Як купити нерухомість у Дубаї з Польщі — крок за кроком (off-plan і вторинний ринок)

Коротко: громадянин Польщі може купити квартиру або будинок у Дубаї без резидентської візи й без заснування компанії — у спеціально визначених зонах (freehold). Кожну угоду реєструє Dubai Land Department (DLD): незареєстрована угода недійсна. Купуючи від забудовника (off-plan, житло, що будується), ви вносите платежі на ескроу-рахунок проєкту, а договір вписують до тимчасового реєстру Oqood. Купуючи готову квартиру у власника, угоду закривають в офісі Real Estate Registration Trustee (трасті-офіс), а свідоцтво про право власності (title deed) видає DLD. Головна додаткова витрата — реєстраційний збір DLD: 4% ціни.

Оновлено: листопад 2026 р.

Головне

• Хто може купити: іноземці (не громадяни ОАЕ) купують нерухомість у зонах, визначених для іноземців (freehold) — так зазначено в FAQ Dubai Land Department.
• Документи: особа без резидентства в ОАЕ під час реєстрації договору пред’являє чинний паспорт (послуга реєстрації продажу off-plan, DLD).
• Реєстрація обов’язкова: усі угоди, не внесені до реєстрів DLD, недійсні.
• Off-plan: платежі йдуть на ескроу-рахунок проєкту (закон Дубая № 8 від 2007 р.), а договір вписують до тимчасового реєстру (закон № 13 від 2008 р.).
• Готова квартира: потрібна довідка забудовника про відсутність заперечень (NOC), а угода завершується в трасті-офісі DLD.
• Гроші не йдуть посереднику: ви платите забудовнику на ескроу-рахунок або продавцеві під час реєстрації.

Off-plan чи готова квартира: у чому різниця

У Дубаї купують два види нерухомості. Off-plan — це приміщення, що будується (або лише проєктується), яке купують безпосередньо в забудовника, зазвичай із планом оплати, розтягнутим на час будівництва. Вторинний ринок (ready, secondary) — це готове приміщення, яке купують у чинного власника: часто вже з орендарем або одразу для проживання.

	Off-plan (від забудовника)	Готова квартира (від власника)
Кому ви платите	На ескроу-рахунок проєкту, за планом оплати	Продавцеві, під час реєстрації угоди
Реєстрація	Тимчасовий реєстр Oqood, після завершення будівництва — основний реєстр	Одразу основний реєстр і свідоцтво про право власності (title deed)
Коли ключі	Після завершення будівництва (строк указано в договорі)	Після реєстрації угоди
Головний ризик	Затримка будівництва, зміни на ринку до моменту передачі	Технічний стан, заборгованості за платежами, чинний договір оренди
Збір DLD	4% ціни під час реєстрації договору	4% ціни під час реєстрації продажу

Купівля off-plan крок за кроком

1. Вибір і перевірка проєкту

Перш ніж бронювати приміщення, перевірте забудовника й проєкт в офіційних джерелах: у застосунку Dubai REST від Dubai Land Department є, зокрема, ліцензовані брокери та дані про проєкти off-plan, а на сайті DLD — перелік ліцензованих забудовників. Забудовник, що продає off-plan, мусить мати ескроу-рахунок проєкту, а реклама продажу off-plan потребує письмової згоди DLD (ст. 5 закону № 8 від 2007 р.). Докладніше про те, що дає ескроу, ми пишемо в статті Off-plan у Дубаї: ескроу-рахунок і Oqood.

2. Бронювання та договір купівлі-продажу (SPA)

Забудовник зазвичай приймає бронювальний платіж, а потім ви підписуєте договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement, SPA). У договорі перевірте: точний опис приміщення й площу, ціну в дирхамах (AED), план оплати, строк завершення будівництва, номер ескроу-рахунку, правила відмови від договору та штрафи. Згідно з FAQ DLD, якщо фактична площа менша за договірну більш ніж на 5% чистої площі, забудовник мусить компенсувати різницю.

3. Реєстрація в Oqood

Забудовник реєструє договір у тимчасовому реєстрі DLD через портал Oqood, а підтвердження надходить покупцеві електронною поштою. Це не формальність: відповідно до ст. 3 закону № 13 від 2008 р. продаж off-plan, не внесений до тимчасового реєстру, недійсний.

4. Збір DLD і платежі за планом

Під час реєстрації сплачують збір DLD — загалом 4% ціни (деталі та інші збори: Витрати на купівлю нерухомості в Дубаї). Наступні платежі ви вносите на ескроу-рахунок за графіком. У FAQ DLD пояснюється, що платежі прив’язані до етапів будівництва: якщо етап не підтверджено, покупець не зобов’язаний вносити наступний платіж. Як виглядають типові графіки, ми описуємо в статті План оплати в Дубаї.

5. Завершення будівництва, приймання та свідоцтво про право власності

Після отримання свідоцтва про завершення будівництва забудовник переносить проєкт до основного реєстру. DLD реєструє приміщення на покупця, якщо той виконав усі договірні зобов’язання (ст. 8 закону № 13 від 2008 р.). Перед прийманням варто ретельно оглянути приміщення й записати недоліки — самостійно або зі спеціалістом.

Купівля готової квартири крок за кроком

1. Вибір пропозиції та брокера. У Дубаї посередник мусить мати ліцензію й запис у реєстрі брокерів — це можна перевірити в застосунку Dubai REST. Згідно з FAQ DLD, договір із брокером має чітко визначати сторони, нерухомість, суму та комісію.
2. Попередній договір (MOU). Покупець і продавець підписують memorandum of understanding — на ринку його також називають формою Form F (опис на порталі dubizzle). У ньому визначають ціну, строк, забезпечувальний депозит і розподіл витрат.
3. NOC від забудовника. У зонах freehold потрібна електронна довідка забудовника про відсутність заперечень (e-NOC), яку видають через Dubai REST. Без неї трасті-офіс не зареєструє продаж.
4. Реєстрація в трасті-офісі. Угоду закривають в одному з офісів Real Estate Registration Trustee (послуга реєстрації продажу, DLD). Оплата може бути, зокрема, банківським чеком (manager's cheque). За даними DLD, за повного пакета документів реєстрація триває приблизно 30 хвилин.
5. Свідоцтво про право власності. Після реєстрації продажу DLD видає новий title deed на покупця.

Якщо квартира обтяжена кредитом продавця, DLD має окрему процедуру: власник не може передати приміщення без згоди банку, а під час угоди іпотеку знімають (за окремий збір).

Купівля дистанційно: довіреність

Вам не обов’язково летіти до Дубая на кожен етап. У разі off-plan договір в Oqood реєструє забудовник, а спосіб дистанційного підписання SPA узгоджують із забудовником. На вторинному ринку можна діяти через представника за довіреністю. Правила згідно з FAQ DLD:

• довіреність на купівлю чинна 5 років від нотаріального засвідчення (на продаж або встановлення іпотеки — 2 роки);
• довіреність, видану за межами ОАЕ, мусить засвідчити нотаріус, а потім — міністерство закордонних справ країни видачі, посольство ОАЕ в цій країні та міністерство закордонних справ ОАЕ.

З Польщі це означає: нотаріус, легалізація в МЗС, посольство ОАЕ у Варшаві, а потім МЗС ОАЕ. Заплануйте на це час і переклад документа.

Гроші з Польщі

Ціни в Дубаї подають у дирхамах. Курс дирхама вже багато років прив’язаний до долара США: Центральний банк ОАЕ публікує сталий курс 3,6725 AED за 1 USD (таблиця курсів CBUAE). Злотий щодо долара змінюється, тож за плану оплати, розтягнутого на кілька років, вартість у злотих може бути вищою або нижчою, ніж у день бронювання.

Гроші переказуйте лише на рахунок, указаний у договорі: у разі off-plan — на ескроу-рахунок проєкту, на вторинному ринку — відповідно до домовленостей у MOU та під час реєстрації. Банк у Польщі може запитати про мету переказу й джерело коштів — підготуйте договір і підтвердження походження грошей. Як профінансувати купівлю й безпечно переказати гроші з Польщі, ми описуємо в статті Іпотека в ОАЕ для нерезидентів і переказ грошей із Польщі.

На що звернути увагу

Сигнал	Чому це проблема
«Гарантований прибуток 8–10% на рік»	Оренда залежить від ринку, витрат і простоїв. Обіцянка в рекламі — це не гарантія
Переказ на рахунок посередника або на приватний рахунок	Платежі за off-plan йдуть на ескроу-рахунок проєкту
Договір off-plan без реєстрації в Oqood	Не внесений до реєстру продаж off-plan недійсний
«Віза в пакеті, обов’язково»	Про візу вирішують органи ОАЕ, а не продавець — див. статтю Golden Visa через нерухомість
Реклама проєкту без номера дозволу	Реклама нерухомості в Дубаї потребує дозволу DLD (Trakheesi); проєкт off-plan мусить мати ескроу-рахунок
Брокер без ліцензії, пропозиція без даних компанії	Закон № 8 від 2007 р. передбачає штрафи для забудовника, який користується послугами незареєстрованих брокерів

Податки — лише загалом

Купівля в Дубаї не звільняє від податкових обов’язків у Польщі. Польський податковий резидент, як правило, декларує доходи з усього світу, а порядок оподаткування оренди чи продажу нерухомості в ОАЕ залежить від угоди про уникнення подвійного оподаткування та вашої ситуації. Загальну схему ми описуємо в статті Нерухомість у Дубаї та податки в Польщі. Перед купівлею поговоріть із податковим консультантом — залюбки порекомендуємо фахівця.

Як ми можемо допомогти

TM Invest — польське агентство нерухомості (дані компаній: факти про компанію). Ми допомагаємо покупцям із Польщі та ЄС розібратися в ринку Дубая, порівняти проєкти, переглянути документи й пройти процес крок за кроком. Консультації щодо Дубая ми проводимо польською, російською, українською та англійською. Гроші за нерухомість ніколи не надходять до нас: ви платите забудовнику на ескроу-рахунок проєкту або продавцеві під час реєстрації в DLD. Домовтеся про безкоштовну консультацію.

Часті запитання