Квартира в ипотеку под аренду: окупается ли при ставках 2026 года
Автор: Tacjana MasiukiewiczИнвестиции~12 мин чтения
Окупается ли квартира в ипотеку под аренду? При нынешних ставках (референтная ставка NBP 3,75%, средняя ставка по новым жилищным кредитам около 6%) арендная плата за типичную новую квартиру при 20% собственного взноса не покрывает платёж и расходы: по нашим расчётам, ежемесячно вам приходится доплачивать около 890–1 130 zł. Ниже мы показываем расчёт шаг за шагом на медианных ценах из нашего предложения во Вроцлаве и Варшаве, сценарии ставок ±1 п.п. и условия, при которых кредитное плечо начинает работать на вас.
Главное
- Референтная ставка NBP составляет 3,75% (с 5 марта 2026 г.), а средняя ставка по новым жилищным кредитам в злотых в июле 2026 г. — 6,07% (NBP).
- Средняя ставка аренды по данным NBP (I кв. 2026 г.): 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² в группе 6 крупных городов, к которой относится Вроцлав, без эксплуатационных платежей.
- При кредите на 80% цены (30 лет, 6,07%) медианная 2-комнатная квартира из нашего предложения даёт ежемесячный денежный поток (cash flow) около −890 zł в Варшаве и −960 zł во Вроцлаве.
- Плечо помогает только тогда, когда чистая прибыль от аренды (у нас около 3,5–4% вложенной суммы) выше процентной ставки по кредиту. Сегодня наоборот: зарабатывать можно главным образом на росте стоимости квартиры и погашаемом основном долге.
- Кредит на квартиру под аренду подчиняется тем же правилам, что и обычная ипотека: максимум LTV 80% (90% с дополнительным обеспечением) и оценка кредитоспособности с буфером процентной ставки (Rekomendacja S, Рекомендация S Комиссии финансового надзора KNF).
Ипотека на вторую квартиру: какие требования у банков?
Покупая квартиру под аренду как физическое лицо (вне бизнеса), вы обычно берёте стандартную ипотеку. Рекомендация S KNF прямо относит к жилой недвижимости помещение, которое сдаётся или будет сдаваться владельцем в аренду (вне хозяйственной деятельности). Поэтому на вас распространяются те же правила, что и при покупке «для себя»:
- Собственный взнос на инвестиционную квартиру. LTV при выдаче кредита не должно превышать 80%, а 90% допускается, только если часть сверх 80% дополнительно обеспечена (например, страхованием низкого взноса). Подробности и способы собрать средства мы описываем в статье о первоначальном взносе.
- Буфер процентной ставки. При переменной ставке банк рассчитывает кредитоспособность так, как если бы ставка была выше как минимум на max(5 п.п. − ставка центрального банка; 2,5 п.п.). При референтной ставке 3,75% буфер, таким образом, составляет 2,5 п.п.
- Нагрузка на доход платежами (DStI). Особая осторожность требуется при превышении 40% дохода (при доходах до среднего уровня в регионе) или 50% (при более высоких). Если вы уже платите кредит за собственную квартиру, его платёж сразу съедает часть этого лимита.
- Срок. Кредит может быть на 30 лет, но кредитоспособность при сроке дольше 25 лет рассчитывается как для 25 лет.
Как рассчитать, сколько кредита вы получите при своих доходах, мы показываем в руководстве по кредитоспособности.
Учтёт ли банк доход от аренды?
Рекомендация S требует, чтобы банк опирался на подтверждённую информацию и учитывал доходы, стабильные на протяжении всего срока погашения. Она не исключает доход от аренды, но каждый банк сам решает, принимать ли его и в какой части. Доход от квартиры, которую вы уже давно сдаёте (договор, поступления на счёт, расчёт по PIT-28), показать гораздо легче, чем арендную плату за помещение, которое вы только покупаете. Поэтому безопаснее исходить из того, что кредитоспособность должна обеспечиваться вашими нынешними доходами.
Покроет ли аренда платёж по кредиту? Расчёт на квартирах из нашего предложения
Мы взяли медианные цены по данным предложения TM Invest на 27.09.2026: студию и 2-комнатную квартиру во Вроцлаве, а также 2 комнаты в Варшаве. Арендная плата — это ставка NBP, умноженная на площадь. Допущения:
- собственный взнос 20%, кредит 80% цены в злотых, равные платежи, ставка 6,07% (средняя по данным NBP для новых жилищных кредитов, июль 2026 г.);
- заполняемость 95% (около 18 дней простоя в году; так же предполагает NBP);
- налог в форме ryczałt (паушальный налог) 8,5% с выручки: при частной аренде проценты и прочие расходы вычесть нельзя (подробнее: налог с аренды квартиры);
- расходы владельца 150 zł/мес. (страхование, налог на недвижимость, мелкий ремонт): административный платёж и коммунальные услуги платит арендатор сверх арендной платы;
- наличные на старте: взнос 20% + около 1% цены на нотариуса, суд и банк (см. расходы при покупке от застройщика) + отделка 2 000 zł/м² и 12–15 тыс. zł на мебель и технику (ориентировочно, ср. стоимость отделки).
| Позиция | Вроцлав, студия | Вроцлав, 2 комнаты | Варшава, 2 комнаты |
|---|---|---|---|
| Цена (медиана в предложении) | 595 638 zł | 662 405 zł | 755 824 zł |
| Площадь (медиана) | 32,4 м² | 40,8 м² | 39,4 м² |
| Арендная плата (ставка NBP × м²) | 2 187 zł | 2 754 zł | 3 353 zł |
| Арендная плата с учётом простоев (95%) | 2 078 zł | 2 616 zł | 3 185 zł |
| Налог ryczałt 8,5% | –177 zł | –222 zł | –271 zł |
| Расходы владельца | –150 zł | –150 zł | –150 zł |
| Доход от аренды до платежа | 1 751 zł | 2 244 zł | 2 765 zł |
| Кредит (80% цены) | 476 510 zł | 529 924 zł | 604 659 zł |
| Платёж: 30 лет, 6,07% | 2 878 zł | 3 201 zł | 3 652 zł |
| Cash flow в месяц | –1 127 zł | –957 zł | –888 zł |
| Наличные, вложенные на старте | ок. 202 тыс. zł | ок. 236 тыс. zł | ок. 253 тыс. zł |
| Cash-on-cash (годовой cash flow / наличные) | –6,7% | –4,9% | –4,2% |
| Основной долг, погашенный в 1-й год | 5 776 zł | 6 423 zł | 7 329 zł |
Пример для Вроцлава: 2 комнаты за 662 405 zł (медиана в нашем предложении) при ставке 67,5 zł/м² дают 2 754 zł арендной платы. После простоев, налога и расходов остаётся 2 244 zł, а платёж по кредиту на 529 924 zł на 30 лет составляет 3 201 zł. Не хватает 957 zł в месяц, то есть около 11,5 тыс. zł в год, которые вы доплачиваете из своего кармана. Однако часть этой суммы не «потеряна»: в первый год вы погасите 6,4 тыс. zł основного долга, который увеличивает вашу долю в квартире.
При кредите на 25 лет платёж растёт до 3 437 zł (Вроцлав) и 3 922 zł (Варшава), а ежемесячная доплата — до около 1 160–1 190 zł. Хуже всего выглядит студия: арендная плата, рассчитанная по средней ставке за м², растёт медленнее цены, хотя на практике небольшие помещения могут сдаваться дороже за метр. Сравнение обеих площадей вы найдёте в статье «Студия или 2 комнаты под аренду».
Хотите проверить, сколько кредита вы получите на вторую квартиру и каким был бы ваш платёж при фиксированной и переменной ставке? Запишитесь на консультацию к кредитному эксперту: мы сравним предложения нескольких банков и посчитаем, потянет ли аренда платёж в вашем варианте.
Что изменится, если ставки упадут или вырастут на 1 процентный пункт?
Процентная ставка по кредиту — самая большая переменная в этом расчёте. Ниже тот же кредит на 30 лет при ставке на 1 п.п. ниже и выше текущей средней.
| Процентная ставка по кредиту | Вроцлав, 2 комн.: платёж | Вроцлав: cash flow / cash-on-cash | Варшава, 2 комн.: платёж | Варшава: cash flow / cash-on-cash |
|---|---|---|---|---|
| 5,07% (−1 п.п.) | 2 867 zł | –624 zł / –3,2% | 3 272 zł | –507 zł / –2,4% |
| 6,07% (средняя NBP, VII 2026) | 3 201 zł | –957 zł / –4,9% | 3 652 zł | –888 zł / –4,2% |
| 7,07% (+1 п.п.) | 3 551 zł | –1 307 zł / –6,7% | 4 051 zł | –1 287 zł / –6,1% |
Даже снижение ставки на целый пункт не выводит расчёт в плюс. Чтобы аренда при LTV 80% покрыла платёж, ставка должна была бы упасть до около 3,0% во Вроцлаве и около 3,65% в Варшаве, либо арендная плата должна была бы вырасти до около 3 860 zł (около 94 zł/м²) во Вроцлаве и 4 370 zł (около 111 zł/м²) в Варшаве. С 2022 г. большинство новых жилищных кредитов — это кредиты с периодически фиксированной ставкой (около 64% в I кв. 2026 г. по данным AMRON, которые приводит NBP): фиксированная ставка не улучшает результат, но в первые годы защищает от сценария «+1 п.п.».
Взнос 20% или 50%? Когда плечо помогает, а когда вредит
Правило простое: кредит повышает вашу доходность только тогда, когда квартира «зарабатывает» больше, чем стоят заёмные деньги. В наших примерах чистый доход от аренды составляет около 3,5–4% всей вложенной суммы в год, а кредит стоит около 6%. Поэтому каждый заёмный злотый снижает текущую доходность. Это видно при сравнении трёх вариантов финансирования:
| 2-комнатная квартира | LTV 80% (взнос 20%) | LTV 50% (взнос 50%) | За наличные |
|---|---|---|---|
| Вроцлав, Фабрична: 511 792 zł, 37,4 м² | –429 zł / –2,6% | +499 zł / +1,7% | +2 044 zł / +4,0% |
| Вроцлав: 662 405 zł, 40,8 м² | –957 zł / –4,9% | +243 zł / +0,7% | +2 244 zł / +3,5% |
| Варшава: 755 824 zł, 39,4 м² | –888 zł / –4,2% | +482 zł / +1,2% | +2 765 zł / +3,9% |
Более дешёвые квартиры выглядят лучше: медиана 2 комнат на вроцлавской Фабричной — 511 792 zł, и там при взносе 20% доплата снижается до около 430 zł в месяц. Полный обзор доходности для разных локаций вы найдёте в статье о рентабельности аренды.
Где же тогда есть смысл в кредите? В трёх ситуациях:
- Рост стоимости квартиры. Плечо действует на всю цену, а не только на взнос. Каждый 1% роста стоимости квартиры за 662 тыс. zł — это около 6,6 тыс. zł, то есть около 2,8% по отношению к 236 тыс. zł вложенных наличных. Однако гарантии роста нет: цены могут и стоять на месте или падать.
- Погашение основного долга арендатором. Арендная плата покрывает большую часть платежа, поэтому с каждым годом ваша доля в квартире растёт быстрее, чем следовало бы из одних доплат.
- Снижение ставок или рост арендной платы в долгосрочной перспективе. Платёж (при неизменной сумме кредита) не растёт с инфляцией, а арендная плата может расти вместе с ней. Через несколько лет расчёт может перевернуться, при условии что вы выдержите период доплат.
Для сравнения с другими формами размещения денег: NBP оценивает, что аренда квартиры, купленной за наличные, давала в I кв. 2026 г. доходность немного выше, чем депозиты, но ниже, чем 10-летние государственные облигации. Подробное сравнение вы найдёте в тексте «Квартира или облигации».
Почему наши результаты хуже, чем «доходность 6%» из отчётов?
NBP сообщает, что в I кв. 2026 г. ставка капитализации (годовая арендная плата к цене) составляла 5,95% в Варшаве и 6,24% в шести крупных городах. У нас брутто получается 5,0% во Вроцлаве и 5,3% в Варшаве. Разница возникает из-за цены: NBP считает среднюю сделочную цену по первичному и вторичному рынкам (в Варшаве 17 159 zł/м²), а новые 2-комнатные квартиры в нашем предложении стоят в медиане 18 600 zł/м² в Варшаве и 16 000 zł/м² во Вроцлаве, и к этому добавляется отделка. Зато новая квартира даёт меньшие расходы на ремонт в первые годы и более простую сдачу в аренду.
Вывод: прежде чем сравнивать «доходность» из отчёта со ставкой по кредиту, посчитайте её на конкретной квартире, с налогом, простоями и отделкой. Подробнее о том, как квартира выглядит как инвестиция в более широком смысле, мы пишем в руководстве «Квартира как инвестиция».
Как улучшить расчёт квартиры в ипотеку под аренду?
- Ищите более низкую цену за м². В нашем предложении медиана по всему Вроцлаву — 15 736 zł/м², на Фабричной 13 394 zł/м², а в Варшаве в Бялоленке 14 122 zł/м² при 18 000 zł/м² по всему городу. Просмотрите инвестиции во Вроцлаве и в Варшаве.
- Увеличьте собственный взнос. При взносе около 50% cash flow получается положительным во всех наших примерах.
- Удлините срок кредита. 30 вместо 25 лет снижает платёж примерно на 235–270 zł, хотя увеличивает общую стоимость процентов.
- Не переплачивайте за отделку. Стандарт «под аренду» дешевле, чем «для себя», а каждые 10 тыс. zł экономии — это более высокая доходность на наличные.
- Оставьте финансовую подушку. Как минимум на несколько месяцев платежей без арендатора и на рост ставки.
Частые вопросы
Окупается ли кредит на квартиру под аренду в 2026 году?
С точки зрения текущих поступлений — обычно нет. При средней ставке около 6% и взносе 20% арендная плата за медианную новую квартиру в Варшаве или Вроцлаве не покрывает платёж и расходы, поэтому вы доплачиваете около 890–1 130 zł в месяц. Инвестиция может окупиться в долгосрочной перспективе благодаря погашению основного долга и возможному росту цен, но это сценарий, а не уверенность.
Какой собственный взнос нужен на инвестиционную квартиру?
Формально такой же, как на квартиру для себя: обычно 20%, а 10% только с дополнительным обеспечением части кредита сверх 80% LTV. Чтобы аренда покрыла платёж при нынешних ставках, в наших примерах нужен взнос ближе к 50%, плюс деньги на расходы при покупке и отделку.
Могу ли я взять вторую ипотеку, если уже плачу одну?
Да, если это позволяет ваша кредитоспособность. Банк добавит платёж по нынешнему кредиту к вашим обязательствам и проверит, укладывается ли общая нагрузка на доход в его лимиты, рассчитанные с буфером процентной ставки. На практике второй кредит поэтому обычно заметно меньше первого.
Можно ли вычесть проценты по кредиту из налога с аренды?
При частной аренде нет. С 2023 г. единственная форма налогообложения частной аренды — ryczałt с учитываемых доходов (8,5% до 100 тыс. zł дохода в год и 12,5% с превышения), а ryczałt вы платите с арендной платы без вычета расходов, в том числе процентов.
Фиксированная или переменная ставка при кредите под аренду?
Фиксированная ставка даёт предсказуемость: в период её действия (например, 5 лет) вы знаете размер платежа, что облегчает планирование доплат. Переменная ставка быстрее отразит возможные снижения ставок NBP, но и повышения. В нашем сценарии «+1 п.п.» ежемесячная доплата растёт примерно на 350–400 zł.
Итоги
Квартира в ипотеку под аренду при нынешних ставках редко окупает себя сама. При взносе 20% и ставке около 6% арендная плата за типичную новую квартиру в Варшаве и Вроцлаве покрывает около 70–76% платежа. Остальное вы доплачиваете, рассчитывая на погашение основного долга, рост арендной платы и стоимости квартиры. Плечо начинает помогать только при более низкой цене за м², более высоком взносе или заметно более низких ставках. Поэтому перед покупкой посчитайте расчёт на конкретной квартире и проверьте, выдержите ли вы доплаты в течение нескольких лет.
Ищете квартиру под аренду? Мы поможем выбрать и купить квартиру от застройщика: чаще всего без комиссии для вас, потому что вознаграждение обычно платит застройщик. Если вам нужно финансирование, наш кредитный эксперт сравнит предложения нескольких банков. TM Invest работает на рынке с 2016 г.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и основаны на допущениях, описанных в тексте (ставки аренды NBP, медианные цены из предложения TM Invest на 27.09.2026, средняя ставка NBP). Статья не является инвестиционной рекомендацией или налоговой консультацией; условия кредита зависят от банка и вашей ситуации.
Источники
- NBP: основные процентные ставки (референтная ставка 3,75% с 5.03.2026)
- NBP: статистика процентных ставок MIR, таблица 4: средние ставки по новым договорам в PLN (июль 2026)
- NBP: Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (ставки аренды, ставка капитализации, разд. 7)
- KNF: Рекомендация S (определения 7a и 21, рек. 7, 8, 9.3, 15.5)
- Закон о паушальном подоходном налоге, единый текст Dz.U. 2025 поз. 843, ст. 12 ч. 1 п. 4 лит. a
- podatki.gov.pl: расчёт доходов от аренды (ryczałt ewidencjonowany)
- Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026
