План оплати в Дубаї: як працює розстрочка від забудовника (60/40, 10/50/40, post-handover)

Коротко: план оплати (payment plan) — це графік платежів, зафіксований у договорі із забудовником у Дубаї. Цифри в назві, наприклад 60/40 або 10/50/40, показують, яку частину ціни ви сплачуєте на кожному етапі: під час бронювання, у ході будівництва, під час передачі та іноді після передачі (post-handover). Платежі в ході будівництва йдуть на ескроу-рахунок проєкту й, за даними Dubai Land Department, прив’язані до поступу робіт. Розстрочка від забудовника — це не банківський кредит: перевірки платоспроможності немає, проте кожен платіж обов’язковий, а за несплату загрожують серйозні наслідки.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• План випливає з договору (SPA): кожен забудовник і кожен проєкт мають власний графік — наведені нижче схеми є прикладами, а не пропозицією.
• На старті: перший платіж і реєстраційний збір DLD у розмірі 4% ціни — обидва сплачують під час підписання договору.
• У ході будівництва: платежі на ескроу-рахунок, прив’язані до етапів будівництва.
• Post-handover: частину ціни ви сплачуєте після отримання ключів, безпосередньо за договором із забудовником.
• Валюта: ви платите в дирхамах (AED), а курс злотого до дирхама змінюється протягом усього періоду сплати.
• Заборгованості: ст. 11 закону № 13 від 2008 р. дозволяє забудовникові розірвати договір і утримати до 25–40% вартості приміщення.

Як читати назву плану

Забудовники в Дубаї описують графік скороченням із чисел, що в сумі дають 100. 60/40 зазвичай означає, що 60% ціни ви платите до завершення будівництва, а 40% — під час передачі. 10/50/40 — це три частини: 10% на старті, 50% у ході будівництва і 40% під час передачі або після неї. Проте те саме скорочення розуміють по-різному, тож завжди перевіряйте в договорі точні дати або етапи будівництва, до яких прив’язано платежі, та суми в дирхамах.

Приклади схем

Схема	Як зазвичай виглядає	Для кого
60/40	Бл. 10–20% під час підписання, решта з 60% — частинами в ході будівництва, 40% під час передачі	Для тих, хто під час передачі сплатить решту з заощаджень, від продажу іншої нерухомості або з кредиту
50/50	Половина в ході будівництва, половина під час передачі	Подібно до 60/40 — більший платіж наприкінці
70/30, 80/20	Більша частина ціни в ході будівництва, менша — під час передачі	Для покупців із готівкою, які не хочуть великого платежу наприкінці
Post-handover, напр. 10/50/40	10% на старті, 50% у ході будівництва, 40% частинами протягом певного часу після отримання ключів	Для тих, хто хоче розтягнути частину ціни на період після передачі

Приклад у цифрах

Припустімо, квартира off-plan (житло, що будується) коштує 1 500 000 AED, а план — 10/50/40 (40% після передачі). Суми умовні, без адміністративних зборів:

Етап	Частина ціни	Сума
Підписання договору — перший платіж	10%	150 000 AED
Підписання договору — збір DLD	4%	60 000 AED
У ході будівництва (напр., кілька платежів за етапами)	50%	750 000 AED
Після передачі (платежі за договором)	40%	600 000 AED
Разом зі збором DLD	104%	1 560 000 AED

Збір DLD становить загалом 4% ціни. У повідомленні від 31 травня 2021 р. Dubai Land Department нагадав, що у разі off-plan покупець вносить реєстраційний збір забудовникові, а забудовник передає його до DLD протягом 60 днів. Інші витрати ми описуємо в статті Витрати на купівлю нерухомості в Дубаї.

Платежі й поступ будівництва

За FAQ Dubai Land Department графік платежів іде за етапами будівництва. Якщо етап, до якого прив’язано платіж, не підтверджено, покупець не зобов’язаний його вносити. Перед внеском можна перевірити поступ у послузі відстеження проєктів DLD або попросити підтвердження в консультанта проєкту, затвердженого DLD. Платежі в ході будівництва ви вносите виключно на ескроу-рахунок проєкту — докладніше в статті Off-plan у Дубаї: ескроу-рахунок і Oqood.

Остерігайтеся планів із платежами, прив’язаними до дат, а не до етапів будівництва. Тоді вирішальне значення має те, що договір говорить про затримки, і чи платіж «через 24 місяці» належить до сплати й тоді, коли будівництво відстає.

План post-handover: на що звернути увагу

План із платежами після передачі дає змогу отримати ключі, перш ніж ви сплатите всю ціну. Перед підписанням запитайте:

• Скільки платежів і як часто: щомісяця, щокварталу чи кількома більшими сумами — і протягом якого часу.
• Чи така сама ціна, як за коротшого плану: порівняйте ціну приміщення за різних планів в одного забудовника.
• Коли ви отримаєте свідоцтво про право власності (title deed): згідно зі ст. 8 закону № 13 від 2008 р. DLD реєструє приміщення на покупця в основному реєстрі, коли той виконав договір. Запитайте, у якій формі забудовник забезпечує решту ціни та як це впливає на оренду чи продаж приміщення.
• Що в разі продажу до повної сплати: чи видасть забудовник довідку про відсутність заперечень (NOC) і на яких умовах.

Що буде, якщо не сплатити платіж

Згідно зі ст. 11 закону № 13 від 2008 р. (у редакції закону № 19 від 2020 р.) забудовник повідомляє DLD про заборгованість, а DLD вимагає від покупця сплатити протягом 30 днів. Якщо заборгованість не погашено, забудовник — залежно від ступеня готовності будівництва — може розірвати договір і утримати до 25% (будівництво менш як на 60%) або до 40% вартості приміщення (понад 60%). Якщо готовність перевищує 80%, він може також вимагати решту ціни або подати заяву про продаж приміщення з аукціону.

На практиці: плануйте платежі із запасом, зокрема на випадок слабшого злотого, і не розраховуйте, що платіж після передачі покриєте з оренди.

Платіж під час передачі з банківського кредиту

За планів 60/40 чи 50/50 значна частина ціни припадає на день передачі. Дехто з покупців планує покрити її іпотечним кредитом у банку в ОАЕ. Це можливо, але тоді банк оцінює вашу ситуацію на день передачі — через два-три роки — і застосовує власні критерії для нерезидентів та обмеження співвідношення кредиту до вартості нерухомості, які встановлює Центральний банк ОАЕ. Якщо ви розраховуєте на фінансування, запитайте в банку попередні умови ще до підписання договору із забудовником і майте запасний план на випадок, якщо кредит виявиться меншим, ніж очікувалося. Обмеження Центрального банку й витрати на такий кредит ми описуємо в статті Іпотека в ОАЕ для нерезидентів.

Як узгодити план із бюджетом у Польщі

• Календар платежів: розпишіть усі платежі з датами або етапами будівництва й перевірте, з яких коштів сплатите кожен із них.
• Запас: додайте резерв на зміну курсу злотого та на банківські комісії за міжнародні перекази.
• Продаж квартири в Польщі: якщо з її продажу ви хочете фінансувати платежі, узгодьте дату нотаріального акта зі строком платежу в Дубаї.
• Без припущення «сплачу з оренди»: дохід від оренди залежить від ринку, витрат і простоїв — він не гарантований.

Валютний ризик

Дирхам прив’язаний до долара США: Центральний банк ОАЕ публікує сталий курс 3,6725 AED за 1 USD (таблиця курсів CBUAE). Курс злотого до долара змінюється, тож за графіка на 3–5 років той самий платіж у дирхамах може коштувати різну суму в злотих. Дехто з покупців платить із рахунку в доларах або євро — варто порівняти витрати на конвертацію у своєму банку.

Запитання до забудовника перед підписанням

• Які точні строки або етапи будівництва для кожного платежу?
• Який номер ескроу-рахунку проєкту?
• Яким є збір DLD і які адміністративні збори стягує забудовник?
• Що договір говорить про затримку будівництва та про затримку платежу?
• Чи залежить ціна від обраного плану?
• На яких умовах можна продати приміщення до передачі або до сплати платежів post-handover?

Як ми допомагаємо

Ми порівнюємо плани оплати в кількох проєктах, перераховуємо їх у графік у дирхамах і показуємо, скільки й коли потрібно мати на рахунку. Ми не обіцяємо прибутку чи зростання цін. Консультації щодо Дубая ми проводимо польською, російською, українською та англійською. З чого почати купівлю, ми описуємо в статті Як купити нерухомість у Дубаї з Польщі. Запитайте про консультацію.

Часті запитання