Іпотека 900 тис. zł — перший внесок, дохід, платіж (2026)

Автор: Tacjana Masiukiewicz11 жовтня 2026Іпотечний кредит~8 хв читання

900 тис. zł — це сьогодні у Варшаві та Вроцлаві типова ціна нової 3-кімнатної квартири і сума, за якої багато людей уперше всерйоз рахують свою кредитоспроможність (zdolność kredytowa). Нижче показуємо, який перший внесок вам потрібен, яким буде платіж на 25 і 30 років і який дохід нетто потрібен, щоб банк надав кредит. Рахуємо два варіанти: квартира за 900 тис. zł (кредит 720–810 тис. zł) і повний кредит 900 тис. zł на дорожчу квартиру.

Припущення: ставка 5,99% річних — це середня ставка за новими договорами кредитів на житлову нерухомість у злотих у серпні 2026 року за даними NBP (найновіші дані, доступні 11.10.2026). Це середнє по ринку, а не пропозиція конкретного банку: ваша ставка залежить від маржі, індексу, першого внеску та додаткових продуктів. Усі розрахунки орієнтовні.

Головне

Для квартири за 900 тис. zł перший внесок становить 180 тис. zł (20%) або 90 тис. zł (10%, зазвичай із додатковим забезпеченням для банку).
Платіж за кредитом 720 тис. zł на 30 років — близько 4 312 zł, а за кредитом 810 тис. zł — близько 4 851 zł (ануїтетні платежі, 5,99%).
Повний кредит 900 тис. zł на 30 років — це платіж близько 5 390 zł, а на 25 років — близько 5 793 zł.
Орієнтовний мінімальний дохід домогосподарства нетто: 11,6–14,5 тис. zł для кредиту 720 тис. zł і 14,5–18,1 тис. zł для 900 тис. zł.
До внеску додаються витрати на купівлю: купуючи квартиру у забудовника, ви не сплачуєте податок PCC, а нотаріальні й судові витрати за ціни 800 тис. – 1 млн zł становлять близько 4–4,8 тис. zł (максимальні ставки, без витрат на кредит).

Який перший внесок вам потрібен

Згідно з Rekomendacja S KNF банк може профінансувати до 80% вартості нерухомості. Кредит до 90% можливий, якщо відсутня частина додатково забезпечена — найчастіше страхуванням низького внеску або іншим забезпеченням, яке пропонує банк. Такий кредит буває дорожчим (вища маржа, доки не погашено частину основного боргу), зате дає змогу купити раніше. Подробиці та винятки ми описуємо у статті перший внесок.

Варіант	Ціна квартири	Перший внесок	Сума кредиту
A — квартира за 900 тис., внесок 20%	900 000 zł	180 000 zł	720 000 zł
B — квартира за 900 тис., внесок 10%	900 000 zł	90 000 zł	810 000 zł
C — кредит 900 тис., внесок 10%	1 000 000 zł	100 000 zł	900 000 zł
D — кредит 900 тис., внесок 20%	1 125 000 zł	225 000 zł	900 000 zł

Розрахунок TM Invest. Перший внесок рахується від ціни квартири; не включає нотаріальних, судових витрат і витрат на кредит.

Пам'ятайте, що перший внесок — це не всі гроші, потрібні вам на старті. Купуючи у забудовника, ви додатково сплачуєте нотаріальні й судові витрати (для квартири за 900 тис. zł за максимальними ставками — близько 4,4 тис. zł), витрати на встановлення іпотеки, часто паркомісце, а передусім оздоблення: квартиру ви отримуєте у стані stan deweloperski — без оздоблення. Повний перелік витрат ви знайдете у статті витрати на купівлю квартири від забудовника.

Платіж за кредитом 720, 810 і 900 тис. zł

Таблиця показує ануїтетний платіж (основний борг + відсотки) за ставки 5,99% і загальну суму відсотків, якщо ви погашаєте кредит за графіком і ставка не змінюється.

Сума кредиту	Платіж — 25 років	Платіж — 30 років	Відсотки — 25 років	Відсотки — 30 років
720 000 zł	4 635 zł	4 312 zł	бл. 670 тис. zł	бл. 832 тис. zł
810 000 zł	5 214 zł	4 851 zł	бл. 754 тис. zł	бл. 936 тис. zł
900 000 zł	5 793 zł	5 390 zł	бл. 838 тис. zł	бл. 1 040 тис. zł

Розрахунок TM Invest: ануїтетний платіж, номінальна ставка 5,99% (NBP, серпень 2026), без комісій і страхування. Значення округлено.

Просте правило: за нинішнього рівня ставок кожні 100 тис. zł кредиту на 30 років — це близько 600 zł платежу. Подовження строку з 25 до 30 років знижує платіж за 900 тис. zł приблизно на 400 zł, але збільшує загальну суму відсотків приблизно на 200 тис. zł. Тому багато покупців беруть довший строк, щоб вкластися в кредитоспроможність, а згодом достроково погашають частину кредиту.

Змінна ставка може змінюватися під час погашення. Ось який вигляд має платіж на 30 років у вигіднішому та дорожчому варіантах:

Сума кредиту	5,5%	5,99%	7,0%
720 000 zł	4 088 zł	4 312 zł	4 790 zł
810 000 zł	4 599 zł	4 851 zł	5 389 zł
900 000 zł	5 110 zł	5 390 zł	5 988 zł

Ануїтетний платіж на 30 років за трьох рівнів ставки — розрахунок TM Invest, без додаткових витрат.

Різниця в 1,5 п. п. для кредиту 900 тис. zł — це майже 900 zł на місяць. Якщо для вас це завеликий ризик, порівняйте кредит із періодично фіксованою ставкою — плюси й мінуси ми розбираємо у статті фіксована чи змінна ставка. Повні таблиці платежів для інших сум ви знайдете у статті платіж за іпотекою — таблиці.

Який дохід потрібен для іпотеки 900 тис. zł

Банк перевіряє не лише те, чи можете ви дозволити собі платіж сьогодні. Для кредиту зі змінною ставкою Rekomendacja S вимагає рахувати кредитоспроможність за ставки, вищої щонайменше на 2,5 п. п., а банки обережно ставляться до ситуації, коли всі платежі перевищують 40–50% доходу нетто. Ми використовуємо той самий метод, що й у статті про кредитоспроможність: тестовий платіж за ставки 8,49% на 25 років, який має становити 40% або 50% доходу.

Сума кредиту	Тестовий платіж (8,49%, 25 років)	Мінімальний дохід нетто (платіж = 50%)	Дохід нетто за платежу 40%
720 000 zł	5 793 zł	11 600 zł	14 500 zł
810 000 zł	6 517 zł	13 000 zł	16 300 zł
900 000 zł	7 241 zł	14 500 zł	18 100 zł

Розрахунок TM Invest: 5,99% + буфер 2,5 п. п., строк 25 років, дохід домогосподарства округлено до 100 zł. Передбачає відсутність інших кредитів і лімітів; банки також віднімають витрати на утримання, тож реально потрібний дохід може бути вищим.

Приклад: пара купує квартиру за 900 тис. zł із внеском 20%. За кредиту 720 тис. zł на 30 років платіж становить близько 4 312 zł. Щоб банк схвалив такий кредит, сукупний дохід нетто має становити щонайменше близько 11,6 тис. zł, а безпечніше — близько 14,5 тис. zł. Кожен платіж за лізингом, споживчим кредитом чи ліміт на картці знижує кредитоспроможність, тож перед поданням заявки їх варто погасити або закрити.

Що можна купити приблизно за 900 тис. zł у Варшаві та Вроцлаві

Щоб суми з таблиць набули конкретики, ми перевірили вільні квартири за ціною 850–950 тис. zł у нашій пропозиції (дані станом на жовтень 2026):

Варшава — 463 квартири з медіаною 55 m², зокрема 270 трикімнатних і 97 двокімнатних. Найбільше метрів у цьому бюджеті дають Białołęka, Targówek і Ursus, найменше — Śródmieście і Wola. Повний список: квартири 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві.
Вроцлав — 468 квартир із медіаною 59,3 m², зокрема 222 трикімнатні та 139 двокімнатних. Найбільше пропозицій у діапазоні 800 тис. – 1 млн zł мають Krzyki і Stare Miasto. Повний список: квартири 800 тис. – 1 млн zł у Вроцлаві.

Як обрати район у цьому бюджеті в столиці, ми описуємо у статті квартира за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві: які райони обрати.

Кредит на квартиру в будівництві — про що пам'ятати

Транші. Коли ви купуєте у забудовника, банк виплачує кредит траншами за графіком із договору із забудовником (umowa deweloperska). Доки не виплачено всю суму, ви зазвичай сплачуєте лише відсотки з виплаченої частини.
Послідовність кроків. Кредитоспроможність варто перевірити до бронювання квартири, а заявку подати одразу після його підписання: банку потрібні, зокрема, договір бронювання або проєкт договору із забудовником та інформаційний проспект (prospekt informacyjny).
Перехідне страхування (ubezpieczenie pomostowe). Доки іпотеку не внесено до поземельної книги (księga wieczysta), банк може підвищити маржу або додати плату — перевірте це в пропозиції.
Порівняння пропозицій. Для кредиту 900 тис. zł різниця у ставці на 0,3 п. п. — це близько 170–180 zł на місяць, тобто понад 60 тис. zł за 30 років.

Увесь процес від заявки до підписання договору ми описуємо у статті іпотека крок за кроком.

Часті запитання

Який платіж за іпотекою 900 тис. zł?

За середньої ставки 5,99% (NBP, серпень 2026) ануїтетний платіж становить близько 5 390 zł на 30 років і близько 5 793 zł на 25 років. За ставки 7% платіж на 30 років зростає приблизно до 5 988 zł.

Який дохід потрібен, щоб отримати кредит 900 тис. zł?

За нашим розрахунком методом із Rekomendacja S — щонайменше близько 14,5 тис. zł нетто на місяць на домогосподарство, а безпечніше — близько 18,1 тис. zł. Банк також урахує кількість членів родини, інші зобов'язання та вид трудового договору.

Який перший внесок потрібен для квартири за 900 тис. zł?

Стандартно 20%, тобто 180 тис. zł. Частина банків прийме 10% (90 тис. zł) із додатковим забезпеченням, наприклад страхуванням низького внеску. До цього додаються нотаріальні, судові та кредитні витрати.

Що краще — кредит на 25 чи на 30 років?

На 30 років платіж нижчий (для 900 тис. zł — приблизно на 400 zł), але відсотки вищі приблизно на 200 тис. zł. Довший строк допомагає вкластися в кредитоспроможність; якщо дохід зростає, кредит згодом можна погашати достроково.

Чи платна допомога іпотечного експерта TM Invest?

Ні. Консультація з нашим іпотечним експертом безкоштовна. Як кредитний посередник ми внесені до реєстру, який веде KNF.

Підсумок

Квартира за 900 тис. zł за внеску 20% — це кредит 720 тис. zł і платіж близько 4,3 тис. zł на 30 років, а за повного кредиту 900 тис. zł — близько 5,4 тис. zł. Банк очікуватиме від домогосподарства доходу нетто на рівні 11,6–18,1 тис. zł залежно від суми та своєї політики. Таблиці — це відправна точка: реальний платіж і кредитоспроможність покаже лише порівняння пропозицій кількох банків.

Хочете знати, на який кредит ви можете розраховувати і які квартири вписуються у ваш бюджет? Запишіться на безкоштовну консультацію з іпотечним експертом — ми перевіримо кредитоспроможність і порівняємо пропозиції банків. Квартиру допоможемо підібрати в межах безкоштовної консультації та підбору пропозицій; найчастіше це без комісії для покупця — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник.

Читайте також:

Джерела

NBP, статистика процентних ставок (MIR) — середня ставка за новими договорами кредитів на житлову нерухомість у PLN (без переукладених договорів), серпень 2026: 5,99%.
KNF, Rekomendacja S — редакція після змін у червні 2023 року (LTV, буфер процентної ставки).
Нотаріальні та судові витрати: розрахунок TM Invest за максимальними ставками нотаріальної такси (Dz.U. 2024 poz. 1566) — у статті про витрати на купівлю.
Ціни квартир: каталог ЖК TM Invest, станом на жовтень 2026. Платежі та дохід — власний розрахунок TM Invest.