Книга нерухомості (księga wieczysta) у Польщі: як перевірити онлайн і що означають розділи I–IV (2026)

Книгу нерухомості (księga wieczysta) можна перевірити онлайн і безкоштовно в сервісі «Електронні книги нерухомості» (Elektroniczne Księgi Wieczyste, ekw.ms.gov.pl) – достатньо номера книги у форматі код відділу/номер/контрольна цифра, наприклад WA2M/00012345/6. Виписка з силою судового документа коштує від 31 березня 2026 р. 30 zł (звичайна) або 75 zł (повна). Нижче пояснюємо, де знайти номер книги, що міститься в розділах I-O, I-Sp, II, III і IV, які записи є червоними прапорцями і як читати книгу ділянки забудовника, перш ніж підписати договір.

Найважливіше

• Кожен, хто знає номер книги, може безкоштовно її переглядати в інтернеті, але роздруківка з перегляду не має сили судового документа.
• Виписка онлайн: 30 zł звичайна, 75 zł повна; паперова – 45 zł і 90 zł (ставки від 31.03.2026).
• Номер книги має три частини: 4-символьний код відділу, номер із репертуару та контрольну цифру.
• Книга має 4 розділи; розділ I ділиться на I-O (опис нерухомості) та I-Sp (перелік прав, пов’язаних із власністю).
• Згадка (wzmianka) про заяву та застереження виключають публічну довіру до книг нерухомості (ст. 8 закону про книги нерухомості та іпотеку) – кожну треба з’ясувати перед купівлею.

Номер книги нерухомості – формат і де його знайти

Згідно з § 9 розпорядження Міністра юстиції про відкриття та ведення книг нерухомості в інформаційній системі номер книги складається з трьох елементів, розділених скісною рискою:

• код відділу – чотири символи, що позначають відділ книг нерухомості районного суду, в якому книгу відкрито (наприклад, WR1K),
• номер із репертуару – на практиці вісім цифр, часто з нулями на початку,
• контрольна цифра – одна цифра, що захищає від помилки в номері; переглядач вимагає її ввести.

Номер ви знайдете насамперед у документах угоди: у нотаріальному акті та його виписці (договір купівлі-продажу, договір із забудовником, договір про передачу власності), у повідомленні суду про здійснений запис і в договорі іпотечного кредиту. Купуючи в забудовника, номер книги ділянки ви маєте в інформаційному проспекті – це обов’язкова графа розділу «Відомості про ґрунт» (додаток до закону про забудовників). Якщо номера немає, можна подати до Центральної інформації про книги нерухомості (Centralna Informacja Ksiąg Wieczystych) запит на пошук книг у центральній базі – збір становить 30 zł.

Коди відділів книг нерухомості у Варшаві та у Вроцлаві

У Варшаві книги веде Районний суд Варшава-Мокотув, але у шести відділах з окремими кодами, а у Вроцлаві – один відділ Районного суду Вроцлав-Кшики. Коди та кількість новобудов у нашій пропозиції (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026):

Код відділу	Територія юрисдикції	Новобудови в нашій пропозиції
WA1M	Bemowo, Bielany, Ochota, Żoliborz, гміна Izabelin	6 (Bemowo 2, Bielany 4)
WA2M	Mokotów, Wilanów	18 (Mokotów 15, Wilanów 3)
WA3M	Białołęka, Praga-Północ, Targówek	21 (Białołęka 18, Praga-Północ 1, Targówek 2)
WA4M	Śródmieście, Wola, гміна Łomianki	4 (Śródmieście 1, Wola 3)
WA5M	Ursus, Ursynów, Włochy	11 (Ursus 3, Włochy 8)
WA6M	Praga-Południe, Rembertów, Wawer, Wesoła	13 (Praga-Południe 8, Wawer 5)
WR1K	Вроцлав (уся територія міста в цьому суді)	45 (усі райони Вроцлава)

Як перевірити книгу нерухомості онлайн покроково

1. Зайдіть на ekw.ms.gov.pl і виберіть «Перегляд книги нерухомості» (Przeglądanie księgi wieczystej).
2. Введіть код відділу, номер і контрольну цифру, підтвердіть захист від ботів.
3. Прочитайте титульну сторінку (тип книги, дата відкриття, можливе закриття), а потім по черзі розділи I-O, I-Sp, II, III і IV.
4. Якщо вам потрібен документ для банку, нотаріуса чи установи – подайте в тому самому сервісі заяву на виписку. Після оплати ви завантажуєте файл і друкуєте його самі; така роздруківка має силу судового документа, якщо її можна звірити з центральною базою (ст. 36⁴ ч. 4 закону).

Виписка з книги нерухомості – ціна у 2026 році

Від 31 березня 2026 р. діє нове розпорядження про розмір зборів за послуги Центральної інформації про книги нерухомості (Dz.U. 2026 поз. 410). Звичайна виписка показує чинні записи, повна – також вилучені записи, тобто історію нерухомості.

Документ або дія	Онлайн (самостійний друк)	Паперовий
Перегляд книги (без сили документа)	0 zł	–
Звичайна виписка	30 zł	45 zł
Повна виписка	75 zł	90 zł
Витяг з одного розділу	10 zł	25 zł
Витяг із чотирьох розділів	40 zł	45 zł
Пошук книг у центральній базі	30 zł

Приклад. Ви порівнюєте три новобудови у Вроцлаві й обираєте 2-кімнатну квартиру за 662 405 zł – це медіана ціни 2-кімнатних у нашій пропозиції у Вроцлаві (за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026). Перегляд трьох книг ділянок коштує 0 zł. Перед договором із забудовником ви замовляєте повну виписку книги обраної новобудови – 75 zł, тобто близько 0,011% ціни. Витрати на записи рахуємо в статті Судові збори при купівлі квартири.

Розділи книги нерухомості I–IV – що містять і червоні прапорці

Розділ	Що містить	Червоні прапорці
I-O «Опис нерухомості»	Розташування, номери кадастрових ділянок; для приміщення – адреса, кількість кімнат, площа; площа та відповідність кадастровим даним	Інші ділянки, ніж у проспекті чи договорі; невідповідність кадастру; площа приміщення, відмінна від договору
I-Sp «Перелік прав, пов’язаних із власністю»	Права, пов’язані з власністю, наприклад частка у спільному майні для приміщення, вічне користування, сервітут на сусідній ділянці (наприклад, проїзд)	Немає розкритого доступу до дороги загального користування, коли ділянка його потребує
II «Власність»	Власник або вічний користувач, частки, підстава набуття	Власником є не продавець чи не забудовник; багато співвласників без згоди всіх на продаж
III «Права, вимоги й обмеження»	Сервітути, довічне утримання (dożywocie), право переважної купівлі, вимоги (наприклад, покупців за договорами із забудовником), застереження, запис про початок виконавчого провадження	Застереження про невідповідність дійсному правовому стану; початок стягнення судовим виконавцем (komornik); довічне утримання; вимоги третіх осіб на вторинному ринку
IV «Іпотека»	Іпотеки: сума, валюта, кредитор, забезпечена вимога	Іпотека на користь приватної особи чи небанківської компанії; кілька іпотек різних кредиторів; відсутність плану погашення й вилучення на вторинному ринку

Не кожен запис у розділі III є проблемою – сервітут передачі (służebność przesyłu) на користь оператора мережі типовий. Пам’ятайте, однак, що деякі права діють і без запису – публічна довіра не захищає від довічного утримання, сервітуту передачі чи сервітуту необхідного проїзду (ст. 7 закону).

Згадка (wzmianka) у книзі нерухомості – що це означає?

Згадка – це відомість, що до суду надійшла заява про запис, яку суд ще не розглянув. Її вносять у розділ, якого стосується заява, – у разі електронної заяви, наприклад від нотаріуса, автоматично в момент її подання (ст. 626⁷ § 2 Цивільного процесуального кодексу). Після запису чи після остаточної відмови суд вилучає згадку з власної ініціативи. Не можна посилатися на незнання заяв, про які зроблено згадку (ст. 2 закону), а сама згадка виключає публічну довіру до книги (ст. 8).

Згадка в розділі II може означати, що хтось уже купив нерухомість; у розділі III – заяву, наприклад, про запис вимоги чи стягнення; у розділі IV – нову іпотеку. Перед договором попросіть пояснити кожну згадку, найкраще з копією заяви. У книзі ділянки забудовника згадки в розділі III зазвичай стосуються вимог наступних покупців – це нормально під час продажу.

Публічна довіра до книг нерухомості – від чого вона вас захищає

Згідно зі ст. 5 закону про книги нерухомості та іпотеку, коли зміст книги відрізняється від дійсного правового стану, вирішує зміст книги – на користь того, хто купив нерухомість (або набув інше речове право) правочином від особи, уповноваженої згідно з книгою.

Захист має межі. Довіра не діє у разі безоплатного набуття (дарування) і щодо недобросовісного набувача – тобто того, хто знав про невідповідність або міг легко про неї дізнатися (ст. 6). Її виключають також згадки й застереження (ст. 8) та перелічені у ст. 7 права, що обтяжують нерухомість незалежно від запису. Отже, довіра захищає того, хто прочитав книгу й не проігнорував тривожні сигнали.

Хочете, щоб хтось прочитав книгу разом із вами? Перевіримо книгу нерухомості ділянки та проєкт договору із забудовником, вкажемо записи, які потребують пояснення, і положення для переговорів.

Книга нерухомості при купівлі в забудовника – як читати розділи III і IV

У разі квартири на етапі будівництва книги приміщення ще немає – ви перевіряєте книгу ділянки новобудови. Забудовник мусить надати вам її актуальний стан у своєму офісі (ст. 26 ч. 1 закону про забудовників), але швидше ви перегляньте її самі в EKW. Ширший чекліст (KRS, фінанси, дозвіл на будівництво) ви знайдете в посібнику Як перевірити забудовника в Польщі перед купівлею, а порівняння книги з проспектом – у статті Інформаційний проспект забудовника – як його читати.

Приклад: типова книга ділянки під час будівництва

• Розділ II: компанія-забудовник (часто цільова компанія) як власник або вічний користувач. Порівняйте назву й KRS із договором і проспектом.
• Розділ III: сервітут передачі на користь оператора мережі, а поряд кілька десятків записів «вимога про будівництво будинку, встановлення окремої власності на приміщення та передачу її власності» на користь наступних покупців. Це вимоги зі ст. 38 закону про забудовників – після підписання договору там з’явиться й ваша. Завдяки розкриттю вимога діє щодо прав, набутих пізніше (ст. 17 закону про книги нерухомості).
• Розділ IV: договірна іпотека на користь банку, що фінансує будівництво, наприклад до кількох десятків мільйонів злотих. Саме її існування не є червоним прапорцем – будівництво фінансують кредитом.

Ключовий – документ, що пов’язує розділ IV із вашим договором: згода банку на встановлення окремої власності на приміщення без обтяжень і її передачу вам після внесення повної ціни (або зобов’язання банку її надати). Забудовник мусить мати її до початку продажу, і вона є додатком до договору із забудовником (ст. 25 ч. 1–2 закону про забудовників). Якщо її немає, ви можете відмовитися від договору (ст. 25 ч. 4). Без такої згоди іпотека з книги ділянки могла б «перейти» до книги вашого приміщення. Як цей додаток виглядає в акті, описуємо в статті Нотаріальний акт при купівлі квартири.

Червоні прапорці в книзі ділянки забудовника: запис про початок стягнення чи згадка про таку заяву, застереження про невідповідність правового стану, іпотека на користь іншого суб’єкта, ніж банк, указаний у проспекті, власник, відмінний від забудовника, без чіткої підстави та розбіжність між іпотеками в розділі IV і графою «Наявні іпотечні обтяження» проспекту.

Книга приміщення, що відкривається за договором про передачу

Після приймання квартири нотаріус складає договір про встановлення окремої власності на приміщення та її передачу вам. На цій підставі суд виділяє приміщення з книги ділянки й відкриває для нього нову книгу (ст. 24 ч. 1 закону про книги нерухомості – окрема книга для кожної нерухомості, зокрема приміщення). У новій книзі ви знайдете: у розділі I-O – опис приміщення, у розділі I-Sp – частку у спільному майні (ґрунт і спільні частини будинку) з номером книги, в якій її розкрито, у розділі II – себе як власника, а в розділі IV – іпотеку вашого банку, якщо ви купуєте в кредит. Номер нової книги ви дізнаєтеся з повідомлення суду чи з книги ділянки (відомість про виділення приміщення).

Після відкриття книги перевірте в EKW три речі: чи площа в розділі I-O збігається з протоколом приймання, чи розмір частки у спільному майні такий, як в акті, і чи в розділі IV немає іпотеки банку забудовника. Запис має зворотну силу від дня подання заяви (ст. 29 закону).

Часті запитання

Підсумок

Перевірка книги нерухомості займає десять–п’ятнадцять хвилин і нічого не коштує: потрібен лише номер у форматі код відділу/номер/контрольна цифра та сервіс ekw.ms.gov.pl. Читайте всі розділи, шукайте згадки, застереження та записи про стягнення, а в разі купівлі в забудовника зіставте розділ IV книги ділянки зі згодою банку на виділення приміщення без обтяжень. Увесь договір розглядаємо в посібнику Договір із забудовником (umowa deweloperska) 2026.

Обрали квартиру й чекаєте на проєкт договору? Перевіримо книгу нерухомості ділянки, проспект і проєкт договору, вкажемо положення для переговорів. Якщо ви лише шукаєте, допоможемо обрати квартиру від забудовника – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер, розрахунки орієнтовні й не є юридичною консультацією.

Джерела

• Закон про книги нерухомості та іпотеку (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 1066 (ст. 2, 5–8, 17, 24, 25, 29, 36⁴, 36⁵).
• Розпорядження Міністра юстиції від 24 березня 2026 р. про розмір зборів за послуги Центральної інформації про книги нерухомості (польською) – Dz.U. 2026 поз. 410.
• Розпорядження Міністра юстиції про відкриття та ведення книг нерухомості в інформаційній системі (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2024 поз. 1583 зі змінами (§ 9, § 14–47).
• Розпорядження Міністерства юстиції від 29 травня 2026 р., що змінює розпорядження про відкриття та ведення книг нерухомості (польською) – Dz.U. 2026 поз. 740 (коди відділів).
• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 25, 26, 35, 38, додаток – зразок проспекту).
• Закон – Цивільний процесуальний кодекс (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 468 (ст. 626⁷, ст. 924).
• Електронні книги нерухомості – Міністерство юстиції (польською).
• Ціни квартир і кількість новобудов: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.