Информационный проспект застройщика: как читать в 2026

Информационный проспект застройщика (prospekt informacyjny) — это установленный законом документ, который застройщик обязан вручить вам бесплатно и на долговременном носителе, прежде чем вы подпишете договор бронирования или договор с застройщиком. Его образец — приложение к закону о защите прав покупателей: он состоит из общей части (застройщик, участок, окружение, финансирование) и индивидуальной части (конкретная квартира и цена). Ниже показываем, как читать его пункт за пунктом, какие формулировки являются красными флагами и что делать, если договор отличается от проспекта.

Главное

• Проспект с приложениями застройщик вручает до договора бронирования или договора с застройщиком, бесплатно, на долговременном носителе (art. 21 закона о защите прав покупателей, Dz.U. 2026 poz. 880).
• Проспект вместе с приложениями становится неотъемлемой частью договора (art. 23 ust. 2) — то, что в нём записано, обязывает застройщика.
• Обязательных приложения три: план этажа с отмеченным помещением, образец договора и схема благоустройства территории с окружением.
• Проспект показывает, среди прочего, исполнительные производства против застройщика свыше 100 000 zł и планируемые инвестиции (дороги, пути, мусоросжигательные заводы) в радиусе 1 км.
• Если договор не соответствует проспекту либо проспект неполный или недостоверный, вы можете отказаться от договора в течение 30 дней с момента его заключения (art. 43).

Когда застройщик обязан выдать информационный проспект?

Застройщик, начинающий продажу, обязан составить проспект для всего проекта (либо для выделенного этапа — инвестиционного задания). Каждому заинтересованному в покупке лицу он обязан вручить его до заключения договора с застройщиком или предшествующего ему договора бронирования. Долговременный носитель — это бумага либо, например, PDF-файл, присланный по электронной почте. Если вы получили проспект только электронно, можете потребовать ознакомления с бумажной версией в офисе продаж.

Общая часть проспекта должна быть доступна также на сайте застройщика — с начала продажи (либо до первого бронирования) вплоть до передачи собственности на последнее помещение (art. 19a). Там же вы найдёте цену за m² каждого помещения, цены кладовых и парковочных мест, а также историю изменения цен — эти данные попадают также на портал dane.gov.pl (art. 19b).

Если в ходе продажи данные изменятся, застройщик вручает приложение либо новый проспект с обозначенными изменениями — в срок, позволяющий ознакомиться с ними до подписания договора (art. 22). В период бронирования он обязан информировать вас о каждом изменении; если этого не сделает, сумма бронирования подлежит возврату (art. 33–34). Подробности бронирования мы описываем в статье Договор бронирования с застройщиком.

Исключение: когда вы покупаете у застройщика уже выделенную квартиру и сразу подписываете договор купли-продажи (art. 3 закона), застройщик не вручает полный проспект. Он передаёт тогда на долговременном носителе отдельные сведения об участке, окружении, здании и помещении, сведения о согласии банка на передачу собственности без обременения, а также о возможности ознакомления с документами (art. 27). По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, 57 из 118 инвестиций в Варшаве и во Вроцлаве находятся в стадии строительства — по ним полный проспект с графиком строительства вы получите всегда.

Что содержит информационный проспект — общая и индивидуальная часть

Образец информационного проспекта — приложение к закону, поэтому каждый застройщик заполняет одни и те же пункты. Застройщик не может пропустить ни один пункт; если чего-то нет (например, местного плана), он указывает это прямо, например «Плана нет».

Часть проспекта	Что содержит	На что смотреть
Общая — I. Данные застройщика	фирма, правовая форма, KRS или CEIDG, NIP, REGON, адреса, сайт	является ли стороной договора целевая компания, а не бренд из рекламы
Общая — II. Опыт	до 3 завершённых инвестиций (включая последнюю) с датой начала и разрешения на эксплуатацию; исполнительные производства свыше 100 000 zł	пустые пункты, ответ «да» при исполнительных производствах
Общая — III. Недвижимость и проект	участок, ипотечная книга и ипотеки, соседство, местный план (также для участков до 100 м), инвестиции в радиусе 1 км, разрешение на строительство, финансирование, эскроу-счёт, DFG, график, индексация, отказ от договора	важнейшая часть — здесь почти все красные флаги
Общая — прочие сведения	согласие банка на передачу собственности без обременения, список документов для ознакомления, гарантии BFG до эквивалента 100 000 евро	есть ли согласие банка, если участок обременён ипотекой
Индивидуальная	цена помещения, площадь, цена за m², срок передачи собственности, характеристики здания, расположение помещения, планировка и стандарт отделки, нежилое помещение, покупаемое вместе с квартирой	соответствие прайс-листу на сайте и проекту договора
Приложения	план этажа с отмеченным помещением, образец договора, схема благоустройства территории и окружения	соответствуют ли план и схема тому, что вы видели в офисе продаж

Приложения и документы для ознакомления — частая ошибка

Ипотечная книга, разрешение на строительство или финансовая отчётность не являются приложениями к проспекту. Это документы, с которыми застройщик обязан позволить вам ознакомиться в помещении предприятия — по вашему требованию (art. 26). Список включает, среди прочего:

• актуальное состояние ипотечной книги и выписку из KRS (либо справку из CEIDG),
• разрешение на строительство либо уведомление о строительстве без возражений, а также строительный проект,
• финансовую отчётность за последние два года — а при целевой компании также отчётность материнской компании,
• разрешение на эксплуатацию (при готовом здании) и документ о согласии банка на передачу собственности без обременения.

Попросите ознакомиться с ними до внесения денег. Как самостоятельно проверить компанию в KRS, Национальном реестре должников и Хранилище финансовых документов, мы описываем в руководстве Как проверить застройщика перед покупкой. На содержание ипотечной книги участка посмотрите сами — шаг за шагом мы показываем это в тексте Ипотечная книга — как проверить онлайн.

Как читать информационный проспект — пункт за пунктом

Участок, ипотечная книга и ипотека

Сравните номер книги из проспекта с книгой в системе EKW. Ипотека банка, финансирующего строительство, в Польше — норма; важно, чтобы у застройщика было согласие банка (либо обязательство его предоставить) на передачу собственности вашего помещения без обременения после уплаты полной цены. У застройщика оно должно быть уже на момент начала продажи (art. 25), а согласие является приложением к договору. Если его нет, вы можете отказаться от договора в течение 60 дней с момента его заключения (art. 43 ust. 5).

Местный план и инвестиции в радиусе 1 км

Проспект указывает положения местного плана для территории инвестиции и для участков на расстоянии до 100 м: назначение, максимальную высоту и интенсивность застройки, долю биологически активной поверхности. Отсутствие плана означает застройку на основании решения об условиях застройки — тогда окружение легче изменить. Отдельный пункт собирает сведения о предусмотренных инвестициях в радиусе 1 км: дорогах, железнодорожных и трамвайных линиях, очистных сооружениях, мусоросжигательных заводах, свалках, кладбищах, зонах ограниченного пользования и картах паводковой опасности.

Разрешение на строительство, сроки и финансирование

Проверьте три поля: есть ли разрешение, является ли оно окончательным и не было ли обжаловано. Сопоставьте планируемый срок завершения работ со сроком передачи собственности из индивидуальной части — разумный запас — несколько месяцев на разрешение на эксплуатацию, выделение помещения и нотариальный акт. Пункт о финансировании покажет соотношение собственных средств и кредита, а также кредитующий банк. Средства защиты покупателя (открытый или закрытый эскроу-счёт, взнос в DFG) мы разбираем в статье Эскроу-счёт и DFG.

График проекта — пример на цифрах

График должен иметь не менее четырёх этапов, а стоимость каждого из них — от 10% до 25% стоимости всей инвестиции (art. 24). При открытом эскроу-счёте банк выплачивает застройщику деньги после завершения очередных этапов, поэтому график платежей в договоре обычно следует за графиком строительства. Пример: 2-комнатная квартира 40,8 m² по 16 235 zł/m², то есть за 662 388 zł — это уровень медианы цены 2-комнатных квартир в нашем предложении во Вроцлаве.

Этап из графика	Доля в стоимости	Платёж, если договор повторяет график
1. Земляные работы и фундамент	15%	99 358,20 zł
2. Открытое состояние коробки	25%	165 597,00 zł
3. Закрытое состояние коробки	20%	132 477,60 zł
4. Инженерные сети и штукатурка	25%	165 597,00 zł
5. Отделка и приёмки	15%	99 358,20 zł
Всего	100%	662 388,00 zł

Будьте внимательны, если образец договора требует внести, например, 40–50% цены в начале, когда строительство находится ещё на этапе фундамента — ваши деньги в этом случае опережают ход работ.

Цена, площадь и индексация

С 13 февраля 2026 г. цена помещения в договоре определяется как произведение полезной площади и цены за 1 m² (art. 5a). Поэтому так важен пункт «способ измерения полезной площади»: если после обмера по факту квартира из примера будет иметь 41,5 m² вместо 40,8 m², цена может вырасти на 0,7 m² × 16 235 zł = 11 364,50 zł — если договор предусматривает такой перерасчёт. Пункт «допустимость индексации цены» говорит, может ли застройщик повысить цену в ходе строительства. Индексационная оговорка, допускающая рост на 5%, означала бы для этой квартиры доплату 33 119,40 zł. Если указано «не применяется» — цена фиксированная.

У вас уже есть проспект и образец договора от застройщика? В рамках услуги проверка договора с застройщиком мы проанализируем проспект и проект договора, сравним их между собой и укажем формулировки для переговоров — прежде чем вы внесёте сумму бронирования.

Красные флаги в информационном проспекте

Отдельная формулировка не перечёркивает инвестицию, но каждая требует пояснения до подписи.

Формулировка в проспекте	Что означает	На что обратить внимание
Исполнительные производства свыше 100 000 zł: «да»	кредиторы взыскивали с застройщика крупные суммы	попросите пояснение, проверьте KRZ и финансовую отчётность
Нет завершённых инвестиций, компания создана недавно	типично для целевой компании, но без истории	проверьте опыт и финансы материнской компании
Ипотека в разделе IV, нет сведений о согласии банка	риск, что помещение перейдёт к вам с обременением	требуйте документ о согласии — без него не подписывайте
Разрешение на строительство не окончательное или обжаловано	решение может быть отменено	риск приостановки строительства и переноса сроков
«Плана нет» и решение об условиях застройки	окружение не связано местным планом	проверьте соседние участки и инвестиции в радиусе 1 км
Дорога, пути, мусоросжигательный завод или очистные сооружения в радиусе 1 км	возможен шум, запахи, изменение вида	посмотрите схему благоустройства и место на местности
Индексация цены допущена без лимита и показателя	цена может вырасти в ходе строительства	договаривайтесь об исключении либо о жёстком лимите и показателе (напр. GUS)
Общее описание стандарта («по проекту»)	сложно требовать конкретный объём работ при приёмке	требуйте конкретики: столярка, инженерные сети, полы, подоконники
Неясный способ измерения площади	риск доплат после обмера по факту	проверьте норму измерения и допуск в расчётах в договоре
Срок передачи собственности близок к окончанию работ или очень отдалён	слишком маленький запас либо замороженные деньги	сравните с графиком и договорными неустойками в образце договора
Цена в проспекте выше, чем на сайте застройщика	расхождение с прозрачностью цен	вы вправе требовать договор по наиболее выгодной для вас цене (art. 19a ust. 6)
Приложение к проспекту вручено в день акта	нет времени на анализ изменений	изменения должны быть выделены в договоре и обязывают вас только с вашего согласия (art. 35 ust. 2–3)

Чек-лист: информационный проспект перед подписанием договора

• У вас есть проспект с датой составления и тремя приложениями — до бронирования, а не в день подписания.
• Компания из проспекта = компания из проекта договора = компания из выписки KRS.
• Номер книги совпадает с EKW, а для ипотеки есть согласие банка на передачу собственности без обременения.
• Разрешение на строительство окончательное и не обжаловано.
• Вы просмотрели местный план и инвестиции в радиусе 1 км, осмотрели окрестности.
• График имеет мин. 4 этапа по 10–25%, а план платежей в договоре не опережает строительство.
• Цена, цена за m² и площадь одинаковы в проспекте, прайс-листе на сайте и договоре.
• Стандарт отделки описан конкретно, а план этажа соответствует выбранному помещению.

Что делать, если проспект не соответствует договору?

Закон даёт вам право отказаться от договора с застройщиком в течение 30 дней с момента его заключения, если: договор не соответствует проспекту или приложениям (за исключением изменений, на которые вы согласились), застройщик не вручил проспект или сведения об изменениях, данные в проспекте не соответствуют фактическому или правовому состоянию на день договора либо проспект не содержит сведений, требуемых образцом (art. 43 ust. 1 pkt 2–5 и ust. 2). Как подать заявление и когда возвращаются деньги, мы описываем в статье Отказ от договора с застройщиком.

За предоставление недостоверных сведений или сокрытие достоверных сведений в проспекте ответственному лицу грозит штраф, ограничение свободы либо лишение свободы до 2 лет (art. 59). На что смотреть в самом акте, мы пишем в тексте Нотариальный акт при покупке квартиры, а разница между договором с застройщиком и предварительным договором — в статье Договор с застройщиком и предварительный договор.

Частые вопросы

Итог

Проспект — самый полный источник знаний об инвестиции и часть вашего будущего договора. Читайте его начиная с общей части: исполнительные производства, ипотечная книга и согласие банка, местный план и инвестиции в радиусе 1 км, разрешение на строительство, график и индексация. Затем сравните индивидуальную часть с прайс-листом и проектом договора. Полную картину договора найдёте в руководстве Договор с застройщиком — что должен содержать, а строящиеся и готовые квартиры — в каталоге инвестиций в Варшаве и во Вроцлаве.

Хотите быть уверены перед подписью? Закажите проверку договора с застройщиком и договора бронирования — мы проанализируем проспект и проект договора, проверим документы застройщика и укажем формулировки для переговоров. Если вы только выбираете квартиру, поможем также с покупкой у застройщика, чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Расчёты ориентировочные — обязательны формулировки конкретного проспекта и договора.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 3, 5a, 19a, 20–27, 33–35, 43, 58–59 и приложение — образец информационного проспекта).
• Текст закона о защите прав покупателей (Dz.U. 2026 poz. 880) в формате PDF — Сейм Польши, ELI.
• Страховой гарантийный фонд — зона DFG, сведения для покупателя.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste — Министерство юстиции.
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, данные на 27.09.2026.