Сколько стоит квартира в Варшаве? 30, 40, 50 м² – цены 2026

Сколько стоит квартира в Варшаве? Новая квартира около 40 m² стоит в нашем предложении обычно около 760 тыс. zł, около 30 m² — около 590 тыс. zł, а около 50 m² — около 860 тыс. zł, при этом между районами разница доходит до нескольких сотен тысяч злотых. Ниже мы показываем цены целых квартир по метражу и районам, считаем дополнительные расходы и проверяем, какой доход нужен, чтобы купить квартиру в ипотеку. Данные: 2175 доступных квартир в 70 варшавских проектах из каталога TM Invest, на 27.09.2026.

Главное

• Квартира около 30 m² стоит в нашем предложении от около 392 тыс. zł, медиана — 590 тыс. zł.
• Квартира около 40 m² — от около 480 тыс. zł, медиана 758 тыс. zł; квартира около 50 m² — от около 578 тыс. zł, медиана 863 тыс. zł.
• Одна и та же двушка стоит около 553 тыс. zł на Białołęka и около 1,2 млн zł на Wola (медианы).
• Медиана цены метра в нашем варшавском предложении — 18 035 zł/m²; NBP указывает для первичного рынка Варшавы во II кв. 2026 г. среднюю цену предложения 18 488 zł/m² и сделок 16 783 zł/m².
• В ипотеку для квартиры за около 756 тыс. zł (медиана двушки) при 20% взноса нужен ориентировочно доход домохозяйства около 9,8–12,2 тыс. zł нетто.

Откуда данные

Считаем по прайс-листам застройщиков в нашем каталоге: только квартиры, доступные в продаже, цены предложения с VAT, без домов и без оплачиваемых отдельно парковочных мест и кладовых. Это цены в нашем предложении, а не весь рынок. «Медиана» — цена, ниже которой стоит половина квартир, «типичный диапазон» — средняя половина предложений (от 25-го до 75-го процентиля), а P90 — уровень, который не превышают 90% предложений. Цена после торга может быть ниже.

Сколько стоит квартира в Варшаве по метражу?

Для покупателя важнее цены за метр сумма за всю квартиру. Поэтому мы разделили предложение на диапазоны площади. Цена за метр снижается с ростом метража примерно до 70 m² — выше этой границы снова растёт, так как большие квартиры — это часто апартаменты в более дорогих локациях.

Метраж	Доступные квартиры	Цена от	Типичный диапазон	Медиана цены	P90	Медиана zł/m²
25–35 m²	294	298 тыс. zł	521–757 тыс. zł	573 тыс. zł	909 тыс. zł	19 010
35–45 m²	766	449 тыс. zł	647–910 тыс. zł	751 тыс. zł	1,13 млн zł	18 818
45–55 m²	344	568 тыс. zł	760–933 тыс. zł	843 тыс. zł	1,18 млн zł	17 125
55–70 m²	475	647 тыс. zł	838 тыс. – 1,15 млн zł	972 тыс. zł	1,5 млн zł	16 100
70 m² и более	296	828 тыс. zł	1,23–2,11 млн zł	1,68 млн zł	2,92 млн zł	18 450

Квартира 30 m² в Варшаве – цена

Квартир площадью 28–32 m² в предложении 107. Самая дешёвая стоит около 392 тыс. zł, медиана — 590 тыс. zł, а каждая десятая стоит более 915 тыс. zł. Метр такой квартиры — в медиане 20 000 zł, больше всего среди всех метражей. Самые дешёвые помещения во всём предложении, около 25–30 m² за 298–409 тыс. zł, — в готовом проекте Eco Berensona на Białołęka.

Квартира 40 m² в Варшаве – цена

Метраж 38–42 m² — самый популярный сегмент: 357 предложений, в основном двушки. Квартира 40 m² стоит от около 480 тыс. zł, медиана — 758 тыс. zł (19 100 zł/m²). Разброс зависит от района: медиана цены такой квартиры — около 568 тыс. zł на Białołęka, 638 тыс. zł в Ursus, 651 тыс. zł на Targówek, 713 тыс. zł во Włochy, 747 тыс. zł на Praga-Południe, 782 тыс. zł на Bielany, а на Mokotów и Wola — около 1,1 млн zł.

Квартира 50 m² в Варшаве – цена

Квартир 48–52 m² в предложении 103 — это часто три комнаты на компактной планировке. Они стоят от около 578 тыс. zł, медиана — 863 тыс. zł (17 400 zł/m²). Дешевле всего снова на Białołęka (медиана около 697 тыс. zł), а на Mokotów медиана превышает 1 млн zł. Самые дешёвые трёшки во всём варшавском предложении — около 51–54 m² за 568–578 тыс. zł — в проекте Osiedle Salvia на Białołęka.

Сколько стоит студия в Варшаве?

В нашем предложении 225 однокомнатных квартир. Самые дешёвые стоят около 437 тыс. zł (Ursus), а медиана составляет целых 824 тыс. zł при медиане метража 30,4 m². Такая высокая медиана — результат одного проекта в Śródmieście, где 71 студия примерно за 1,15 млн zł в медиане. Без Śródmieście медиана цены студии падает до около 669 тыс. zł. У студий самая высокая цена метра (медиана 24 501 zł/m²). Подробное сравнение с Вроцлавом найдёте в статье Цены на студии в Варшаве и Вроцлаве 2026.

Цены на квартиры по районам Варшавы

Локация меняет цену сильнее метража. Ниже медианы цен 2- и 3-комнатных квартир в районах, где у нас есть хотя бы несколько предложений.

Район	Медиана zł/m²	2 комнаты – медиана	3 комнаты – медиана	Доступные квартиры
Białołęka	14 088	553 тыс. zł	751 тыс. zł	579
Ursus	15 600	568 тыс. zł	819 тыс. zł	108
Targówek	15 948	650 тыс. zł	898 тыс. zł	77
Praga-Południe	18 600	737 тыс. zł	930 тыс. zł	268
Wawer	16 350	760 тыс. zł	946 тыс. zł	49
Bielany	19 550	772 тыс. zł	1,12 млн zł	170
Włochy	17 650	789 тыс. zł	980 тыс. zł	156
Bemowo	19 140	794 тыс. zł	1,13 млн zł	32
Mokotów	22 900	1,01 млн zł	1,35 млн zł	448
Wola	26 442	1,2 млн zł	1,63 млн zł	122

За медиану двушки на Wola на Białołęka купишь среднюю трёшку, и у тебя останется более 400 тыс. zł. Białołęka — это ещё и более четверти нашего варшавского предложения. Как выбирать район не только по цене, пишем в руководстве Лучшие районы Варшавы для жизни, а самые дешёвые локации и их подводные камни описываем в статье Самые дешёвые новые квартиры в Варшаве (на польском). Цены трёшек в обоих городах сравниваем в подборке Цены 3-комнатных квартир 2026 (на польском).

Что купишь за 500, 600, 700 и 800 тыс. zł?

Бюджет	Число предложений до этой суммы	Доля в предложении	Где чаще всего
до 500 тыс. zł	54	2%	Białołęka, Ursus – маленькие двушки и студии
до 600 тыс. zł	323	15%	Białołęka, Ursus, Włochy
до 700 тыс. zł	557	26%	Białołęka, Praga-Południe, Ursus; первые трёшки
до 800 тыс. zł	937	43%	также Bielany и Mokotów; ок. 150 трёшек
до 1 млн zł	1452	67%	большинство двушек и ок. 400 трёшек

Квартиры, готовые к приёмке, в нашем предложении не дороже: медиана готовой двушки — около 727 тыс. zł, а строящейся — около 759 тыс. zł. Подробнее об этой разнице пишем в статье Готовая квартира или в строительстве — насколько различаются цены.

Есть бюджет и список требований, но не хочется просматривать сотни прайс-листов? Мы поможем выбрать квартиру у застройщика в вашем бюджете — чаще всего без комиссии для покупателя, так как вознаграждение обычно платит застройщик.

Сколько на самом деле стоит вся квартира? Пример расчёта

Цена из прайс-листа — это не всё. Возьмём квартиру около 40 m² на Białołęka за 568 тыс. zł (медиана для этого метража в районе), покупаемую в ипотеку с 20% собственного взноса.

Позиция	Ориентировочная сумма	Примечания
Цена квартиры	568 000 zł	с VAT; у застройщика вы не платите PCC
Собственный взнос 20%	113 600 zł	кредит около 454 тыс. zł
Нотариус (макс. такса + 23% VAT)	ок. 3 600 zł	договор о переходе права (½ ставки) ок. 1 870 zł, половина таксы за договор с застройщиком ок. 935 zł, ипотека (¼ ставки) ок. 795 zł; без выписок
Судебные сборы	ок. 500 zł	запись права собственности 200 zł, запись ипотеки 200 zł, открытие земельной книги 100 zł
Отделка 40 m²	56–180 тыс. zł	1 400–4 500+ zł/m² — ориентировочная вилка из прайсов компаний, 2026
Парковочное место, кладовая	по прайсу проекта	часто оплачиваются отдельно

В итоге наличных вам нужно не около 114 тыс. zł, а — со средним уровнем отделки — скорее 200–250 тыс. zł, если только часть работ вы не профинансируете кредитом. Парковочное место мы не включили, так как его цена и форма (отдельное помещение, доля в гараже, право исключительного пользования) зависят от проекта — проверьте это в прайс-листе, прежде чем сравнивать предложения. Подробности: Нотариальная такса 2026, Сколько стоит отделка квартиры и Расходы при покупке квартиры у застройщика.

Какой нужен доход, чтобы купить квартиру в Варшаве?

Считаем так же, как в статье о кредитоспособности. Средняя ставка по новым жилищным кредитам по данным NBP — 6,07% (новые договоры без рефинансируемых, NBP MIR, июль 2026). При переменной ставке банк проверяет, потянете ли вы платёж при ставке как минимум на 2,5 п.п. выше — то есть около 8,57% — а при сроке свыше 25 лет считает способность как для 25 лет. Платёж может поглощать около 40–50% чистого дохода (пороги осторожности из Рекомендации S KNF).

Квартира	Цена	Кредит (80%)	Тестовый платёж (8,57%, 25 лет)	Чистый доход при платеже 50% / 40%	Реальный платёж (6,07%, 30 лет)
40 m² на Białołęka	568 тыс. zł	454 тыс. zł	ок. 3 680 zł	ок. 7,4 / 9,2 тыс. zł	ок. 2 740 zł
Двушка — медиана Варшавы	756 тыс. zł	605 тыс. zł	ок. 4 900 zł	ок. 9,8 / 12,2 тыс. zł	ок. 3 650 zł
Трёшка — медиана Варшавы	930 тыс. zł	744 тыс. zł	ок. 6 030 zł	ок. 12,1 / 15,1 тыс. zł	ок. 4 490 zł

Вывод: одинокий человек с доходом около 7–9 тыс. zł нетто реально нацелен на небольшие квартиры в более дешёвых районах, а медиана двушки в Варшаве требует обычно около 10–12 тыс. zł чистого дохода домохозяйства и около 150 тыс. zł взноса. При взносе 10% нужный доход растёт примерно на 12%. Фактический платёж ниже тестового.

Как наши цены выглядят на фоне данных NBP?

По Базе цен жилой недвижимости NBP средняя цена предложения на первичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составила 18 488 zł/m², а сделок — 16 783 zł/m², примерно на 10% меньше. Медиана в нашем предложении (18 035 zł/m²) близка к средней цене предложения NBP. В пересчёте на квартиру 50 m² это около 839 тыс. zł по средней цене сделок NBP и около 924 тыс. zł по цене предложения, при медиане около 863 тыс. zł в нашем предложении для этого метража. Цены за метр по районам мы собрали в подборке Цены на новостройки в Варшаве 2026, а о перспективах цен пишем в статье Упадут ли цены на квартиры? (на польском).

Частые вопросы

Итоги

Новая квартира в Варшаве — это сегодня расход около 590 тыс. zł за 30 m², около 760 тыс. zł за 40 m² и около 860 тыс. zł за 50 m² — в медиане нашего предложения. Цену определяет прежде всего район: на Białołęka за 40 m² вы заплатите около 570 тыс. zł, на Mokotów вдвое больше. К цене добавьте около 4 тыс. zł нотариальных и судебных расходов, отделку и возможное парковочное место. Актуальные цены проверите в каталоге новых проектов в Варшаве.

Хотите проверить, какая квартира вам по карману? Запишитесь на консультацию с кредитным экспертом — мы сравним предложения нескольких банков и определим реальный бюджет. Затем поможем выбрать и купить квартиру у застройщика — чаще всего без комиссии для покупателя, так как вознаграждение обычно платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены предложения — по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026; они могут меняться, актуальная цена конкретной квартиры — в каталоге. Расчёты расходов и кредитоспособности ориентировочные и не являются предложением, кредитным решением или юридической консультацией.

Источники

• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, Варшава, на 27.09.2026 (собственные расчёты).
• NBP, База цен жилой недвижимости (BaRN) (на польском) – первичный рынок, Варшава, II кв. 2026.
• NBP, статистика процентных ставок (MIR) – ставки по новым жилищным кредитам в PLN, июль 2026.
• KNF, Рекомендация S (на польском) – буфер процентной ставки, срок 25 лет, пороги DStI 40% и 50%.
• Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6, § 7).
• Закон о судебных расходах по гражданским делам (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, 44).
• Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 40 п. 2).