Що купити за 1 млн zł у Варшаві у 2026 році
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~8 хв читання
Мільйон злотих у Варшаві — це бюджет, за якого вибір на первинному ринку справді широкий, але водночас і такий, за якого легко переплатити за адресу або купити менше метрів, ніж було потрібно. Ми перевірили, що саме можна купити сьогодні за суму до 1 млн zł: скільки метрів і кімнат, у яких районах і в яких забудовників. Усі цифри взято з пропозиції TM Invest (дані станом на жовтень 2026) і стосуються вільних квартир від забудовників — це ціни пропозиції з VAT, без паркомісця та комірки.
Головне
- У нашому каталозі 4 046 вільних нових квартир у Варшаві. 2 668 із них (66%) коштують до 1 млн zł, а 1 034 вкладаються в діапазон 800 тис. – 1 млн zł.
- Медіанна ціна метра в усій варшавській пропозиції — 17 500 zł/m²: за такої ставки мільйона вистачає приблизно на 57 m².
- Типова 3-кімнатна квартира до 1 млн zł має 56,4 m² і коштує 860 190 zł (медіани). Дві кімнати в цьому бюджеті — це медіана 39 m² і 688 820 zł.
- Найбільше 3-кімнатних квартир до 1 млн zł — у Białołęka (300), Włochy (151), Rembertów та Ursynów (по 97).
- У Śródmieście мільйон — це зазвичай студія 26–30 m²: метр у цьому бюджеті коштує там близько 33 700 zł.
Скільки метрів можна купити за 1 млн zł — за кількістю кімнат
Квартири до мільйона становлять дві третини варшавської пропозиції забудовників, але цей пул дуже неоднорідний. Той самий бюджет означає 30-метрову студію біля метро в центрі або 70-метрову чотирикімнатну квартиру в Białołęka. Ось як виглядає пропозиція до 1 млн zł за кількістю кімнат:
| Кількість кімнат | Вільні квартири | Медіана площі | Ціна від | Медіана ціни | Медіана zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 кімната | 317 | 29,6 m² | 392 230 zł | 692 220 zł | 20 850 |
| 2 кімнати | 1 333 | 39,2 m² | 436 908 zł | 688 820 zł | 17 250 |
| 3 кімнати | 908 | 56,4 m² | 489 600 zł | 860 190 zł | 14 968 |
| 4 кімнати | 62 | 65,3 m² | 734 389 zł | 928 722 zł | 14 280 |
Тут привертають увагу дві речі. По-перше, медіанна ціна студії (692 тис. zł) вища за медіану двокімнатних квартир. Студії в цьому бюджеті — це передусім помешкання в Śródmieście, на Wola та біля метро, де метр коштує понад 20 тис. zł; їх частіше купують під оренду, ніж для життя. По-друге, що більше кімнат, то нижча ціна метра: для 3 і 4 кімнат медіана опускається нижче 15 тис. zł/m², бо більші квартири в бюджеті до мільйона розташовані переважно в районах, віддалених від центру.
Мільйон у Варшаві — це межа, за якої 3 кімнати ще є типовою покупкою, а 4 кімнати — винятком. Медіанна ціна всіх вільних 3-кімнатних квартир у місті становить 943 398 zł, а 4-кімнатних — уже 1 182 121 zł. Найбільші 3-кімнатні квартири до мільйона мають близько 74 m², а 4-кімнатні — 77 m². Готові добірки ви знайдете на сторінках 3 кімнати до 1 млн zł у Варшаві і 2 кімнати до 1 млн zł у Варшаві.
Де мільйон дає найбільше метрів — райони
Найкраще це видно на прикладі 3-кімнатних квартир. Нижче — райони, де найбільше вільних 3-кімнатних квартир до 1 млн zł, із медіанною ціною такої квартири та медіанною ціною метра для всього району (усі вільні квартири, без обмеження ціни).
| Район | 3 кімнати до 1 млн zł | Медіана ціни 3 кімнат | Медіана zł/m² у районі |
|---|---|---|---|
| Białołęka | 300 | 777 734 zł | 14 350 |
| Włochy | 151 | 941 316 zł | 16 600 |
| Rembertów | 97 | 678 650 zł | 12 600 |
| Ursynów | 97 | 957 495 zł | 18 625 |
| Targówek | 73 | 826 652 zł | 15 245 |
| Mokotów | 64 | 890 162 zł | 18 957 |
| Ursus | 43 | 815 997 zł | 15 800 |
| Wawer | 37 | 927 242 zł | 16 275 |
На практиці за такого бюджету Варшава ділиться на три зони:
- Найбільше метрів — Białołęka, Rembertów, Targówek і Ursus. Метр тут коштує 12,6–15,8 тис. zł, тож за мільйон реально купити 3 кімнати на 60–74 m², а іноді й 4 кімнати. Зворотний бік — довша дорога до центру, а в Białołęka та Rembertów ще й відсутність метро.
- Компроміс — Włochy, Ursynów, Mokotów і Wawer. Медіани 16–19 тис. zł/m² означають 3 кімнати приблизно на 55–60 m² якраз під межею мільйона. Ursynów і частина Mokotów мають лінію метро M1, Włochy — електрички SKM і близькість аеропорту.
- Адреса важливіша за метраж — Śródmieście (34 500 zł/m²), Wola (26 794 zł/m²) і Wilanów (22 900 zł/m²). Тут мільйон — це найчастіше студія або 2 кімнати. Приклад: в Apartamenty Grzybowska 11 студії площею 26,5–30,2 m² коштують від 875 826 zł.
Детальне порівняння районів — ціни, дорога, а також де краще жити, а де купувати під оренду — ми розбираємо у статті квартира за 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві: які райони обрати.
Приклади: ЖК великих забудовників у бюджеті 800 тис. – 1 млн zł
У діапазоні 800 тис. – 1 млн zł найбільше вільних квартир має Dom Development — 376 помешкань у 14 ЖК. Далі йдуть Victoria Dom (136 квартир у 18 ЖК), Develia (115 у 4) і Skanska (44 у 3). Нижче — ЖК цих забудовників із найбільшою кількістю квартир у цьому бюджеті:
| ЖК | Забудовник | Район | Вільні 800 тис. – 1 млн | Площа | Термін |
|---|---|---|---|---|---|
| Osiedle Bokserska 71 etap III | Dom Development | Ursynów | 62 | 45,4–58,7 m² | III кв. 2027 |
| Mokotów Sportowy etap I | Dom Development | Mokotów | 58 | 51,2–66,3 m² | IV кв. 2027 |
| Kijowska Vita | Develia | Praga-Północ | 52 | 35,7–47,8 m² | IV кв. 2027 |
| Osiedle Urbino etap IV | Dom Development | Włochy | 50 | 49,7–65,0 m² | II кв. 2028 |
| Trzcinowa Vita | Develia | Włochy | 32 | 53,6–73,2 m² | II кв. 2027 |
| Stilla | Skanska | Włochy | 25 | 44,0–66,6 m² | будинок уже зданий |
| Metro Art 14 | Victoria Dom | Praga-Południe | 24 | 44,4–53,3 m² | IV кв. 2027 |
| Piastova Osada 2 | Victoria Dom | Ursus | 24 | 53,8–71,8 m² | IV кв. 2027 |
| NU2! | Skanska | Wola | 15 | 29,4–41,5 m² | будинок уже зданий |
Таблиця добре показує, скільки коштує локація. Develia в тому самому бюджеті має дві зовсім різні пропозиції: у Kijowska Vita на Praga-Północ це 1–2-кімнатні квартири до 48 m² (медіана 19 800 zł/m²), а в Trzcinowa Vita у Włochy — 3 кімнати до 73 m² (14 900 zł/m²). Так само в Dom Development: Mokotów Sportowy на Augustówka дає 51–66 m² приблизно за ті самі гроші, за які в Apartamenty Metro Wilanowska на Ksawerów ви купите 29–36 m².
Якщо ви хочете купити й одразу підписати договір про перехід права власності, зверніть увагу на вже здані будинки: у діапазоні 800 тис. – 1 млн zł у них 218 квартир, зокрема в Stilla і NU2! від Skanska, а також у кількох етапах Metro Art і Miasteczko Nova Sfera від Victoria Dom. Пам'ятайте, що й вони продаються у стані stan deweloperski — без оздоблення, тож перед переїздом їх потрібно оздобити. Повний список із цінами ви знайдете на сторінці квартири 800 тис. – 1 млн zł у Варшаві.
Мільйон — це ціна квартири, а не весь бюджет
Ціни в таблицях — це ціни самих помешкань. Плануючи покупку приблизно за 1 млн zł, треба врахувати ще кілька статей витрат:
- Паркомісце й комірка — у варшавських ЖК зазвичай продаються окремо.
- Оздоблення — квартиру від забудовника ви отримуєте у стані stan deweloperski; вартість робіт і облаштування залежить від стандарту.
- Нотаріус і суд — купуючи у забудовника, ви не сплачуєте податок PCC, а нотаріальні й судові витрати за ціни 800 тис. – 1 млн zł за максимальними ставками становлять близько 4–4,8 тис. zł (розрахунок у статті витрати на купівлю квартири від забудовника).
- Перший внесок (wkład własny) — за кредиту банк зазвичай очікує 20% ціни, тобто для квартири за мільйон — 200 тис. zł. Який буде платіж і який дохід потрібен, ми рахуємо у статті іпотека на 900 тис. zł.
Якщо після додавання цих витрат виявляється, що ви хочете більше простору в хорошій локації, варто подивитися на сегмент вище. У діапазоні 1–1,5 млн zł у Варшаві є 976 вільних квартир із медіаною 59,2 m² і 20 450 zł/m² — це переважно більші квартири в Mokotów, Wola та Ursynów (квартири 1–1,5 млн zł у Варшаві).
Як обрати квартиру за мільйон — три запитання перед бронюванням
- Метри чи дорога? Різниця між Białołęka та Mokotów за того самого бюджету — приблизно 10–15 m². Порахуйте реальний час дороги до роботи та школи в години пік — і лише тоді порівнюйте ціни.
- Готовий будинок чи в будівництві? У зданому будинку ви бачите, що купуєте, але вибір менший. У ЖК із терміном у 2027 або 2028 році ви платите траншами за графіком і обираєте з ширшого пулу — перевірте інформаційний проспект (prospekt informacyjny) і ескроу-рахунок (rachunek powierniczy).
- Для життя чи під оренду? Під оренду краще підходять менші помешкання біля метро, для життя з родиною — більша площа та інфраструктура житлового комплексу. Дохідність оренди в районах Варшави ми розбираємо у статті квартира під оренду у Варшаві.
Часті запитання
Чи можна купити 3-кімнатну квартиру у Варшаві за 1 млн zł?
Так. У нашій пропозиції 908 вільних 3-кімнатних квартир до 1 млн zł; медіана — 56,4 m² і 860 190 zł. Найбільше їх у Białołęka, Włochy, Rembertów та Ursynów (дані станом на жовтень 2026).
Скільки метрів можна купити за 1 млн zł у Варшаві?
За медіани 17 500 zł/m² — близько 57 m². На практиці розкид великий: від приблизно 30 m² у Śródmieście до приблизно 74 m² у районах, де метр коштує 12–15 тис. zł, наприклад у Białołęka й Targówek.
Чи можна за мільйон купити квартиру в Śródmieście?
Так, але переважно студію. В Apartamenty Grzybowska 11 (Dom Development) помешкання площею 26,5–30,2 m² коштують від 875 826 zł. Медіанна ціна метра в Śródmieście в нашій пропозиції — 34 500 zł.
Які забудовники мають найбільше квартир за 800 тис. – 1 млн zł?
У нашій пропозиції: Dom Development (376 квартир), Victoria Dom (136) і Develia (115). Далі йдуть Murapol, Skanska та Asbud.
Чи плачу я комісію за допомогу в купівлі квартири?
Здебільшого ні: купівля найчастіше без комісії для покупця — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник. Консультація та підбір пропозицій — безкоштовні.
Підсумок
За 1 млн zł сьогодні у Варшаві можна купити нову 3-кімнатну квартиру площею близько 55–60 m² у таких районах, як Włochy, Ursynów чи Mokotów, більшу квартиру в Białołęka або Targówek чи студію в самому центрі. Вибір великий — 2 668 вільних квартир до мільйона, — тому найбільше виграє той, хто спершу визначить пріоритети (площа, дорога, термін), а вже потім порівнює ЖК.
Хочете побачити конкретні квартири у своєму бюджеті? Запишіться на безкоштовну консультацію та підбір пропозицій — ми порівняємо для вас ЖК багатьох забудовників. Найчастіше це без комісії для покупця — зазвичай нашу винагороду сплачує забудовник. Якщо ви купуєте в кредит, наш кредитний експерт допоможе перевірити кредитоспроможність: іпотечний кредит.
Читайте також:
- Ціни на новобудови у Варшаві 2026
- Скільки коштує квартира у Варшаві
- Забудовники Варшави
- Преміум-квартири у Варшаві та Вроцлаві від 1,5 млн zł
Джерела
- Дані про пропозиції: каталог ЖК TM Invest, станом на жовтень 2026 — вільні квартири від забудовників у Варшаві, ціни пропозиції з VAT.
- Нотаріальні та судові витрати: розрахунок TM Invest за розпорядженням про максимальні ставки нотаріальної такси (Dz.U. 2024 poz. 1566) — подробиці у статті про витрати на купівлю.
