Отказ от договора с застройщиком в Польше: возврат денег и что делать, если нет кредита

От договора с застройщиком (umowa deweloperska) можно отказаться только в ситуациях, названных в ст. 43 закона о застройщиках, — например, когда договор не соответствует проспекту или застройщик не передал собственность в срок. Тогда вы не несёте расходов, а деньги возвращаются с эскроу-счёта или от застройщика в течение 30 дней. Внимание: отсутствие кредита не является законным основанием для отказа — вас защищает только положение в договоре. Объясняем все основания, форму заявления, расходы и что делать, когда банк отказал в кредите.

Главное

• Ст. 43 ч. 1 закона о застройщиках называет 12 оснований отказа покупателя; при недостатках договора и проспекта на это есть 30 дней с момента подписания.
• Отказа в кредите в этом перечне нет. Закон защищает покупателя на этапе бронирования (возврат платы до 1% цены), а при договоре с застройщиком — только договорное право отказа.
• Заявление об отказе должно быть в письменной форме с нотариально удостоверенной подписью и содержать согласие на исключение требования из ипотечной книги.
• При отказе по закону застройщик возвращает деньги, выплаченные ему с эскроу-счёта, в течение 30 дней; если не вернёт, платежи возвращает Гарантийный фонд застройщиков.
• Застройщик может отказаться, когда вы не платите несмотря на письменное требование с 30-дневным сроком или не являетесь на приёмку либо на акт несмотря на два вызова с интервалом не менее 60 дней.

Когда можно отказаться от договора с застройщиком — все основания из ст. 43

Закон содержит закрытый перечень ситуаций, в которых покупатель может в одностороннем порядке «выйти» из договора — с застройщиком или заключённого с застройщиком в готовом здании (ст. 2 ч. 1 п. 2, 3 и 5). Обязательные элементы самого договора разбираем в руководстве Договор с застройщиком (umowa deweloperska).

Основание (ст. 43)	Кто может	Срок	Что с платежами
Договор не содержит элементов, требуемых ст. 35 или 36 (ч. 1 п. 1)	покупатель	30 дней с заключения договора	банк возвращает остаток счёта, застройщик — остальное в течение 30 дней
Договор не соответствует информационному проспекту (п. 2)	покупатель	30 дней с заключения договора	как в п. 1
Застройщик не вручил проспект с приложениями или уведомление о его изменении (п. 3)	покупатель	30 дней с заключения договора	как в п. 1
Данные в проспекте не соответствуют фактическому или правовому состоянию (п. 4)	покупатель	30 дней с заключения договора	как в п. 1
Проспект не содержит данных, требуемых образцом (п. 5)	покупатель	30 дней с заключения договора	как в п. 1
Собственность не передана в срок по договору (п. 6)	покупатель	после истечения назначенного вами срока в 120 дней	как в п. 1 + договорная неустойка за просрочку
Нет нового договора счёта после расторжения банком (п. 7)	покупатель	после возврата средств банком (ст. 10 ч. 3)	банк возвращает средства со счёта
Нет согласия банка застройщика на передачу без обременений (п. 8)	покупатель	60 дней с заключения договора	как в п. 1
Нет информации о новом банке после банкротства прежнего (п. 9)	покупатель	через 60 дней после объявления BFG	как в п. 1
Не устранён признанный существенный недостаток (п. 10)	покупатель	после истечения срока на устранение	как в п. 1
Эксперт подтвердил существенный недостаток (п. 11)	покупатель	после получения заключения	как в п. 1; заключение оплачивает застройщик
Синдик потребовал исполнения договора (п. 12)	покупатель	–	возврат платежей из DFG
Покупатель не платит несмотря на письменное требование (ч. 7)	застройщик	через 30 дней после вручения требования	по договору и ГК
Покупатель не является на приёмку или акт (ч. 8)	застройщик	после двух вызовов с интервалом не менее 60 дней	по договору и ГК

На практике чаще всего встречаются расхождения с проспектом (см. как читать информационный проспект) и запоздалая передача собственности — процедуру 120 дней описываем в статье Задержка застройщика — договорные штрафы и отказ (на польском).

Отказ от договора с застройщиком и отсутствие кредита

Закон о застройщиках не предусматривает права отказаться от договора с застройщиком из-за отказа в кредите. Отказ в кредите появляется в законе только применительно к договору бронирования: плата за бронирование (максимум 1% цены из проспекта) возвращается вам без промедления, если вы не получили положительного кредитного решения из-за отрицательной оценки кредитоспособности (ст. 34 ч. 1 п. 1). Подробности — в статье о договоре бронирования.

Если вы подписали договор с застройщиком до того, как банк принял решение, а потом кредит не получили, у вас три возможности — в зависимости от того, что написано в договоре.

1. Договор содержит кредитную оговорку

Гражданский кодекс позволяет оговорить, что стороне принадлежит право отказа в определённый срок (ст. 395 ГК). В договоре с застройщиком это может быть запись: «покупатель вправе отказаться от договора в течение X дней, если не получит ипотечного кредита». После отказа договор считается незаключённым, а стороны возвращают друг другу исполненное. Проверьте срок, необходимое доказательство отказа (сколько банков) и оговорена ли отступная сумма (odstępne). Отступное (ст. 396 ГК) допустимо только при договорном праве отказа — при основаниях из ст. 43 закон его исключает (ст. 44 ч. 1). Если оно оговорено, заявление действительно лишь вместе с его оплатой.

2. Оговорки нет — расторжение договора по соглашению

Можно предложить застройщику расторгнуть договор. При расторжении по иной причине, чем ст. 43, обе стороны подают согласованные заявления о разделе средств, накопленных на эскроу-счёте, и только тогда банк их выплачивает (ст. 19 закона). Застройщик может ожидать компенсации — это предмет переговоров. Расторжение договора, заключённого в форме нотариального акта, требует той же формы (ст. 77 § 3 ГК).

3. Вы ничего не делаете — отказывается застройщик

Если вы перестанете платить взносы, застройщик после письменного требования и безрезультатного истечения 30 дней может отказаться от договора (ст. 43 ч. 7). Тогда вы обязаны согласиться на исключение требования из ипотечной книги (ст. 45 ч. 2), а договор может предусматривать договорную неустойку для покупателя.

Нет кредита — что делать шаг за шагом

1. Получите отказ в письменном виде. Банк обязан без промедления сообщить об отказе из-за кредитоспособности (ст. 24 закона об ипотечном кредите), а по вашему запросу письменно объяснить оценку кредитоспособности в течение 30 дней (ст. 70a Банковского права).
2. Проверьте срок в договоре. Кредитная оговорка обычно действует определённое число дней. Помните, что банк передаёт кредитное решение на 21-й день с момента подачи заявки, если вы не согласитесь на более раннюю выдачу (ст. 14 ч. 2 закона об ипотечном кредите).
3. Рассмотрите второй банк. Банки по-разному считают кредитоспособность — отказ одного не предрешает ответ других.
4. Подготовьте заявление об отказе с нотариально удостоверенной подписью и согласием на исключение требования из ипотечной книги (ст. 45 ч. 1) — и, если договор этого требует, с копией отказа банка.
5. Вручите его застройщику до истечения срока — лучше с подтверждением получения — и отправьте копию банку, ведущему эскроу-счёт.
6. Следите за возвратом с эскроу-счёта и от застройщика; сохраняйте подтверждения всех платежей.

Пример: 2-комнатная квартира во Вроцлаве за 662 тыс. zł

Квартира за 662 405 zł — это медианная цена двух комнат во Вроцлаве по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026. Покупатель бронирует помещение, подписывает договор с застройщиком со взносом 10% из собственных средств, остальное должен покрыть кредит.

Позиция	Сумма	Что происходит при отсутствии кредита
Плата за бронирование (макс. 1% цены)	до 6 624 zł	возвращается, если банк отказал из-за кредитоспособности до договора с застройщиком
Взнос 10% на эскроу-счёт	66 241 zł	с кредитной оговоркой — возврат; без неё — только по соглашению или после расчёта с застройщиком
Половина таксы за договор с застройщиком (макс., с НДС)	ок. 1 052 zł	расход, понесённый при подписании договора
Половина сбора за запись требования в ипотечную книгу	75 zł	как выше
Пример отступного 1% цены (если оговорено)	6 624 zł	вы платите вместе с заявлением о договорном отказе

Поэтому ключевое — решение банка ещё на этапе бронирования и кредитная оговорка без отступного. В Варшаве (медиана двух комнат в нашем предложении: 755 824 zł) один только взнос 10% — это более 75 тыс. zł. Как выстроить график бронирования и заявки, показываем в руководстве Ипотека в Польше пошагово.

Хотите избежать такой ситуации? Запишитесь на консультацию с экспертом по кредитам — проверим вашу кредитоспособность до подписания договора с застройщиком и сравним предложения нескольких банков. А если проект договора уже есть, проверим проект договора и документы застройщика и укажем положения для обсуждения — в том числе формулировку кредитной оговорки.

Как подать заявление об отказе и сколько это стоит

Обычного письма недостаточно. Заявление покупателя действительно, если оно в письменной форме с нотариально удостоверенной подписью и содержит согласие на исключение требования из ипотечной книги (ст. 45 ч. 1). Нового нотариального акта не нужно — достаточно удостоверения подписи.

Укажите в нём: стороны, дату и номер репертуара акта, помещение, основание отказа (пункт ст. 43 ч. 1 или договорное положение), согласие на исключение требования и счёт для возврата.

• Удостоверение подписи — максимальная такса 20 zł или, на документе, определяющем денежную сумму, 1/10 ставки за акт, но не более 300 zł (§ 13 п. 1 распоряжения о таксе), плюс 23% НДС.
• Исключение требования из ипотечной книги — половина сбора за запись, то есть 75 zł (ст. 43 и 46 закона о судебных расходах).
• Кто платит? Когда вы отказываетесь на основании ст. 43, вы не несёте никаких расходов, связанных с отказом (ст. 44 ч. 2) — затраты можно урегулировать с застройщиком. При договорном отказе о расходах решает договор.

Возврат денег после отказа от договора с застройщиком

Платежи делятся на те, что ещё лежат на эскроу-счёте, и те, которые банк уже выплатил застройщику после очередных этапов строительства (открытый счёт). Правила счёта и DFG описаны в статье Эскроу-счёт и DFG.

• Средства на счёте — при отказе на основании ст. 43 банк выплачивает их вам в номинальном размере без промедления после получения заявления (ст. 18 ч. 1).
• Средства, выплаченные застройщику — застройщик должен вернуть их без промедления, не позднее чем через 30 дней после получения вашего заявления (ст. 44 ч. 3).
• Застройщик не платит? Если вы отказались на основании ст. 43 ч. 1 п. 1–11 и не получили возврата в течение 30 дней, платежи, внесённые на открытый счёт, возвращает Гарантийный фонд застройщиков, которым ведает UFG (ст. 48 ч. 1 п. 6).
• Договорный отказ или соглашение — здесь не действуют ст. 18 и 44 ч. 3 и защита DFG. Банк выплачивает средства со счёта на основании согласованных заявлений обеих сторон (ст. 19), а возврат остального вытекает из договора и Гражданского кодекса.

Деньги, уплаченные вне счёта, — например, задаток или аванс по предварительному договору, — подчиняются другим правилам. Разницу объясняем в статьях Задаток и аванс и Договор с застройщиком или предварительный договор.

Когда от договора отказывается застройщик

Закон даёт застройщику два основания: неуплаченный взнос несмотря на письменное требование оплатить в течение 30 дней (ст. 43 ч. 7) и неявка на приёмку или акт несмотря на два письменных вызова с интервалом не менее 60 дней (ст. 43 ч. 8). Он не может отказаться, если причиной была непреодолимая сила. Положения договора, менее выгодные для покупателя, чем закон, недействительны (ст. 42). Запись об отказе застройщика «по любой причине» стоит оспорить уже в проекте договора.

Отказ от договора с застройщиком в нашем предложении — кого это касается

По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, в Варшаве 36 из 73 новостроек находятся на стадии строительства, а во Вроцлаве — 21 из 45. При квартирах на стадии строительства вы платите взносами много месяцев — тогда кредитная оговорка и сроки из ст. 43 важнее всего. Защита охватывает и договоры с застройщиком в готовых домах. Актуальные квартиры вы найдёте в каталогах новостройки Варшавы и новостройки Вроцлава.

Частые вопросы

Итог

Отказ от договора с застройщиком возможен в 12 ситуациях из ст. 43, а деньги возвращаются со счёта, от застройщика или из DFG. Отсутствие кредита защищают только бронирование и хорошая кредитная оговорка — решение банка лучше иметь до визита к нотариусу.

Перед подписанием договора проверим проект договора и документы застройщика — сравним их с проспектом и укажем положения для обсуждения, в том числе кредитную оговорку и отступное. Если вы покупаете в кредит, запишитесь на консультацию с экспертом по кредитам — сравним предложения нескольких банков и оценим кредитоспособность, прежде чем вы возьмёте обязательства перед застройщиком.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, а статья не является юридической консультацией — при споре с застройщиком проконсультируйте свою ситуацию с адвокатом или юрисконсультом.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (на польском) — единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 18, 19, 34, 40, 42–45, 48).
• Гражданский кодекс (на польском) — единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 77, 395, 396).
• Закон об ипотечном кредите и о надзоре за посредниками ипотечного кредита и агентами (на польском) — единый текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 14, 24).
• Банковское право (на польском) — единый текст Dz.U. 2026 поз. 38 (ст. 70a).
• Закон о судебных расходах по гражданским делам (на польском) — единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 43, 46).
• Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) — единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6, § 13).
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, на 27.09.2026.