Відповідальність забудовника за недоліки в Польщі (rękojmia) 2026: 5 років, гарантія, як заявляти недоліки

Rękojmia забудовника – це законна відповідальність за недоліки квартири: вона охоплює фізичні недоліки, виявлені до спливу 5 років від дня передачі приміщення, а ці норми забудовник не може обмежити в договорі зі споживачем. Гарантія – це інше: добровільна обіцянка, умови якої визначає гарант. Нижче: що охоплює rękojmia, чим вона відрізняється від гарантії, як заявити про недолік (зразок листа), строки та спільні зони.

Найважливіше

• Забудовник відповідає за rękojmia за фізичні недоліки квартири, виявлені до спливу 5 років від дня передачі приміщення (ст. 568 § 1 Цивільного кодексу).
• Ви можете вимагати усунення недоліку, а також подати заяву про зниження ціни або – у разі суттєвого недоліку – про відмову від договору (ст. 560–561 ЦК).
• Якщо ви як споживач вимагаєте ремонту або зниження ціни на вказану суму, а забудовник не відповість упродовж 14 днів, вважається, що він визнав вимогу (ст. 561⁵ ЦК).
• Вимога про усунення недоліку втрачає чинність за позовною давністю через рік від його виявлення, але для споживача не раніше кінця 5-річного строку rękojmia (ст. 568 § 2 ЦК).
• Гарантія добровільна; якщо в документі не вказано строку, він становить 2 роки від передачі речі (ст. 577 § 4 ЦК) і діє незалежно від rękojmia.

Rękojmia забудовника – звідки береться і скільки триває?

Закон про забудовників докладно регулює лише приймання квартири та недоліки, заявлені до акта про передачу власності (ст. 41). У решті щодо відповідальності забудовника за фізичні та правові недоліки відповідно застосовують норми Цивільного кодексу про rękojmia при купівлі-продажу (ст. 41a закону про забудовників). Положення договору, менш вигідні для покупця, ніж закон, недійсні (ст. 42), а в договорі зі споживачем обмеження чи виключення rękojmia допустиме лише у випадках, зазначених у спеціальних нормах (ст. 558 § 1 ЦК). Як читати весь договір, описуємо в посібнику Договір із забудовником (umowa deweloperska).

Для нерухомості строк rękojmia становить 5 років від дня передачі приміщення покупцеві – на практиці від дати протоколу передачі (вручення ключів), а не від дати дозволу на експлуатацію будинку. Це важливо для готових квартир: якщо ви купуєте приміщення в будинку, зданому два роки тому, ваші 5 років рахуються від дня, коли забудовник передав квартиру вам.

З 1 січня 2023 р. невідповідність товару договору для споживачів регулює закон про права споживачів, але «товар» там – це рухома річ, тож щодо квартири й надалі діє rękojmia з Цивільного кодексу.

Чи стосується rękojmia й покупців «на фірму»?

Так. Фізична особа з підприємницькою діяльністю, для якої купівля не має професійного характеру, прирівнюється до споживача (ст. 556⁴ ЦК). Підприємець, який купує професійно, може мати rękojmia обмежену в договорі й мусить без зволікань повідомити про недолік (ст. 563 ЦК).

Що охоплює rękojmia на квартиру від забудовника?

Недолік – це невідповідність приміщення договору (ст. 556¹ ЦК), зокрема й запевненням забудовника в проспекті чи стандарті оздоблення. Забудовник відповідає за недоліки, які існували на момент передачі або виникли з причини, що вже тоді була в приміщенні (ст. 559 ЦК), – навіть якщо виявляться лише через кілька років. Типові недоліки в новій квартирі після приймання:

• тріщини в штукатурці й стяжках, відшарування, вологість і плісняві висоли,
• нещільні вікна й балконні двері, промерзання кутів, містки холоду,
• протікання з балкона чи тераси, хибні ухили й обробки з бляхи,
• недоліки інженерних мереж: опалення, вентиляції, електрики, каналізації,
• правові недоліки – наприклад, обтяження приміщення правом третьої особи (ст. 556³ ЦК).

Rękojmia не охоплює зносу, шкоди, завданої вами чи вашими виконавцями, та наслідків неправильної експлуатації (наприклад, заклеєних вентиляційних решіток). Недолік, виявлений упродовж року від передачі, вважається таким, що існував під час передачі (ст. 556² ЦК), – пізніше тягар доведення на вас, звідси цінність фото з першого дня.

Гарантія і rękojmia – чим вони відрізняються?

Гарантію забудовник надавати не мусить. Якщо надає, то робить це заявою про гарантію, яка визначає обов’язки гаранта й ваші права (ст. 577 § 1 ЦК). Ви можете вимагати документ про гарантію на папері чи іншому довготривалому носії (ст. 577² ЦК). Поширені гарантії виробників вікон, дверей чи рекуператорів.

Критерій	Rękojmia	Гарантія
Джерело	закон (ЦК + ст. 41a закону про забудовників)	добровільна заява гаранта
Хто відповідає	забудовник (продавець)	гарант – забудовник, виробник чи виконавець
Час	недоліки, виявлені впродовж 5 років від передачі приміщення	строк із документа; за його відсутності – 2 роки від передачі
Права	ремонт, зниження ціни, відмова (суттєвий недолік), відшкодування	ті, що описані в гарантії (зазвичай ремонт чи заміна)
Строк реакції	14 днів на відповідь на вимогу споживача (ст. 5615)	строк із гарантії; за його відсутності – до 14 днів від доставки речі (ст. 580 § 2)
Чи можна обмежити	щодо споживача – лише у випадках зі спеціальних норм	гарант сам визначає обсяг

Обидва режими діють незалежно: користування гарантією не позбавляє вас rękojmia, а на час гарантійної процедури перебіг строку rękojmia зупиняється (ст. 579 ЦК).

Які у вас права – ремонт, зниження ціни, відмова?

• Усунення недоліку – забудовник мусить його виправити в розумний строк, без надмірних незручностей для вас і за власний рахунок, разом із роботою та матеріалами (ст. 561 § 2 і ст. 561³ ЦК).
• Зниження ціни – пропорційне: знижена ціна відноситься до ціни з договору, як вартість приміщення з недоліком до вартості без недоліку (ст. 560 § 3 ЦК).
• Відмова від договору – лише коли недолік суттєвий (ст. 560 § 4 ЦК). Це крайній захід у разі недоліків, що унеможливлюють нормальне користування квартирою.
• Відшкодування – після зниження ціни чи відмови ви можете вимагати відшкодування шкоди, зокрема повернення витрат на укладення договору та витрат на приміщення (ст. 566 ЦК).

Забудовник може «заблокувати» зниження ціни чи відмову, негайно усунувши недолік, – хіба що він уже його ремонтував або не виконав ремонту (ст. 560 § 1 ЦК). Відмова за rękojmia після акта – це інше, ніж відмова від договору із забудовником до переходу власності; про друге пишемо в статті Відмова від договору із забудовником.

Приклад: наскільки може бути знижена ціна?

Візьмімо 2-кімнатну квартиру за 662 405 zł – це медіана ціни двох кімнат у Вроцлаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Припустімо, експерт оцінює приміщення без недоліку в 700 000 zł, а з недоліком (наприклад, стійке промерзання торцевої стіни) – у 679 000 zł, тобто на 3% менше. Знижена ціна: 662 405 zł × 679 000 / 700 000 = 642 533 zł, отже забудовник мусить повернути близько 19 872 zł. У Варшаві за медіани 2 кімнат 755 824 zł та сама пропорція дала б близько 22 675 zł. У спорі щодо суми зазвичай вирішує висновок експерта.

Уже маєте проєкт договору й хочете знати, що забудовник вписав про недоліки, гарантію та строки ремонтів? Перевіримо проєкт договору й документи забудовника і вкажемо положення для узгодження, перш ніж ви підете до нотаріуса.

Як заявити про недолік забудовнику – зразок листа крок за кроком

Форма довільна, але лист (рекомендований із підтвердженням отримання або e-mail на адресу з договору) дає доказ дати, від якої спливають 14 днів на відповідь. Портал дефектів забудовника – так, але важливі вимоги надсилайте й письмово. Претензія до забудовника має містити:

1. місцевість і дату, ваші дані та дані забудовника (назва, адреса, KRS з договору),
2. заголовок: «Заява про фізичний недолік приміщення – вимога за rękojmia»,
3. позначення приміщення: адреса, номер квартири, номер книги нерухомості, дата нотаріального акта і дата передачі приміщення,
4. опис недоліку: де виникає, у чому полягає, відколи ви його помітили (дата виявлення недоліку),
5. посилання на підставу: ст. 41a закону про забудовників у зв’язку зі ст. 556 і наст. Цивільного кодексу,
6. конкретну вимогу: усунення недоліку у визначений розумний строк – або зниження ціни на вказану суму,
7. пропозицію термінів, коли приміщення буде доступне для огляду,
8. перелік додатків: фото з датою, записи, копію протоколу приймання, можливо висновок фахівця,
9. підпис.

Пам’ятайте: 14-денна презумпція визнання зі ст. 561⁵ ЦК діє лише тоді, коли ви вимагаєте ремонту чи зниження ціни із зазначенням суми. Саме «повідомляю про недолік» її не запускає.

Фотодокументація та строки – на практиці

• Сфотографуйте всю квартиру в день передачі – зокрема й інженерні мережі до того, як їх закриють.
• Недоліки фотографуйте з рулеткою чи рівнем; у разі вологості записуйте дати й погоду.
• Ведіть реєстр заяв: дати надсилання, відповіді та ремонти.
• Після ремонту складіть протокол – у разі повторення недоліку ви можете одразу вимагати зниження ціни.

Недоліки, виявлені під час приймання та до акта про передачу власності, розглядають за ст. 41 закону про забудовників (14 днів на відповідь, 30 на усунення) – див. Приймання квартири від забудовника. Що більше ви помітите тоді, то менше залишиться на rękojmia – допомагає технічне приймання з інспектором (польською).

Строки та позовна давність – приклад на датах

Є два строки: 5 років на виявлення недоліку і рік на стягнення ремонту від його виявлення – для споживача не менше, ніж до кінця 5 років (ст. 568 § 1–2 ЦК). У ті самі строки ви подаєте заяву про зниження ціни чи відмову (ст. 568 § 3 ЦК). Якщо забудовник підступно приховав недолік, спливання 5 років не закриває вам шляху (ст. 568 § 6 ЦК).

Ситуація (споживач, передача приміщення 15.10.2026)	До якого часу діяти
Кінець строку на виявлення недоліку	15.10.2031
Недолік виявлено 1.03.2027 – вимога про ремонт	рік минув би 1.03.2028, але для споживача не раніше 15.10.2031
Недолік виявлено 1.09.2031 – вимога про ремонт	1.09.2032 (рік від виявлення)
Вимогу про ремонт надіслано й отримано 2.03.2027	відсутність відповіді до близько 16.03.2027 = вимогу визнано (ст. 5615)

Коли забудовник зволікає з ремонтом, призначте письмово остаточний строк, а потім розгляньте зниження ціни, медіацію чи позов. Про інші затримки пишемо в статті Затримка забудовника – договірні штрафи та відшкодування (польською).

Спільні зони – rękojmia і житлова спільнота

Дах, фасад, сходові клітки, підземний паркінг чи інженерні стояки – це спільне майно: ґрунт і частини будинку, які не слугують виключно власникам окремих приміщень (ст. 3 ч. 2 закону про право власності на приміщення). Вимоги з rękojmia випливають, однак, із договорів, укладених кожним покупцем із забудовником, тож належать власникам індивідуально. Житлова спільнота (wspólnota mieszkaniowa) може набувати прав і позиватися (ст. 6 цього закону), а Верховний суд у постанові семи суддів від 29 січня 2014 р. (III CZP 84/13) визнав, що власник може передати спільноті свої права з rękojmia щодо недоліків спільного майна.

На практиці про недоліки спільних зон заявляє правління чи управитель спільноти, а в разі серйозних недоліків власники укладають зі спільнотою договори про відступлення прав. Зважайте на перехідний період: доки забудовник має більшість часток, рішення ухвалюють переважно його голосами (голосування за частками – ст. 23 ч. 2 закону про право власності на приміщення). Тож стежте за заявами й самостійно – ваш 5-річний строк rękojmia спливає від передачі вашого приміщення.

Зміни від мешканців, власна бригада й банкрутство забудовника

Зміни від мешканців (zmiany lokatorskie), виконані забудовником на підставі додатка до договору, загалом охоплені rękojmia, як і решта приміщення, – збережіть додаток і проєкт змін. Докладніше в статті Зміни від мешканців у забудовника (польською).

Власна бригада оздоблювальників – найчастіше джерело спорів. Забудовник не відповідає за шкоду, завдану вашими виконавцями (наприклад, пробитий кабель), і часто стверджує, що недолік виник під час оздоблення. Задокументуйте стан стін і підлог до робіт, а з виконавцем розраховуйтеся за його договором – див. Оздоблювальна бригада – договір (польською).

Банкрутство забудовника після переходу власності ускладнює справу: вимоги з rękojmia заявляють у провадженні про банкрутство, а їх задоволення буває частковим. Гарантійний фонд забудовників захищає платежі покупців до переходу власності, а не витрати на ремонти після акта (див. ескроу-рахунок і DFG). Тоді перевірте гарантії виробників і виконавців – цей сценарій розглянемо окремо.

Готова квартира чи в будівництві – що це змінює для rękojmia?

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві ми маємо 37 новобудов, уже зданих в експлуатацію (673 доступні в них квартири), а у Вроцлаві 24 такі новобудови (428 квартир). У готовому будинку ви побачите спільні зони після перших зим і запитаєте правління спільноти про заявлені недоліки – а rękojmia на вашу квартиру й так рахується від її передачі вам. Перегляньте нові квартири у Варшаві та нові квартири у Вроцлаві.

Часті запитання

Підсумок

Rękojmia забудовника дає вам 5 років від передачі квартири на виявлення недоліків і реальні інструменти: ремонт за рахунок забудовника, зниження ціни, а в разі суттєвого недоліку – відмову від договору. Гарантія може доповнити ці права, але їх не замінює. Ключ – фото з дня передачі, письмові заяви з конкретною вимогою та дотримання 14-денного строку.

Купуєте квартиру в забудовника? Допоможемо обрати квартиру й пройти весь шлях купівлі – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник. Перед підписанням перевіримо договір із забудовником, зокрема положення про приймання, недоліки та гарантію.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, а стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Джерела

• Цивільний кодекс (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 556–568, 577–581).
• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 41, 41a, 42).
• Закон про право власності на приміщення (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 232 (ст. 3, 6, 23).
• Закон про права споживачів (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 1244 (ст. 2 п. 4a, ст. 43a – норми про товари стосуються рухомих речей).
• Постанова складу семи суддів Верховного суду від 29 січня 2014 р., III CZP 84/13.
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.