Закон про забудовників 2026 – права покупця крок за кроком

Коротко: закон про забудовників (ustawa deweloperska) від 20 травня 2021 р. (діє з 1 липня 2022 р.) дає покупцеві квартири від забудовника право на інформаційний проспект до укладення договору, плату за бронювання не більше 1% ціни, договір у формі нотаріального акта, платежі лише на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy) під захистом Гарантійного фонду забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny – DFG), приймання квартири з протоколом недоліків і відмову від договору у передбачених законом випадках. Положення, менш вигідні для покупця, ніж закон, є недійсними. У 2025–2026 рр. додалися, зокрема, обов’язок публікувати ціни за м² на сайті забудовника і розрахунок ціни як площа × ціна за м².

Оновлено: жовтень 2026 р. Правовий стан: зведений текст Dz.U. 2026 poz. 880 зі змінами 2025–2026 рр.

Найважливіше

• Закон захищає покупців квартир і односімейних будинків від забудовника – також під час купівлі готового житла, якщо до акта про перехід права власності ви підписуєте зобов’язальний договір і вносите гроші.
• Плата за бронювання: макс. 1% ціни; повертається вам, зокрема, у разі відмови в кредиті.
• Платежі: лише на житловий ескроу-рахунок, а забудовник сплачує з них внесок до DFG (0,45% або 0,1%).
• Приймання: забудовник має 14 днів на відповідь щодо заявлених недоліків і 30 днів на їх усунення.
• Відмова від договору: зокрема, коли забудовник не передасть право власності вчасно – після надання йому додаткових 120 днів.
• Положення договору, менш вигідні, ніж закон, недійсні, і їх замінюють норми закону (ст. 42).

Кого і які договори охоплює закон

Закон охоплює договори, за якими забудовник зобов’язується збудувати будинок і передати вам право власності на квартиру (договір із забудовником – umowa deweloperska), а також договори щодо вже збудованих приміщень, односімейних будинків і – якщо ви купуєте їх разом із квартирою – нежитлових приміщень, напр. місця в гаражі (ст. 2). Він стосується також попереднього договору, за яким забудовник зобов’язується укласти один із цих договорів. Закон не охоплює купівлю на вторинному ринку в приватної особи.

Права покупця крок за кроком

Етап	Ваше право	Підстава
1. Вибір пропозиції	Ціна за м² кожної квартири, ціни паркомісць і комор та інші платежі – на сайті забудовника, з історією змін; у разі розбіжності ви можете вимагати вигіднішої для вас ціни	ст. 19a (з 11 липня 2025 р.)
2. До підписання	Безкоштовний інформаційний проспект (prospekt informacyjny) з додатками на довговічному носії; доступ до документів забудовника (KRS, книга нерухомості – księga wieczysta, дозвіл на будівництво)	ст. 21, 26
3. Бронювання	Письмовий договір; плата макс. 1% ціни з проспекту, зараховується в рахунок ціни; повернення в разі відмови в кредиті, повернення в подвійному розмірі, якщо забудовник не виконає договір	ст. 30–34
4. Договір із забудовником	Нотаріальний акт; обов’язкові складники (ціна, площа, стандарт, строки, ескроу-рахунок, DFG, умови відмови); витрати на нотаріуса і суд – навпіл	ст. 35, 40
5. Ціна	Ціна = корисна площа × ціна за 1 м², площу рахують за Польською нормою	ст. 5a (договори з 13 лютого 2026 р.)
6. Платежі	Лише на ескроу-рахунок, після завершення етапів за графіком (мін. 4 етапи, кожен 10–25% вартості); банк контролює будівництво	ст. 8, 16–17, 24
7. Приймання	Протокол із недоліками; 14 днів на визнання чи відмову (відсутність відповіді = визнання), 30 днів на усунення; в разі істотного недоліку можна відмовитися від приймання	ст. 41
8. Акт про перехід права власності	Власність без обтяжень (крім тих, на які ви погодилися); банк виплачує забудовнику останню частину лише після акта	ст. 15–16, 25
9. Після купівлі	Гарантійна відповідальність (rękojmia) за фізичні та юридичні недоліки за Цивільним кодексом – 5 років для нерухомості	ст. 41a (з 9 вересня 2025 р.), ЦК

1. Відкриті ціни на сайті забудовника

З 11 липня 2025 р. забудовник зобов’язаний мати сайт, на якому від дня початку продажу публікує загальну частину проспекту, адресу офісу продажу, ціну за м² кожної квартири в продажу, ціни допоміжних приміщень і прав (напр., паркомісця) та інші платежі, які ви сплатите, – з VAT. У разі зміни ціни він зазначає дату зміни і зберігає попередні ціни. Адреса цього сайту має бути в рекламі та пропозиціях. Якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати укладення договору за вигіднішою для вас ціною (ст. 19a). Дані також щодня передаються на портал dane.gov.pl (ст. 19b).

2. Інформаційний проспект і документи забудовника

До укладення договору бронювання або договору із забудовником забудовник безкоштовно вручає вам інформаційний проспект із додатками на довговічному носії (ст. 21). Про зміни в проспекті він має повідомляти й під час бронювання (ст. 33). На ваш запит забудовник надає в офісі, зокрема, витяг із KRS, актуальний стан книги нерухомості, дозвіл на будівництво і фінансову звітність (ст. 26). Як читати проспект: Інформаційний проспект забудовника – тривожні сигнали; як перевірити компанію: Як перевірити забудовника перед купівлею.

3. Договір бронювання – макс. 1% ціни

Договір бронювання (umowa rezerwacyjna) укладають письмово, на визначений строк; якщо ви оформлюєте кредит, строк бронювання має враховувати отримання кредитного рішення (ст. 31). Плата за бронювання не може перевищувати 1% ціни з проспекту і зараховується в рахунок ціни. Вона повертається вам невідкладно, якщо банк відмовить у кредиті через кредитоспроможність, якщо забудовник змінить проспект, не повідомивши вас, а в подвійному розмірі – якщо забудовник не виконає договір бронювання (ст. 34). Подробиці: Договір бронювання із забудовником.

4. Договір із забудовником у нотаріуса

Договір із забудовником (umowa deweloperska) укладають у формі нотаріального акта, а витрати на нотаріуса і записи в книзі нерухомості забудовник і покупець ділять навпіл (ст. 40). Договір має містити, зокрема, ціну, опис квартири і стандарту оздоблення, строк переходу права власності, графік платежів, дані ескроу-рахунку і внесків до DFG, а також умови відмови (ст. 35). Вашу вимогу про перехід права власності вносять до книги нерухомості (ст. 38). З 13 лютого 2026 р. у нових договорах ціну визначають як корисну площу, помножену на ціну за 1 м² (ст. 5a). Що перевірити в тексті договору: Договір із забудовником – що він має містити.

5. Ескроу-рахунок і DFG

Ви вносите гроші лише на житловий ескроу-рахунок, відкритий для новобудови. З відкритого рахунку банк виплачує їх забудовнику поетапно, після перевірки будівництва, а із закритого – лише після акта про перехід права власності. З кожного платежу забудовник сплачує внесок до Гарантійного фонду забудовників (DFG), який повертає гроші, зокрема, в разі банкрутства забудовника. Докладно ми описуємо це в статті Ескроу-рахунок і фонд DFG – як захищені ваші гроші, а сценарій банкрутства – у матеріалі Банкрутство забудовника – що з внесеними грошима.

6. Приймання квартири і недоліки

До акта про перехід права власності ви приймаєте квартиру особисто, після отримання дозволу на експлуатацію (ст. 41). До протоколу ви вписуєте недоліки. Забудовник має 14 днів, щоб визнати недоліки або обґрунтовано відмовити в їх визнанні, – якщо він мовчить, вважається, що недоліки визнано. Визнані недоліки він усуває протягом 30 днів; якщо не встигне, призначає новий строк, а після його спливу ви можете усунути недоліки за його рахунок. У разі істотного недоліку, який забудовник не визнає, ви можете відмовитися від приймання; для повторного приймання потрібен висновок будівельного експерта. Контрольний список: Приймання квартири від забудовника – чек-лист.

7. Коли можна відмовитися від договору

• Протягом 30 днів від підписання – якщо договір не містить обов’язкових складників, не відповідає проспекту, ви не отримали проспекту або інформації про його зміну чи дані в проспекті неправдиві.
• Протягом 60 днів – якщо забудовник не має згоди іпотечного банку на виокремлення приміщення без обтяжень.
• Затримка – якщо забудовник не передасть право власності у строк, визначений договором: ви даєте йому 120 днів, а потім можете відмовитися від договору і зберігаєте право вимагати договірної неустойки.
• Істотний недолік – якщо забудовник не усуне визнаний істотний недолік або його підтвердить експерт.
• Рахунок і банк – якщо забудовник після розірвання не укладе новий договір ескроу-рахунку або не змінить банк, щодо якого настала гарантійна подія BFG.
• Банкрутство – якщо синдик (syndyk) вимагає виконання договору.

У разі відмови з цих підстав ви не сплачуєте жодних витрат чи відступного (ст. 44). Забудовник повертає гроші, виплачені йому з рахунку, протягом 30 днів, а якщо цього не зробить – їх повертає DFG. Заяву про відмову подають письмово з нотаріально засвідченим підписом (ст. 45). Докладніше: Відмова від договору із забудовником і Затримка забудовника – договірна неустойка.

Забудовник теж може відмовитися від договору: якщо ви не сплатите внесок, попри письмову вимогу з 30-денним строком, або якщо двічі, з інтервалом щонайменше 60 днів, не з’явитеся на приймання чи підписання акта (ст. 43 ч. 7–8).

8. Гарантійна відповідальність після купівлі

Після переходу права власності забудовник відповідає за фізичні та юридичні недоліки на засадах гарантійної відповідальності продавця (rękojmia) за Цивільним кодексом – з 9 вересня 2025 р. це прямо закріплює ст. 41a закону. Для нерухомості rękojmia діє 5 років від передання приміщення. Як заявляти про недоліки: Гарантія забудовника (rękojmia) – 5 років.

Зміни в законі про забудовників 2025–2027

З якої дати	Що змінюється для покупця	Акт
11 липня 2025 р.	Відкриті ціни за м² та історія цін на сайті забудовника; право на вигіднішу ціну в разі розбіжності; дані про ціни на dane.gov.pl	Dz.U. 2025 poz. 758
9 вересня 2025 р.	До недоліків квартири прямо застосовують rękojmia за Цивільним кодексом (ст. 41a)	Dz.U. 2025 poz. 1167
13 лютого 2026 р.	Ціна в договорі = корисна площа × ціна за 1 м², площа за Польською нормою (ст. 5a)	Dz.U. 2026 poz. 27
11 листопада 2026 р.	Єдиний формат даних про ціни, що передаються на портал даних	Dz.U. 2026 poz. 1077
2 квітня 2027 р.	Портал даних про обіг квартир (Portal DOM), який веде UFG, – статистика цін угод	Dz.U. 2025 poz. 1669

Часті запитання

Підсумок

Закон про забудовників супроводжує покупця на всіх етапах: від відкритих цін і проспекту, через бронювання за макс. 1% і договір у нотаріуса, до ескроу-рахунку з DFG, приймання зі строками на усунення недоліків і права на відмову від договору. Перш ніж підписати договір бронювання чи договір із забудовником, перевірте проспект, вид ескроу-рахунку і строки – а якщо маєте сумніви, віддайте договір на перевірку.

Договір бронювання і договір із забудовником ми перевіряємо разом із нашим юристом: перевірка договору із забудовником. Шукаєте квартиру? Перегляньте нові квартири у Варшаві, квартири за 800 тис. – 1 млн zł і пропозиції у Вроцлаві або запишіться на безкоштовну консультацію – покупець найчастіше не платить нам комісії, бо винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на жовтень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Джерела

• Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – закон про захист прав покупця житла та Гарантійний фонд забудовників, зведений текст Dz.U. 2026 poz. 880.
• Nowelizacja z 21 maja 2025 r. – зміни від 21 травня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 758 (прозорість цін).
• Nowelizacja z 9 lipca 2025 r. – зміни від 9 липня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1167 (rękojmia, ст. 41a).
• Nowelizacja z 4 grudnia 2025 r. – зміни від 4 грудня 2025 р., Dz.U. 2026 poz. 27 (ціна за м², ст. 5a).
• Nowelizacja z 17 października 2025 r. – зміни від 17 жовтня 2025 р., Dz.U. 2025 poz. 1669 (Portal DOM).
• Nowelizacja z 17 lipca 2026 r. – зміни від 17 липня 2026 р., Dz.U. 2026 poz. 1077 (формат даних про ціни).