Скільки коштує квартира у Варшаві? 30, 40, 50 м² – ціни 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~11 хв читання
Скільки коштує квартира у Варшаві? Нова квартира близько 40 m² коштує в нашій пропозиції зазвичай близько 760 тис. zł, близько 30 m² — близько 590 тис. zł, а близько 50 m² — близько 860 тис. zł, при цьому між районами різниця сягає кількох сотень тисяч злотих. Нижче ми показуємо ціни цілих квартир за метражем і районами, рахуємо додаткові витрати й перевіряємо, який дохід потрібен, щоб купити квартиру в іпотеку. Дані: 2175 доступних квартир у 70 варшавських проєктах із каталогу TM Invest, станом на 27.09.2026.
Головне
- Квартира близько 30 m² коштує в нашій пропозиції від близько 392 тис. zł, медіана — 590 тис. zł.
- Квартира близько 40 m² — від близько 480 тис. zł, медіана 758 тис. zł; квартира близько 50 m² — від близько 578 тис. zł, медіана 863 тис. zł.
- Одна й та сама двійка коштує близько 553 тис. zł на Białołęka і близько 1,2 млн zł на Wola (медіани).
- Медіана ціни метра в нашій варшавській пропозиції — 18 035 zł/m²; NBP вказує для первинного ринку Варшави у II кв. 2026 р. середню ціну пропозиції 18 488 zł/m² і угод 16 783 zł/m².
- В іпотеку для квартири за близько 756 тис. zł (медіана двійки) за 20% внеску потрібен орієнтовно дохід домогосподарства близько 9,8–12,2 тис. zł нетто.
Звідки дані
Рахуємо за прайс-листами забудовників у нашому каталозі: лише квартири, доступні для продажу, ціни пропозиції з ПДВ, без будинків і без паркомісць та комор, що оплачуються окремо. Це ціни в нашій пропозиції, а не весь ринок. «Медіана» — ціна, нижче за яку коштує половина квартир, «типовий діапазон» — середня половина пропозицій (від 25-го до 75-го процентиля), а P90 — рівень, якого не перевищують 90% пропозицій. Ціна після торгу може бути нижчою.
Скільки коштує квартира у Варшаві за метражем?
Для покупця важливіша за ціну за метр сума за всю квартиру. Тому ми поділили пропозицію на діапазони площі. Ціна за метр знижується зі зростанням метражу приблизно до 70 m² — вище цієї межі знову зростає, бо великі квартири — це часто апартаменти в дорожчих локаціях.
| Метраж | Доступні квартири | Ціна від | Типовий діапазон | Медіана ціни | P90 | Медіана zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 25–35 m² | 294 | 298 тис. zł | 521–757 тис. zł | 573 тис. zł | 909 тис. zł | 19 010 |
| 35–45 m² | 766 | 449 тис. zł | 647–910 тис. zł | 751 тис. zł | 1,13 млн zł | 18 818 |
| 45–55 m² | 344 | 568 тис. zł | 760–933 тис. zł | 843 тис. zł | 1,18 млн zł | 17 125 |
| 55–70 m² | 475 | 647 тис. zł | 838 тис. – 1,15 млн zł | 972 тис. zł | 1,5 млн zł | 16 100 |
| 70 m² і більше | 296 | 828 тис. zł | 1,23–2,11 млн zł | 1,68 млн zł | 2,92 млн zł | 18 450 |
Квартира 30 m² у Варшаві – ціна
Квартир площею 28–32 m² у пропозиції 107. Найдешевша коштує близько 392 тис. zł, медіана — 590 тис. zł, а кожна десята коштує понад 915 тис. zł. Метр такої квартири — у медіані 20 000 zł, найбільше з-поміж усіх метражів. Найдешевші приміщення в усій пропозиції, близько 25–30 m² за 298–409 тис. zł, — у готовому проєкті Eco Berensona на Białołęka.
Квартира 40 m² у Варшаві – ціна
Метраж 38–42 m² — найпопулярніший сегмент: 357 пропозицій, переважно двійки. Квартира 40 m² коштує від близько 480 тис. zł, медіана — 758 тис. zł (19 100 zł/m²). Розкид залежить від району: медіана ціни такої квартири — близько 568 тис. zł на Białołęka, 638 тис. zł в Ursus, 651 тис. zł на Targówek, 713 тис. zł у Włochy, 747 тис. zł на Praga-Południe, 782 тис. zł на Bielany, а на Mokotów і Wola — близько 1,1 млн zł.
Квартира 50 m² у Варшаві – ціна
Квартир 48–52 m² у пропозиції 103 — це часто три кімнати на компактному плануванні. Вони коштують від близько 578 тис. zł, медіана — 863 тис. zł (17 400 zł/m²). Найдешевше знову на Białołęka (медіана близько 697 тис. zł), а на Mokotów медіана перевищує 1 млн zł. Найдешевші трійки в усій варшавській пропозиції — близько 51–54 m² за 568–578 тис. zł — у проєкті Osiedle Salvia на Białołęka.
Скільки коштує студія у Варшаві?
У нашій пропозиції 225 однокімнатних квартир. Найдешевші коштують близько 437 тис. zł (Ursus), а медіана становить аж 824 тис. zł при медіані метражу 30,4 m². Така висока медіана — результат одного проєкту в Śródmieście, де 71 студія приблизно за 1,15 млн zł у медіані. Без Śródmieście медіана ціни студії падає до близько 669 тис. zł. Студії мають найвищу ціну метра (медіана 24 501 zł/m²). Детальне порівняння з Вроцлавом знайдете в статті Ціни на студії у Варшаві та Вроцлаві 2026.
Ціни на квартири за районами Варшави
Локація змінює ціну сильніше за метраж. Нижче медіани цін 2- і 3-кімнатних квартир у районах, де в нас є хоча б кілька пропозицій.
| Район | Медіана zł/m² | 2 кімнати – медіана | 3 кімнати – медіана | Доступні квартири |
|---|---|---|---|---|
| Białołęka | 14 088 | 553 тис. zł | 751 тис. zł | 579 |
| Ursus | 15 600 | 568 тис. zł | 819 тис. zł | 108 |
| Targówek | 15 948 | 650 тис. zł | 898 тис. zł | 77 |
| Praga-Południe | 18 600 | 737 тис. zł | 930 тис. zł | 268 |
| Wawer | 16 350 | 760 тис. zł | 946 тис. zł | 49 |
| Bielany | 19 550 | 772 тис. zł | 1,12 млн zł | 170 |
| Włochy | 17 650 | 789 тис. zł | 980 тис. zł | 156 |
| Bemowo | 19 140 | 794 тис. zł | 1,13 млн zł | 32 |
| Mokotów | 22 900 | 1,01 млн zł | 1,35 млн zł | 448 |
| Wola | 26 442 | 1,2 млн zł | 1,63 млн zł | 122 |
За медіану двійки на Wola на Białołęka купите середню трійку, і вам залишиться понад 400 тис. zł. Białołęka — це ще й понад чверть нашої варшавської пропозиції. Як вибирати район не лише за ціною, пишемо в посібнику Найкращі райони Варшави для життя, а найдешевші локації та їхні підводні камені описуємо в статті Найдешевші нові квартири у Варшаві (польською). Ціни трійок в обох містах порівнюємо в добірці Ціни 3-кімнатних квартир 2026 (польською).
Що купите за 500, 600, 700 і 800 тис. zł?
| Бюджет | Кількість пропозицій до цієї суми | Частка в пропозиції | Де найчастіше |
|---|---|---|---|
| до 500 тис. zł | 54 | 2% | Białołęka, Ursus – малі двійки та студії |
| до 600 тис. zł | 323 | 15% | Białołęka, Ursus, Włochy |
| до 700 тис. zł | 557 | 26% | Białołęka, Praga-Południe, Ursus; перші трійки |
| до 800 тис. zł | 937 | 43% | також Bielany і Mokotów; бл. 150 трійок |
| до 1 млн zł | 1452 | 67% | більшість двійок і бл. 400 трійок |
Квартири, готові до приймання, у нашій пропозиції не дорожчі: медіана готової двійки — близько 727 тис. zł, а тієї, що будується, — близько 759 тис. zł. Докладніше про цю різницю пишемо в статті Готова квартира чи в будівництві — наскільки різняться ціни.
Маєте бюджет і список вимог, але не хочете переглядати сотні прайс-листів? Ми допоможемо вибрати квартиру у забудовника у вашому бюджеті — найчастіше без комісії для покупця, бо винагороду зазвичай платить забудовник.
Скільки насправді коштує вся квартира? Приклад розрахунку
Ціна з прайс-листа — це не все. Візьмімо квартиру близько 40 m² на Białołęka за 568 тис. zł (медіана для цього метражу в районі), яку купують в іпотеку з 20% власного внеску.
| Позиція | Орієнтовна сума | Примітки |
|---|---|---|
| Ціна квартири | 568 000 zł | з ПДВ; у забудовника ви не платите PCC |
| Власний внесок 20% | 113 600 zł | кредит близько 454 тис. zł |
| Нотаріус (макс. такса + 23% ПДВ) | бл. 3 600 zł | договір про перехід права (½ ставки) бл. 1 870 zł, половина такси за договір із забудовником бл. 935 zł, іпотека (¼ ставки) бл. 795 zł; без витягів |
| Судові збори | бл. 500 zł | запис права власності 200 zł, запис іпотеки 200 zł, відкриття земельної книги 100 zł |
| Оздоблення 40 m² | 56–180 тис. zł | 1 400–4 500+ zł/m² — орієнтовна вилка з прайсів компаній, 2026 |
| Паркомісце, комора | за прайсом проєкту | часто оплачуються окремо |
У підсумку готівки вам потрібно не близько 114 тис. zł, а — із середнім рівнем оздоблення — радше 200–250 тис. zł, якщо лише частину робіт ви не профінансуєте кредитом. Паркомісце ми не включили, бо його ціна й форма (окреме приміщення, частка в гаражі, право виключного користування) залежать від проєкту — перевірте це в прайс-листі, перш ніж порівнювати пропозиції. Подробиці: Нотаріальна такса 2026, Скільки коштує оздоблення квартири та Витрати на купівлю квартири у забудовника.
Який потрібен дохід, щоб купити квартиру у Варшаві?
Рахуємо так само, як у статті про кредитоспроможність. Середня ставка за новими житловими кредитами за даними NBP — 6,07% (нові договори без рефінансованих, NBP MIR, липень 2026). За змінної ставки банк перевіряє, чи потягнете ви платіж за ставки щонайменше на 2,5 в.п. вищої — тобто близько 8,57% — а за строку понад 25 років рахує спроможність як для 25 років. Платіж може поглинати близько 40–50% чистого доходу (пороги обережності з Рекомендації S KNF).
| Квартира | Ціна | Кредит (80%) | Тестовий платіж (8,57%, 25 років) | Чистий дохід за платежу 50% / 40% | Реальний платіж (6,07%, 30 років) |
|---|---|---|---|---|---|
| 40 m² на Białołęka | 568 тис. zł | 454 тис. zł | бл. 3 680 zł | бл. 7,4 / 9,2 тис. zł | бл. 2 740 zł |
| Двійка — медіана Варшави | 756 тис. zł | 605 тис. zł | бл. 4 900 zł | бл. 9,8 / 12,2 тис. zł | бл. 3 650 zł |
| Трійка — медіана Варшави | 930 тис. zł | 744 тис. zł | бл. 6 030 zł | бл. 12,1 / 15,1 тис. zł | бл. 4 490 zł |
Висновок: самотня людина з доходом близько 7–9 тис. zł нетто реально орієнтується на невеликі квартири в дешевших районах, а медіана двійки у Варшаві потребує зазвичай близько 10–12 тис. zł чистого доходу домогосподарства і близько 150 тис. zł внеску. За внеску 10% потрібний дохід зростає приблизно на 12%. Фактичний платіж нижчий за тестовий.
Як наші ціни виглядають на тлі даних NBP?
За Базою цін житлової нерухомості NBP середня ціна пропозиції на первинному ринку Варшави у II кв. 2026 р. становила 18 488 zł/m², а угод — 16 783 zł/m², приблизно на 10% менше. Медіана в нашій пропозиції (18 035 zł/m²) близька до середньої ціни пропозиції NBP. У перерахунку на квартиру 50 m² це близько 839 тис. zł за середньою ціною угод NBP і близько 924 тис. zł за ціною пропозиції, при медіані близько 863 тис. zł у нашій пропозиції для цього метражу. Ціни за метр за районами ми зібрали в добірці Ціни на новобудови у Варшаві 2026, а про перспективи цін пишемо в статті Чи впадуть ціни на квартири? (польською).
Часті запитання
Скільки коштує квартира 40 m² у Варшаві?
У нашій пропозиції (станом на 27.09.2026) нова квартира 38–42 m² коштує від близько 480 тис. zł, а медіана — 758 тис. zł. На Białołęka медіана — близько 568 тис. zł, на Mokotów і Wola — близько 1,1 млн zł.
Скільки коштує квартира 50 m² у Варшаві?
Квартира 48–52 m² у забудовника коштує в нашій пропозиції від близько 578 тис. zł, медіана — 863 тис. zł. Найдешевше на Białołęka (медіана близько 697 тис. zł).
Скільки коштує студія у Варшаві?
Нова студія коштує в нашій пропозиції від близько 437 тис. zł. Поза Śródmieście медіана — близько 669 тис. zł при близько 30 m²; у Śródmieście студії коштують у медіані близько 1,15 млн zł.
Який потрібен дохід, щоб купити квартиру у Варшаві?
Для квартири за близько 756 тис. zł (медіана двійки) із 20% внеску орієнтовно близько 9,8–12,2 тис. zł чистого доходу домогосподарства, без інших кредитів. Для 40 m² на Białołęka за близько 568 тис. zł — близько 7,4–9,2 тис. zł нетто. Точну суму назве банк після аналізу вашої ситуації.
Підсумки
Нова квартира у Варшаві — це сьогодні витрата близько 590 тис. zł за 30 m², близько 760 тис. zł за 40 m² і близько 860 тис. zł за 50 m² — у медіані нашої пропозиції. Ціну визначає насамперед район: на Białołęka за 40 m² ви заплатите близько 570 тис. zł, на Mokotów удвічі більше. До ціни додайте близько 4 тис. zł нотаріальних і судових витрат, оздоблення та можливе паркомісце. Актуальні ціни перевірите в каталозі нових проєктів у Варшаві.
Хочете перевірити, яка квартира вам до снаги? Запишіться на консультацію з кредитним експертом — ми порівняємо пропозиції кількох банків і визначимо реальний бюджет. Потім допоможемо вибрати й купити квартиру у забудовника — найчастіше без комісії для покупця, бо винагороду зазвичай платить забудовник.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни пропозиції — за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026; вони можуть змінюватися, актуальна ціна конкретної квартири — в каталозі. Розрахунки витрат і кредитоспроможності орієнтовні й не є пропозицією, кредитним рішенням чи юридичною консультацією.
Джерела
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, Варшава, станом на 27.09.2026 (власні розрахунки).
- NBP, База цін житлової нерухомості (BaRN) (польською) – первинний ринок, Варшава, II кв. 2026.
- NBP, статистика процентних ставок (MIR) – ставки за новими житловими кредитами в PLN, липень 2026.
- KNF, Рекомендація S (польською) – буфер процентної ставки, строк 25 років, пороги DStI 40% і 50%.
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси (польською) – єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6, § 7).
- Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, 44).
- Закон про захист прав набувача житлового приміщення чи односімейного будинку та про Забудовницький гарантійний фонд (польською) – єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 40 п. 2).
