Najem krótkoterminowy 2026 – przepisy, rejestr, podatki, wspólnota

Najem krótkoterminowy w 2026 roku regulują dziś trzy warstwy przepisów: unijne rozporządzenie 2024/1028, które stosuje się od 20 maja 2026 r., obecna ustawa o usługach hotelarskich z obowiązkiem zgłoszenia lokalu do gminnej ewidencji oraz przepisy podatkowe (ryczałt, VAT, opłata miejscowa). Polska ustawa wdrażająca – z rejestrem, numerem ID w ogłoszeniach, karami do 50 000 zł i nowymi uprawnieniami wspólnot – jest w Sejmie, ale na koniec września 2026 r. nie została uchwalona. Poniżej wyjaśniamy, co obowiązuje już teraz, co przewiduje projekt i jak wypada najem na doby w porównaniu z długoterminowym na przykładzie kawalerki z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Rozporządzenie (UE) 2024/1028 stosuje się od 20 maja 2026 r. – dotyczy platform i wynajmujących, ale polska procedura rejestracji ma powstać dopiero z ustawą.
• Projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865) – sprawozdanie komisji z 17.09.2026, ustawa nieuchwalona na 27.09.2026.
• Projekt uznaje za usługę hotelarską wynajem trwający krócej niż 30 dni jednorazowo i przewiduje kary do 50 000 zł za brak wpisu lub numeru ID w ofercie.
• Podatek: ryczałt 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki; usługi zakwaterowania objęte są stawką VAT 8%, a zwolnienie podmiotowe działa do 200 000 zł sprzedaży rocznie.
• Zakaz najmu na doby uchwałą wspólnoty lub spółdzielni projekt dopuszcza od 1 stycznia 2028 r., z 6-miesięcznym okresem przejściowym.

Rozporządzenie UE 2024/1028 o najmie krótkoterminowym – co zmienia od 20 maja 2026?

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. nie zakazuje najmu na doby i nie ustala limitów nocy. To akt o danych: określa, jak państwa mają rejestrować lokale na wynajem krótkoterminowy i jak platformy internetowe mają przekazywać organom informacje o ofertach. Stosuje się je bezpośrednio od 20 maja 2026 r. (art. 19). Obejmuje umeblowane lokale mieszkalne wynajmowane krótkoterminowo – bez hoteli, hosteli i kempingów.

Jeśli państwo wprowadzi procedurę rejestracji, musi ona działać online, na podstawie oświadczenia wynajmującego, i nadawać numer identyfikacyjny od razu po podaniu danych (art. 4). Wynajmujący podaje m.in. dokładny adres lokalu, jego rodzaj, maksymalną liczbę gości i informację, czy to jego główne lub drugie miejsce zamieszkania (art. 5). Platformy mają wymagać numeru przed publikacją oferty i pokazywać go w ogłoszeniu (art. 7), a co miesiąc przekazywać dane o aktywności każdego lokalu – z numerem, adresem i linkiem do oferty – do krajowego punktu dostępu (art. 9). Organ może zawiesić numer i nakazać usunięcie ogłoszeń, gdy dane są nieprawidłowe (art. 6).

W praktyce pełne działanie tych mechanizmów w Polsce zależy od ustawy krajowej: to ona ma wskazać organy (wójt, burmistrz, prezydent miasta), utworzyć Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) i pojedynczy cyfrowy punkt dostępu przy ministrze właściwym do spraw turystyki.

Ustawa o najmie krótkoterminowym – co przewiduje projekt (druk 2865)?

Polskie przepisy o najmie krótkoterminowym nie powstają jako osobna ustawa, lecz jako nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich. Rządowy projekt wpłynął do Sejmu 21 lipca 2026 r., pierwsze czytanie odbyło się 2 września, a 17 września komisje Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego przyjęły sprawozdanie (druk nr 3119) z wnioskiem o uchwalenie. Poniżej omawiamy wersję ze sprawozdania – do końca procesu (Sejm, Senat, podpis prezydenta) może się jeszcze zmienić.

• Definicja: usługą hotelarską jest ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań i pokoi trwające krócej niż 30 dni jednorazowo wobec jednego klienta. Projekt nie przewiduje progu minimalnego – w odpowiedzi na uwagi z konsultacji ministerstwo wskazało, że pojęcie przedsiębiorcy turystycznego obejmuje również podmioty prowadzące działalność odpłatną, czyli jest szersze niż w Prawie przedsiębiorców.
• Wpis do gminnej ewidencji i numer ID: zgłoszenie z projektem regulaminu, oświadczeniem o spełnieniu wymogów i opinią przeciwpożarową; opłata skarbowa za wpis 40 zł. Numer ID z CWTON trzeba przekazać platformie przed publikacją oferty.
• Regulamin porządkowy: doba hotelowa, cisza nocna (co najmniej 8 godzin między 20.00 a 8.00), numer ID, dane osoby do kontaktu i zasady korzystania z lokalu – wywieszony w widocznym miejscu. Dla działających już lokali – do 31 grudnia 2026 r.
• Ochrona przeciwpożarowa: uproszczone warunki dla budynków, w których najem na doby prowadzi się w nie więcej niż 6 lokalach (łącznie do 30 miejsc noclegowych, do 25 m wysokości). Dla istniejących obiektów oświadczenie i opinię można złożyć do 1 stycznia 2030 r.
• Kontrole i wykreślenie: kontrolę mogą zainicjować sąsiedzi, wspólnota lub spółdzielnia. Trzy naruszenia bezpieczeństwa i porządku publicznego w ciągu 6 miesięcy oznaczają wykreślenie z ewidencji i rok przerwy przed ponownym zgłoszeniem.
• Strefy gminne: rada gminy będzie mogła, po konsultacjach, wyznaczyć strefy wyłączone z najmu na doby (np. z uwagi na zabytkowy charakter zabudowy) – od 1 stycznia 2028 r., a uchwała wejdzie w życie najwcześniej po 6 miesiącach od ogłoszenia.

Już dziś – niezależnie od projektu – ustawa o usługach hotelarskich wymaga, by przed rozpoczęciem świadczenia usług hotelarskich w „innym obiekcie” zgłosić go do ewidencji prowadzonej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (art. 39 ust. 3 w zw. z art. 38 ust. 3). Świadczenie usług w obiekcie niezgłoszonym jest wykroczeniem z art. 60¹ § 4 pkt 3 Kodeksu wykroczeń. Projekt zastępuje tę sankcję administracyjnymi karami pieniężnymi.

Obowiązki wynajmującego na doby – tabela na wrzesień 2026

Obowiązek	Podstawa	Status 09.2026
Zgłoszenie lokalu do gminnej ewidencji innych obiektów	art. 39 ust. 3 ustawy o usługach hotelarskich	obowiązuje
Grzywna za najem w obiekcie niezgłoszonym	art. 601 § 4 pkt 3 Kodeksu wykroczeń	obowiązuje (projekt ją uchyla)
Rejestracja i numer ID w każdej ofercie (CWTON)	rozp. 2024/1028 art. 4–7; projekt – art. 39 ust. 3a, art. 42 ust. 4	rozporządzenie stosowane od 20.05.2026, polska procedura w projekcie
Kara za brak wpisu lub numeru ID w ofercie – do 50 000 zł	projekt – art. 45e, 45f	projekt (druk 2865/3119)
Regulamin porządkowy i opinia przeciwpożarowa	projekt – art. 44 ust. 3, art. 39 ust. 3	projekt; terminy przejściowe do 31.12.2026 i 1.01.2030
Zakaz najmu na doby uchwałą wspólnoty lub spółdzielni	projekt – art. 39b; art. 22 ust. 3 pkt 11 ustawy o własności lokali	projekt; od 1.01.2028
Strefy wyłączone z najmu na doby	projekt – art. 44b	projekt; od 1.01.2028
Comiesięczne przekazywanie danych przez platformy	rozp. 2024/1028 art. 9	stosowane od 20.05.2026; w Polsce – punkt dostępu w projekcie
Ryczałt 8,5% / 12,5% od przychodu	art. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o ryczałcie	obowiązuje
VAT 8% lub zwolnienie do 200 000 zł	ustawa o VAT, zał. nr 3 poz. 47, art. 113	obowiązuje
Opłata miejscowa od gości	art. 17 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych	tylko gdy wprowadziła ją rada gminy

Airbnb a podatek w Polsce – ryczałt, działalność i VAT

Przychody z wynajmu na doby osoba fizyczna rozlicza ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do 100 000 zł przychodu rocznie i 12,5% od nadwyżki. Te same stawki dotyczą najmu prywatnego i usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) prowadzonych w firmie – art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a i c ustawy o ryczałcie. Podatek liczysz od całej kwoty zapłaconej przez gościa, bez odliczania prowizji platformy i sprzątania. Terminy wpłat, PIT-28 i zasady dla małżonków opisaliśmy w artykule podatek od najmu mieszkania – ryczałt 8,5% i 12,5%.

Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą zależy od okoliczności. Im bardziej wynajem przypomina usługę hotelową (kilka lokali, stała obsługa, sprzątanie w trakcie pobytu, dodatkowe usługi), tym większe ryzyko, że urząd uzna go za działalność – z obowiązkiem rejestracji firmy i składek ZUS. Przy kilku lokalach warto wystąpić o interpretację indywidualną.

Najem krótkoterminowy a VAT. Zwolnienie z VAT dla najmu obejmuje wynajem lokali mieszkalnych na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT) – czyli typowy najem długoterminowy. Usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU 55) wymienia załącznik nr 3 do ustawy (poz. 47) i objęte są obniżoną stawką, obecnie 8%. Jeśli Twoja sprzedaż nie przekroczyła w poprzednim ani w bieżącym roku 200 000 zł, możesz korzystać ze zwolnienia podmiotowego (art. 113 ust. 1). Kwalifikację konkretnej usługi warto potwierdzić z księgowym.

Opłata miejscowa. Rada gminy może wprowadzić opłatę miejscową od osób przebywających dłużej niż dobę w celach turystycznych – ale tylko w miejscowościach spełniających warunki z art. 17 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (m.in. korzystne warunki klimatyczne i walory krajobrazowe). Przed startem sprawdź w BIP swojej gminy, czy taka uchwała obowiązuje i kto ma pobierać opłatę. Projekt nakłada obowiązek wpisania tej informacji do regulaminu porządkowego.

Najem krótkoterminowy a wspólnota – czy potrzebna jest zgoda?

Na dziś przepisy nie wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej na wynajem mieszkania na doby. Sąd Najwyższy w wyroku z 12 stycznia 2021 r. (IV CSKP 20/21) uznał, że wspólnota nie może podejmować uchwał, które wykraczają poza zarząd nieruchomością wspólną i ingerują w odrębną własność lokalu – na przykład zakazujących prowadzenia działalności w lokalach czy wyrażających sprzeciw wobec zmiany przeznaczenia lokalu. Wspólnota ma jednak inne narzędzia: właściciel musi przestrzegać porządku domowego i korzystać z części wspólnych bez utrudniania tego innym (art. 13 ust. 1 ustawy o własności lokali), a przy rażącym lub uporczywym naruszaniu porządku wspólnota może żądać w procesie sprzedaży lokalu w drodze licytacji (art. 16).

Projekt to zmienia. Dodaje do katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd „ustanowienie zakazu świadczenia usług hotelarskich” w nieruchomości (nowy art. 22 ust. 3 pkt 11 ustawy o własności lokali). Uchwały właścicieli zapadają większością głosów liczoną według udziałów (art. 23 ust. 2). W spółdzielni mieszkaniowej o zakazie zdecyduje walne zgromadzenie większością ponad 50% uprawnionych do głosowania. Po podjęciu uchwały najem na doby można prowadzić jeszcze przez 6 miesięcy, potem gmina na wniosek wspólnoty wykreśla lokal z ewidencji. Te przepisy mają wejść w życie 1 stycznia 2028 r.

Dla kupującego wniosek jest praktyczny: jeśli myślisz o najmie na doby, sprawdź regulamin budynku, nastawienie sąsiadów i to, czy deweloper nie zastrzegł ograniczeń w umowie. Warto też zweryfikować polisę – standardowe ubezpieczenie mieszkania może nie obejmować szkód wyrządzonych przez gości ani działalności noclegowej, więc przeczytaj ogólne warunki ubezpieczenia (OWU) i zapytaj ubezpieczyciela o wariant dla najmu krótkoterminowego.

Szukasz mieszkania, które sprawdzi się pod wynajem – krótko- albo długoterminowy? Pomożemy wybrać i kupić mieszkanie od dewelopera – najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Czy najem na doby się opłaca? Przykład kawalerki z naszej oferty

Weźmy kawalerkę na wrocławskim Starym Mieście: mediana ceny 1-pokojowego mieszkania w tej dzielnicy to 596 606 zł przy medianie metrażu 32,0 m² – według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Stawki za noc i obłożenie to nasze założenia, nie dane rynkowe: średnio 250 zł za noc, średni pobyt 3 noce, prowizja platformy i obsługa płatności łącznie 15% przychodu, sprzątanie 80 zł za pobyt, czynsz administracyjny, media i internet 700 zł miesięcznie, zużycie wyposażenia 3 000 zł rocznie. Podatek – ryczałt 8,5%. Pomijamy koszt wykończenia i umeblowania, kredyt oraz VAT (zakładamy zwolnienie podmiotowe).

Pozycja (rocznie)	Obłożenie 45%	Obłożenie 60%	Obłożenie 75%	Najem długoterminowy
Wynajęte noce / miesiące	164 noce	219 nocy	274 noce	11,5 mies.
Przychód	41 000 zł	54 750 zł	68 500 zł	33 350 zł
Prowizja platformy (15%)	−6 150 zł	−8 212 zł	−10 275 zł	–
Sprzątanie (80 zł × pobyt)	−4 400 zł	−5 840 zł	−7 280 zł	–
Czynsz administracyjny, media, internet	−8 400 zł	−8 400 zł	−8 400 zł	−4 800 zł
Zużycie wyposażenia / drobne naprawy	−3 000 zł	−3 000 zł	−3 000 zł	−1 000 zł
Ryczałt 8,5%	−3 485 zł	−4 654 zł	−5 822 zł	−2 835 zł
Wynik netto	15 565 zł	24 644 zł	33 722 zł	24 715 zł
Stopa zwrotu netto (do ceny 596 606 zł)	2,6%	4,1%	5,7%	4,1%

Wniosek: przy tych założeniach najem na doby dopiero przy obłożeniu około 60% zrównuje się z najmem długoterminowym, a wymaga znacznie więcej pracy – obsługi gości, sprzątania, recenzji – lub oddania 20–25% przychodu operatorowi (to również założenie). Przewagę daje dopiero wysokie obłożenie przez cały rok. Nowe przepisy dokładają ryzyko regulacyjne: możliwy zakaz ze strony wspólnoty od 2028 r. czy strefa wyłączona w gminie. Szczegółowe kalkulacje stopy zwrotu z najmu długoterminowego znajdziesz w artykule rentowność najmu we Wrocławiu i Warszawie.

Ile trzeba brać za noc? Kawalerki w centrach miast w naszej ofercie

Przy tych samych kosztach i obłożeniu 60% policzyliśmy, jaką średnią stawkę za noc musiałaby osiągać kawalerka, by dać 5% netto rocznie od ceny zakupu.

Dzielnica	Mediana ceny 1-pok.	Mediana metrażu	Stawka za noc dla 5% netto
Wrocław – Stare Miasto	596 606 zł	32,0 m²	ok. 281 zł
Wrocław – Śródmieście	621 810 zł	35,9 m²	ok. 288 zł
Warszawa – Praga-Północ	599 400 zł	30,0 m²	ok. 282 zł
Warszawa – Wola	966 000 zł	38,7 m²	ok. 391 zł
Warszawa – Śródmieście	1 145 606 zł	33,1 m²	ok. 445 zł

Kawalerka to nie jedyny wariant – porównanie z mieszkaniem 2-pokojowym znajdziesz w tekście kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem, a szersze tło decyzji inwestycyjnej – w przewodniku mieszkanie jako inwestycja w 2026 roku. Jeśli wolisz stabilność, sprawdź też najem okazjonalny i instytucjonalny, który lepiej chroni wynajmującego przy umowach długoterminowych.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w 2026 roku to wciąż okres przejściowy: rozporządzenie UE już się stosuje, polska ustawa jest po pracach komisji, a najdalej idące zmiany – zakazy wspólnot i strefy gminne – mają działać od 2028 r. Podatkowo nic się nie zmienia: ryczałt 8,5% i 12,5%, VAT 8% z możliwym zwolnieniem do 200 000 zł. W naszym przykładzie kawalerka wynajmowana na doby zaczyna wyprzedzać najem długoterminowy dopiero przy obłożeniu powyżej 60%, więc decyzję o zakupie pod najem na doby opieraj na ostrożnych założeniach i sprawdź budynek pod kątem przyszłej uchwały wspólnoty.

Chcesz porównać konkretne mieszkania pod wynajem w Warszawie lub we Wrocławiu? Skontaktuj się z nami – przeprowadzimy Cię przez zakup mieszkania od dewelopera, od wyboru lokalu po odbiór. Działamy od 2016 na rynku, a nasze wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Opis projektu ustawy według sprawozdania komisji z 17.09.2026 – treść i terminy mogą się zmienić w dalszych pracach legislacyjnych. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a stawki za noc, obłożenie i czynsz to założenia hipotetyczne. Artykuł nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani rekomendacji inwestycyjnej.

Źródła

• Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (art. 3–7, 9, 19).
• Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865, 2865-A) – przebieg procesu legislacyjnego, Sejm RP.
• Sprawozdanie Komisji Infrastruktury oraz Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej (druk nr 3119) z 17 września 2026 r.
• Ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych – tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1944 (art. 3 ust. 1 pkt 8, art. 38 ust. 3, art. 39 ust. 3).
• Kodeks wykroczeń – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 734 (art. 24 § 1, art. 60¹ § 4 pkt 3).
• Ustawa o własności lokali – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 13, 16, 22, 23).
• Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm. (art. 12 ust. 1 pkt 4).
• Ustawa o podatku od towarów i usług – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 775 ze zm. (art. 41 ust. 2, art. 43 ust. 1 pkt 36, art. 113 ust. 1, art. 146ef, załącznik nr 3 poz. 47).
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 17).
• Regulacja najmu krótkoterminowego – projekt uporządkowania rynku usług noclegowych – Ministerstwo Sportu i Turystyki, gov.pl (15.04.2026).
• Wyrok Sądu Najwyższego z 12 stycznia 2021 r., sygn. IV CSKP 20/21.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.