План оплаты в Дубае: как работает рассрочка от застройщика (60/40, 10/50/40, post-handover)

Коротко: план оплаты (payment plan) — это график платежей, записанный в договоре с застройщиком в Дубае. Цифры в названии — например, 60/40 или 10/50/40 — показывают, какую часть цены вы платите на каждом этапе: при бронировании, во время строительства, при приёмке, а иногда и после приёмки (post-handover). Платежи во время строительства идут на эскроу-счёт проекта и, по данным Dubai Land Department, привязаны к ходу работ. План оплаты — это не банковский кредит: проверки платёжеспособности нет, но каждый платёж обязателен, а за неуплату грозят серьёзные последствия.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• План определяется договором (SPA): у каждого застройщика и каждого проекта свой график — схемы ниже это примеры, а не предложение.
• На старте: первый платёж и регистрационный сбор DLD в размере 4% от цены — оба вносятся при подписании договора.
• Во время строительства: платежи на эскроу-счёт, привязанные к этапам строительства.
• Post-handover: часть цены вы платите после получения ключей, напрямую по договору с застройщиком.
• Валюта: вы платите в дирхамах (AED), а курс злотого к дирхаму меняется на протяжении всего срока выплат.
• Просрочки: ст. 11 закона № 13 от 2008 г. позволяет застройщику расторгнуть договор и удержать до 25–40% стоимости помещения.

Как читать название плана

Застройщики в Дубае описывают график сокращением из чисел, дающих в сумме 100. 60/40 обычно означает, что 60% цены вы платите до окончания строительства, а 40% — при приёмке. 10/50/40 — это три части: 10% на старте, 50% во время строительства и 40% при приёмке или после неё. Однако одно и то же обозначение понимают по-разному, поэтому всегда проверяйте в договоре точные даты или этапы строительства, к которым привязаны платежи, и суммы в дирхамах.

Примеры схем

Схема	Как обычно выглядит	Для кого
60/40	Около 10–20% при подписании, остаток из 60% — платежами во время строительства, 40% при приёмке	Для тех, кто при приёмке заплатит остаток из сбережений, от продажи другой недвижимости или за счёт кредита
50/50	Половина во время строительства, половина при приёмке	Как и 60/40 — больший платёж в конце
70/30, 80/20	Большая часть цены во время строительства, меньшая — при приёмке	Для покупателей с наличными, которые не хотят крупного платежа в конце
Post-handover, например 10/50/40	10% на старте, 50% во время строительства, 40% платежами в течение определённого времени после получения ключей	Для тех, кто хочет растянуть часть цены на период после приёмки

Пример в цифрах

Допустим, квартира off-plan (строящееся жильё) стоит 1 500 000 AED с планом 10/50/40 (40% после приёмки). Суммы примерные, без административных сборов:

Этап	Часть цены	Сумма
Подписание договора — первый платёж	10%	150 000 AED
Подписание договора — сбор DLD	4%	60 000 AED
Во время строительства (например, несколько платежей по этапам)	50%	750 000 AED
После приёмки (платежи по договору)	40%	600 000 AED
Итого со сбором DLD	104%	1 560 000 AED

Сбор DLD составляет в сумме 4% от цены. В сообщении от 31 мая 2021 г. Dubai Land Department напомнил, что при off-plan покупатель вносит регистрационный сбор застройщику, а застройщик передаёт его в DLD в течение 60 дней. Остальные расходы мы описываем в статье Расходы при покупке недвижимости в Дубае.

Платежи и ход строительства

Согласно FAQ Dubai Land Department, график платежей следует за этапами строительства. Если этап, к которому привязан платёж, не подтверждён, покупатель не обязан его вносить. Перед платежом можно проверить ход работ в сервисе отслеживания проектов DLD или попросить подтверждение у консультанта проекта, утверждённого DLD. Платежи во время строительства вносятся исключительно на эскроу-счёт проекта — подробнее в статье Off-plan в Дубае: эскроу-счёт и Oqood.

Осторожно с планами, где платежи привязаны к датам, а не к этапам строительства. Тогда ключевое значение имеет то, что договор говорит о задержках — и обязателен ли платёж «через 24 месяца», даже если строительство отстаёт от графика.

План post-handover: на что обратить внимание

План с платежами после приёмки позволяет получить ключи до того, как вы заплатите всю цену. Перед подписанием спросите:

• Сколько платежей и как часто: ежемесячно, ежеквартально или несколькими более крупными суммами — и в течение какого времени.
• Совпадает ли цена с ценой при более коротком плане: сравните цену помещения при разных планах у одного и того же застройщика.
• Когда вы получите свидетельство о праве собственности: согласно ст. 8 закона № 13 от 2008 г. DLD регистрирует помещение на покупателя в основном реестре, когда тот выполнил договор. Спросите, в какой форме застройщик обеспечивает остаток цены и как это влияет на сдачу в аренду или продажу помещения.
• Что при продаже до полной выплаты: выдаст ли застройщик NOC и на каких условиях.

Что будет, если не заплатить платёж

Согласно ст. 11 закона № 13 от 2008 г. (в редакции закона № 19 от 2020 г.) застройщик сообщает о просрочке в DLD, а DLD требует от покупателя заплатить в течение 30 дней. Если задолженность не погашена, застройщик — в зависимости от степени готовности строительства — может расторгнуть договор и удержать до 25% (готовность ниже 60%) или до 40% стоимости помещения (выше 60%). При готовности свыше 80% он может также требовать остаток цены или ходатайствовать о продаже помещения с торгов.

На практике: планируйте платежи с запасом, в том числе на случай более слабого злотого, и не рассчитывайте, что платёж после приёмки вы погасите за счёт аренды.

Платёж при приёмке за счёт банковского кредита

При планах 60/40 или 50/50 большая часть цены приходится на день приёмки. Часть покупателей планирует покрыть её ипотечным кредитом в банке ОАЭ. Это возможно, но тогда банк оценивает вашу ситуацию на день приёмки — через два-три года — и применяет собственные критерии для нерезидентов, а также лимиты соотношения кредита к стоимости недвижимости, устанавливаемые Центральным банком ОАЭ. Если вы рассчитываете на финансирование, спросите в банке предварительные условия ещё до подписания договора с застройщиком и имейте запасной план на случай, если кредит окажется меньше ожидаемого. Лимиты Центрального банка и расходы по такому кредиту мы описываем в статье Ипотека в ОАЭ для нерезидентов.

Как подобрать план под бюджет из Польши

• Календарь платежей: распишите все платежи с датами или этапами строительства и проверьте, из каких средств вы заплатите каждый из них.
• Запас: добавьте резерв на изменение курса злотого и на банковские комиссии за международные переводы.
• Продажа квартиры в Польше: если вы хотите оплатить платежи из этих средств, согласуйте срок нотариальной сделки со сроком платежа в Дубае.
• Без допущения «погашу из аренды»: доход от аренды зависит от рынка, расходов и простоев — он не гарантирован.

Валютный риск

Дирхам привязан к доллару США — Центральный банк ОАЭ публикует фиксированный курс 3,6725 AED за 1 USD (таблица курсов CBUAE). Курс злотого к доллару меняется, поэтому при графике на 3–5 лет один и тот же платёж в дирхамах может стоить в злотых по-разному. Часть покупателей платит со счёта в долларах или евро — стоит сравнить расходы на конвертацию в своём банке.

Вопросы застройщику перед подписанием

• Каковы точные сроки или этапы строительства для каждого платежа?
• Каков номер эскроу-счёта проекта?
• Каков размер сбора DLD и какие административные сборы взимает застройщик?
• Что договор говорит о задержке строительства и о задержке платежа?
• Зависит ли цена от выбранного плана?
• На каких условиях можно продать помещение до приёмки или до погашения платежей post-handover?

Как мы помогаем

Мы сравниваем планы оплаты в нескольких проектах, пересчитываем их в график в дирхамах и показываем, сколько и когда нужно иметь на счёте. Мы не обещаем прибыль и рост цен. Консультации по Дубаю мы проводим на польском, русском, украинском и английском. С чего начать покупку, мы описываем в статье Как купить недвижимость в Дубае из Польши. Задайте вопрос о консультации.

Частые вопросы