Процентна ставка за іпотекою в Польщі у 2026 році: скільки становить, WIBOR, маржа, фіксація

Автор: Tacjana Masiukiewicz4 жовтня 2026Іпотечний кредит~5 хв читання

Ekran z abstrakcyjnymi wykresami notowań w jasnym biurze

Середня процентна ставка за новими житловими кредитами в злотих у Польщі в липні 2026 року — 6,07% (дані NBP за новими договорами, без переглянутих). Це середнє по ринку: ваша ставка складається з показника (у чинних кредитах найчастіше WIBOR) і маржі банку, а за фіксованої ставки — з умов на обраний період. Нижче — що входить до ставки, які зараз цифри і скільки 1 відсотковий пункт коштує в щомісячному платежі.

Коротко

Середня ставка за новими житловими кредитами в PLN у липні 2026 року: 6,07% (NBP MIR, нові договори без переглянутих).
За даними NBP (нові та переглянуті договори, липень 2026): змінна ставка — 5,69%, фіксована на строк понад рік — 6,10%, у середньому — 6,00%.
Ставка за кредитом = показник + маржа банку. Маржу визначено в договорі, і вона не змінюється весь строк кредиту, показник змінюється.
Орієнтири на 25.09.2026 (GPW Benchmark): WIBOR 3M — 3,86%, WIBOR 6M — 3,90%. Ключова ставка NBP від 5.03.2026 — 3,75% (на засіданні 9.09.2026 не змінювалась).
На кредиті 500 тис. zł на 30 років кожен 1 в. п. ставки — це приблизно 310–340 zł на місяць.

З чого складається ставка за іпотекою

За змінної ставки відсоток = показник + маржа. Показник — у більшості чинних кредитів WIBOR 3M або 6M, який оновлюється раз на 3 або 6 місяців. Маржа — надбавка банку, вона залежить від банку, розміру внеску (LTV), вашого профілю та від того, чи користуєтесь ви додатковими продуктами банку. Закон про іпотечний кредит вимагає, щоб за змінної ставки договір визначав саме такий спосіб розрахунку (ст. 29 ч. 2).

За фіксованої ставки банк на наперед обумовлений строк встановлює одну ставку. У Польщі це майже завжди «періодично фіксована» ставка: за Рекомендацією S KNF фіксація має тривати щонайменше 5 років, а потім банк із вами погоджує нову ставку або переходить на змінну за формулою з договору. За даними AMRON, які наводить NBP, кредити з фіксованою ставкою становили близько 64% нових договорів у I кварталі 2026 року.

Для нових кредитів показник змінюється: замість WIBOR ринок переходить на POLSTR. NGR рекомендує для нових змінних кредитів POLSTR 1M, а KNF очікує, що з 1 січня 2027 року банки не укладатимуть нових договорів на WIBOR. Докладно — у статті WIBOR, WIRON і POLSTR.

Ставки за даними NBP: змінна і фіксована

Житлові кредити в PLN	Травень 2026	Червень 2026	Липень 2026
Змінна ставка (і фіксована до 3 місяців)	5,69%	5,73%	5,69%
Фіксована ставка понад 1 рік	6,06%	6,13%	6,10%
У середньому	5,97%	6,02%	6,00%

Джерело: NBP, статистика процентних ставок MIR (нові та переглянуті договори в злотих, домогосподарства). Для нових договорів без переглянутих середня за липень 2026 року — 6,07%.

Фіксована ставка зараз дорожча за змінну приблизно на 0,4 в. п. — це «плата» за передбачуваний платіж на 5–10 років. Чи вартий цей спокій такої ціни, залежить від запасу міцності вашого бюджету: сценарії з платежами ми розібрали в статті фіксована чи змінна ставка.

Скільки коштує відсотковий пункт: платіж за кредитом 500 тис. zł

Ставка	Щомісячний платіж (30 років)	Сума відсотків за 30 років
5%	близько 2 684 zł	близько 466 тис. zł
6%	близько 2 998 zł	близько 579 тис. zł
7%	близько 3 327 zł	близько 698 тис. zł
8%	близько 3 669 zł	близько 821 тис. zł

Власний розрахунок TM Invest: ануїтетний платіж, кредит 500 000 zł, 360 місяців, ставка незмінна весь строк. Не враховує комісій і страховок. Орієнтовний розрахунок, не пропозиція банку.

Для порівняння: за середньої ставки 6,07% платіж за таким кредитом — близько 3 020 zł. Інші суми та строки — в таблицях платіж за іпотекою 500–800 тис. zł.

Ставка — це не вся вартість кредиту

Низька ставка не завжди означає дешевий кредит: банк може компенсувати її комісією, обов’язковим страхуванням чи умовами щодо рахунку й надходжень. Порівнювати треба RRSO (річну ефективну вартість кредиту) та інформаційні форми ESIS, які банк зобов’язаний видати до подання заявки. Як їх читати, ми показуємо в статті який банк обрати для іпотеки.

Крім того, під час оцінки кредитоспроможності банк додає до ставки буфер за Рекомендацією S — наразі 2,5 в. п. для змінної ставки. Тому платіж «для оцінки» завжди вищий за реальний: див. кредитоспроможність у Польщі.

Хочете порівняти реальні пропозиції банків, а не середні? Запишіться на консультацію до експерта з кредитів — ми зіставимо пропозиції кількох банків під вашу суму та строк. Консультація та добір безкоштовні.

Поширені запитання

Яка зараз процентна ставка за іпотекою в Польщі?

Середня за новими житловими кредитами в злотих — 6,07% (NBP, липень 2026). Ваша пропозиція залежить від банку, розміру внеску, типу ставки та продуктів, які ви берете разом із кредитом.

Що дорожче: фіксована чи змінна ставка?

За даними NBP за липень 2026 року фіксована ставка на строк понад рік (6,10%) вища за змінну (5,69%) приблизно на 0,4 в. п. Що вигідніше, покаже лише рівень ставок у найближчі роки.

Що таке WIBOR і до чого тут моя ставка?

WIBOR — міжбанківська ставка (1, 3 або 6 місяців), від якої залежить змінна ставка більшості чинних кредитів: показник плюс маржа банку. Для нових договорів ринок переходить на POLSTR.

Чи змінюється маржа протягом кредиту?

Як правило, ні: маржу визначено в договорі, і вона постійна, змінюється лише показник. Але маржа може зрости, якщо ви перестанете виконувати умови, за які банк дав знижку (наприклад, щодо надходжень на рахунок).

Чи можу я сам вплинути на ставку?

Так: розмір першого внеску, строк, тип ставки та порівняння кількох банків за ESIS впливають на підсумкову вартість. Коли кредит уже взято, ставку можна знизити через рефінансування.

Підсумки

Ставка за іпотекою в Польщі — це показник плюс маржа або фіксована ставка на 5 і більше років. Середній рівень влітку 2026 року — близько 6% (6,07% за новими договорами), а на платіж найсильніше впливають тип ставки та строк кредиту. Порівнюйте не ставку, а RRSO та ESIS на однакових параметрах. Коли суму визначено, допоможемо й із купівлею квартири у забудовника — найчастіше без комісії для вас, бо нас зазвичай оплачує забудовник.

Дані станом на 4 жовтня 2026 року; значення WIBOR — за фіксингом 25.09.2026, статистика NBP — за липень 2026. Розрахунки орієнтовні, не є пропозицією банку чи юридичною консультацією.

Джерела

NBP, статистика процентних ставок (MIR) — середні ставки за новими житловими кредитами в PLN, травень–липень 2026.
NBP, основні процентні ставки — ключова ставка 3,75% від 5.03.2026.
GPW Benchmark — значення WIBOR і POLSTR, фіксинг 25.09.2026.
KNF, Рекомендація S — мінімальний строк фіксованої ставки, буфер процентної ставки.
Закон про іпотечний кредит (Ustawa o kredycie hipotecznym) — єдиний текст (ст. 29).
Повідомлення KNF і NGR від 18 і 20 травня та 30 червня 2026 року про реформу показників — докладно в статті WIBOR, WIRON і POLSTR.