Czy ceny mieszkań spadną w 2026 i 2027? Przegląd danych NBP, GUS i BIK

Autor: Tacjana Masiukiewicz26 września 2026Rynek i ceny~8 min czytania

Panorama miasta o zachodzie słońca z budowanymi blokami mieszkalnymi i dźwigami

Czy ceny mieszkań spadną? To jedno z najczęstszych pytań, jakie słyszymy od kupujących. Uczciwa odpowiedź brzmi: nikt tego nie wie na pewno, a żadna instytucja publiczna – ani NBP, ani GUS – nie publikuje prognozy cen mieszkań. Możemy natomiast pokazać, co mówią najnowsze dane: jak zmieniały się ceny ofertowe i transakcyjne, co dzieje się ze stopami procentowymi, popytem na kredyty i podażą nowych mieszkań. Na tej podstawie łatwiej ocenić, które scenariusze są bardziej prawdopodobne.

Najważniejsze informacje

Według NBP w II kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna metra na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wyniosła 14 444 zł – o 0,6% więcej niż rok wcześniej.
W tym samym czasie ceny ofertowe rosły szybciej (+3,1% r/r) – rośnie różnica między ceną w cenniku a ceną, po której mieszkania faktycznie się sprzedają.
We Wrocławiu ceny transakcyjne na rynku pierwotnym są od czterech kwartałów niższe niż rok wcześniej (II kw. 2026: −4,7% r/r), w Warszawie wzrosły o 2,4% r/r.
Stopa referencyjna NBP spadła z 5,75% do 3,75% (od 5 marca 2026 r.), a popyt na kredyty mieszkaniowe według BIK rośnie.
NBP w raporcie za I kw. 2026 r. opisuje rynek jako stabilny nominalnie, z korektą cen w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji).

Ceny transakcyjne a ofertowe – co mówią dane NBP

Najlepszym publicznym źródłem cen mieszkań w dużych miastach jest Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) prowadzona przez NBP. Zawiera ona zarówno ceny ofertowe (z ogłoszeń i cenników), jak i transakcyjne (z faktycznie zawartych umów). Dla kupującego ważniejsze są te drugie – pokazują, ile ludzie rzeczywiście płacą.

Rynek pierwotny, zł/m²	II kw. 2025	II kw. 2026	Zmiana r/r
Warszawa – cena ofertowa	17 293	18 488	+6,9%
Warszawa – cena transakcyjna	16 387	16 783	+2,4%
Wrocław – cena ofertowa	15 574	15 575	0,0%
Wrocław – cena transakcyjna	15 020	14 312	−4,7%
7 miast – cena transakcyjna	14 358	14 444	+0,6%
10 miast – cena transakcyjna	10 705	11 037	+3,1%

Źródło: NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN), rynek pierwotny, średnie ceny w zł/m² z VAT, plik w wersji z września 2026 r. Zmiany r/r – wyliczenie własne. NBP może korygować dane wstecz.

Co z tego wynika? Na rynku pierwotnym dużych miast ceny transakcyjne w ciągu roku praktycznie stały w miejscu, a w niektórych miastach – jak Wrocław – spadły. Jednocześnie ceny w cennikach deweloperów nie spadały, a w Warszawie wyraźnie rosły. Rosnący rozjazd między ofertą a transakcją zwykle oznacza większe pole do negocjacji: kupujący częściej dostają rabaty lub dodatki, których nie widać w cenniku.

Warto też pamiętać o inflacji. NBP w raporcie o cenach mieszkań za I kw. 2026 r. wskazuje, że po uwzględnieniu inflacji ceny transakcyjne na rynku pierwotnym spadły r/r o 2,1% w Warszawie i o 2,7% w sześciu innych dużych miastach. Autorzy piszą o „dalszej korekcie cen mieszkań w ujęciu realnym przy jednoczesnej ich nominalnej stabilizacji”.

Wskaźniki GUS – cała Polska

GUS publikuje co kwartał wskaźniki cen lokali mieszkalnych dla całego kraju i województw (bez podziału na miasta). W I kw. 2026 r. ceny lokali mieszkalnych w Polsce były o 6,0% wyższe niż rok wcześniej – na rynku pierwotnym o 6,8%, na wtórnym o 5,2%. W województwie dolnośląskim wzrost wyniósł 4,0% r/r, w mazowieckim 6,8% r/r.

Tempo wzrostu jest jednak wyraźnie niższe niż dwa lata temu: w I kw. 2024 r. roczny wzrost cen według GUS wynosił 18,0%, a w 2025 r. spadł do 4–7% r/r. Różnica między GUS a NBP wynika z metodologii – GUS obejmuje cały kraj, w tym mniejsze miejscowości, gdzie ceny rosną z niższego poziomu.

Stopy procentowe i kredyty

Ceny mieszkań w dużej mierze zależą od dostępności kredytu. Od maja 2025 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopę referencyjną NBP z 5,75% do 3,75% (ostatnia obniżka od 5 marca 2026 r.). Na posiedzeniu 8–9 września 2026 r. RPP pozostawiła stopy bez zmian.

Data obowiązywania	Stopa referencyjna NBP
8 maja 2025	5,25%
3 lipca 2025	5,00%
4 września 2025	4,75%
9 października 2025	4,50%
6 listopada 2025	4,25%
4 grudnia 2025	4,00%
5 marca 2026	3,75%

Źródło: NBP, archiwum podstawowych stóp procentowych.

Niższe stopy oznaczają niższe raty i wyższą zdolność kredytową, co zwiększa popyt. Widać to w danych: według NBP wartość nowych kredytów mieszkaniowych w złotych w I kw. 2026 r. wyniosła 24,3 mld zł, o 24,7% więcej niż rok wcześniej. BIK Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe za sierpień 2026 r. wzrósł o 9,3% r/r, a średnia wnioskowana kwota kredytu wyniosła 525,7 tys. zł (+7,2% r/r). Sam BIK zapowiada niższe odczyty w kolejnych miesiącach ze względu na efekt wysokiej bazy.

Jak obliczyć, na jaki kredyt Cię stać przy obecnych stopach, wyjaśniamy w artykule Zdolność kredytowa 2026.

Podaż: dużo mieszkań w ofercie, więcej pozwoleń

Po stronie podaży dane wskazują raczej na hamowanie cen niż na ich skok:

według danych JLL cytowanych przez NBP na koniec I kw. 2026 r. na sześciu największych rynkach w ofercie było ok. 62,5 tys. mieszkań – więcej niż rok wcześniej (59,1 tys.),
NBP zwraca uwagę na „dużą liczbę niesprzedanych mieszkań pozostających w ofercie deweloperów”,
według GUS w okresie styczeń–sierpień 2026 r. oddano 132,2 tys. mieszkań (+4,5% r/r), rozpoczęto budowę 153,5 tys. (+4,8% r/r), a liczba pozwoleń i zgłoszeń wzrosła o 14,9% r/r, do 193,3 tys.

Więcej pozwoleń dziś to potencjalnie więcej mieszkań na rynku za 2–3 lata. Z drugiej strony NBP odnotowuje, że rentowność deweloperów pozostaje wysoka, więc presja na obniżki cenników nie jest silna.

Scenariusze na 2026 i 2027 rok

Nie podajemy prognozy liczbowej – takiej nie publikuje żadna instytucja publiczna, a prognozy komercyjne różnią się między sobą. Na podstawie powyższych danych można jednak opisać czynniki, które będą decydować o cenach:

Za stabilizacją lub wzrostem cen przemawiają: niższe stopy procentowe, rosnąca akcja kredytowa, wzrost płac i to, że – jak pisze NBP – koszt obsługi kredytu zrównał się z kosztem najmu mieszkania.
Za spadkiem lub stagnacją cen przemawiają: duża liczba niesprzedanych mieszkań, rosnąca liczba pozwoleń na budowę, spadki cen transakcyjnych w części miast (np. we Wrocławiu) i coraz większa różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi.
Czynniki niepewne: dalsze decyzje RPP, ewentualne nowe programy wsparcia kredytów (opisujemy je w artykule Programy mieszkaniowe 2026) i sytuacja gospodarcza. NBP w lipcowej projekcji zakłada wzrost PKB w 2026 r. w przedziale 3,0–4,4% i inflację CPI 2,4–3,3%.

W praktyce ogólnopolska średnia mówi niewiele o konkretnym mieszkaniu. Ceny różnią się między miastami, dzielnicami i inwestycjami, a w tej samej dzielnicy mieszkanie gotowe może kosztować inaczej niż lokal w budowie.

Co to znaczy dla kupującego?

Nie czekaj na „dołek”, jeśli potrzebujesz mieszkania do życia. Nawet gdy ceny spadają realnie, w złotówkach mogą stać w miejscu – a czynsz za wynajem płacisz co miesiąc.
Negocjuj. Przy dużej podaży i rozjeździe cen ofertowych i transakcyjnych deweloperzy częściej godzą się na rabat, miejsce postojowe w cenie lub korzystniejszy harmonogram płatności. Wskazówki znajdziesz w artykule Jak negocjować cenę mieszkania.
Sprawdzaj historię cen. Deweloper musi publikować cenę każdego lokalu i historię jej zmian na swojej stronie, a dane trafiają też na portal dane.gov.pl.
Licz ratę przy wyższych stopach. Jeśli kredyt ma zmienne oprocentowanie, sprawdź, czy udźwigniesz ratę także wtedy, gdy stopy wzrosną.

Aktualne ceny w dwóch miastach, w których działamy, pokazujemy w zestawieniach: Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026 (mediana w naszej ofercie 21 115 zł/m²) i Ceny nowych mieszkań we Wrocławiu 2026 (mediana 16 100 zł/m², według danych z oferty TM Invest, stan na 26.09.2026).

Czytaj także:

Najczęstsze pytania

Czy ceny mieszkań spadną w 2027 roku?

Nie ma oficjalnej prognozy cen mieszkań na 2027 r. – NBP i GUS takich prognoz nie publikują. Dane z 2026 r. pokazują nominalną stabilizację cen transakcyjnych w dużych miastach i spadek cen realnych. O kierunku w 2027 r. zdecydują m.in. stopy procentowe, popyt kredytowy i liczba mieszkań oddawanych do użytku.

Czy ceny mieszkań spadną w Warszawie?

W danych NBP za II kw. 2026 r. ceny transakcyjne na warszawskim rynku pierwotnym były o 2,4% wyższe niż rok wcześniej, a ofertowe o 6,9%. Na razie nie widać nominalnych spadków, ale rośnie różnica między ceną w cenniku a ceną transakcyjną, co zwiększa pole do negocjacji.

Czy ceny mieszkań we Wrocławiu spadają?

Według NBP średnia cena transakcyjna na wrocławskim rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. wyniosła 14 312 zł/m², o 4,7% mniej niż rok wcześniej. To czwarty z rzędu kwartał, w którym ceny były niższe niż przed rokiem. Ceny ofertowe utrzymały się na poziomie sprzed roku.

Czy obniżki stóp procentowych podniosą ceny mieszkań?

Niższe stopy zwiększają zdolność kredytową i popyt, co zwykle wspiera ceny. W 2026 r. rośnie akcja kredytowa, ale jednocześnie w ofercie deweloperów jest dużo niesprzedanych mieszkań, co hamuje wzrosty.

Czy lepiej kupić mieszkanie teraz, czy poczekać?

To zależy od Twojej sytuacji: jeśli kupujesz dla siebie i masz stabilne finansowanie, próba „trafienia w dołek” rzadko się opłaca. Jeśli nie jesteś pewny zdolności kredytowej lub dochodów, lepiej najpierw je uporządkować niż kupować pod presją.

Podsumowanie

W 2026 r. ceny mieszkań w dużych miastach są nominalnie stabilne, a realnie – po uwzględnieniu inflacji – lekko spadają. Rosnąca podaż i rozjazd cen ofertowych i transakcyjnych sprzyjają kupującym, a niższe stopy procentowe i rosnąca akcja kredytowa działają w przeciwnym kierunku. Zamiast czekać na wyraźny spadek, lepiej dobrze przygotować finansowanie i negocjować konkretną ofertę.

Szukasz mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Dobierzemy ofertę w Twoim budżecie – dla kupujących na rynku pierwotnym najczęściej bez prowizji, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Możesz też przejrzeć aktualne inwestycje w naszym katalogu.

Dane według stanu na 26.09.2026. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej.

Źródła

NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) – rynek pierwotny i wtórny, III kw. 2024 – II kw. 2026 (plik pobrany 26.09.2026).
NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kw. 2026 r.
GUS, Wskaźniki cen lokali mieszkalnych w 1 kwartale 2026 r.
GUS, Budownictwo mieszkaniowe w okresie styczeń–sierpień 2026 r. (dane wstępne).
NBP, Podstawowe stopy procentowe NBP oraz komunikat RPP z września 2026 r. i komunikat z lipca 2026 r. (projekcja).
BIK, sierpniowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe (8.09.2026).
Dane o ofertach: katalog inwestycji TM Invest, stan na 26.09.2026.