Mieszkanie czy obligacje i lokaty? Porównanie stóp zwrotu w 2026
Autor: Tacjana MasiukiewiczInwestowanie~12 min czytania
Mieszkanie czy obligacje? We wrześniu 2026 r. obligacje skarbowe EDO dają 5,35% w pierwszym roku, a potem inflację plus 2 pkt proc. Średnia nowa lokata to ok. 3%. Mieszkanie na wynajem we Wrocławiu przynosi ok. 4,5–5% brutto z czynszu, a po podatku i kosztach ok. 3,4%. Do tego dochodzi zmiana jego ceny, która może być na plus albo na minus. Poniżej porównujemy oprocentowanie, podatki, płynność i ryzyko, a na koniec liczymy, co przez 5 lat mogłoby się stać z 600 tys. zł ulokowanymi w obligacjach EDO, a co z tą samą kwotą zainwestowaną w kawalerkę z naszej oferty.
Najważniejsze informacje
- Obligacje skarbowe z emisji wrześniowej 2026 r.: EDO 5,35% w 1. roku (potem inflacja + 2,00%), COI 4,75% (potem inflacja + 1,50%), TOS 4,40% stałe przez 3 lata.
- Średnie oprocentowanie nowych depozytów gospodarstw domowych w lipcu 2026 r. wyniosło 3,00% (NBP), stopa referencyjna NBP to 3,75%, a inflacja CPI w sierpniu 2026 r. – 3,4% r/r (GUS).
- Od odsetek z lokat i obligacji płacisz 19% podatku (tzw. podatek Belki, art. 30a ustawy o PIT). Przychód z najmu prywatnego opodatkowany jest ryczałtem 8,5% (12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł).
- Według NBP stopa kapitalizacji (roczny czynsz do ceny) w I kw. 2026 r. wyniosła 6,24% w grupie 6 dużych miast (w tym Wrocław) i 5,95% w Warszawie, ale zwrot z kapitału po kosztach i podatku przy zakupie za gotówkę to tylko 3,5–3,7%.
- W naszej ofercie kawalerka we Wrocławiu kosztuje od ok. 335 tys. zł, mediana to 596 tys. zł (stan na 27.09.2026). Obligacje kupisz już za 100 zł.
Ile dają obligacje skarbowe i lokaty we wrześniu 2026?
Detaliczne obligacje skarbowe sprzedaje się co miesiąc w nowych seriach, a każda kosztuje 100 zł. Oprocentowanie ustala Ministerstwo Finansów w liście emisyjnym. Ta tabela pokazuje serie z września 2026 r. Oferta na październik może być inna, więc przed zakupem sprawdź aktualne stawki.
| Seria (wrzesień 2026) | Okres | Oprocentowanie | Wypłata odsetek | Opłata za wcześniejszy wykup |
|---|---|---|---|---|
| OTS1226 | 3 miesiące | 2,00% stałe | przy wykupie | – |
| ROR0927 | 1 rok | 4,00% w 1. miesiącu, potem stopa referencyjna NBP | co miesiąc | tak (wg listu emisyjnego) |
| DOR0928 | 2 lata | 4,15% w 1. miesiącu, potem stopa referencyjna + 0,15% | co miesiąc | tak (wg listu emisyjnego) |
| TOS0929 | 3 lata | 4,40% stałe | przy wykupie (kapitalizacja roczna) | 1,00 zł od obligacji |
| COI0930 | 4 lata | 4,75% w 1. roku, potem inflacja + 1,50% | co roku | 2,00 zł od obligacji |
| EDO0936 | 10 lat | 5,35% w 1. roku, potem inflacja + 2,00% | przy wykupie (kapitalizacja roczna) | 3,00 zł od obligacji |
Obligacje indeksowane inflacją (EDO i COI) od drugiego roku płacą inflację z ostatniego odczytu GUS plus stałą marżę. Jeśli inflacja jest ujemna, liczy się ją jako zero. Dzięki temu Twoje oszczędności rosną realnie o mniej więcej wielkość marży, niezależnie od tego, co stanie się z cenami. W EDO odsetki co roku doliczają się do kapitału, więc przy dłuższym oszczędzaniu to najmocniejsza seria.
Lokaty dają dziś mniej. Według NBP średnie oprocentowanie nowych depozytów gospodarstw domowych w lipcu 2026 r. wyniosło 3,00%. Promocyjne oferty z rankingów bywają wyższe, ale zwykle obowiązują przez kilka miesięcy, do określonej kwoty albo wymagają „nowych środków”. Po 19% podatku z 3% zostaje ok. 2,43%, a to mniej niż sierpniowa inflacja (3,4%). Realnie oszczędności na przeciętnej lokacie tracą więc na wartości.
Ile zarabia mieszkanie na wynajem – rentowność brutto i netto
NBP co kwartał szacuje opłacalność zakupu mieszkania na wynajem. W I kw. 2026 r. średnia stawka najmu wynosiła 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² w grupie sześciu dużych miast, do której należy Wrocław (bez opłat eksploatacyjnych i mediów). Stopa kapitalizacji, czyli roczny czynsz podzielony przez cenę, wyniosła 5,95% w Warszawie i 6,24% w tych sześciu miastach. NBP liczy ją jednak od średniej ceny transakcyjnej z rynku pierwotnego i wtórnego. Nowe mieszkania w dobrych lokalizacjach są droższe, więc ich rentowność brutto wychodzi zwykle niższa.
Ważniejszy jest wynik netto. Po odjęciu kosztów, 8,5% ryczałtu i pustostanów NBP szacuje zwrot z kapitału przy zakupie za gotówkę na 3,5% w Warszawie i 3,7% w sześciu dużych miastach. To wynik porównywalny z obligacjami. Różnica polega na tym, że mieszkanie może dodatkowo zyskać lub stracić na wartości. Jak liczyć rentowność na konkretnych lokalach z katalogu, pokazujemy w artykule Rentowność najmu we Wrocławiu i Warszawie, a zasady ryczałtu opisujemy w tekście Podatek od najmu mieszkania 2026.
Drugi składnik zwrotu, czyli wzrost cen, nie jest gwarantowany. Według NBP średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym we Wrocławiu w II kw. 2026 r. była o 4,7% niższa niż rok wcześniej, a w Warszawie o 2,4% wyższa. W ujęciu realnym, po uwzględnieniu inflacji, ceny w dużych miastach w I kw. 2026 r. spadały. Szerzej omawiamy to w artykule Czy ceny mieszkań spadną w 2026 i 2027?
Obligacje skarbowe czy nieruchomość – porównanie w tabeli
| Instrument | Oczekiwany zwrot 2026 (brutto) | Podatek | Płynność | Ryzyko | Minimalna kwota |
|---|---|---|---|---|---|
| Lokata bankowa | ok. 3,0% (średnia NBP, VII 2026) | 19% od odsetek | wysoka; zerwanie lokaty zwykle oznacza utratę odsetek | niskie; gwarancja BFG do równowartości 100 000 euro | zależy od banku |
| Obligacje TOS (3 lata) | 4,40% stałe | 19% od odsetek | dobra; wcześniejszy wykup za 1 zł od obligacji | niskie; emitent – Skarb Państwa | 100 zł |
| Obligacje COI (4 lata) | 4,75% w 1. roku, potem inflacja + 1,50% | 19% od odsetek | dobra; wykup za 2 zł od obligacji | niskie; zwrot zależy od inflacji | 100 zł |
| Obligacje EDO (10 lat) | 5,35% w 1. roku, potem inflacja + 2,00% | 19% od odsetek | dobra; wykup za 3 zł od obligacji | niskie; zwrot zależy od inflacji | 100 zł |
| Mieszkanie na wynajem (gotówka) | ok. 4,5–5% z czynszu brutto (nasz przykład: 4,8%) + zmiana ceny | ryczałt 8,5% / 12,5% od przychodu z najmu; 19% od dochodu ze sprzedaży przed upływem 5 lat | niska; sprzedaż zajmuje zwykle tygodnie lub miesiące | średnie; ceny, pustostany, najemcy, remonty | od ok. 335 tys. zł (kawalerka we Wrocławiu w naszej ofercie) + koszty wejścia |
Zwróć uwagę na próg wejścia i koszty. Obligacje kupisz i sprzedasz przez internet w kilka minut. Przy mieszkaniu płacisz taksę notarialną i opłaty sądowe (od dewelopera bez PCC), a do tego zwykle dochodzi wykończenie. Wszystkie pozycje opisujemy w artykule Koszty zakupu mieszkania od dewelopera. Przy wyjściu z inwestycji mogą dojść koszty sprzedaży, a jeśli sprzedasz przed upływem 5 lat licząc od końca roku zakupu – także 19% podatku od dochodu.
Szukasz mieszkania, które ma zarabiać na siebie? Pomożemy wybrać lokal pod wynajem z oferty kilkudziesięciu inwestycji w Warszawie i we Wrocławiu i przeprowadzimy Cię przez zakup – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Przykład: 600 tys. zł w obligacjach EDO czy w kawalerce we Wrocławiu?
Porównujemy dwie drogi dla tej samej kwoty na 5 lat. Wszystkie założenia podajemy wprost, bo to one decydują o wyniku.
Wariant A – obligacje EDO0936. Kupujesz 6 000 obligacji we wrześniu 2026 r. Pierwszy rok to 5,35%, kolejne cztery lata inflacja + 2,00%. Po 5 latach wykupujesz je przed terminem: opłata 3 zł od obligacji i 19% podatku od odsetek pomniejszonych o tę opłatę.
Wariant B – gotowa kawalerka 29,13 m² za 495 210 zł w inwestycji Apartamenty Krakowska 8 na Krzykach (według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026). Do ceny doliczamy ok. 2,0 tys. zł kosztów notarialnych i sądowych oraz 2 200 zł/m² na wykończenie i umeblowanie (ok. 64,1 tys. zł, środek widełek dla standardu średniego we Wrocławiu). Razem wychodzi 561,3 tys. zł. Pozostałe 38,7 tys. zł to rezerwa na lokacie (3% brutto). Czynsz liczymy według średniej NBP: 67,5 zł/m², czyli ok. 1 966 zł miesięcznie. Przyjmujemy wynajem przez 95% czasu, ryczałt 8,5% i 1 500 zł rocznie kosztów właściciela (podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, drobne naprawy). Czynszu nie indeksujemy.
| Wariant i scenariusz | Majątek po 5 latach | Zysk | Średnio rocznie |
|---|---|---|---|
| EDO, inflacja 1,5% rocznie | ok. 687 tys. zł | ok. 87 tys. zł | ok. 2,7% |
| EDO, inflacja 2,5% (cel NBP) | ok. 710 tys. zł | ok. 110 tys. zł | ok. 3,4% |
| EDO, inflacja 3,5% rocznie | ok. 734 tys. zł | ok. 134 tys. zł | ok. 4,1% |
| Kawalerka, ceny −1% rocznie | ok. 610 tys. zł | ok. 10 tys. zł | ok. 0,3% |
| Kawalerka, ceny +2% rocznie | ok. 685 tys. zł | ok. 85 tys. zł | ok. 2,7% |
| Kawalerka, ceny +4% rocznie | ok. 741 tys. zł | ok. 141 tys. zł | ok. 4,3% |
Co z tego wynika? Czynsz netto daje ok. 3,4% rocznie od zainwestowanej kwoty (19 tys. zł na 561 tys. zł), czyli mniej więcej tyle, ile EDO przy umiarkowanej inflacji. O przewadze mieszkania decyduje więc wzrost jego ceny. Jeśli ceny rosną wolniej niż ok. 2% rocznie, obligacje wychodzą podobnie albo lepiej, przy dużo mniejszym zaangażowaniu. Jeśli rosną szybciej, mieszkanie wygrywa. Pamiętaj też o terminie: przy zakupie w 2026 r. sprzedaż bez podatku dochodowego jest możliwa od 1 stycznia 2032 r.
Rachunek zmienia kredyt. Przy wkładzie własnym i kredycie efekt dźwigni działa w obie strony: zwiększa zysk ze wzrostu ceny, ale według NBP przy LTV 80% najem w I kw. 2026 r. był nierentowny (ujemny zwrot z kapitału). Szczegóły opisujemy w artykule Mieszkanie na kredyt pod wynajem.
Mieszkanie a inflacja – co lepiej chroni oszczędności?
Obligacje EDO i COI chronią przed inflacją z definicji: od drugiego roku ich oprocentowanie rośnie razem z CPI. Mieszkanie chroni przed nią pośrednio. Czynsze i ceny nieruchomości w długim okresie zwykle podążają za płacami i inflacją, ale w krótszych okresach może być inaczej. Pokazują to dane NBP za ostatnie kwartały, gdy realne ceny w dużych miastach spadały. Mieszkanie daje za to coś, czego obligacje nie mają: możesz w nim zamieszkać albo przekazać je dziecku, a wartość możesz podnieść lokalizacją i standardem.
- Obligacje wybierz, gdy liczy się dostęp do pieniędzy, masz mniej niż kilkaset tysięcy złotych albo nie chcesz zajmować się najemcami.
- Mieszkanie rozważ, gdy myślisz w horyzoncie co najmniej 5–10 lat, masz rezerwę na pustostany i remonty, a wynajem traktujesz jako część większego portfela. Gdzie szukać lokali pod wynajem, piszemy w artykule Mieszkanie jako inwestycja w 2026.
- Połączenie obu to częsty wybór: środki na wkład własny lub wykończenie mogą do czasu zakupu pracować w krótkich obligacjach albo na lokacie.
W naszej ofercie – ile kosztuje mieszkanie pod wynajem
Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, we Wrocławiu mamy 265 dostępnych kawalerek z medianą ceny 595 638 zł (32,4 m²) i 738 mieszkań dwupokojowych z medianą 662 405 zł. W Warszawie mediana kawalerki to 824 404 zł, ale najtańsze mieszkania 2-pokojowe zaczynają się od ok. 449 tys. zł, np. na Białołęce. Aktualne lokale znajdziesz w katalogach nowe mieszkania we Wrocławiu i nowe mieszkania w Warszawie. Porównanie kawalerki i dwóch pokoi pod kątem zwrotu opisujemy w artykule Kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem?
Najczęstsze pytania
Co się bardziej opłaca w 2026 roku: mieszkanie czy obligacje?
Zależy od tego, jak zmienią się ceny mieszkań. Czynsz netto z mieszkania kupionego za gotówkę daje dziś ok. 3,4–3,7% rocznie, czyli podobnie jak obligacje EDO przy umiarkowanej inflacji. Mieszkanie wygrywa, jeśli jego cena rośnie o ponad ok. 2% rocznie. Przy stagnacji lub spadku cen lepiej wypadają obligacje.
Lokata czy mieszkanie – co lepiej chroni przed inflacją?
Przeciętna lokata dziś jej nie pokonuje. Średnio 3,00% brutto, czyli ok. 2,43% po podatku, to mniej niż inflacja 3,4% z sierpnia 2026 r. Mieszkanie w długim okresie zwykle trzyma realną wartość, ale w krótkim nie ma tej pewności. Przed inflacją wprost chronią obligacje indeksowane EDO i COI.
Ile trzeba zapłacić podatku od obligacji skarbowych?
19% od odsetek, zgodnie z art. 30a ustawy o PIT. Podatek pobiera płatnik przy wypłacie odsetek lub wykupie (art. 41 ust. 4 ustawy o PIT), więc nie rozliczasz go samodzielnie. Przy wcześniejszym wykupie podatek liczy się od odsetek pomniejszonych o opłatę.
Czy obligacje EDO można sprzedać przed terminem?
Tak. Wcześniejszy wykup jest możliwy po 7 dniach od zakupu, a pieniądze wpływają po 5 dniach roboczych od złożenia dyspozycji. Dla EDO kupionych od 1 września 2024 r. opłata wynosi 3 zł od obligacji, ale nie więcej niż narosłe odsetki, więc nominału nie tracisz.
Jaka jest rentowność najmu mieszkania we Wrocławiu?
Przy średniej stawce NBP 67,5 zł/m² kawalerka za ok. 495 tys. zł daje ok. 4,8% brutto rocznie. Po uwzględnieniu pustostanów, ryczałtu 8,5%, kosztów właściciela oraz kosztów wykończenia i zakupu zostaje ok. 3,4% netto. Wynik dla innych lokali liczymy w artykule o rentowności najmu.
W co inwestować 600 tys. zł w 2026 roku?
Nie ma jednej odpowiedzi. Liczą się Twój horyzont, potrzeba dostępu do pieniędzy i gotowość zajmowania się najmem. Na naszym przykładzie 5-letnim EDO dają ok. 687–734 tys. zł, a kawalerka od ok. 610 do ok. 741 tys. zł, zależnie od cen. Wiele osób dzieli kapitał między oba rozwiązania.
Podsumowanie
We wrześniu 2026 r. obligacje skarbowe (EDO 5,35%, COI 4,75%, TOS 4,40%) wyraźnie wyprzedzają przeciętną lokatę (3,00%). Mieszkanie kupione za gotówkę daje z samego czynszu podobny zwrot netto jak obligacje. Przewagę może zbudować tylko wzrost cen, który nie jest pewny. Obligacje są płynne, tanie w obsłudze i dostępne od 100 zł. Mieszkanie wymaga dużego kapitału i czasu, ale daje realny majątek i szansę na wyższy zysk w dłuższym horyzoncie.
Jeśli rozważasz zakup mieszkania pod wynajem, porozmawiaj z nami. Pokażemy lokale z naszej oferty o najlepszym stosunku czynszu do ceny i pomożemy przejść przez zakup od rezerwacji do odbioru – najczęściej bez prowizji dla kupującego, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Oprocentowanie obligacji dotyczy emisji z września 2026 r., dane o lokatach i inflacji – ostatnich odczytów NBP i GUS. Wyliczenia są orientacyjne i opierają się na przyjętych założeniach. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej ani porady podatkowej.
Źródła
- Obligacje skarbowe – seria EDO0936 i pozostałe emisje z września 2026 r. (obligacjeskarbowe.pl)
- NBP – podstawowe stopy procentowe
- NBP – statystyka stóp procentowych (oprocentowanie nowych depozytów gospodarstw domowych, lipiec 2026)
- NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w I kwartale 2026 r. (rozdz. 7: stopa zwrotu z najmu)
- GUS – Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w sierpniu 2026 r.
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 30a, art. 41 ust. 4)
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym, tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a)
- Bankowy Fundusz Gwarancyjny – zasady gwarantowania depozytów
- Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026
