Mieszkanie 3-pokojowe – ceny 2026 w Warszawie i Wrocławiu

Ile kosztuje mieszkanie 3-pokojowe w 2026 roku? W naszej ofercie na rynku pierwotnym mediana ceny trójki to ok. 936 tys. zł w Warszawie i ok. 879 tys. zł we Wrocławiu, przy typowym metrażu ok. 58 m². Poniżej znajdziesz ceny w dzielnicach, liczbę ofert do 700, 800 i 900 tys. zł, różnicę między mieszkaniami gotowymi i w budowie, konkretne przykłady oraz wyliczenie raty i dochodu potrzebnego rodzinie, która chce kupić trójkę na kredyt.

Najważniejsze informacje

• Według danych z oferty TM Invest (stan na 27.09.2026) mamy 638 dostępnych mieszkań 3-pokojowych w Warszawie i 806 we Wrocławiu; najtańsze kosztują 567 820 zł i 617 000 zł.
• Mediana ceny za m² trójki to 16 241 zł w Warszawie i 14 572 zł we Wrocławiu – wyraźnie mniej niż w przypadku kawalerek i mieszkań 2-pokojowych.
• Do 800 tys. zł kupisz 24% warszawskich trójek z naszej oferty (głównie Białołęka) i 33% wrocławskich (głównie Fabryczna).
• Przy 20% wkładu i oprocentowaniu 6,07% (średnia NBP dla nowych kredytów mieszkaniowych, lipiec 2026) rata za medianową trójkę to ok. 4 500 zł w Warszawie i 4 250 zł we Wrocławiu (30 lat).
• Do ceny doliczmy wykończenie: dla 58 m² to orientacyjnie ok. 85–220 tys. zł, zależnie od standardu i miasta.

Ile kosztuje mieszkanie 3-pokojowe w Warszawie i we Wrocławiu?

Poniższe liczby pochodzą z naszego katalogu nowych mieszkań – to ceny ofertowe deweloperów dla lokali oznaczonych jako dostępne, a nie średnia całego rynku. Podajemy medianę, bo pojedyncze apartamenty za ponad 2 mln zł zawyżałyby średnią. P90 oznacza cenę, poniżej której mieści się 90% ofert.

Miasto	Liczba ofert (inwestycji)	Cena od	Mediana ceny	P90	Mediana metrażu	Mediana zł/m²
Warszawa	638 (51)	567 820 zł	935 503 zł	1 489 333 zł	58,3 m²	16 241 zł
Wrocław	806 (37)	617 000 zł	878 658 zł	1 125 994 zł	57,6 m²	14 572 zł

Typowa trójka ma dziś 51–67 m² (tak mieści się 80% ofert w obu miastach), a najczęściej ok. 58 m². Mieszkań 3-pokojowych poniżej 50 m² jest niewiele: 41 w Warszawie i 21 we Wrocławiu. Jeśli szukasz konkretnie mieszkania dla rodziny ok. 60 m², to w przedziale 58–62 m² mamy 189 ofert w Warszawie (mediana 960 tys. zł) i 195 we Wrocławiu (mediana 919 tys. zł).

Ciekawostka dla liczących: cena za metr spada wraz z liczbą pokoi. W Warszawie mediana dla kawalerek to 24 501 zł/m², dla dwójek 18 600 zł/m², a dla trójek 16 241 zł/m². We Wrocławiu odpowiednio 17 782, 16 000 i 14 572 zł/m². Dlatego trójka kosztuje zwykle tylko o ok. 180–215 tys. zł więcej niż dwójka, choć jest większa o ok. 17–19 m². Szczegóły o mniejszych lokalach znajdziesz w artykułach o cenach kawalerek i o tym, ile kosztuje mieszkanie w Warszawie.

Dla porównania z całym rynkiem: według NBP w II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa m² na rynku pierwotnym wynosiła 18 488 zł w Warszawie i 15 575 zł we Wrocławiu, a średnia cena transakcyjna – 16 783 zł i 14 312 zł. To dane dla wszystkich metraży, więc nie da się ich wprost porównać z trójkami, ale pokazują skalę.

Ceny mieszkań 3-pokojowych w dzielnicach

Rozrzut między dzielnicami jest duży: w Warszawie mediana ceny trójki waha się od ok. 751 tys. zł na Białołęce do ponad 1,6 mln zł na Woli. We Wrocławiu różnice są mniejsze – od ok. 706 tys. zł na Fabrycznej do ok. 1,05 mln zł w Śródmieściu. Tabela obejmuje dzielnice, w których mamy co najmniej 10 ofert trójek.

Dzielnica	Oferty	Cena od	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²
Warszawa – Białołęka	196	567 820 zł	751 128 zł	57,1 m²	13 411 zł
Warszawa – Ursus	50	736 644 zł	860 216 zł	57,9 m²	15 100 zł
Warszawa – Targówek	30	770 000 zł	897 500 zł	59,0 m²	15 360 zł
Warszawa – Praga-Południe	67	802 912 zł	930 084 zł	53,3 m²	17 516 zł
Warszawa – Wawer	34	764 144 zł	946 209 zł	59,3 m²	16 175 zł
Warszawa – Włochy	68	842 128 zł	980 447 zł	57,7 m²	16 655 zł
Warszawa – Bielany	37	973 652 zł	1 117 699 zł	58,6 m²	19 200 zł
Warszawa – Mokotów	109	817 731 zł	1 347 979 zł	60,9 m²	21 946 zł
Warszawa – Wola	36	1 311 000 zł	1 625 866 zł	64,9 m²	26 442 zł
Wrocław – Fabryczna	165	628 373 zł	706 045 zł	53,9 m²	12 690 zł
Wrocław – Psie Pole	120	617 000 zł	809 704 zł	58,6 m²	13 564 zł
Wrocław – Krzyki	303	624 580 zł	927 960 zł	59,8 m²	15 100 zł
Wrocław – Stare Miasto	162	770 887 zł	966 750 zł	55,9 m²	16 858 zł
Wrocław – Śródmieście	56	806 506 zł	1 050 856 zł	59,0 m²	17 900 zł

Warto zauważyć, że na Krzykach, gdzie wrocławskich trójek jest najwięcej, rozpiętość jest ogromna – od ok. 625 tys. zł na obrzeżach po mieszkania za ponad 1,1 mln zł bliżej centrum. Więcej o cenach m² w poszczególnych częściach miasta piszemy w przewodnikach po cenach mieszkań we Wrocławiu i cenach nowych mieszkań w Warszawie.

Mieszkanie 3-pokojowe do 700, 800 i 900 tys. zł – gdzie szukać?

Budżet	Warszawa – liczba ofert	Gdzie (Warszawa)	Wrocław – liczba ofert	Gdzie (Wrocław)
do 700 tys. zł	51 (8%)	wyłącznie Białołęka	135 (17%)	Fabryczna 70, Krzyki 41, Psie Pole 24
do 800 tys. zł	152 (24%)	Białołęka 137, Ursus 11, Targówek 3, Wawer 1	262 (33%)	Fabryczna 152, Psie Pole 56, Krzyki 46, Stare Miasto 8
do 900 tys. zł	288 (45%)	Białołęka 174, Ursus 39, Praga-Południe 25, Targówek 16, Wawer 13, Mokotów 13, Włochy 8	439 (54%)	Fabryczna 158, Krzyki 122, Psie Pole 103, Stare Miasto 46, Śródmieście 10

Wniosek: 3 pokoje do 800 tys. zł to w Warszawie praktycznie Białołęka (z pojedynczymi ofertami w Ursusie i na Targówku), a we Wrocławiu – realny wybór w trzech dzielnicach. Przy budżecie 900 tys. zł w stolicy otwierają się Praga-Południe, Włochy i nawet pojedyncze trójki na Mokotowie. Tańsze lokale w obu miastach opisujemy też w artykule o najtańszych nowych mieszkaniach w Warszawie.

Przykładowe mieszkania 3-pokojowe z naszej oferty

Wybraliśmy inwestycje, w których trójki są najtańsze w swojej dzielnicy albo stanowią dużą część oferty. Kwota „od” to najtańszy dostępny lokal 3-pokojowy w danej inwestycji w dniu 27.09.2026 – ceny i dostępność zmieniają się z tygodnia na tydzień.

Inwestycja (deweloper)	Dzielnica	Stan	3 pokoje od	Metraż tego lokalu	Trójek w ofercie
Osiedle Salvia (Napollo)	Warszawa, Białołęka	w budowie, III kw. 2027	567 820 zł	54,1 m²	51
Mirabelki 5 (Totalbud Development)	Warszawa, Białołęka	gotowe	707 000 zł	53,1 m²	7
Piastova Osada 2 (Victoria Dom)	Warszawa, Ursus	w budowie, IV kw. 2027	736 644 zł	46,9 m²	21
Osiedle PUR (Weisenburger Development)	Warszawa, Praga-Południe	w budowie, IV kw. 2026	802 912 zł	45,6 m²	43
Rytm Mokotowa 1A (Robyg)	Warszawa, Mokotów	gotowe	817 731 zł	63,4 m²	2
Villa Viva (Robyg)	Wrocław, Krzyki	w budowie, I kw. 2028	624 580 zł	56,8 m²	41
Rędzińska etap 4 (Profit Development)	Wrocław, Fabryczna	w budowie, IV kw. 2026 – II kw. 2027	628 373 zł	49,1 m²	75
Rudawska 5 (RT Deweloper)	Wrocław, Psie Pole	gotowe	646 536 zł	49,0 m²	6
Osiedle Metr Kwadrat (INKOM)	Wrocław, Fabryczna	gotowe	680 414 zł	51,9 m²	22
Atrium – Nowy Szczepin (Archicom)	Wrocław, Stare Miasto	w budowie, IV kw. 2027	770 887 zł	56,6 m²	39

Zwróć uwagę na metraż: najtańsze trójki często mają 46–50 m², czyli trzy mniejsze pokoje zamiast klasycznych 58–60 m². Dla rodziny z dwojgiem dzieci to bywa ciasno, dlatego porównuj nie tylko cenę, ale też układ – wielkość sypialni, osobną kuchnię lub aneks i miejsce na przechowywanie. Pełną listę znajdziesz w katalogu nowych mieszkań w Warszawie i nowych mieszkań we Wrocławiu.

Nie chcesz sam przeglądać setek rzutów? Pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – zestawimy trójki w Twoim budżecie, sprawdzimy dewelopera i umowę. Dla kupującego najczęściej bez prowizji – nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Gotowe czy w budowie – czy trójka „od ręki” jest droższa?

W naszej ofercie – przeciwnie. Mediana ceny gotowych trójek w Warszawie to 902 122 zł (15 430 zł/m², 187 ofert), a w budowie – 942 077 zł (16 488 zł/m², 451 ofert). We Wrocławiu gotowe kosztują w medianie 839 000 zł (13 700 zł/m², 157 ofert), a w budowie 884 441 zł (14 723 zł/m², 649 ofert).

Nie wyciągaj z tego wniosku, że gotowe mieszkanie jest zawsze tańsze. Różnica wynika w dużej mierze ze struktury oferty: wśród warszawskich trójek w budowie dużo jest lokali na Mokotowie i Pradze-Południe, a we Wrocławiu – w nowych projektach na Krzykach i w Śródmieściu. Gotowych trójek jest też kilka razy mniej, więc pojedyncza inwestycja mocno wpływa na medianę. Porównuj zawsze konkretne lokale w tej samej okolicy. Gotowe mieszkanie ma za to inne zalety – oglądasz konkretny lokal i nie płacisz jednocześnie czynszu i raty przez 1–2 lata budowy. Szczegółowe porównanie przygotowaliśmy w artykule Mieszkania gotowe do odbioru czy w budowie – ile różnią się ceny.

Mieszkanie 3-pokojowe na kredyt – rata i potrzebny dochód

Większość rodzin kupuje trójkę z kredytem hipotecznym. Założenia naszego wyliczenia: 20% wkładu własnego (Rekomendacja S KNF przewiduje LTV do 80%, a do 90% przy dodatkowym zabezpieczeniu), oprocentowanie 6,07% – średnia NBP dla nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w lipcu 2026 r., raty równe. Minimalny dochód liczymy tak jak w artykule o zdolności kredytowej: rata przy stopie wyższej o 2,5 pkt proc. (8,57%) i okresie 25 lat nie powinna przekraczać 40–50% dochodu netto gospodarstwa domowego.

Mieszkanie	Cena	Wkład 20%	Kredyt	Rata – 25 lat	Rata – 30 lat	Orientacyjny dochód netto
Warszawa, mediana trójki	935 503 zł	187 101 zł	748 402 zł	ok. 4 850 zł	ok. 4 520 zł	ok. 12,1–15,2 tys. zł
Wrocław, mediana trójki	878 658 zł	175 732 zł	702 926 zł	ok. 4 560 zł	ok. 4 250 zł	ok. 11,4–14,2 tys. zł
Warszawa, mediana Białołęka	751 128 zł	150 226 zł	600 902 zł	ok. 3 900 zł	ok. 3 630 zł	ok. 9,7–12,2 tys. zł
Wrocław, mediana Fabryczna	706 045 zł	141 209 zł	564 836 zł	ok. 3 660 zł	ok. 3 410 zł	ok. 9,2–11,4 tys. zł

Przykład: para z dzieckiem kupuje trójkę na Fabrycznej za 706 tys. zł. Potrzebuje ok. 141 tys. zł wkładu własnego, a rata przy 30 latach wyniesie ok. 3 410 zł. Żeby bank uznał taką kwotę za bezpieczną, łączny dochód netto powinien wynosić mniej więcej 9–11 tys. zł – a w praktyce więcej, bo bank odejmie koszty utrzymania trzyosobowej rodziny. Za warszawską medianę (936 tys. zł) trzeba już ok. 12–15 tys. zł netto. Ile dokładnie pożyczy Ci bank, zależy od jego modelu – dlatego warto porównać kilka ofert.

Jakie koszty doliczyć do ceny trójki?

• Wykończenie – mieszkania od dewelopera są zwykle w stanie deweloperskim. Przy orientacyjnych widełkach z cenników firm (wrzesień 2026) 58 m² w Warszawie to ok. 99 tys. zł w standardzie ekonomicznym, ok. 146 tys. zł w średnim i ok. 220 tys. zł w wysokim; we Wrocławiu odpowiednio ok. 86, 127 i 190 tys. zł. Szczegóły w artykule Ile kosztuje wykończenie mieszkania.
• Notariusz – maksymalna taksa za umowę sprzedaży lokalu to połowa stawki z rozporządzenia; przy cenie 935 tys. zł to ok. 2,3 tys. zł netto plus 23% VAT, do tego wypisy i akt przy umowie deweloperskiej (jego koszt dzielisz z deweloperem po połowie).
• Opłaty sądowe – m.in. 200 zł za wpis własności i 200 zł za wpis hipoteki do księgi wieczystej.
• Miejsce postojowe i komórka – w wielu inwestycjach sprzedawane osobno, co przy rodzinnym mieszkaniu często jest koniecznym dodatkiem.

Pełne zestawienie kosztów transakcyjnych znajdziesz w artykule Koszty zakupu mieszkania od dewelopera. W praktyce do ceny trójki warto doliczyć co najmniej 10–25% na wykończenie i formalności.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Nowe mieszkanie 3-pokojowe to w naszej ofercie wydatek rzędu 880–940 tys. zł w medianie, ale z dużym rozrzutem między dzielnicami: w Warszawie trójki do 800 tys. zł są niemal wyłącznie na Białołęce, a we Wrocławiu budżet 700–800 tys. zł daje wybór na Fabrycznej, Psim Polu i Krzykach. Trójka jest najtańsza w przeliczeniu na metr, więc dla rodziny często wypada korzystniej niż przepłacanie za dwójkę. Planując budżet, policz od razu ratę, wkład własny i wykończenie.

Chcesz sprawdzić, na jaką trójkę Cię stać? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i policzymy Twoją zdolność. A gdy wiesz już, czego szukasz, pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Działamy od 2016 na rynku w Warszawie i we Wrocławiu.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny pochodzą z oferty TM Invest (ceny ofertowe deweloperów, stan na 27.09.2026) i mogą się zmienić. Wyliczenia rat, dochodu i kosztów są orientacyjne i nie stanowią oferty kredytowej ani porady finansowej.

Źródła

• NBP, baza cen mieszkań (BaRN) – ceny ofertowe i transakcyjne na rynku pierwotnym, II kw. 2026.
• NBP, statystyka stóp procentowych (MIR) – średnie oprocentowanie nowych kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w PLN, lipiec 2026.
• KNF, Rekomendacja S – bufor stopy procentowej, okres 25 lat, progi DStI 40/50%, LTV 80/90%.
• Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3 i § 6.
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42.
• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 880, art. 40 ust. 2.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.