Квартира под аренду: Варшава или Вроцлав — цены новостроек по районам

Варшава или Вроцлав — где купить новую квартиру под аренду? Вместо общих средних мы сравниваем оба города на одном и том же сегменте, который инвесторы покупают чаще всего: студии и двухкомнатные квартиры до 45 m² и до 1 млн zł в уже сданных домах или со сдачей до конца 2027 г. Цены — из нашего каталога (октябрь 2026), ставки аренды — данные NBP. Показываем по районам, сколько стоит такая квартира, сколько предложений и какую доходность брутто даёт простая оценка. Это отправная точка для расчёта, а не обещание дохода.

Главное

• В подборке «под аренду» 1 231 квартира в Варшаве и 1 480 во Вроцлаве. Медиана цены: 659 490 zł в Варшаве и 590 394 zł во Вроцлаве при похожей площади (около 37,6–37,7 m²).
• Медиана цены за m² в этом сегменте: 17 400 zł в Варшаве и 15 925 zł во Вроцлаве.
• Средняя ставка аренды по данным NBP (I кв. 2026): 85,1 zł/m² в Варшаве и 67,5 zł/m² в группе 6 городов, включая Вроцлав. Оценочная доходность брутто: около 5,9% в Варшаве и около 5,1% во Вроцлаве.
• Самая высокая оценка в Варшаве — в более дешёвых районах: Białołęka (около 7,0%), Targówek и Ursus (около 6,2–6,3%); во Вроцлаве — Fabryczna (около 5,7%) и Psie Pole (около 5,5%). Самая низкая — в центрах: Śródmieście в Варшаве (около 3,0%) и Stare Miasto во Вроцлаве (около 4,4%).
• Ставка NBP одна на весь город — в центре реальная аренда за m² выше, на окраинах ниже. Оценка не учитывает отделку, простой, расходы и налог.

Как мы считаем — данные и допущения

Цены: свободные квартиры от застройщиков в каталоге TM Invest, цены предложения с VAT, октябрь 2026. Сегмент «под аренду» — те же критерии, что на страницах квартиры под аренду в Варшаве и квартиры под аренду во Вроцлаве: 1–2 комнаты, до 45 m², до 1 000 000 zł, дом сдан или сдаётся до конца 2027 г. Это подборка по параметрам, а не список «лучших инвестиций».

Аренда: средняя ставка NBP из «Информации о ценах на жильё» за I кв. 2026 г. — 85,1 zł/m² в месяц в Варшаве и 67,5 zł/m² в группе шести городов (Гданьск, Гдыня, Краков, Лодзь, Познань, Вроцлав), без коммунального платежа (czynsz administracyjny) и коммунальных услуг. Отдельной ставки для Вроцлава NBP не публикует, поэтому для него это приближение.

Оценочная доходность брутто = ставка NBP × 12 ÷ медиана цены за m² в сегменте. Это сравнительный показатель: реальная арендная плата зависит от расположения, класса, оснащения и площади. Расчёт нетто — с отделкой, простоем, коммунальным платежом и налогом ryczałt — показываем в статье рентабельность аренды квартиры.

Варшава и Вроцлав — сравнение в цифрах

Показатель	Варшава	Вроцлав
Все свободные квартиры в каталоге	4 010	4 304
Медиана цены за m² — все квартиры	17 500 zł	15 387 zł
Подборка «под аренду» — число квартир	1 231	1 480
в том числе студии / 2 комнаты	269 / 962	565 / 915
в том числе в уже сданных домах	234	158
Медиана цены / площади	659 490 zł / 37,7 m²	590 394 zł / 37,6 m²
Медиана цены за m²	17 400 zł	15 925 zł
Ставка аренды NBP (I кв. 2026)	85,1 zł/m²	67,5 zł/m² (6 городов)
Оценочная аренда для медианной площади	около 3 210 zł/мес.	около 2 540 zł/мес.
Оценочная доходность брутто	около 5,9%	около 5,1%

Вход дешевле во Вроцлаве — медиана примерно на 69 тыс. zł ниже при той же площади. Зато в Варшаве выше средняя ставка аренды, поэтому в простой оценке брутто она выигрывает. Смотреть на этот результат нужно осторожно: для Вроцлава мы берём среднюю по шести городам, а разница в 0,8 процентного пункта меньше разброса между районами одного города. Более широкое сравнение двух рынков — зарплаты, население, рынок труда — в статье Варшава или Вроцлав.

Варшава — цены квартир под аренду по районам

Район	Квартиры «под аренду»	Медиана цены	Медиана площади	Медиана zł/m²	Самая дешёвая от	Оценочная доходность брутто
Białołęka	289	552 492 zł	38,1 m²	14 500	410 234 zł	около 7,0%
Targówek	68	630 000 zł	37,8 m²	16 231	525 512 zł	около 6,3%
Ursus	44	563 628 zł	33,8 m²	16 400	437 076 zł	около 6,2%
Mokotów	186	669 910 zł	38,9 m²	17 300	442 384 zł	около 5,9%
Włochy	72	665 426 zł	38,4 m²	18 062	491 463 zł	около 5,7%
Ursynów	146	729 046 zł	38,2 m²	18 625	521 559 zł	около 5,5%
Praga-Południe	111	731 918 zł	38,5 m²	19 018	531 168 zł	около 5,4%
Praga-Północ	52	779 024 zł	39,1 m²	20 200	497 943 zł	около 5,1%
Bielany	78	786 406 zł	39,0 m²	20 300	658 500 zł	около 5,0%
Wola	51	896 098 zł	30,4 m²	26 799	537 897 zł	около 3,8%
Śródmieście	32	910 684 zł	26,8 m²	33 700	799 832 zł	около 3,0%

В Варшаве разброс большой: от около 7% брутто в Białołęce до около 3% в Śródmieściu. Более дешёвые районы дают более высокую оценку, но ставка NBP — средняя по всему городу: в Śródmieściu и на Woli реальная аренда за m² выше, а в Białołęce ниже, поэтому на практике разница меньше, чем в таблице. Центр и районы у метро дают более лёгкую сдачу и лучшую ликвидность при продаже, окраины — более низкий порог входа. Rembertów в таблицу не вошёл: все 86 таких квартир — в одном ЖК; в Wawrze, на Bemowie и в Wilanowie их меньше 20. Описание районов с точки зрения арендаторов: квартира под аренду в Варшаве, станции метро: новые квартиры рядом с метро.

Вроцлав — цены квартир под аренду по районам

Район	Квартиры «под аренду»	Медиана цены	Медиана площади	Медиана zł/m²	Самая дешёвая от	Оценочная доходность брутто
Fabryczna	578	543 762 zł	37,8 m²	14 099	378 731 zł	около 5,7%
Psie Pole	123	603 876 zł	40,8 m²	14 800	429 300 zł	около 5,5%
Krzyki	356	592 149 zł	39,0 m²	15 584	439 247 zł	около 5,2%
Śródmieście	39	682 243 zł	38,4 m²	17 727	472 164 zł	около 4,6%
Stare Miasto	384	649 000 zł	35,0 m²	18 590	428 000 zł	около 4,4%

Во Вроцлаве разница между районами меньше, чем в Варшаве: от около 4,4% в Stare Miasto до около 5,7% в Fabrycznej. У Fabrycznej и Krzyków также самый большой выбор — вместе больше 900 квартир в этом сегменте. Stare Miasto — это близость вузов и центра, то есть аренда студентам и молодым специалистам, но и более высокая цена за m². Характер районов и арендаторов разбираем в статье квартира под аренду во Вроцлаве.

Студия или 2 комнаты — в Варшаве и во Вроцлаве

Тип квартиры	Количество	Медиана цены	Медиана площади	Медиана zł/m²	Самая дешёвая от	Оценочная аренда NBP	Оценка брутто
Варшава — студия	269	712 272 zł	29,5 m²	21 150	392 230 zł	около 2 510 zł	около 4,2%
Варшава — 2 комнаты	962	653 621 zł	38,7 m²	16 900	436 908 zł	около 3 290 zł	около 6,0%
Вроцлав — студия	565	597 505 zł	34,1 m²	16 818	378 731 zł	около 2 300 zł	около 4,6%
Вроцлав — 2 комнаты	915	584 980 zł	39,5 m²	14 500	460 804 zł	около 2 670 zł	около 5,5%

Неожиданность для многих покупателей: в нашем каталоге студия в Варшаве имеет более высокую медиану цены, чем двухкомнатная квартира. Причина — расположение: новые студии строятся в основном в центре и у метро (Śródmieście, Wola), а двухкомнатные квартиры до 45 m² — по всему городу. Студии обычно сдаются дороже за m², чем предполагает средняя NBP, поэтому оценка брутто для них занижена. Подробное сравнение доходности и рисков: студия или двушка под аренду, а все студии в каталоге: студии в Варшаве и студии во Вроцлаве.

Что не учитывает оценка брутто

• Отделка и оснащение — квартира у застройщика продаётся в состоянии stan deweloperski (без отделки); эти затраты добавляются к цене. Сколько это стоит для квартиры под аренду: отделка квартиры под аренду.
• Время до сдачи дома — квартира со сдачей в 2027 г. всё это время не приносит арендной платы.
• Простой, коммунальный платёж, ремонт, управление — обычно снижают результат на 1–2 процентных пункта. Стоимость управляющего: управление арендой — стоимость.
• Налог — ryczałt 8,5% дохода до 100 000 zł в год и 12,5% с превышения: налог с аренды квартиры; нерезидент тоже платит налог с аренды в Польше: налог на аренду — нерезидент.
• Кредит — платёж может оказаться выше арендной платы: квартира в ипотеку под аренду.
• Посуточная аренда регулируется отдельно, и регуляторный риск растёт: краткосрочная аренда — правила.

Собственный расчёт для конкретной квартиры — с отделкой, кредитом и налогом — можно сделать в калькуляторе на странице для инвесторов.

Частые вопросы

Итоги

На одном и том же сегменте Варшава даёт более высокую оценку брутто (около 5,9%) благодаря более высокой аренде, а Вроцлав — более низкий порог входа (медиана около 590 тыс. zł) и меньшую разницу между районами. В обоих городах более дешёвый район означает более высокую оценку, а центр — более лёгкую сдачу и ликвидность. Прежде чем выбирать, посчитайте конкретную квартиру с отделкой, сроком до сдачи и налогом.

Хотите сравнить несколько квартир под аренду в Варшаве и Вроцлаве? Посмотрите страницу для инвесторов или запишитесь на бесплатную консультацию и подбор. Чаще всего без комиссии для вас, обычно нас оплачивает застройщик.

Оценки носят ориентировочный характер и не являются инвестиционной рекомендацией или обещанием дохода. Цены — на октябрь 2026, ставки аренды NBP — I кв. 2026 г.

Читайте также:

• Рейтинг районов Варшавы — цены новых квартир
• Рейтинг районов Вроцлава — цены новых квартир
• Несколько квартир в одном ЖК — скидка, график платежей, ипотека
• Квартира как инвестиция в 2026 году

Источники

• NBP — Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (ставки аренды).
• Данные о предложении: каталог TM Invest, октябрь 2026 — свободные квартиры от застройщиков, цены предложения с VAT; сегмент «под аренду»: 1–2 комнаты, до 45 m², до 1 млн zł, дом сдан или сдаётся до 2027 г.