Buy-to-let: Warszawa czy Wrocław – ceny nowych mieszkań według dzielnic

Warszawa czy Wrocław – gdzie kupić nowe mieszkanie pod wynajem? Zamiast ogólnych średnich porównujemy oba miasta na tym samym wycinku oferty, który inwestorzy kupują najczęściej: kawalerki i mieszkania 2-pokojowe do 45 m² i do 1 mln zł, w domach już oddanych albo z oddaniem do końca 2027 r. Ceny pochodzą z naszego katalogu (stan na październik 2026), stawki najmu – z NBP. Pokazujemy dzielnica po dzielnicy, ile kosztuje takie mieszkanie, ile jest ofert i jaką rentowność brutto daje prosty szacunek. To punkt wyjścia do rachunku, a nie obietnica dochodu.

Najważniejsze informacje

• W zestawieniu „pod wynajem” mamy 1 231 mieszkań w Warszawie i 1 480 we Wrocławiu. Mediana ceny: 659 490 zł w Warszawie i 590 394 zł we Wrocławiu, przy podobnym metrażu (ok. 37,6–37,7 m²).
• Mediana ceny za m² w tym wycinku: 17 400 zł w Warszawie i 15 925 zł we Wrocławiu.
• Średnia stawka najmu według NBP (I kw. 2026): 85,1 zł/m² w Warszawie i 67,5 zł/m² w grupie 6 miast z Wrocławiem. Szacunkowa rentowność brutto: ok. 5,9% w Warszawie i ok. 5,1% we Wrocławiu.
• Najwyższy szacunek w Warszawie dają tańsze dzielnice: Białołęka (ok. 7,0%), Targówek i Ursus (ok. 6,2–6,3%); we Wrocławiu – Fabryczna (ok. 5,7%) i Psie Pole (ok. 5,5%). Najniższy – centra: Śródmieście Warszawy (ok. 3,0%) i Stare Miasto we Wrocławiu (ok. 4,4%).
• Stawka NBP jest jedna dla całego miasta – w centrach realne czynsze za m² są wyższe, na obrzeżach niższe. Szacunek nie uwzględnia wykończenia, pustostanów, kosztów ani podatku.

Jak liczymy – dane i założenia

Ceny: wolne mieszkania od deweloperów w katalogu TM Invest, ceny ofertowe z VAT, stan na październik 2026. Wycinek „pod wynajem” to te same kryteria co na stronach mieszkania pod wynajem w Warszawie i mieszkania pod wynajem we Wrocławiu: 1–2 pokoje, do 45 m², do 1 000 000 zł, dom oddany albo oddanie do końca 2027 r. To zestawienie według parametrów, a nie lista „najlepszych inwestycji”.

Najem: średnia stawka NBP z „Informacji o cenach mieszkań” za I kw. 2026 r. – 85,1 zł/m² miesięcznie w Warszawie i 67,5 zł/m² w grupie sześciu miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław), bez czynszu administracyjnego i mediów. NBP nie podaje osobnej stawki dla Wrocławia, więc dla niego to przybliżenie.

Szacunkowa rentowność brutto = stawka NBP × 12 ÷ mediana ceny za m² w danym wycinku. To wskaźnik porównawczy: rzeczywisty czynsz zależy od lokalizacji, standardu, wyposażenia i metrażu. Rachunek netto – z wykończeniem, pustostanem, czynszem administracyjnym i ryczałtem – pokazujemy w artykule rentowność najmu mieszkania.

Warszawa i Wrocław – porównanie w liczbach

Wskaźnik	Warszawa	Wrocław
Wszystkie wolne mieszkania w katalogu	4 010	4 304
Mediana ceny za m² – wszystkie mieszkania	17 500 zł	15 387 zł
Zestawienie „pod wynajem” – liczba mieszkań	1 231	1 480
w tym kawalerki / 2 pokoje	269 / 962	565 / 915
w tym w domach już oddanych	234	158
Mediana ceny / metrażu	659 490 zł / 37,7 m²	590 394 zł / 37,6 m²
Mediana ceny za m²	17 400 zł	15 925 zł
Stawka najmu NBP (I kw. 2026)	85,1 zł/m²	67,5 zł/m² (6 miast)
Szacunkowy czynsz dla mediany metrażu	ok. 3 210 zł/mies.	ok. 2 540 zł/mies.
Szacunkowa rentowność brutto	ok. 5,9%	ok. 5,1%

Wejście jest tańsze we Wrocławiu – mediana jest o ok. 69 tys. zł niższa przy tym samym metrażu. Warszawa ma jednak wyższą średnią stawkę najmu, więc w prostym szacunku brutto wypada lepiej. Na ten wynik trzeba patrzeć ostrożnie: dla Wrocławia używamy średniej sześciu miast, a różnica 0,8 punktu procentowego mieści się w rozrzucie między dzielnicami jednego miasta. Szersze porównanie obu rynków – zarobki, ludność, rynek pracy – znajdziesz w artykule Warszawa czy Wrocław.

Warszawa – ceny mieszkań pod wynajem według dzielnic

Dzielnica	Mieszkania „pod wynajem”	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²	Najtańsze od	Szac. rentowność brutto
Białołęka	289	552 492 zł	38,1 m²	14 500	410 234 zł	ok. 7,0%
Targówek	68	630 000 zł	37,8 m²	16 231	525 512 zł	ok. 6,3%
Ursus	44	563 628 zł	33,8 m²	16 400	437 076 zł	ok. 6,2%
Mokotów	186	669 910 zł	38,9 m²	17 300	442 384 zł	ok. 5,9%
Włochy	72	665 426 zł	38,4 m²	18 062	491 463 zł	ok. 5,7%
Ursynów	146	729 046 zł	38,2 m²	18 625	521 559 zł	ok. 5,5%
Praga-Południe	111	731 918 zł	38,5 m²	19 018	531 168 zł	ok. 5,4%
Praga-Północ	52	779 024 zł	39,1 m²	20 200	497 943 zł	ok. 5,1%
Bielany	78	786 406 zł	39,0 m²	20 300	658 500 zł	ok. 5,0%
Wola	51	896 098 zł	30,4 m²	26 799	537 897 zł	ok. 3,8%
Śródmieście	32	910 684 zł	26,8 m²	33 700	799 832 zł	ok. 3,0%

W Warszawie rozrzut jest duży: od ok. 7% brutto na Białołęce do ok. 3% w Śródmieściu. Tańsze dzielnice dają wyższy szacunek, ale stawka NBP jest średnia dla całego miasta – w Śródmieściu i na Woli realne czynsze za m² są wyższe, a na Białołęce niższe, więc w praktyce różnica jest mniejsza niż w tabeli. Centrum i okolice metra dają łatwiejszy najem i lepszą płynność przy sprzedaży, peryferia – niższy próg wejścia. Rembertowa nie ma w tabeli, bo wszystkie 86 takich mieszkań to jedna inwestycja; w Wawrze, na Bemowie i w Wilanowie jest ich mniej niż 20. Opis dzielnic pod kątem najemców: mieszkanie pod wynajem w Warszawie, stacje metra: nowe mieszkania blisko metra.

Wrocław – ceny mieszkań pod wynajem według dzielnic

Dzielnica	Mieszkania „pod wynajem”	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²	Najtańsze od	Szac. rentowność brutto
Fabryczna	578	543 762 zł	37,8 m²	14 099	378 731 zł	ok. 5,7%
Psie Pole	123	603 876 zł	40,8 m²	14 800	429 300 zł	ok. 5,5%
Krzyki	356	592 149 zł	39,0 m²	15 584	439 247 zł	ok. 5,2%
Śródmieście	39	682 243 zł	38,4 m²	17 727	472 164 zł	ok. 4,6%
Stare Miasto	384	649 000 zł	35,0 m²	18 590	428 000 zł	ok. 4,4%

We Wrocławiu różnice między dzielnicami są mniejsze niż w Warszawie: od ok. 4,4% na Starym Mieście do ok. 5,7% na Fabrycznej. Fabryczna i Krzyki mają też największy wybór – razem ponad 900 mieszkań w tym wycinku. Stare Miasto to bliskość uczelni i centrum, czyli najem studentom i młodym pracownikom, ale też wyższa cena za m². Charakter dzielnic i najemców omawiamy w artykule mieszkanie pod wynajem we Wrocławiu.

Kawalerka czy 2 pokoje – w Warszawie i we Wrocławiu

Typ mieszkania	Liczba	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²	Najtańsze od	Szac. czynsz NBP	Szac. brutto
Warszawa – kawalerka	269	712 272 zł	29,5 m²	21 150	392 230 zł	ok. 2 510 zł	ok. 4,2%
Warszawa – 2 pokoje	962	653 621 zł	38,7 m²	16 900	436 908 zł	ok. 3 290 zł	ok. 6,0%
Wrocław – kawalerka	565	597 505 zł	34,1 m²	16 818	378 731 zł	ok. 2 300 zł	ok. 4,6%
Wrocław – 2 pokoje	915	584 980 zł	39,5 m²	14 500	460 804 zł	ok. 2 670 zł	ok. 5,5%

Zaskoczenie dla wielu kupujących: w naszej ofercie kawalerka w Warszawie ma wyższą medianę ceny niż mieszkanie 2-pokojowe. Powód to lokalizacja – nowe kawalerki powstają głównie w centrum i przy metrze (Śródmieście, Wola), a mieszkania 2-pokojowe do 45 m² – w całym mieście. Kawalerki zwykle wynajmuje się drożej za m², niż zakłada średnia NBP, więc szacunek brutto dla nich jest zaniżony. Szczegółowe porównanie zwrotu i ryzyka: kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem, a wszystkie kawalerki z ofertą: kawalerki w Warszawie i kawalerki we Wrocławiu.

Co szacunek brutto pomija

• Wykończenie i wyposażenie – mieszkanie od dewelopera kupujesz w stanie deweloperskim; koszt dodajesz do ceny. Ile to wynosi przy mieszkaniu na wynajem: wykończenie mieszkania na wynajem.
• Czas do oddania – mieszkanie z oddaniem w 2027 r. przez ten czas nie przynosi czynszu.
• Pustostany, czynsz administracyjny, naprawy, zarządzanie – zwykle obniżają wynik o 1–2 punkty procentowe. Koszty zarządcy: zarządzanie najmem – koszt.
• Podatek – ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki: podatek od najmu mieszkania; nierezydent rozlicza najem także w Polsce: podatek od najmu – nierezydent.
• Kredyt – rata może przewyższyć czynsz: mieszkanie na kredyt pod wynajem.
• Najem na doby ma osobne przepisy i rosnące ryzyko regulacyjne: najem krótkoterminowy – przepisy.

Własny rachunek dla konkretnego mieszkania – z wykończeniem, kredytem i podatkiem – zrobisz w kalkulatorze na stronie dla inwestorów.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Na tym samym wycinku oferty Warszawa daje wyższy szacunek brutto (ok. 5,9%) dzięki wyższym czynszom, a Wrocław – niższy próg wejścia (mediana ok. 590 tys. zł) i mniejsze różnice między dzielnicami. W obu miastach tańsza dzielnica oznacza wyższy szacunek, a centrum – łatwiejszy najem i płynność. Zanim wybierzesz, policz konkretne mieszkanie z wykończeniem, czasem do oddania i podatkiem.

Chcesz porównać kilka mieszkań pod wynajem w Warszawie i we Wrocławiu? Zobacz stronę dla inwestorów albo umów bezpłatną konsultację i dobór ofert. Najczęściej nie płacisz nam prowizji, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Szacunki mają charakter orientacyjny i nie stanowią rekomendacji inwestycyjnej ani obietnicy dochodu. Ceny – stan na październik 2026, stawki najmu NBP – I kw. 2026 r.

Czytaj także:

• Ranking dzielnic Warszawy – ceny nowych mieszkań
• Ranking dzielnic Wrocławia – ceny nowych mieszkań
• Kilka mieszkań w jednej inwestycji – rabat, harmonogram, kredyt
• Mieszkanie jako inwestycja 2026

Źródła

• NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2026 r. (stawki najmu).
• Dane o ofercie: katalog inwestycji TM Invest, stan na październik 2026 – wolne mieszkania od deweloperów, ceny ofertowe z VAT; wycinek „pod wynajem”: 1–2 pokoje, do 45 m², do 1 mln zł, dom oddany lub oddanie do 2027 r.