Podatek od najmu mieszkania 2026 – ryczałt 8,5% i 12,5%, PIT-28
Autor: Tacjana MasiukiewiczKoszty i podatki~11 min czytania
Podatek od najmu mieszkania w 2026 roku to przy najmie prywatnym wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Płacisz go od samego czynszu, bez odliczania kosztów i amortyzacji, co miesiąc lub co kwartał, a rok zamykasz zeznaniem PIT-28. Poniżej wyjaśniamy terminy, zasady dla małżonków, rozliczenie mediów i najmu krótkoterminowego oraz liczymy podatek dla kawalerki z naszej oferty we Wrocławiu.
Najważniejsze informacje
- Od 2023 roku jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt – nie musisz go wybierać ani zgłaszać.
- Stawki: 8,5% przychodu do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki; kosztów (remont, odsetki, amortyzacja) nie odliczasz.
- Ryczałt wpłacasz do 20. dnia miesiąca po miesiącu (lub kwartale), w którym dostałeś czynsz; za grudzień lub IV kwartał – do 20 stycznia.
- Zeznanie PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego – za 2026 r. do 30 kwietnia 2027 r.
- Małżonkowie ze wspólnością majątkową mogą rozliczać całość przez jedno z nich – wtedy stawka 12,5% dotyczy nadwyżki ponad 200 000 zł.
Ryczałt od najmu 8,5% i 12,5% – jak działa w 2026 roku?
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wprost przesądza, że dochody z najmu, podnajmu i dzierżawy, które nie są związane z działalnością gospodarczą, opodatkowuje się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych (art. 9a ust. 6 w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 6). Skala podatkowa (12% i 32%) z możliwością odliczania kosztów i amortyzacji była dostępna dla najmu prywatnego ostatni raz za 2022 rok. Jeśli wynajmujesz mieszkanie po raz pierwszy, nie składasz żadnego oświadczenia o wyborze ryczałtu – obowiązuje on z mocy ustawy.
Stawki określa art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym: 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku podatkowym i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Limit liczy się osobno dla najmu prywatnego i osobno dla ewentualnej działalności gospodarczej na ryczałcie (art. 12 ust. 14). Podatek płacisz od przychodu, czyli od czynszu, który faktycznie otrzymałeś lub który postawiono do Twojej dyspozycji. Jeśli najemca nie zapłacił, przychodu nie ma i nie ma podatku.
Konsekwencja, o której warto pamiętać przed zakupem mieszkania na wynajem: żadnych kosztów nie odliczysz. Wykończenie, meble, odsetki od kredytu, podatek od nieruchomości czy naprawy nie zmniejszają podatku. Od przychodu możesz odjąć jedynie wybrane odliczenia (np. zapłacone składki na ubezpieczenia społeczne, niektóre darowizny, ulgę rehabilitacyjną lub termomodernizacyjną), o ile nie rozliczyłeś ich już w innym zeznaniu. O pozostałych kosztach posiadania lokalu piszemy w artykule Podatek od nieruchomości za mieszkanie 2026.
Jak rozliczyć najem prywatny? Terminy wpłat i PIT-28
Rozliczenie najmu prywatnego ma dwa etapy: wpłaty w ciągu roku i zeznanie roczne. Nie prowadzisz przy tym ewidencji przychodów – obowiązek jej prowadzenia nie dotyczy najmu prywatnego (art. 15 ust. 3 ustawy o ryczałcie), choć dla porządku warto zestawiać wpływy z czynszu w prostym arkuszu.
| Obowiązek | Termin | Uwagi |
|---|---|---|
| Ryczałt miesięczny | do 20. dnia następnego miesiąca; za grudzień – do 20 stycznia | symbol formularza w przelewie: PPE, wpłata na mikrorachunek podatkowy |
| Ryczałt kwartalny | do 20. dnia miesiąca po kwartale; za IV kwartał – do 20 stycznia | możliwy przy przychodach z najmu do równowartości 200 000 euro; wybór zaznaczasz w PIT-28 |
| Oświadczenie małżonków o rozliczaniu całości przez jedno z nich | do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu w roku (przy pierwszym przychodzie w grudniu – do końca roku) | działa także na kolejne lata, dopóki go nie odwołacie |
| Zeznanie PIT-28 | od 15 lutego do 30 kwietnia roku następnego | dopłata z zeznania – do 30 kwietnia, symbol PIT-28 |
Przykład: najemca przelał czynsz 3 000 zł 10 października 2026 r. Przy rozliczeniu miesięcznym ryczałt 255 zł (8,5% × 3 000 zł) wpłacasz do 20 listopada 2026 r. Przy rozliczeniu kwartalnym wszystkie czynsze z października, listopada i grudnia rozliczysz jedną wpłatą do 20 stycznia 2027 r. PIT-28 składasz w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania – lokalizacja wynajmowanego mieszkania nie ma znaczenia. Najwygodniej zrobić to w usłudze Twój e-PIT.
Czynsz a przychód z najmu – co z mediami i opłatą do wspólnoty?
Przychodem jest umówiony czynsz najmu. Według stanowiska Ministerstwa Finansów opłaty związane z mieszkaniem, które zgodnie z umową ponosi najemca – czynsz administracyjny do spółdzielni lub wspólnoty, woda, prąd, gaz, internet – nie są przychodem wynajmującego. Nie ma przy tym znaczenia, czy najemca płaci je bezpośrednio, czy przekazuje Ci pieniądze, a Ty regulujesz rachunki. Takie podejście potwierdza też orzecznictwo sądów administracyjnych.
Warunek jest jeden: umowa musi jasno rozdzielać czynsz najmu i opłaty, które obciążają najemcę. Jeśli wpiszesz jedną kwotę „z opłatami”, podatek zapłacisz od całości. Różnica nie jest symboliczna: przy czynszu 3 000 zł i opłatach 600 zł miesięcznie wpisanych w jedną kwotę przychód wyniesie 43 200 zł zamiast 36 000 zł, a ryczałt – 3 672 zł zamiast 3 060 zł rocznie. Kaucja zwrotna co do zasady nie jest przychodem; staje się nim dopiero wtedy, gdy zatrzymasz ją na pokrycie zaległego czynszu.
Przykład: ile podatku od wynajmu kawalerki we Wrocławiu?
Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mediana ceny mieszkania 1-pokojowego od dewelopera we Wrocławiu to 595 638 zł przy medianie metrażu 32,4 m² (265 dostępnych kawalerek). Czynsz najmu w przykładzie to założenie hipotetyczne przyjęte do obliczeń, a nie statystyka rynkowa – realną stawkę sprawdź dla konkretnej lokalizacji i standardu. Zakładamy, że czynsz administracyjny i media płaci najemca zgodnie z umową, a mieszkanie jest wynajęte przez 12 miesięcy.
| Czynsz najmu (założenie) | Przychód roczny | Ryczałt 8,5% | Po podatku | Rentowność brutto | Rentowność po ryczałcie |
|---|---|---|---|---|---|
| 2 500 zł/mies. | 30 000 zł | 2 550 zł | 27 450 zł | 5,0% | 4,6% |
| 3 000 zł/mies. | 36 000 zł | 3 060 zł | 32 940 zł | 6,0% | 5,5% |
| 3 500 zł/mies. | 42 000 zł | 3 570 zł | 38 430 zł | 7,1% | 6,5% |
Ryczałt „zabiera” mniej więcej pół punktu procentowego rentowności. Realny wynik będzie niższy, bo do ceny dochodzą wykończenie i wyposażenie (od kilkudziesięciu tysięcy złotych w górę – zob. ile kosztuje wykończenie mieszkania), a w ciągu roku zdarzają się przerwy między najemcami. Żadnego z tych wydatków nie odliczysz od przychodu, dlatego przed zakupem policz inwestycję na kwotach netto, a nie na samym czynszu.
Szukasz mieszkania pod wynajem? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera z myślą o najmie – porównamy ceny, metraże i terminy oddania. Kupujący najczęściej nie płaci nam prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.
Kawalerki w naszej ofercie – jaki czynsz daje 5% brutto?
Zamiast zgadywać stawki najmu, odwróć pytanie: jaki czynsz musiałbyś uzyskać, żeby zarobić 5% rocznie brutto od ceny zakupu? Poniżej mediany cen kawalerek w dzielnicach Wrocławia według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026.
| Dzielnica | Mediana ceny kawalerki | Mediana metrażu | Czynsz dla 5% brutto | Ryczałt 8,5% miesięcznie |
|---|---|---|---|---|
| Krzyki | 525 512 zł | 30,4 m² | 2 190 zł | 186 zł |
| Stare Miasto | 596 606 zł | 32,0 m² | 2 486 zł | 211 zł |
| Śródmieście | 621 810 zł | 35,9 m² | 2 591 zł | 220 zł |
| Psie Pole | 624 103 zł | 38,0 m² | 2 600 zł | 221 zł |
Wszystkie dostępne kawalerki, dwupokojowe mieszkania i terminy oddania znajdziesz w katalogu nowych mieszkań we Wrocławiu.
Wspólny najem małżonków – ryczałt i limit 100 tys. zł
Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, co do zasady każde z małżonków rozlicza połowę przychodu i każde ma własny limit 100 000 zł dla stawki 8,5%. Możecie też złożyć pisemne oświadczenie, że całość rozlicza jedno z Was (art. 12 ust. 6–8c) – wtedy limit dla stawki 8,5% wynosi 200 000 zł (art. 12 ust. 13). Oświadczenie może podpisać jedno z małżonków, a składa się je do 20. dnia miesiąca po miesiącu pierwszego przychodu w roku. Małżonkowie z rozdzielnością majątkową nie mogą łączyć limitów – każde rozlicza przychód ze swojej własności lub swojego udziału.
| Przychód roczny z najmu | Jeden właściciel (bez wspólności) | Małżonkowie – po połowie | Małżonkowie – całość u jednego (oświadczenie) |
|---|---|---|---|
| 60 000 zł | 5 100 zł | 2 × 2 550 zł = 5 100 zł | 5 100 zł |
| 150 000 zł | 8 500 + 6 250 = 14 750 zł | 2 × 6 375 zł = 12 750 zł | 12 750 zł |
| 240 000 zł | 8 500 + 17 500 = 26 000 zł | 2 × (8 500 + 2 500) = 22 000 zł | 17 000 + 5 000 = 22 000 zł |
Jak widać, przy wspólności majątkowej oba warianty dają ten sam podatek. Oświadczenie o rozliczaniu przez jedno z małżonków jest więc głównie kwestią wygody – jedna osoba wpłaca ryczałt i składa PIT-28. Przewagę daje dopiero porównanie z właścicielem, który wynajmuje sam i przy dużych przychodach szybciej wchodzi w stawkę 12,5%.
Najem krótkoterminowy a podatek – najem prywatny czy działalność?
Wynajem na doby lub tygodnie przez platformy rezerwacyjne nie ma w przepisach podatkowych osobnej kategorii. Kluczowe jest, czy mieści się jeszcze w najmie prywatnym, czy jest już działalnością gospodarczą, czyli działalnością zarobkową prowadzoną w sposób zorganizowany i ciągły (art. 5a pkt 6 ustawy o PIT). Organy podatkowe oceniają to indywidualnie – znaczenie mają m.in. liczba lokali, skala i sposób obsługi gości czy świadczenie usług dodatkowych (sprzątanie w trakcie pobytu, śniadania). W razie wątpliwości można wystąpić o interpretację indywidualną.
Stawka ryczałtu w obu przypadkach jest ta sama: usługi związane z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) i wynajem nieruchomości własnych w ramach firmy również podlegają stawce 8,5% do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki (art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. c i d). Działalność oznacza jednak dodatkowe obowiązki: rejestrację w CEIDG, składki ZUS, a przy większej skali także analizę obowiązków w VAT. To temat na konsultację z księgowym przed startem.
Od 20 maja 2026 r. stosuje się unijne rozporządzenie 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących najmu krótkoterminowego. Przewiduje ono m.in. rejestrację lokali i numer rejestracyjny widoczny w ogłoszeniach. Polska ustawa wdrażająca nie została jednak jeszcze uchwalona: rządowy projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich (druk sejmowy nr 2865) jest na etapie prac w Sejmie – 17 września 2026 r. komisje przedstawiły sprawozdanie. Projekt zakłada m.in. rejestrację obiektów w gminnej ewidencji i w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz kary za brak rejestracji. Ostateczny kształt przepisów i terminy mogą się jeszcze zmienić.
Czytaj także:
- Mieszkanie jako inwestycja w 2026
- Rentowność najmu – kalkulacja na przykładach
- Najem krótkoterminowy 2026 – przepisy
- Podatek od najmu dla nierezydenta
Najczęstsze pytania
Ile wynosi podatek od wynajmu mieszkania w 2026 roku?
Przy najmie prywatnym płacisz ryczałt 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki. Przy czynszu 3 000 zł miesięcznie to 255 zł podatku miesięcznie, czyli 3 060 zł rocznie.
Czy trzeba zgłaszać najem mieszkania do urzędu skarbowego?
Nie składasz osobnego zgłoszenia ani oświadczenia o wyborze ryczałtu – najem prywatny jest nim opodatkowany z mocy ustawy. Wystarczy terminowo wpłacać ryczałt i złożyć PIT-28. Oświadczenie składają tylko małżonkowie, którzy chcą, by całość przychodu rozliczało jedno z nich.
Czy od wynajmu mieszkania można odliczyć koszty?
Nie. Ryczałt liczy się od przychodu, więc remont, wyposażenie, odsetki od kredytu ani amortyzacja nie obniżają podatku. Możesz jedynie skorzystać z nielicznych odliczeń od przychodu, np. zapłaconych składek społecznych czy niektórych darowizn.
Do kiedy złożyć PIT-28 za najem?
PIT-28 składasz od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Za 2026 rok termin mija 30 kwietnia 2027 r. W tym samym terminie trzeba dopłacić podatek wynikający z zeznania.
Czy opłaty za media od najemcy są przychodem?
Nie, jeśli umowa najmu przewiduje, że media i czynsz administracyjny ponosi najemca. Wtedy przekazywane przez niego kwoty nie są Twoim przychodem, nawet jeśli to Ty płacisz rachunki. Kluczowe jest wyraźne oddzielenie czynszu najmu od opłat w umowie.
Jak rozliczyć najem krótkoterminowy?
Jeśli wynajem na doby mieści się w najmie prywatnym, rozliczasz go tak samo – ryczałtem 8,5% i 12,5% w PIT-28. Gdy ma cechy zorganizowanej i ciągłej działalności, trzeba zarejestrować firmę, choć stawka ryczałtu dla usług zakwaterowania jest taka sama. Śledź też prace nad polską ustawą o rejestracji lokali na najem krótkoterminowy.
Podsumowanie
Podatek od najmu mieszkania w 2026 roku jest prosty w obsłudze, ale bezwzględny: 8,5% od każdej złotówki czynszu do 100 000 zł rocznie, bez kosztów i amortyzacji. Pilnuj terminu 20. dnia miesiąca, rozdzielaj w umowie czynsz od opłat i złóż PIT-28 do 30 kwietnia. Przy zakupie mieszkania na wynajem licz rentowność po ryczałcie i po wszystkich kosztach – pełną listę wydatków przy zakupie znajdziesz w przewodniku Koszty zakupu mieszkania od dewelopera. Jeśli planujesz kiedyś sprzedać lokal, sprawdź też zasady podatku od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat.
Chcesz kupić mieszkanie pod wynajem w Warszawie lub Wrocławiu? Dobierzemy mieszkanie od dewelopera w Twoim budżecie i pomożemy przejść przez cały proces zakupu. Kupujący najczęściej nie płaci prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Działamy na rynku od 2016 roku.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a czynsze w przykładach to założenia hipotetyczne. Artykuł nie stanowi porady podatkowej – w indywidualnej sprawie skonsultuj się z księgowym lub wystąp o interpretację indywidualną.
Źródła
- Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 843 ze zm. (art. 6 ust. 1a, art. 12 ust. 1 pkt 4, ust. 6–8c, 13 i 14, art. 15 ust. 3, art. 21).
- Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 592 (art. 5a pkt 6, art. 9a ust. 6, art. 10 ust. 1 pkt 6).
- Rozliczenie przychodów z najmu prywatnego – Ministerstwo Finansów, podatki.gov.pl (aktualizacja 20.08.2026).
- Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego.
- Regulacja najmu krótkoterminowego – projekt – Ministerstwo Sportu i Turystyki, gov.pl.
- Rządowy projekt ustawy o zmianie ustawy o usługach hotelarskich (druk nr 2865) – przebieg procesu legislacyjnego, Sejm RP.
- Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.
