Księga wieczysta (ипотечная книга): как проверить онлайн и что означают разделы I–IV (2026)

Проверить ипотечную книгу (księga wieczysta) можно онлайн и бесплатно в сервисе Elektroniczne Księgi Wieczyste (ekw.ms.gov.pl) — достаточно знать номер книги в формате код отдела/номер/контрольная цифра, например WA2M/00012345/6. Выписка (odpis) с силой судебного документа стоит с 31 марта 2026 г. 30 zł (обычная) или 75 zł (полная). Ниже объясняем, где найти номер книги, что содержат разделы I-O, I-Sp, II, III и IV, какие записи — красные флаги и как читать книгу земельного участка застройщика, прежде чем подписать договор.

Главное

• Любой, кто знает номер книги, может бесплатно просматривать её в интернете, но распечатка из режима просмотра не имеет силы судебного документа.
• Выписка онлайн: 30 zł обычная, 75 zł полная; бумажная — 45 zł и 90 zł (ставки с 31.03.2026).
• Номер книги состоит из трёх частей: 4-значный код отдела, номер по реестру и контрольная цифра.
• В книге 4 раздела; раздел I делится на I-O (обозначение недвижимости) и I-Sp (перечень прав, связанных с собственностью).
• Отметка о заявлении (wzmianka) и предупреждение (ostrzeżenie) отключают публичную достоверность ипотечных книг (ст. 8 закона об ипотечных книгах и ипотеке) — каждую из них нужно прояснить до покупки.

Номер ипотечной книги: формат и где его найти

Согласно § 9 постановления Министра юстиции о заведении и ведении ипотечных книг в информационной системе (rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym) номер книги состоит из трёх элементов, разделённых косой чертой:

• код отдела — четыре знака, обозначающие отдел ипотечных книг районного суда, в котором книга была заведена (например, WR1K),
• номер по реестру — на практике восемь цифр, часто с нулями в начале,
• контрольная цифра — одна цифра, защищающая от ошибки в номере; сервис требует её ввести.

Номер вы найдёте прежде всего в документах сделки: в нотариальном акте (akt notarialny) и его выписке (договор купли-продажи, договор с застройщиком (umowa deweloperska), договор о передаче права собственности), в уведомлении суда о внесённой записи и в договоре ипотечного кредита. При покупке у застройщика номер книги земельного участка указан в информационном проспекте (prospekt informacyjny) — это обязательная графа части «Informacje dotyczące gruntu» («Сведения о земельном участке», приложение к закону о застройщиках, ustawa deweloperska). Если номера у вас нет, можно подать в Центральную информацию ипотечных книг (Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych) заявление о поиске книг в центральной базе — сбор составляет 30 zł.

Коды отделов ипотечных книг в Варшаве и Вроцлаве

В Варшаве книги ведёт районный суд Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa, но в шести отделах с отдельными кодами, а во Вроцлаве — один отдел суда Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków. Коды и число новостроек в нашем каталоге (по данным каталога TM Invest на 27.09.2026):

Код отдела	Территория	Новостройки в нашем каталоге
WA1M	Bemowo, Bielany, Ochota, Żoliborz, гмина Izabelin	6 (Bemowo 2, Bielany 4)
WA2M	Mokotów, Wilanów	18 (Mokotów 15, Wilanów 3)
WA3M	Białołęka, Praga-Północ, Targówek	21 (Białołęka 18, Praga-Północ 1, Targówek 2)
WA4M	Śródmieście, Wola, гмина Łomianki	4 (Śródmieście 1, Wola 3)
WA5M	Ursus, Ursynów, Włochy	11 (Ursus 3, Włochy 8)
WA6M	Praga-Południe, Rembertów, Wawer, Wesoła	13 (Praga-Południe 8, Wawer 5)
WR1K	Вроцлав (вся территория города в одном суде)	45 (все районы Вроцлава)

Как проверить ипотечную книгу онлайн: пошагово

1. Зайдите на ekw.ms.gov.pl и выберите «Przeglądanie księgi wieczystej» (просмотр ипотечной книги).
2. Введите код отдела, номер и контрольную цифру, пройдите проверку «я не робот».
3. Прочитайте титульную страницу (тип книги, дата заведения, возможное закрытие), а затем по порядку разделы I-O, I-Sp, II, III и IV.
4. Если документ нужен для банка, нотариуса или ведомства — подайте в том же сервисе заявление на выписку. После оплаты вы скачиваете файл и распечатываете его сами; такая распечатка имеет силу судебного документа, если её можно сверить с центральной базой (ст. 36⁴ п. 4 закона).

Выписка из ипотечной книги: цена в 2026 году

С 31 марта 2026 г. действует новое постановление о сборах за действия Центральной информации ипотечных книг (Dz.U. 2026 poz. 410). Обычная выписка (odpis zwykły) показывает актуальные записи, полная (odpis zupełny) — ещё и вычеркнутые, то есть историю недвижимости.

Документ или действие	Онлайн (самостоятельная распечатка)	Бумажный
Просмотр книги (без силы документа)	0 zł	–
Обычная выписка	30 zł	45 zł
Полная выписка	75 zł	90 zł
Выписка из одного раздела (wyciąg)	10 zł	25 zł
Выписка из четырёх разделов	40 zł	45 zł
Поиск книг в центральной базе	30 zł

Пример. Вы сравниваете три новостройки во Вроцлаве и выбираете 2-комнатную квартиру за 662 405 zł — это медианная цена 2-комнатных квартир в нашем каталоге во Вроцлаве (по данным каталога TM Invest на 27.09.2026). Просмотр трёх книг земельных участков стоит 0 zł. Перед договором с застройщиком вы заказываете полную выписку из книги выбранной новостройки — 75 zł, то есть около 0,011 % цены. Расходы на записи в книге считаем в статье Судебные сборы при покупке квартиры (статья на польском).

Разделы ипотечной книги I–IV: что содержат и красные флаги

Раздел	Что содержит	Красные флаги
I-O «Oznaczenie nieruchomości» (обозначение недвижимости)	Местоположение, номера кадастровых участков, для помещения — адрес, число комнат, площадь; площадь участка и соответствие земельному кадастру (ewidencja gruntów)	Другие участки, чем в проспекте или договоре; несоответствие кадастру; площадь помещения не совпадает с договором
I-Sp «Spis praw związanych z własnością» (перечень прав, связанных с собственностью)	Права, связанные с собственностью, например доля в общем имуществе при квартире, бессрочное пользование (użytkowanie wieczyste), сервитут на соседнем участке (например, проезд)	Не указан доступ к публичной дороге, когда участку он необходим
II «Własność» (собственность)	Собственник или бессрочный пользователь, доли, основание приобретения	Собственник — не продавец и не застройщик; несколько сособственников без согласия всех на продажу
III «Prawa, roszczenia i ograniczenia» (права, требования и ограничения)	Сервитуты, пожизненное содержание (dożywocie), преимущественное право покупки, требования (например, покупателей по договорам с застройщиком), предупреждения, запись о возбуждении исполнительного производства	Предупреждение о несоответствии реальному правовому состоянию; возбуждение исполнительного производства судебным приставом (komornik); пожизненное содержание; требования третьих лиц на вторичном рынке
IV «Hipoteka» (ипотека)	Ипотеки: сумма, валюта, кредитор, обеспеченное требование	Ипотека в пользу частного лица или небанковской компании; несколько ипотек разных кредиторов; нет плана погашения и вычёркивания на вторичном рынке

Не каждая запись в разделе III — проблема: сервитут передачи (służebność przesyłu) в пользу оператора сетей — обычное дело. Но помните, что некоторые права действуют и без записи: публичная достоверность не защищает от пожизненного содержания, сервитута передачи и сервитута необходимой дороги (ст. 7 закона).

Отметка (wzmianka) в ипотечной книге: что она означает?

Отметка (wzmianka) — это информация о том, что в суд поступило заявление о внесении записи, которое суд ещё не рассмотрел. Её ставят в тот раздел, которого касается заявление; при электронном заявлении, например от нотариуса, — автоматически в момент подачи (ст. 626⁷ § 2 ГПК). После внесения записи или после вступившего в силу отказа суд вычёркивает отметку по своей инициативе. Ссылаться на незнание заявлений, о которых сделана отметка, нельзя (ст. 2 закона), а сама отметка отключает публичную достоверность (ст. 8).

Отметка в разделе II может означать, что кто-то уже купил недвижимость; в разделе III — заявление, например, о записи требования или исполнительного производства; в разделе IV — новую ипотеку. Перед договором попросите объяснить каждую отметку, лучше всего с копией заявления. В книге земельного участка застройщика отметки в разделе III обычно касаются требований очередных покупателей — во время продаж это нормально.

Публичная достоверность ипотечных книг (rękojmia wiary publicznej): от чего она вас защищает

Согласно ст. 5 закона об ипотечных книгах и ипотеке, если содержание книги расходится с реальным правовым состоянием, решает содержание книги — в пользу того, кто купил недвижимость (или приобрёл иное вещное право) по сделке с лицом, которое по книге имело на это право.

У защиты есть границы. Публичная достоверность не действует при безвозмездном приобретении (дарение) и в отношении недобросовестного приобретателя — того, кто знал о несоответствии или мог легко о нём узнать (ст. 6). Её отключают также отметки и предупреждения (ст. 8) и перечисленные в ст. 7 права, обременяющие недвижимость независимо от записи. Иными словами, публичная достоверность защищает того, кто прочитал книгу и не проигнорировал тревожные сигналы.

Хотите, чтобы кто-то прочитал книгу вместе с вами? Проверим ипотечную книгу земельного участка и проект договора с застройщиком, укажем записи, требующие пояснений, и пункты для переговоров.

Ипотечная книга при покупке у застройщика: как читать разделы III и IV

У строящейся квартиры своей книги ещё нет — вы проверяете книгу земельного участка новостройки. Застройщик обязан показать вам её актуальное состояние в своём офисе (ст. 26 п. 1 закона о застройщиках), но быстрее просмотреть её самому в EKW. Более полный чек-лист (KRS, финансы, разрешение на строительство) — в статье Как проверить застройщика перед покупкой (статья на польском), а сравнение книги с проспектом — в статье Информационный проспект застройщика: как его читать (статья на польском).

Пример: типичная книга земельного участка во время строительства

• Раздел II: компания-застройщик (часто проектная компания, spółka celowa) как собственник или бессрочный пользователь. Сравните название и номер KRS с договором и проспектом.
• Раздел III: сервитут передачи в пользу оператора сетей, а рядом — несколько десятков записей «roszczenie o wybudowanie budynku, ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jego własności» (требование о строительстве здания, установлении отдельной собственности на помещение и передаче права собственности) в пользу очередных покупателей. Это требования по ст. 38 закона о застройщиках — после подписания договора там появится и ваше. Благодаря записи требование действует против прав, приобретённых позднее (ст. 17 закона об ипотечных книгах).
• Раздел IV: договорная ипотека в пользу банка, финансирующего строительство, например на несколько десятков миллионов злотых. Само её наличие — не красный флаг: стройки финансируются кредитом.

Ключевой документ, который связывает раздел IV с вашим договором: согласие банка на выделение квартиры в отдельную собственность без обременения и передачу её вам после оплаты полной цены (либо обязательство банка выдать такое согласие). Застройщик обязан иметь его до начала продаж, и оно является приложением к договору с застройщиком (ст. 25 п. 1–2 закона о застройщиках). Если его нет, вы можете отказаться от договора (ст. 25 п. 4). Без такого согласия ипотека из книги земельного участка могла бы «перейти» в книгу вашей квартиры. Как это приложение выглядит в акте, описываем в статье Нотариальный акт при покупке квартиры.

Красные флаги в книге земельного участка застройщика: запись о возбуждении исполнительного производства или отметка о таком заявлении, предупреждение о несоответствии правового состояния, ипотека в пользу кого-либо, кроме банка, указанного в проспекте, собственник, отличный от застройщика, без ясного основания, а также расхождение между ипотеками в разделе IV и графой проспекта «Istniejące obciążenia hipoteczne» («Существующие ипотечные обременения»).

Книга квартиры, которую заводят при договоре о передаче собственности

После приёмки квартиры (odbiór) нотариус составляет договор об установлении отдельной собственности на помещение и передаче её вам. На его основании суд выделяет квартиру из книги земельного участка и заводит для неё новую книгу (ст. 24 п. 1 закона об ипотечных книгах — отдельная книга для каждой недвижимости, в том числе для помещения). В новой книге вы найдёте: в разделе I-O — обозначение помещения, в разделе I-Sp — долю в общем имуществе (участок и общие части здания) с номером книги, в которой она отражена, в разделе II — себя как собственника, а в разделе IV — ипотеку вашего банка, если покупаете в кредит. Номер новой книги вы узнаете из уведомления суда или из книги земельного участка (сведения о выделении помещения).

После заведения книги проверьте в EKW три вещи: совпадает ли площадь в разделе I-O с протоколом приёмки, такой ли размер доли в общем имуществе, как в акте, и нет ли в разделе IV ипотеки банка застройщика. Запись имеет обратную силу со дня подачи заявления (ст. 29 закона).

Частые вопросы

Итог

Проверка ипотечной книги занимает минут пятнадцать и ничего не стоит: нужен только номер в формате код отдела/номер/контрольная цифра и сервис ekw.ms.gov.pl. Читайте все разделы, ищите отметки, предупреждения и записи об исполнительном производстве, а при покупке у застройщика сопоставьте раздел IV книги земельного участка с согласием банка на выделение квартиры без обременения. Весь договор разбираем в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska) 2026.

Выбрали квартиру и ждёте проект договора? Проверим ипотечную книгу земельного участка, проспект и проект договора, укажем пункты для переговоров. Если вы только ищете, поможем выбрать квартиру у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией; расчёты ориентировочные.

Источники

• Закон об ипотечных книгах и ипотеке (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 1066 (ст. 2, 5–8, 17, 24, 25, 29, 36⁴, 36⁵).
• Постановление Министра юстиции от 24 марта 2026 г. о размере сборов за действия Центральной информации ипотечных книг (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie wysokości opłat za czynności Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych) — Dz.U. 2026 poz. 410.
• Постановление Министра юстиции о заведении и ведении ипотечных книг в информационной системе (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1583 с изм. (§ 9, § 14–47).
• Постановление Минюста от 29 мая 2026 г. об изменении постановления о заведении и ведении ипотечных книг (Rozporządzenie MS zmieniające rozporządzenie w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych) — Dz.U. 2026 poz. 740 (коды отделов).
• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 25, 26, 35, 38, приложение — образец проспекта).
• Гражданский процессуальный кодекс (Ustawa – Kodeks postępowania cywilnego) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 468 (ст. 626⁷, ст. 924).
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Министерство юстиции Польши.
• Цены квартир и число новостроек: каталог новостроек TM Invest, состояние на 27.09.2026.