Чи знизяться ціни на квартири у 2026 і 2027 роках? Огляд даних NBP, GUS і BIK
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~8 хв читання
Чи знизяться ціни на квартири? Це одне з найчастіших запитань, які ми чуємо від покупців. Чесна відповідь така: напевно цього не знає ніхто, а жодна державна установа – ні NBP (Національний банк Польщі), ні GUS (Головне статистичне управління) – не публікує прогнозу цін на квартири. Натомість ми можемо показати, що кажуть найновіші дані: як змінювалися ціни пропозиції та ціни угод, що відбувається з процентними ставками, попитом на кредити та пропозицією нових квартир. На цій основі легше оцінити, які сценарії ймовірніші.
Найважливіше
- За даними NBP, у II кв. 2026 р. середня ціна угоди за метр на первинному ринку в 7 найбільших містах становила 14 444 zł – на 0,6% більше, ніж роком раніше.
- У той самий час ціни пропозиції зростали швидше (+3,1% р/р) – збільшується різниця між ціною в прайсі та ціною, за якою квартири фактично продаються.
- У Вроцлаві ціни угод на первинному ринку вже чотири квартали поспіль нижчі, ніж роком раніше (II кв. 2026: −4,7% р/р), у Варшаві вони зросли на 2,4% р/р.
- Референтна ставка NBP знизилася з 5,75% до 3,75% (з 5 березня 2026 р.), а попит на іпотечні кредити, за даними BIK (Бюро кредитної інформації), зростає.
- NBP у звіті за I кв. 2026 р. описує ринок як номінально стабільний, з корекцією цін у реальному вимірі (з урахуванням інфляції).
Ціни угод і ціни пропозиції – що кажуть дані NBP
Найкраще публічне джерело цін на квартири у великих містах – База цін житлової нерухомості (BaRN), яку веде NBP. Вона містить як ціни пропозиції (з оголошень і прайсів), так і ціни угод (з фактично укладених договорів). Для покупця важливіші другі – вони показують, скільки люди справді платять.
| Первинний ринок, zł/м² | II кв. 2025 | II кв. 2026 | Зміна р/р |
|---|---|---|---|
| Варшава – ціна пропозиції | 17 293 | 18 488 | +6,9% |
| Варшава – ціна угоди | 16 387 | 16 783 | +2,4% |
| Вроцлав – ціна пропозиції | 15 574 | 15 575 | 0,0% |
| Вроцлав – ціна угоди | 15 020 | 14 312 | −4,7% |
| 7 міст – ціна угоди | 14 358 | 14 444 | +0,6% |
| 10 міст – ціна угоди | 10 705 | 11 037 | +3,1% |
Що з цього випливає? На первинному ринку великих міст ціни угод протягом року практично не змінилися, а в деяких містах – як-от у Вроцлаві – знизилися. Водночас ціни в прайсах забудовників не знижувалися, а у Варшаві помітно зростали. Зростання розриву між пропозицією та угодою зазвичай означає більше простору для переговорів: покупці частіше отримують знижки або бонуси, яких не видно в прайсі.
Варто також пам'ятати про інфляцію. NBP у звіті про ціни на квартири за I кв. 2026 р. зазначає, що з урахуванням інфляції ціни угод на первинному ринку знизилися р/р на 2,1% у Варшаві та на 2,7% у шести інших великих містах. Автори пишуть про «подальшу корекцію цін на квартири в реальному вимірі за одночасної їх номінальної стабілізації».
Показники GUS – вся Польща
GUS щокварталу публікує індекси цін на житлові приміщення для всієї країни та воєводств (без поділу на міста). У I кв. 2026 р. ціни на житло в Польщі були на 6,0% вищими, ніж роком раніше, – на первинному ринку на 6,8%, на вторинному на 5,2%. У Нижньосілезькому воєводстві зростання становило 4,0% р/р, у Мазовецькому 6,8% р/р.
Однак темп зростання помітно нижчий, ніж два роки тому: у I кв. 2024 р. річне зростання цін, за даними GUS, становило 18,0%, а у 2025 р. знизилося до 4–7% р/р. Різниця між GUS і NBP пояснюється методологією – GUS охоплює всю країну, зокрема менші населені пункти, де ціни зростають із нижчого рівня.
Процентні ставки та кредити
Ціни на квартири значною мірою залежать від доступності кредиту. З травня 2025 р. Рада монетарної політики (RPP) знизила референтну ставку NBP з 5,75% до 3,75% (останнє зниження з 5 березня 2026 р.). На засіданні 8–9 вересня 2026 р. RPP залишила ставки без змін.
| Дата набрання чинності | Референтна ставка NBP |
|---|---|
| 8 травня 2025 | 5,25% |
| 3 липня 2025 | 5,00% |
| 4 вересня 2025 | 4,75% |
| 9 жовтня 2025 | 4,50% |
| 6 листопада 2025 | 4,25% |
| 4 грудня 2025 | 4,00% |
| 5 березня 2026 | 3,75% |
Нижчі ставки означають нижчі платежі та вищу кредитоспроможність, що збільшує попит. Це видно в даних: за даними NBP, обсяг нових іпотечних кредитів у злотих у I кв. 2026 р. становив 24,3 млрд zł, на 24,7% більше, ніж роком раніше. Індекс попиту на іпотечні кредити BIK за серпень 2026 р. зріс на 9,3% р/р, а середня запитувана сума кредиту становила 525,7 тис. zł (+7,2% р/р). Сам BIK прогнозує нижчі показники в наступні місяці через ефект високої бази.
Як розрахувати, який кредит ви можете собі дозволити за нинішніх ставок, пояснюємо в статті Кредитоспроможність 2026.
Пропозиція: багато квартир у продажу, більше дозволів
З боку пропозиції дані радше вказують на гальмування цін, ніж на їхній стрибок:
- за даними JLL, які цитує NBP, на кінець I кв. 2026 р. на шести найбільших ринках у продажу було близько 62,5 тис. квартир – більше, ніж роком раніше (59,1 тис.),
- NBP звертає увагу на «велику кількість непроданих квартир, що залишаються в пропозиції забудовників»,
- за даними GUS, у січні–серпні 2026 р. здано 132,2 тис. квартир (+4,5% р/р), розпочато будівництво 153,5 тис. (+4,8% р/р), а кількість дозволів і повідомлень зросла на 14,9% р/р, до 193,3 тис.
Більше дозволів сьогодні – це потенційно більше квартир на ринку через 2–3 роки. З іншого боку, NBP зазначає, що рентабельність забудовників залишається високою, тож тиск на зниження прайсів не є сильним.
Сценарії на 2026 і 2027 роки
Ми не наводимо числового прогнозу – такого не публікує жодна державна установа, а комерційні прогнози відрізняються між собою. Проте на основі наведених даних можна описати чинники, які визначатимуть ціни:
- На користь стабілізації або зростання цін свідчать: нижчі процентні ставки, зростання кредитування, зростання зарплат і те, що – як пише NBP – вартість обслуговування кредиту зрівнялася з вартістю оренди квартири.
- На користь зниження або стагнації цін свідчать: велика кількість непроданих квартир, зростання кількості дозволів на будівництво, зниження цін угод у частині міст (наприклад, у Вроцлаві) і дедалі більша різниця між цінами пропозиції та цінами угод.
- Невизначені чинники: подальші рішення RPP, можливі нові програми підтримки кредитування (описуємо їх у статті Житлові програми 2026) та економічна ситуація. NBP у липневій проєкції закладає зростання ВВП у 2026 р. в діапазоні 3,0–4,4% та інфляцію CPI 2,4–3,3%.
На практиці загальнопольське середнє мало що говорить про конкретну квартиру. Ціни відрізняються між містами, районами та інвестиціями, а в тому самому районі готова квартира може коштувати інакше, ніж квартира на етапі будівництва.
Що це означає для покупця?
- Не чекайте на «дно», якщо вам потрібна квартира для життя. Навіть коли ціни знижуються в реальному вимірі, у злотих вони можуть стояти на місці – а орендну плату ви платите щомісяця.
- Торгуйтеся. За великої пропозиції та розриву між цінами пропозиції й угод забудовники частіше погоджуються на знижку, паркомісце в ціні або вигідніший графік платежів. Поради знайдете в статті Як торгуватися щодо ціни квартири.
- Перевіряйте історію цін. Забудовник зобов'язаний публікувати ціну кожної квартири та історію її змін на своєму сайті, а дані потрапляють також на портал dane.gov.pl.
- Рахуйте платіж за вищих ставок. Якщо кредит має змінну ставку, перевірте, чи впораєтеся ви з платежем також тоді, коли ставки зростуть.
Актуальні ціни у двох містах, де ми працюємо, показуємо в оглядах: Ціни на нові квартири у Варшаві 2026 (медіана в нашій пропозиції 21 115 zł/м²) і Ціни на нові квартири у Вроцлаві 2026 (медіана 16 100 zł/м², за даними пропозиції TM Invest, станом на 26.09.2026).
Читайте також:
- Квартира як інвестиція у 2026
- Квартира чи облігації та депозити?
- Прогноз цін на квартири 2026–2027
- Готові до приймання квартири чи на етапі будівництва – ціни
Найчастіші запитання
Чи знизяться ціни на квартири у 2027 році?
Офіційного прогнозу цін на квартири на 2027 р. немає – NBP і GUS таких прогнозів не публікують. Дані за 2026 р. показують номінальну стабілізацію цін угод у великих містах і зниження реальних цін. Напрям у 2027 р. визначатимуть, зокрема, процентні ставки, попит на кредити та кількість зданих в експлуатацію квартир.
Чи знизяться ціни на квартири у Варшаві?
За даними NBP за II кв. 2026 р., ціни угод на варшавському первинному ринку були на 2,4% вищими, ніж роком раніше, а ціни пропозиції – на 6,9%. Поки що номінального зниження не видно, але зростає різниця між ціною в прайсі та ціною угоди, що збільшує простір для переговорів.
Чи знижуються ціни на квартири у Вроцлаві?
За даними NBP, середня ціна угоди на вроцлавському первинному ринку у II кв. 2026 р. становила 14 312 zł/м², на 4,7% менше, ніж роком раніше. Це вже четвертий поспіль квартал, у якому ціни були нижчими, ніж рік тому. Ціни пропозиції залишилися на рівні минулого року.
Чи піднімуть зниження процентних ставок ціни на квартири?
Нижчі ставки збільшують кредитоспроможність і попит, що зазвичай підтримує ціни. У 2026 р. кредитування зростає, але водночас у пропозиції забудовників багато непроданих квартир, що стримує зростання.
Краще купити квартиру зараз чи почекати?
Це залежить від вашої ситуації: якщо ви купуєте для себе й маєте стабільне фінансування, спроба «влучити в дно» рідко окупається. Якщо ви не впевнені у своїй кредитоспроможності чи доходах, краще спершу впорядкувати їх, ніж купувати під тиском.
Підсумок
У 2026 р. ціни на квартири у великих містах номінально стабільні, а реально – з урахуванням інфляції – трохи знижуються. Зростання пропозиції та розрив між цінами пропозиції й угод сприяють покупцям, а нижчі процентні ставки та зростання кредитування діють у протилежному напрямі. Замість того щоб чекати на помітне зниження, краще добре підготувати фінансування й торгуватися щодо конкретної пропозиції.
Шукаєте квартиру у Варшаві чи Вроцлаві? Підберемо пропозицію у вашому бюджеті – для покупців на первинному ринку найчастіше без комісії, бо винагороду зазвичай нам платить забудовник. Можете також переглянути актуальні інвестиції в нашому каталозі.
Дані станом на 26.09.2026. Стаття має інформаційний характер і не є інвестиційною рекомендацією.
Джерела
- NBP, База цін житлової нерухомості (BaRN) – первинний і вторинний ринок, III кв. 2024 – II кв. 2026 (файл завантажено 26.09.2026).
- NBP, Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку житлової й комерційної нерухомості в Польщі в I кв. 2026 р.
- GUS, Індекси цін на житлові приміщення в 1 кварталі 2026 р.
- GUS, Житлове будівництво в січні–серпні 2026 р. (попередні дані).
- NBP, Основні процентні ставки NBP, а також комюніке RPP з вересня 2026 р. і комюніке з липня 2026 р. (проєкція).
- BIK, серпневий показник Індексу попиту на іпотечні кредити BIK (8.09.2026).
- Дані про пропозиції: каталог інвестицій TM Invest, станом на 26.09.2026.
