Відмова від договору із забудовником у Польщі: повернення грошей і що робити, якщо немає кредиту

Від договору із забудовником (umowa deweloperska) можна відмовитися лише в ситуаціях, названих у ст. 43 закону про забудовників, – наприклад, коли договір не відповідає проспекту або забудовник не передав власність у строк. Тоді ви не несете витрат, а гроші повертаються з ескроу-рахунку чи від забудовника впродовж 30 днів. Увага: відсутність кредиту не є законною підставою для відмови – вас захищає лише положення в договорі. Пояснюємо всі підстави, форму заяви, витрати і що робити, коли банк відмовив у кредиті.

Найважливіше

• Ст. 43 ч. 1 закону про забудовників називає 12 підстав відмови покупця; у разі вад договору й проспекту на це у вас є 30 днів від підписання.
• Відмови в кредиті в цьому переліку немає. Закон захищає покупця на етапі бронювання (повернення плати до 1% ціни), а за договору із забудовником – лише договірне право відмови.
• Заява про відмову мусить мати письмову форму з нотаріально засвідченим підписом і містити згоду на вилучення вимоги з книги нерухомості.
• У разі відмови на законних підставах забудовник повертає гроші, виплачені йому з ескроу-рахунку, впродовж 30 днів; якщо не поверне, платежі повертає Гарантійний фонд забудовників.
• Забудовник може відмовитися, коли ви не платите попри письмовий виклик із 30-денним строком або не з’являєтеся на приймання чи на акт попри два виклики з інтервалом щонайменше 60 днів.

Коли можна відмовитися від договору із забудовником – усі підстави зі ст. 43

Закон містить закритий перелік ситуацій, у яких покупець може в односторонньому порядку «вийти» з договору – із забудовником або укладеного із забудовником у готовому будинку (ст. 2 ч. 1 п. 2, 3 і 5). Обов’язкові елементи самого договору розглядаємо в посібнику Договір із забудовником (umowa deweloperska).

Підстава (ст. 43)	Хто може	Строк	Що з платежами
Договір не містить елементів, передбачених ст. 35 або 36 (ч. 1 п. 1)	покупець	30 днів від укладення договору	банк повертає залишок рахунку, забудовник – решту впродовж 30 днів
Договір не відповідає інформаційному проспекту (п. 2)	покупець	30 днів від укладення договору	як у п. 1
Забудовник не вручив проспект із додатками чи повідомлення про його зміну (п. 3)	покупець	30 днів від укладення договору	як у п. 1
Дані в проспекті не відповідають фактичному чи правовому стану (п. 4)	покупець	30 днів від укладення договору	як у п. 1
Проспект не містить даних, передбачених зразком (п. 5)	покупець	30 днів від укладення договору	як у п. 1
Непередача власності у строк за договором (п. 6)	покупець	після спливу призначеного вами строку в 120 днів	як у п. 1 + договірний штраф за прострочення
Відсутній новий договір рахунку після розірвання банком (п. 7)	покупець	після повернення коштів банком (ст. 10 ч. 3)	банк повертає кошти з рахунку
Відсутня згода банку забудовника на передачу без обтяжень (п. 8)	покупець	60 днів від укладення договору	як у п. 1
Відсутня інформація про новий банк після банкрутства попереднього (п. 9)	покупець	після 60 днів від оголошення BFG	як у п. 1
Не усунуто визнаного суттєвого недоліку (п. 10)	покупець	після спливу строку на усунення	як у п. 1
Експерт підтвердив суттєвий недолік (п. 11)	покупець	після отримання висновку	як у п. 1; висновок оплачує забудовник
Синдик зажадав виконання договору (п. 12)	покупець	–	повернення платежів з DFG
Покупець не платить попри письмовий виклик (ч. 7)	забудовник	після 30 днів від вручення виклику	згідно з договором і ЦК
Покупець не з’являється на приймання чи на акт (ч. 8)	забудовник	після двох викликів з інтервалом щонайменше 60 днів	згідно з договором і ЦК

На практиці найчастіше трапляються розбіжності з проспектом (див. як читати інформаційний проспект) і запізніла передача власності – процедуру 120 днів описуємо в статті Затримка забудовника – договірні штрафи та відмова (польською).

Відмова від договору із забудовником і відсутність кредиту

Закон про забудовників не передбачає права відмовитися від договору із забудовником через відмову в кредиті. Відмова в кредиті з’являється в законі лише щодо договору бронювання: плата за бронювання (максимум 1% ціни з проспекту) повертається вам без зволікань, якщо ви не отримали позитивного рішення про кредит через негативну оцінку кредитоспроможності (ст. 34 ч. 1 п. 1). Подробиці – в статті про договір бронювання.

Якщо ви підписали договір із забудовником до того, як банк ухвалив рішення, а потім кредиту не отримали, у вас є три можливості – залежно від того, що написано в договорі.

1. Договір містить кредитне застереження

Цивільний кодекс дозволяє застерегти, що стороні належить право відмови у визначений строк (ст. 395 ЦК). У договорі із забудовником це може бути запис: «покупець може відмовитися від договору протягом X днів, якщо не отримає іпотечного кредиту». Після відмови договір вважається неукладеним, а сторони повертають одна одній виконане. Перевірте строк, потрібний доказ відмови (скільки банків) і чи застережено відступне (odstępne). Відступне (ст. 396 ЦК) допустиме лише за договірного права відмови – за підстав зі ст. 43 закон його виключає (ст. 44 ч. 1). Якщо його застережено, заява є дійсною лише разом зі сплатою відступного.

2. Застереження немає – розірвання договору за згодою

Ви можете запропонувати забудовнику розірвати договір. У разі розірвання з іншої причини, ніж ст. 43, обидві сторони подають узгоджені заяви про розподіл коштів, накопичених на ескроу-рахунку, і лише тоді банк їх виплачує (ст. 19 закону). Забудовник може очікувати компенсації – це питання переговорів. Розірвання договору, укладеного у формі нотаріального акта, вимагає тієї самої форми (ст. 77 § 3 ЦК).

3. Ви нічого не робите – відмовляється забудовник

Якщо ви перестанете сплачувати внески, забудовник після письмового виклику й безрезультатного спливу 30 днів може відмовитися від договору (ст. 43 ч. 7). Тоді ви мусите погодитися на вилучення вимоги з книги нерухомості (ст. 45 ч. 2), а договір може передбачати договірний штраф для покупця.

Немає кредиту – що робити крок за кроком

1. Отримайте відмову письмово. Банк мусить без зволікань повідомити про відмову через кредитоспроможність (ст. 24 закону про іпотечний кредит), а на ваш запит письмово пояснити оцінку кредитоспроможності впродовж 30 днів (ст. 70a Банківського права).
2. Перевірте строк у договорі. Кредитне застереження зазвичай діє певну кількість днів. Пам’ятайте, що банк передає кредитне рішення на 21-й день від подання заяви, якщо ви не погодитеся на раніше видання (ст. 14 ч. 2 закону про іпотечний кредит).
3. Розгляньте другий банк. Банки по-різному рахують кредитоспроможність – відмова одного не вирішує долі інших.
4. Підготуйте заяву про відмову із нотаріально засвідченим підписом і згодою на вилучення вимоги з книги нерухомості (ст. 45 ч. 1) – та, якщо договір цього вимагає, з копією відмови банку.
5. Вручіть її забудовнику до спливу строку – найкраще із підтвердженням отримання – і надішліть копію банку, що веде ескроу-рахунок.
6. Стежте за поверненням з ескроу-рахунку та від забудовника; зберігайте підтвердження всіх платежів.

Приклад: 2-кімнатна квартира у Вроцлаві за 662 тис. zł

Квартира за 662 405 zł – це медіана ціни двох кімнат у Вроцлаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Покупець бронює приміщення, підписує договір із забудовником із внеском 10% із власних коштів, решту має покрити кредит.

Позиція	Сума	Що стається за відсутності кредиту
Плата за бронювання (макс. 1% ціни)	до 6 624 zł	повертається, якщо банк відмовив через кредитоспроможність до договору із забудовником
Внесок 10% на ескроу-рахунок	66 241 zł	з кредитним застереженням – повернення; без нього – лише за згодою або після розрахунку із забудовником
Половина таксі за договір із забудовником (макс., з ПДВ)	близько 1 052 zł	витрата, понесена під час підписання договору
Половина збору за запис вимоги до книги нерухомості	75 zł	як вище
Приклад відступного 1% ціни (якщо застережено)	6 624 zł	ви сплачуєте разом із заявою про договірну відмову

Отже, ключове – рішення банку ще на етапі бронювання та кредитне застереження без відступного. У Варшаві (медіана двох кімнат у нашій пропозиції: 755 824 zł) лише внесок 10% – це понад 75 тис. zł. Як упорядкувати графік бронювання й заяви, показуємо в посібнику Іпотека в Польщі покроково.

Хочете уникнути такої ситуації? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – перевіримо вашу кредитоспроможність до підписання договору із забудовником і порівняємо пропозиції кількох банків. А якщо проєкт договору вже є, перевіримо проєкт договору й документи забудовника і вкажемо положення для узгодження – зокрема формулювання кредитного застереження.

Як подати заяву про відмову і скільки це коштує

Звичайного листа недостатньо. Заява покупця дійсна, якщо має письмову форму з нотаріально засвідченим підписом і містить згоду на вилучення вимоги з книги нерухомості (ст. 45 ч. 1). Нового нотаріального акта не потрібно – достатньо засвідчення підпису.

Укажіть у ній: сторони, дату й номер репертуару акта, приміщення, підставу відмови (пункт ст. 43 ч. 1 або договірне положення), згоду на вилучення вимоги та рахунок для повернення.

• Засвідчення підпису – максимальна такса 20 zł або, на документі, що визначає грошову суму, 1/10 ставки за акт, але не більше 300 zł (§ 13 п. 1 розпорядження про таксу), плюс 23% ПДВ.
• Вилучення вимоги з книги нерухомості – половина збору за запис, тобто 75 zł (ст. 43 і 46 закону про судові витрати).
• Хто платить? Коли ви відмовляєтеся на підставі ст. 43, ви не несете жодних витрат, пов’язаних із відмовою (ст. 44 ч. 2) – витрати можна розрахувати із забудовником. У разі договірної відмови про витрати вирішує договір.

Повернення грошей після відмови від договору із забудовником

Платежі поділяються на ті, що ще лежать на ескроу-рахунку, і ті, які банк уже виплатив забудовнику після чергових етапів будівництва (відкритий рахунок). Правила рахунку та DFG описуємо в статті Ескроу-рахунок і DFG.

• Кошти на рахунку – у разі відмови на підставі ст. 43 банк виплачує їх вам у номінальному розмірі без зволікань після отримання заяви (ст. 18 ч. 1).
• Кошти, виплачені забудовнику – забудовник мусить повернути їх без зволікань, не пізніше ніж за 30 днів від отримання вашої заяви (ст. 44 ч. 3).
• Забудовник не платить? Якщо ви відмовилися на підставі ст. 43 ч. 1 п. 1–11 і не отримали повернення впродовж 30 днів, платежі, внесені на відкритий рахунок, повертає Гарантійний фонд забудовників, яким опікується UFG (ст. 48 ч. 1 п. 6).
• Договірна відмова чи домовленість – тут не діють ст. 18 і 44 ч. 3 та захист DFG. Банк виплачує кошти з рахунку на підставі узгоджених заяв обох сторін (ст. 19), а повернення решти випливає з договору й Цивільного кодексу.

Гроші, сплачені поза рахунком, – наприклад, завдаток чи аванс за попереднім договором, – підпорядковані іншим правилам. Різницю пояснюємо в статтях Завдаток і аванс та Договір із забудовником чи попередній договір.

Коли від договору відмовляється забудовник

Закон дає забудовнику дві підстави: несплачений внесок попри письмовий виклик до сплати впродовж 30 днів (ст. 43 ч. 7) і неявка на приймання чи на акт попри два письмові виклики з інтервалом щонайменше 60 днів (ст. 43 ч. 8). Він не може відмовитися, якщо причиною була непереборна сила. Положення договору, менш вигідні для покупця, ніж закон, недійсні (ст. 42). Запис про відмову забудовника «з будь-якої причини» варто оскаржити вже в проєкті договору.

Відмова від договору із забудовником у нашій пропозиції – кого це стосується

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві 36 із 73 новобудов перебувають на етапі будівництва, а у Вроцлаві – 21 із 45. У разі квартир на етапі будівництва ви платите внесками впродовж багатьох місяців – тоді кредитне застереження й строки зі ст. 43 мають найбільше значення. Захист охоплює й договори із забудовником у готових будинках. Актуальні квартири ви знайдете в каталогах нові квартири у Варшаві та нові квартири у Вроцлаві.

Часті запитання

Підсумок

Відмова від договору із забудовником можлива у 12 ситуаціях зі ст. 43, а гроші повертаються з рахунку, від забудовника або з DFG. Відсутність кредиту захищає лише бронювання та добре кредитне застереження – рішення банку найкраще мати до візиту до нотаріуса.

Перед підписанням договору перевіримо проєкт договору й документи забудовника – порівняємо їх із проспектом і вкажемо положення для узгодження, зокрема кредитне застереження та відступне. Якщо ви купуєте в кредит, домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – порівняємо пропозиції кількох банків і оцінимо кредитоспроможність, перш ніж ви візьмете зобов’язання перед забудовником.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а стаття не є юридичною консультацією – у разі спору із забудовником проконсультуйте свою ситуацію з адвокатом чи радником із правових питань.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 18, 19, 34, 40, 42–45, 48).
• Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 77, 395, 396).
• Закон про іпотечний кредит і про нагляд за посередниками іпотечного кредиту та агентами (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 14, 24).
• Банківське право (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 38 (ст. 70a).
• Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 43, 46).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6, § 13).
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.