Недвижимость в Дубае и налоги в Польше: соглашение Польша–ОАЭ в общих чертах

Коротко: если вы налоговый резидент Польши, Польша по общему правилу облагает ваши доходы со всего мира — в том числе от аренды и продажи квартиры в Дубае. Соглашение об избежании двойного налогообложения между Польшей и ОАЭ 1993 г. (с изменениями протокола 2013 г. и конвенции MLI) позволяет облагать доход от недвижимости в государстве, где она находится, а Польша применяет к такому доходу метод пропорционального зачёта налога, уплаченного в ОАЭ. Поскольку физические лица в ОАЭ по общему правилу не платят подоходный налог с частной аренды, на практике зачитывать обычно нечего, и расчёт идёт в Польше. Ниже — общая схема; конкретный расчёт всегда согласуйте с налоговым консультантом.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Решает резидентство: налоговый резидент Польши отчитывается в Польше о доходах со всего мира (неограниченная налоговая обязанность).
• Соглашение Польша–ОАЭ: подписано 31 января 1993 г. (Dz.U. 1994 poz. 373), изменено протоколом от 11 декабря 2013 г. (Dz.U. 2015 poz. 312) и модифицировано конвенцией MLI.
• Аренда и продажа: ст. 6 и п. 1 ст. 13 соглашения позволяют облагать доход от недвижимости в государстве её местонахождения — здесь в ОАЭ.
• Метод в Польше: ст. 24 соглашения — зачёт налога, уплаченного в ОАЭ, но не больше части польского налога, приходящейся на этот доход.
• Со стороны ОАЭ: корпоративный налог (Corporate Tax) по общему правилу не распространяется на доход физического лица от инвестиций в недвижимость, если эта деятельность не требует лицензии.
• Вывод: отсутствие налога в Дубае не означает отсутствия налога в Польше.

Кто считается налоговым резидентом Польши

По польскому закону о подоходном налоге с физических лиц резидентом считается человек, у которого в Польше центр личных или экономических интересов либо который находится в Польше более 183 дней в налоговом году. Такой человек несёт в Польше неограниченную налоговую обязанность, то есть отчитывается о доходах независимо от того, где он их получил. Сама по себе покупка квартиры в Дубае резидентство не меняет: если вы по-прежнему живёте, работаете и держите семью в Польше, вы остаётесь польским резидентом.

Стоит знать ещё одну деталь соглашения. Согласно его ст. 4 резидентом ОАЭ считается физическое лицо, которое проживает в ОАЭ и является гражданином ОАЭ. Поэтому, если вы планируете переезд в Дубай, вопрос о том, где вы будете налоговым резидентом, требует индивидуального анализа — резидентской визы (в том числе золотой, см. Golden Visa через недвижимость) или адреса в Дубае для этого недостаточно.

Что говорит соглашение Польша–ОАЭ

Тексты соглашения, протокола и официальных объявлений есть в перечне соглашений об избежании двойного налогообложения на podatki.gov.pl. Министерство финансов Польши публикует там и сводный текст соглашения с учётом MLI (вспомогательный, не является источником права). Для владельца квартиры в Дубае важнее всего три положения:

Положение соглашения	О чём	Что это значит на практике
Ст. 6	Доход от недвижимости — аренда, пользование	ОАЭ могут облагать доход от аренды квартиры, расположенной в Дубае
Ст. 13 п. 1	Прибыль от продажи недвижимости	ОАЭ могут облагать прибыль от продажи квартиры, расположенной в Дубае
Ст. 24 п. 1	Избежание двойного налогообложения в Польше	Польша зачитывает подоходный налог, уплаченный в ОАЭ, — максимум в пределах части польского налога, приходящейся на этот доход

Ключевое слово здесь — «могут»: соглашение даёт ОАЭ право облагать доход, но не освобождает от налога в Польше. Польша по-прежнему включает этот доход в свой расчёт и может лишь зачесть налог, уплаченный в ОАЭ.

Платят ли в ОАЭ налог с аренды

ОАЭ не взимают с физических лиц подоходный налог с частной аренды в том смысле, в каком это делает польский PIT. С 2023 г. действует федеральный корпоративный налог (Corporate Tax). По данным Министерства финансов ОАЭ, он касается прежде всего компаний, а физических лиц — только в части предпринимательской деятельности, определённой решением правительства. Федеральная налоговая служба поясняет в руководстве об инвестициях физических лиц в недвижимость (октябрь 2024 г.), что доход физического лица от продажи и аренды недвижимости в ОАЭ исключён из-под этого налога, если деятельность ведётся не по лицензии и не требует её.

Следствие для польского резидента: раз в ОАЭ подоходный налог обычно не возникает, в Польше нечего зачитывать по методу ст. 24. Значит, доход от аренды или продажи нужно задекларировать в Польше по польским правилам. Иначе может быть при покупке через компанию или при аренде, требующей лицензии, — такие ситуации разбирайте только с консультантом.

Налог на аренду в Дубае для резидента Польши: PIT

Доход от аренды квартиры в Дубае польский резидент по общему правилу показывает в Польше. Несколько моментов, которые стоит обсудить с консультантом ещё до покупки:

• Форма налогообложения. Частная аренда в Польше с 2023 г. облагается только ryczałt — паушальным налогом с выручки (8,5% с дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения). Как эти правила применяются к зарубежной аренде и как учесть в декларации соглашение с ОАЭ, определит консультант.
• Пересчёт валют. Доходы в дирхамах пересчитываются в злотые по среднему курсу NBP последнего рабочего дня перед днём получения дохода. Сохраняйте выписки и договоры аренды.
• Документы. Договоры аренды, зарегистрированные в Ejari, отчёты управляющей компании, счета за сервисные сборы — пригодятся консультанту и при возможной проверке.
• Краткосрочная аренда. В Дубае требует отдельного разрешения туристического ведомства и часто лицензированного оператора — это может иметь значение и для оценки в ОАЭ, и для польского расчёта. Правила аренды в Дубае мы описываем в статье Сдача квартиры в аренду в Дубае: Ejari и holiday homes.

Мы не обещаем дохода, свободного от налогов: доход от аренды зависит от рынка, расходов и простоя, а налог в Польше нужно закладывать в любой расчёт.

Продажа квартиры в Дубае и PIT

При продаже действует польское правило пяти лет. Продажа недвижимости до истечения пяти лет, считая с конца календарного года, в котором она приобретена, — источник дохода по PIT, а доход (цена продажи минус документально подтверждённые расходы на приобретение) облагается по ставке 19%. Его декларируют в отдельной годовой декларации (обычно PIT-39). Продажа после истечения пяти лет по общему правилу подоходного налога не порождает.

Два вопроса стоит заранее выяснить с консультантом:

• Off-plan. При покупке строящегося объекта нужно определить, что считается датой приобретения для пятилетнего срока — подписание договора с застройщиком и регистрация в Oqood или выдача свидетельства о праве собственности после завершения строительства. От этого зависит, будет ли облагаться продажа «до сдачи».
• Расходы и курсы. К расходам на приобретение относятся, в частности, подтверждённая цена и сборы — например, сбор DLD 4%, описанный в статье о расходах при покупке в Дубае. Все суммы пересчитываются в злотые по правилам закона, поэтому сохраняйте подтверждения переводов и курсов.

Покупка через компанию и другие особые случаи

Покупка через компанию в Польше или в ОАЭ, совместная собственность с человеком, живущим за границей, дарение или наследование квартиры в Дубае — у каждой из этих ситуаций свои налоговые последствия, в том числе на польской стороне (например, правила о контролируемых иностранных компаниях). Не создавайте такие структуры без анализа консультанта, а о наследственных последствиях поговорите и с юристом.

Помните и об обмене информацией: ОАЭ участвуют в автоматическом обмене информацией о финансовых счетах (CRS), поэтому данные о банковских счетах в ОАЭ могут попасть в польскую налоговую администрацию. Прозрачный расчёт с самого начала — просто безопаснее.

Как подготовиться к разговору с консультантом

• договор купли-продажи (SPA) или предварительный договор (MOU), подтверждение регистрации в DLD (Oqood или свидетельство о праве собственности);
• подтверждения всех платежей — с датами, суммами и валютой;
• план: квартира для себя, долгосрочная аренда, краткосрочная аренда или продажа в течение нескольких лет;
• планируете ли вы сменить место жительства.

Как мы помогаем

Налоговых консультаций мы не оказываем — порекомендуем налогового консультанта, который разбирается в декларировании доходов из ОАЭ, и подготовим для него полный пакет документов по сделке. Мы помогаем с самой покупкой, а консультации о Дубае проводим на польском, русском, украинском и английском. Весь процесс описан в статье Как купить недвижимость в Дубае из Польши, а финансирование и переводы — в статье Ипотека в ОАЭ для нерезидентов и перевод денег из Польши. Запросите консультацию.

Частые вопросы