Упадут ли цены на квартиры в 2026 и 2027 годах? Обзор данных NBP, GUS и BIK

Автор: Tacjana Masiukiewicz26 сентября 2026Рынок и цены~8 мин чтения

Panorama miasta o zachodzie słońca z budowanymi blokami mieszkalnymi i dźwigami

Упадут ли цены на квартиры? Это один из самых частых вопросов, которые мы слышим от покупателей. Честный ответ: никто этого точно не знает, а ни одно публичное учреждение – ни NBP (Национальный банк Польши), ни GUS (Главное статистическое управление) – не публикует прогноз цен на квартиры. Зато мы можем показать, что говорят свежие данные: как менялись цены предложения и сделок, что происходит с процентными ставками, спросом на кредиты и предложением новых квартир. На этой основе легче оценить, какие сценарии вероятнее.

Главное

По данным NBP, во II кв. 2026 г. средняя цена сделок за метр на первичном рынке в 7 крупнейших городах составила 14 444 zł – на 0,6% больше, чем годом ранее.
В то же время цены предложения росли быстрее (+3,1% г/г) – растёт разрыв между ценой в прайсе и ценой, по которой квартиры реально продаются.
Во Вроцлаве цены сделок на первичном рынке уже четыре квартала ниже, чем годом ранее (II кв. 2026: −4,7% г/г), в Варшаве они выросли на 2,4% г/г.
Базовая ставка NBP снизилась с 5,75% до 3,75% (с 5 марта 2026 г.), а спрос на ипотечные кредиты по данным BIK (Бюро кредитной информации) растёт.
NBP в отчёте за I кв. 2026 г. описывает рынок как номинально стабильный, с коррекцией цен в реальном выражении (с учётом инфляции).

Цены сделок и цены предложения: что говорят данные NBP

Лучший публичный источник цен на квартиры в крупных городах – База цен на жилую недвижимость (BaRN), которую ведёт NBP. Она содержит как цены предложения (из объявлений и прайсов), так и цены сделок (из фактически заключённых договоров). Для покупателя важнее вторые – они показывают, сколько люди реально платят.

Первичный рынок, zł/м²	II кв. 2025	II кв. 2026	Изменение г/г
Варшава – цена предложения	17 293	18 488	+6,9%
Варшава – цена сделок	16 387	16 783	+2,4%
Вроцлав – цена предложения	15 574	15 575	0,0%
Вроцлав – цена сделок	15 020	14 312	−4,7%
7 городов – цена сделок	14 358	14 444	+0,6%
10 городов – цена сделок	10 705	11 037	+3,1%

Источник: NBP, База цен на жилую недвижимость (BaRN), первичный рынок, средние цены в zł/м² с НДС, файл в версии за сентябрь 2026 г. Изменения г/г – собственный расчёт. NBP может корректировать данные задним числом.

Что из этого следует? На первичном рынке крупных городов цены сделок за год практически стояли на месте, а в некоторых городах – как Вроцлав – снизились. При этом цены в прайсах застройщиков не падали, а в Варшаве заметно росли. Растущий разрыв между предложением и сделкой обычно означает больше пространства для переговоров: покупатели чаще получают скидки или бонусы, которых не видно в прайсе.

Стоит помнить и об инфляции. NBP в отчёте о ценах на квартиры за I кв. 2026 г. указывает, что с учётом инфляции цены сделок на первичном рынке снизились г/г на 2,1% в Варшаве и на 2,7% в шести других крупных городах. Авторы пишут о «дальнейшей коррекции цен на квартиры в реальном выражении при их одновременной номинальной стабилизации».

Показатели GUS: вся Польша

GUS каждый квартал публикует индексы цен жилых помещений по стране и воеводствам (без разбивки по городам). В I кв. 2026 г. цены жилых помещений в Польше были на 6,0% выше, чем годом ранее – на первичном рынке на 6,8%, на вторичном на 5,2%. В Нижнесилезском воеводстве рост составил 4,0% г/г, в Мазовецком 6,8% г/г.

Однако темп роста заметно ниже, чем два года назад: в I кв. 2024 г. годовой рост цен по данным GUS составлял 18,0%, а в 2025 г. снизился до 4–7% г/г. Разница между GUS и NBP объясняется методологией – GUS охватывает всю страну, включая небольшие населённые пункты, где цены растут с более низкого уровня.

Процентные ставки и кредиты

Цены на квартиры во многом зависят от доступности кредита. С мая 2025 г. Совет по денежной политике (RPP) снизил базовую ставку NBP с 5,75% до 3,75% (последнее снижение с 5 марта 2026 г.). На заседании 8–9 сентября 2026 г. RPP оставил ставки без изменений.

Дата вступления в силу	Базовая ставка NBP
8 мая 2025	5,25%
3 июля 2025	5,00%
4 сентября 2025	4,75%
9 октября 2025	4,50%
6 ноября 2025	4,25%
4 декабря 2025	4,00%
5 марта 2026	3,75%

Источник: NBP, архив основных процентных ставок.

Более низкие ставки означают меньшие платежи и более высокую кредитоспособность, что увеличивает спрос. Это видно в данных: по данным NBP, стоимость новых жилищных кредитов в злотых в I кв. 2026 г. составила 24,3 млрд zł, на 24,7% больше, чем годом ранее. Индекс спроса на ипотечные кредиты BIK за август 2026 г. вырос на 9,3% г/г, а средняя запрашиваемая сумма кредита составила 525,7 тыс. zł (+7,2% г/г). Сам BIK предупреждает о более низких значениях в следующие месяцы из-за эффекта высокой базы.

Как рассчитать, на какой кредит вы можете рассчитывать при нынешних ставках, объясняем в статье Кредитоспособность 2026.

Предложение: много квартир в продаже, больше разрешений

Со стороны предложения данные скорее указывают на торможение цен, чем на их скачок:

по данным JLL, цитируемым NBP, на конец I кв. 2026 г. на шести крупнейших рынках в продаже было около 62,5 тыс. квартир – больше, чем годом ранее (59,1 тыс.),
NBP обращает внимание на «большое количество непроданных квартир, остающихся в предложении застройщиков»,
по данным GUS, за январь–август 2026 г. сдано 132,2 тыс. квартир (+4,5% г/г), начато строительство 153,5 тыс. (+4,8% г/г), а число разрешений и уведомлений выросло на 14,9% г/г, до 193,3 тыс.

Больше разрешений сегодня – потенциально больше квартир на рынке через 2–3 года. С другой стороны, NBP отмечает, что рентабельность застройщиков остаётся высокой, поэтому давление в сторону снижения прайсов невелико.

Сценарии на 2026 и 2027 год

Числового прогноза мы не даём – его не публикует ни одно публичное учреждение, а коммерческие прогнозы расходятся между собой. Но на основе приведённых данных можно описать факторы, которые будут определять цены:

За стабилизацию или рост цен говорят: более низкие процентные ставки, растущая кредитная активность, рост зарплат и то, что, как пишет NBP, стоимость обслуживания кредита сравнялась со стоимостью аренды квартиры.
За снижение или стагнацию цен говорят: большое количество непроданных квартир, растущее число разрешений на строительство, снижение цен сделок в части городов (например, во Вроцлаве) и всё больший разрыв между ценами предложения и сделок.
Неопределённые факторы: дальнейшие решения RPP, возможные новые программы поддержки кредитов (описываем их в статье Жилищные программы 2026) и экономическая ситуация. NBP в июльской проекции допускает рост ВВП в 2026 г. в диапазоне 3,0–4,4% и инфляцию CPI 2,4–3,3%.

На практике общепольское среднее мало говорит о конкретной квартире. Цены различаются между городами, районами и инвестициями, а в одном районе готовая квартира может стоить иначе, чем помещение в строящемся доме.

Что это значит для покупателя?

Не ждите «дна», если квартира нужна вам для жизни. Даже когда цены снижаются в реальном выражении, в злотых они могут стоять на месте – а арендную плату вы платите каждый месяц.
Торгуйтесь. При большом предложении и разрыве между ценами предложения и сделок застройщики чаще соглашаются на скидку, парковочное место в цене или более выгодный график платежей. Советы найдёте в статье Как торговаться при покупке квартиры.
Проверяйте историю цен. Застройщик обязан публиковать цену каждого помещения и историю её изменений на своём сайте, а данные попадают и на портал dane.gov.pl.
Считайте платёж при более высоких ставках. Если у кредита переменная ставка, проверьте, потянете ли вы платёж и тогда, когда ставки вырастут.

Актуальные цены в двух городах, где мы работаем, показываем в обзорах: Цены на новостройки в Варшаве 2026 (медиана в нашем предложении 21 115 zł/м²) и Цены на квартиры во Вроцлаве 2026 (медиана 16 100 zł/м², по данным из предложения TM Invest на 26.09.2026).

Читайте также:

Частые вопросы

Упадут ли цены на квартиры в 2027 году?

Официального прогноза цен на квартиры на 2027 г. нет – NBP и GUS таких прогнозов не публикуют. Данные 2026 г. показывают номинальную стабилизацию цен сделок в крупных городах и снижение реальных цен. Направление в 2027 г. определят, в частности, процентные ставки, кредитный спрос и число квартир, вводимых в эксплуатацию.

Упадут ли цены на квартиры в Варшаве?

По данным NBP за II кв. 2026 г., цены сделок на варшавском первичном рынке были на 2,4% выше, чем годом ранее, а цены предложения – на 6,9%. Пока номинальных снижений не видно, но растёт разница между ценой в прайсе и ценой сделок, что увеличивает пространство для переговоров.

Падают ли цены на квартиры во Вроцлаве?

По данным NBP, средняя цена сделок на вроцлавском первичном рынке во II кв. 2026 г. составила 14 312 zł/м², на 4,7% меньше, чем годом ранее. Это четвёртый подряд квартал, когда цены были ниже, чем годом ранее. Цены предложения остались на уровне прошлого года.

Поднимет ли снижение процентных ставок цены на квартиры?

Более низкие ставки повышают кредитоспособность и спрос, что обычно поддерживает цены. В 2026 г. кредитная активность растёт, но одновременно в предложении застройщиков много непроданных квартир, что тормозит рост.

Лучше купить квартиру сейчас или подождать?

Это зависит от вашей ситуации: если вы покупаете для себя и у вас стабильное финансирование, попытка «попасть в дно» редко окупается. Если вы не уверены в кредитоспособности или доходах, лучше сначала навести в них порядок, чем покупать под давлением.

Итоги

В 2026 г. цены на квартиры в крупных городах номинально стабильны, а в реальном выражении – с учётом инфляции – слегка снижаются. Растущее предложение и разрыв между ценами предложения и сделок благоприятствуют покупателям, а более низкие процентные ставки и растущая кредитная активность действуют в обратном направлении. Вместо того чтобы ждать заметного падения, лучше хорошо подготовить финансирование и торговаться по конкретному предложению.

Ищете квартиру в Варшаве или Вроцлаве? Подберём предложение под ваш бюджет – для покупателей на первичном рынке чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик. Можете также просмотреть актуальные инвестиции в нашем каталоге.

Данные по состоянию на 26.09.2026. Статья носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией.

Источники

NBP, База цен на жилую недвижимость (BaRN) – первичный и вторичный рынок, III кв. 2024 – II кв. 2026 (файл скачан 26.09.2026).
NBP, Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I кв. 2026 г.
GUS, Индексы цен жилых помещений в 1 квартале 2026 г.
GUS, Жилищное строительство в период январь–август 2026 г. (предварительные данные).
NBP, Основные процентные ставки NBP и коммюнике RPP за сентябрь 2026 г. и коммюнике за июль 2026 г. (проекция).
BIK, августовские данные Индекса спроса на ипотечные кредиты BIK (8.09.2026).
Данные о предложении: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 26.09.2026.