Квартира или облигации и вклады? Сравнение доходности в 2026 году

Квартира или облигации? В сентябре 2026 г. государственные облигации EDO дают 5,35% в первый год, а затем инфляцию плюс 2 п. п. Средний новый вклад — около 3%. Квартира под аренду во Вроцлаве приносит около 4,5–5% брутто с арендной платы, а после налога и расходов — около 3,4%. К этому добавляется изменение её цены, которое может быть как со знаком плюс, так и минус. Ниже мы сравниваем ставки, налоги, ликвидность и риск, а в конце считаем, что за 5 лет могло бы произойти с 600 тыс. zł, вложенными в облигации EDO, и с той же суммой, вложенной в студию из нашего предложения.

Главное

• Государственные облигации сентябрьского выпуска 2026 г.: EDO 5,35% в 1-й год (затем инфляция + 2,00%), COI 4,75% (затем инфляция + 1,50%), TOS 4,40% фиксированно на 3 года.
• Средняя ставка по новым депозитам домохозяйств в июле 2026 г. составила 3,00% (NBP), ключевая ставка NBP — 3,75%, а инфляция CPI в августе 2026 г. — 3,4% г/г (GUS).
• С процентов по вкладам и облигациям вы платите 19% налога (так называемый налог Бельки, ст. 30a закона о PIT). Доход от частной аренды облагается паушальным налогом (ryczałt) 8,5% (12,5% с суммы свыше 100 тыс. zł).
• По данным NBP, ставка капитализации (годовая аренда к цене) в I кв. 2026 г. составила 6,24% в группе 6 крупных городов (в том числе Вроцлав) и 5,95% в Варшаве, но отдача на капитал после расходов и налога при покупке за наличные — всего 3,5–3,7%.
• В нашем предложении студия во Вроцлаве стоит от примерно 335 тыс. zł, медиана — 596 тыс. zł (состояние на 27.09.2026). Облигации можно купить уже за 100 zł.

Сколько дают государственные облигации и вклады в сентябре 2026?

Розничные государственные облигации продаются каждый месяц новыми сериями, и каждая стоит 100 zł. Ставку устанавливает Министерство финансов в эмиссионном письме. Эта таблица показывает серии сентября 2026 г. Предложение на октябрь может быть другим, поэтому перед покупкой проверьте актуальные ставки.

Серия (сентябрь 2026)	Срок	Ставка	Выплата процентов	Комиссия за досрочный выкуп
OTS1226	3 месяца	2,00% фиксированно	при выкупе	–
ROR0927	1 год	4,00% в 1-й месяц, затем ключевая ставка NBP	ежемесячно	да (по эмиссионному письму)
DOR0928	2 года	4,15% в 1-й месяц, затем ключевая ставка + 0,15%	ежемесячно	да (по эмиссионному письму)
TOS0929	3 года	4,40% фиксированно	при выкупе (годовая капитализация)	1,00 zł с облигации
COI0930	4 года	4,75% в 1-й год, затем инфляция + 1,50%	ежегодно	2,00 zł с облигации
EDO0936	10 лет	5,35% в 1-й год, затем инфляция + 2,00%	при выкупе (годовая капитализация)	3,00 zł с облигации

Облигации, индексируемые по инфляции (EDO и COI), со второго года выплачивают инфляцию по последнему показателю GUS плюс фиксированную маржу. Если инфляция отрицательная, её считают нулём. Благодаря этому ваши сбережения растут в реальном выражении примерно на величину маржи, независимо от того, что произойдёт с ценами. В EDO проценты ежегодно прибавляются к капиталу, поэтому при более длительных сбережениях это самая сильная серия.

Вклады дают сегодня меньше. По данным NBP, средняя ставка по новым депозитам домохозяйств в июле 2026 г. составила 3,00%. Промо-предложения из рейтингов бывают выше, но обычно действуют несколько месяцев, до определённой суммы или требуют «новых средств». После 19% налога от 3% остаётся около 2,43%, а это меньше августовской инфляции (3,4%). В реальном выражении сбережения на среднем вкладе теряют в стоимости.

Сколько зарабатывает квартира под аренду — доходность брутто и нетто

NBP каждый квартал оценивает выгодность покупки квартиры под аренду. В I кв. 2026 г. средняя ставка аренды составляла 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² в группе шести крупных городов, к которой относится Вроцлав (без эксплуатационных платежей и коммунальных услуг). Ставка капитализации, то есть годовая аренда, делённая на цену, составила 5,95% в Варшаве и 6,24% в этих шести городах. Однако NBP считает её от средней цены сделок на первичном и вторичном рынках. Новые квартиры в хороших локациях дороже, поэтому их доходность брутто обычно выходит ниже.

Важнее результат нетто. После вычета расходов, 8,5% паушального налога (ryczałt) и простоев NBP оценивает отдачу на капитал при покупке за наличные в 3,5% в Варшаве и 3,7% в шести крупных городах. Это результат, сопоставимый с облигациями. Разница в том, что квартира может дополнительно выиграть или потерять в стоимости. Как считать доходность на конкретных помещениях из каталога, мы показываем в статье Доходность аренды во Вроцлаве и Варшаве, а правила паушального налога описываем в тексте Налог с аренды квартиры 2026.

Вторая составляющая отдачи, то есть рост цен, не гарантирована. По данным NBP, средняя цена сделок на первичном рынке во Вроцлаве во II кв. 2026 г. была на 4,7% ниже, чем год назад, а в Варшаве — на 2,4% выше. В реальном выражении, с учётом инфляции, цены в крупных городах в I кв. 2026 г. снижались. Подробнее мы разбираем это в статье Упадут ли цены на квартиры в 2026 и 2027?

Государственные облигации или недвижимость — сравнение в таблице

Инструмент	Ожидаемая отдача 2026 (брутто)	Налог	Ликвидность	Риск	Минимальная сумма
Банковский вклад	около 3,0% (среднее по NBP, VII 2026)	19% с процентов	высокая; досрочное расторжение вклада обычно означает потерю процентов	низкий; гарантия BFG до эквивалента 100 000 евро	зависит от банка
Облигации TOS (3 года)	4,40% фиксированно	19% с процентов	хорошая; досрочный выкуп за 1 zł с облигации	низкий; эмитент — казна государства	100 zł
Облигации COI (4 года)	4,75% в 1-й год, затем инфляция + 1,50%	19% с процентов	хорошая; выкуп за 2 zł с облигации	низкий; отдача зависит от инфляции	100 zł
Облигации EDO (10 лет)	5,35% в 1-й год, затем инфляция + 2,00%	19% с процентов	хорошая; выкуп за 3 zł с облигации	низкий; отдача зависит от инфляции	100 zł
Квартира под аренду (наличные)	около 4,5–5% с арендной платы брутто (наш пример: 4,8%) + изменение цены	паушальный налог 8,5% / 12,5% с дохода от аренды; 19% с дохода от продажи до истечения 5 лет	низкая; продажа обычно занимает недели или месяцы	средний; цены, простои, арендаторы, ремонты	от около 335 тыс. zł (студия во Вроцлаве в нашем предложении) + расходы на вход

Обратите внимание на порог входа и расходы. Облигации можно купить и продать через интернет за несколько минут. Для квартиры вы платите нотариальную таксу и судебные сборы (у застройщика без PCC), а к этому обычно добавляется отделка. Все статьи расходов мы описываем в статье Расходы при покупке квартиры от застройщика. При выходе из инвестиции могут добавиться расходы на продажу, а если вы продадите до истечения 5 лет, считая с конца года покупки, — ещё и 19% налога с дохода.

Ищете квартиру, которая будет зарабатывать сама на себя? Поможем выбрать помещение под аренду из предложения нескольких десятков проектов в Варшаве и во Вроцлаве и проведём вас через покупку — чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.

Пример: 600 тыс. zł в облигациях EDO или в студии во Вроцлаве?

Сравниваем два пути для одной и той же суммы на 5 лет. Все допущения называем прямо, потому что именно они определяют результат.

Вариант A — облигации EDO0936. Вы покупаете 6 000 облигаций в сентябре 2026 г. Первый год — 5,35%, следующие четыре года — инфляция + 2,00%. Через 5 лет вы выкупаете их досрочно: комиссия 3 zł с облигации и 19% налога с процентов, уменьшенных на эту комиссию.

Вариант B — готовая студия 29,13 м² за 495 210 zł в проекте Apartamenty Krakowska 8 в районе Кшики (по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026). К цене добавляем около 2,0 тыс. zł нотариальных и судебных расходов и 2 200 zł/м² на отделку и меблировку (около 64,1 тыс. zł, середина диапазона для среднего стандарта во Вроцлаве). Всего выходит 561,3 тыс. zł. Остальные 38,7 тыс. zł — резерв на вкладе (3% брутто). Арендную плату считаем по среднему значению NBP: 67,5 zł/м², то есть около 1 966 zł в месяц. Принимаем сдачу 95% времени, паушальный налог (ryczałt) 8,5% и 1 500 zł в год расходов владельца (налог на недвижимость, страховка, мелкий ремонт). Арендную плату не индексируем.

Вариант и сценарий	Капитал через 5 лет	Прибыль	В среднем в год
EDO, инфляция 1,5% в год	около 687 тыс. zł	около 87 тыс. zł	около 2,7%
EDO, инфляция 2,5% (цель NBP)	около 710 тыс. zł	около 110 тыс. zł	около 3,4%
EDO, инфляция 3,5% в год	около 734 тыс. zł	около 134 тыс. zł	около 4,1%
Студия, цены −1% в год	около 610 тыс. zł	около 10 тыс. zł	около 0,3%
Студия, цены +2% в год	около 685 тыс. zł	около 85 тыс. zł	около 2,7%
Студия, цены +4% в год	около 741 тыс. zł	около 141 тыс. zł	около 4,3%

Что из этого следует? Чистая аренда даёт около 3,4% в год от вложенной суммы (19 тыс. zł на 561 тыс. zł), то есть примерно столько же, сколько EDO при умеренной инфляции. Поэтому преимущество квартиры определяет рост её цены. Если цены растут медленнее, чем около 2% в год, облигации выходят примерно так же или лучше, при гораздо меньшей вовлечённости. Если растут быстрее — выигрывает квартира. Помните и о сроке: при покупке в 2026 г. продажа без подоходного налога возможна с 1 января 2032 г.

Расчёт меняет кредит. При первоначальном взносе и кредите эффект рычага работает в обе стороны: увеличивает прибыль от роста цены, но, по данным NBP, при LTV 80% аренда в I кв. 2026 г. была нерентабельной (отрицательная отдача на капитал). Подробности описываем в статье Квартира в ипотеку под аренду.

Квартира и инфляция — что лучше защищает сбережения?

Облигации EDO и COI защищают от инфляции по определению: со второго года их ставка растёт вместе с CPI. Квартира защищает от неё косвенно. Арендные платы и цены на недвижимость в долгосрочной перспективе обычно следуют за зарплатами и инфляцией, но в более коротких периодах может быть иначе. Это показывают данные NBP за последние кварталы, когда реальные цены в крупных городах снижались. Зато квартира даёт то, чего нет у облигаций: в ней можно жить или передать её ребёнку, а стоимость можно повысить локацией и стандартом.

• Выбирайте облигации, когда важен доступ к деньгам, у вас меньше нескольких сотен тысяч злотых или вы не хотите заниматься арендаторами.
• Рассматривайте квартиру, когда думаете в горизонте не менее 5–10 лет, у вас есть резерв на простои и ремонты, а аренду вы считаете частью более крупного портфеля. Где искать помещения под аренду, пишем в статье Квартира как инвестиция в 2026.
• Сочетание обоих — частый выбор: средства на первоначальный взнос или отделку могут до покупки работать в коротких облигациях или на вкладе.

В нашем предложении — сколько стоит квартира под аренду

По данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026, во Вроцлаве у нас 265 доступных студий с медианной ценой 595 638 zł (32,4 м²) и 738 двухкомнатных квартир с медианой 662 405 zł. В Варшаве медиана студии — 824 404 zł, но самые дешёвые 2-комнатные квартиры начинаются примерно с 449 тыс. zł, например в районе Бялоленка. Актуальные помещения вы найдёте в каталогах новостройки во Вроцлаве и новостройки в Варшаве. Сравнение студии и двух комнат с точки зрения отдачи описываем в статье Студия или 2 комнаты под аренду?

Частые вопросы

Итоги

В сентябре 2026 г. государственные облигации (EDO 5,35%, COI 4,75%, TOS 4,40%) заметно опережают средний вклад (3,00%). Квартира, купленная за наличные, даёт с одной только аренды такую же чистую отдачу, как облигации. Преимущество может создать только рост цен, который не гарантирован. Облигации ликвидны, дёшевы в обслуживании и доступны от 100 zł. Квартира требует большого капитала и времени, но даёт реальный актив и шанс на более высокую прибыль в долгосрочной перспективе.

Если вы рассматриваете покупку квартиры под аренду, поговорите с нами. Покажем помещения из нашего предложения с лучшим соотношением аренды и цены и поможем пройти покупку от резервирования до приёмки — чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Ставки облигаций относятся к выпуску сентября 2026 г., данные о вкладах и инфляции — к последним показателям NBP и GUS. Расчёты ориентировочные и опираются на принятые допущения. Статья носит информационный характер и не является инвестиционной рекомендацией или налоговой консультацией.

Источники

• Государственные облигации — серия EDO0936 и прочие выпуски сентября 2026 г. (obligacjeskarbowe.pl)
• NBP — основные процентные ставки
• NBP — статистика процентных ставок (ставки по новым депозитам домохозяйств, июль 2026)
• NBP — Информация о ценах квартир и ситуации на рынке недвижимости в I квартале 2026 г. (разд. 7: отдача от аренды)
• GUS — Индексы цен потребительских товаров и услуг в августе 2026 г.
• Закон о подоходном налоге с физических лиц, единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 (ст. 10 п. 1 пп. 8, ст. 30a, ст. 41 п. 4)
• Закон о едином подоходном налоге (ryczałt), единый текст Dz.U. 2025 poz. 843 (ст. 12 п. 1 пп. 4 лит. a)
• Банковский гарантийный фонд — правила гарантирования депозитов
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026