Golden Visa ОАЭ через недвижимость: условия по официальным источникам

Коротко: золотая виза ОАЭ (Golden Visa, официально Golden Residence) — это долгосрочное разрешение на проживание. Одна из её категорий предназначена для инвесторов в недвижимость. Все официальные источники, которые мы проверили, называют один и тот же порог: недвижимость (одна или несколько) стоимостью не менее 2 млн AED. Различаются детали: можно ли купить объект в кредит, как считается стоимость и на сколько лет выдаётся виза. Поэтому мы не обещаем визу «при покупке». Мы говорим так: конкретный объект может соответствовать условиям, а актуальные правила проверяем на дату подачи заявления в DLD, ICP и GDRFA.

Обновлено: ноябрь 2026 г.

Главное

• Порог: одна или несколько единиц недвижимости суммарной стоимостью не менее 2 000 000 AED (около 545 тыс. USD по фиксированному курсу 3,6725 AED за 1 USD).
• Срок: DLD, ICP и GDRFA пишут о 10 годах с возможностью продления; правительственный портал u.ae в таблице категорий указывает 5 лет для инвесторов в недвижимость.
• Кредит: DLD и GDRFA допускают объект с ипотекой (с письмом банка), ICP требует, чтобы недвижимость полностью принадлежала инвестору.
• Где подаётся заявление: в Дубае — в центрах обслуживания, указанных DLD; заявитель должен лично находиться в ОАЭ.
• Расходы на стороне ведомств: по данным DLD около 9 885 AED за 10-летнюю визу для инвестора, плюс сборы за членов семьи.

Что пишут официальные источники: сравнение

Условия для инвестора в недвижимость описывают четыре официальные страницы. Мы проверили их в ноябре 2026 г.:

Источник	Стоимость	Срок	Кредит / способ расчёта
Dubai Land Department (DLD)	не менее 2 млн AED стоимости покупки на момент приобретения, одна или несколько единиц недвижимости	10 лет, с возможностью продления	объект с ипотекой возможен — письмо банка с выплаченной суммой и остатком; заявитель должен находиться в ОАЭ
ICP (федеральное ведомство по делам идентификации и гражданства)	не менее 2 млн AED по письму ведомства регистрации недвижимости	10 лет	«недвижимость должна полностью принадлежать инвестору»
GDRFA Дубай (ведомство по вопросам проживания)	не менее 2 млн AED в сумме; при совместной собственности — доля не менее 2 млн AED	10 лет, продлевается при соблюдении условий	ипотека допускается; стоимость определяется по справке DLD или оценке лицензированной фирмы; на недвижимость накладывается блокировка на срок действия визы
u.ae (портал правительства ОАЭ)	не менее 2 млн AED	5 лет для инвестиций в недвижимость	подробностей нет

Расхождения не означают, что какой-то источник «лжёт»: страницы обновляются в разное время, а о выдаче визы решают ведомства на основании правил, действующих в день подачи заявления. Для покупателя вывод простой: если виза для вас — условие покупки, проверьте её для конкретного объекта и конкретной формы финансирования до подписания договора.

Off-plan и Golden Visa

На открытых страницах DLD, ICP, GDRFA и u.ae мы не нашли чётких актуальных правил для квартир, покупаемых на этапе строительства (off-plan). На рынке ходят разные версии — например, что учитывается только сумма, уже выплаченная застройщику, или что нужно письмо застройщика. Мы не повторяем их как факты. Зато в FAQ DLD есть информация об обычном (не «золотом») праве проживания на основании недвижимости на этапе строительства: по данным DLD, оно выдаётся на один год. Если вы думаете о визе при покупке off-plan, мы проверим актуальную позицию DLD для конкретного проекта и плана оплаты — см. также план оплаты в Дубае.

Как выглядит заявление

По описанию услуги DLD процедура для инвестора в Дубае выглядит так:

1. Визит в центр обслуживания, указанный DLD (список центров есть на странице услуги).
2. Подача документов и оплата сборов.
3. Медицинский осмотр в центре.
4. Разрешение на проживание присылается по электронной почте; срок обработки по данным DLD — 7–10 рабочих дней.

Документы по данным DLD: паспорт, электронное свидетельство о праве собственности (title deed), фотография, а при наличии — Emirates ID и действующее разрешение на проживание. При кредите добавляется письмо банка об отсутствии возражений с указанием выплаченной суммы и остатка. Лично должен явиться сам заявитель: DLD не допускает подачу заявления через представителя. ICP дополнительно требует действующую медицинскую страховку в ОАЭ и паспорт, действительный не менее 6 месяцев.

Сколько это стоит

Позиция (10-летняя виза, инвестор)	Сумма
Медицинский осмотр	700 AED
Emirates ID (10 лет)	1 153 AED
Подтверждение разрешения на проживание (10 лет)	2 856,75 AED
Сборы DLD	4 020 AED
Административные сборы	1 155 AED
Итого	9 884,75 AED

Это расходы только на визу. К ним добавляются расходы на покупку недвижимости — сбор DLD 4% и другие, описанные в статье расходы при покупке недвижимости в Дубае.

Обязанности после получения визы

• Сохранение инвестиции. GDRFA оговаривает, что в течение всего срока действия недвижимость нельзя отчуждать, а ведомство может проверять, продолжают ли выполняться условия. На недвижимость накладывается блокировка по процедурам DLD.
• Самостоятельное обеспечение без поддержки государства — одно из условий сохранения визы по данным GDRFA.
• Пребывание за пределами ОАЭ. По данным GDRFA, на владельцев золотой визы не распространяется правило об аннулировании проживания после 180 дней отсутствия; u.ae также упоминает возможность длительного пребывания за границей.
• Семья. Можно спонсировать супруга, детей и родителей — по списку документов DLD (в частности, заверенное свидетельство о браке, свидетельства о рождении, медицинская страховка).

Как подготовиться перед покупкой

1. Определите, виза — это цель или дополнение. Если цель, то порог 2 млн AED и форму финансирования нужно планировать с самого начала.
2. Проверьте стоимость по документам. DLD говорит о стоимости покупки на момент приобретения, GDRFA — о справке DLD или оценке лицензированной фирмы. Цены из объявления недостаточно.
3. При кредите спросите банк, выдаст ли он письмо об отсутствии возражений и какую выплаченную сумму в нём укажет. Лимиты ипотеки для иностранцев мы описываем в статье Ипотека в ОАЭ для нерезидентов.
4. При нескольких объектах убедитесь, что все они оформлены на вас и вместе превышают порог.
5. Запланируйте приезд: для заявления и медицинского осмотра нужно личное присутствие в ОАЭ.

Виза и налоги в Польше

Разрешение на проживание в ОАЭ автоматически не меняет вашу налоговую резидентность в Польше. По польскому закону о PIT резидентом является, в частности, лицо, у которого в Польше центр личных или экономических интересов либо которое находится здесь более 183 дней в году. Если вы рассматриваете переезд, обсудите это с налоговым консультантом — мы с радостью порекомендуем специалиста.

Как мы помогаем

Если виза для вас важна, при выборе объекта мы проверяем, могут ли стоимость, форма финансирования и правовой статус соответствовать условиям, и уточняем их по данным DLD, ICP и GDRFA на день решения. Мы не гарантируем выдачу визы: решает ведомство. Консультации по Дубаю мы проводим на польском, русском, украинском и английском языках. Смотрите также, где иностранец может купить недвижимость, как проверить застройщика и брокера и как проходит покупка из Польши. Узнать условия для выбранного объекта.

Частые вопросы