеру проекта или названию проекта; DLD предоставляет её на сайте, в Dubai REST и через WhatsApp (номер 800 4488, ассистент «Malik»). На что смотреть:

• Есть ли проект вообще в реестре. Согласно руководству RERA для брокеров (изд. ноябрь 2024 г.) проект off-plan можно продавать только в том случае, если он лицензирован и зарегистрирован в RERA и за ним закреплён эскроу-счёт; у брокера должен быть также маркетинговый договор с застройщиком. RERA указывает, что регистрацию проекта проверяют в Dubai REST (раздел «Mashrooi»).
• Эскроу-счёт. Номер счёта из договора должен совпадать со счётом проекта в системе. Согласно закону № 8 от 2007 г. платежи покупателей поступают на эскроу-счёт, а не на обычный счёт застройщика. Подробнее — в статье Off-plan в Дубае: эскроу и Oqood.
• Статус и ход строительства. По FAQ DLD платежи по плану off-plan привязаны к этапам строительства. Когда застройщик требует оплату, покупатель вправе узнать актуальный процент готовности — из письма консультанта проекта, утверждённого DLD. Если этап не достигнут, покупатель платить не обязан. Подробности — в статье план оплаты в Дубае.
• Технический отчёт. По FAQ DLD инвестор может заказать отчёт о степени готовности у технического аудитора RERA — плата 15 000 AED за квартиру или виллу.

Шаг 3. Брокер и риелторский офис

По FAQ DLD посредничеством в Дубае может заниматься только брокер с лицензией, внесённый в реестр брокеров и имеющий карту брокера, выданную RERA. У офиса есть свидетельство о регистрации, а RERA классифицирует офисы (золотые, серебряные, бронзовые, общие). Лицензию можно проверить в двух поисковиках DLD:

• лицензированные брокеры RERA,
• лицензированные риелторские офисы.

В объявлениях и подписях к письмам часто встречаются сокращения ORN (регистрационный номер офиса) и BRN (номер брокера). Это распространённые на рынке обозначения; в документах DLD речь идёт о свидетельстве о регистрации офиса и карте брокера. Сравните название и номер с перечнем DLD; если брокер не хочет называть номер, это тревожный сигнал.

Что ещё стоит знать из FAQ DLD:

• В договоре посредничества должны быть указаны стороны, объект, сумма, ставка комиссии и срок регистрации в DLD; договоры заключаются в электронной форме через Dubai REST.
• Комиссия причитается после заключения договора купли-продажи и его регистрации в DLD, если договор посредничества не предусматривает иного.
• Брокер теряет право на комиссию, в частности, если действует в интересах другой стороны или не имеет лицензии RERA.
• Жалобу на лицензированный офис можно подать через сайт DLD или Dubai REST, приложив доказательства (например, копию объявления, подтверждение платежа).

Шаг 4. Объявление и разрешение Trakheesi

Каждая реклама недвижимости в Дубае — в интернете, прессе, на билборде, в социальных сетях, на выставках — требует разрешения, выданного RERA в системе Trakheesi (услуга «Real Estate Ad Permit»). Брокер, подающий заявку на разрешение, должен предъявить маркетинговый договор с собственником. По FAQ DLD разрешение RERA на рекламу проекта нужно и застройщику. На выставках недвижимости нельзя показывать проекты off-plan из Дубая, не зарегистрированные в отделе эскроу-счетов.

В сообщении от 20 октября 2020 г. DLD напомнил, что номер разрешения должен быть размещён в объявлении, а штрафы для компаний нарастают, начиная с 50 000 AED, вплоть до отзыва лицензии. О рекламе без разрешения можно сообщить в системе нарушений RERA. Что из этого следует для вас: объявление без номера Trakheesi или с номером, не подходящим к предложению, — повод остановиться и задать вопросы.

Красные флаги

• Просьба внести платёж на частный счёт или на счёт, не являющийся эскроу-счётом проекта (при off-plan).
• «Гарантированный» возврат инвестиций или «верный» рост цены: таких обещаний не даёт ни один добросовестный продавец.
• Нет номера разрешения Trakheesi, нет номера офиса или брокера, отказ показать договор до платежа.
• Проекта нет в Project Status Enquiry либо название застройщика расходится с перечнем DLD.
• Давление временем: «бронь только сегодня», платёж до получения проекта договора.
• На вторичном рынке — нет свидетельства о праве собственности либо продавец не хочет проводить сделку в трасти-офисе DLD.

Контрольный список перед бронированием

Что проверить	Где
У застройщика есть лицензия	Перечень лицензированных застройщиков DLD / Dubai REST
Проект зарегистрирован, процент готовности	Project Status Enquiry / Dubai REST
Эскроу-счёт из договора = счёт проекта	Dubai REST, договор SPA
У брокера и офиса есть лицензия RERA	Перечни брокеров и офисов DLD
У объявления есть разрешение	Номер Trakheesi в объявлении
Объект в зоне для иностранцев	Документы и реестр DLD

О том, может ли иностранец вообще купить тот или иной объект, мы пишем в статье о freehold-зонах, а обо всём процессе — в руководстве как купить недвижимость в Дубае из Польши.

Как мы помогаем

Перед бронированием мы проходим с вами этот список для конкретного объекта: застройщик, проект, эскроу-счёт, лицензия посредника и разрешение на объявление. Консультации по Дубаю мы проводим на польском, русском, украинском и английском языках. Деньги за недвижимость к нам не попадают: вы платите на эскроу-счёт проекта или продавцу при регистрации в DLD. Запросить проверку предложения.

Частые вопросы