Podatek od nieruchomości mieszkanie 2026 – stawki Warszawa i Wrocław

Podatek od nieruchomości za mieszkanie w 2026 r. to w Warszawie i we Wrocławiu 1,25 zł rocznie od 1 m² powierzchni użytkowej lokalu – obie rady miast przyjęły stawkę maksymalną dopuszczoną na ten rok. Do tego dochodzi niewielka kwota od udziału w gruncie (0,77 zł/m²) i – jeśli je masz – od miejsca postojowego w hali garażowej. Poniżej znajdziesz stawki z uchwał, sposób liczenia powierzchni, terminy IN-1 i rat oraz przykład dla typowego mieszkania 2-pokojowego z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Maksymalna stawka na 2026 r. dla budynków mieszkalnych i ich części wynosi 1,25 zł/m² powierzchni użytkowej; Warszawa i Wrocław stosują dokładnie tę stawkę.
• Za udział w gruncie pod budynkiem płacisz 0,77 zł/m² (grunty „pozostałe”), proporcjonalnie do swojego udziału.
• Od 2025 r. miejsce postojowe w garażu w budynku mieszkalnym jest opodatkowane stawką mieszkalną (1,25 zł/m²), a nie stawką dla pozostałych budynków (12,00 zł/m²).
• Informację IN-1 składasz w ciągu 14 dni od nabycia mieszkania; podatek wylicza urząd w decyzji.
• Raty płacisz do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada; jeśli roczny podatek nie przekracza 100 zł, płacisz go jednorazowo do 15 marca.

Stawki podatku od nieruchomości 2026 – Warszawa i Wrocław

Podatek od nieruchomości to podatek lokalny: stawki ustala rada gminy w uchwale, ale nie może przekroczyć górnych granic ogłaszanych co roku przez Ministra Finansów w „Monitorze Polskim”. Na 2026 r. górne granice ogłoszono w obwieszczeniu z 1 sierpnia 2025 r. (M.P. 2025 poz. 726). Rada m.st. Warszawy (uchwała nr XXIX/1066/2025) i Rada Miejska Wrocławia (uchwała nr XXV/500/25), obie z 20 listopada 2025 r., przyjęły w kategoriach istotnych dla właściciela mieszkania stawki równe maksymalnym.

Przedmiot opodatkowania	Stawka maksymalna 2026	Warszawa 2026	Wrocław 2026
Budynki mieszkalne lub ich części (mieszkanie, od 2025 r. także garaż w budynku mieszkalnym)	1,25 zł/m²	1,25 zł/m²	1,25 zł/m²
Grunty pozostałe (m.in. udział w gruncie pod blokiem)	0,77 zł/m²	0,77 zł/m²	0,77 zł/m²
Budynki lub ich części pozostałe (np. garaż w odrębnym budynku, niezwiązany z firmą)	12,00 zł/m²	12,00 zł/m²	12,00 zł/m²
Budynki mieszkalne lub ich części zajęte na działalność gospodarczą	35,53 zł/m²	35,53 zł/m²	35,53 zł/m²
Grunty związane z działalnością gospodarczą	1,45 zł/m²	1,45 zł/m²	1,45 zł/m²

Jeśli kupujesz w innej gminie, np. w podwarszawskiej lub podwrocławskiej miejscowości, stawka może być niższa – sprawdź uchwałę podatkową tej gminy w jej Biuletynie Informacji Publicznej albo w dzienniku urzędowym województwa.

Jak liczy się powierzchnię mieszkania do podatku?

Podstawą opodatkowania lokalu jest jego powierzchnia użytkowa w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, czyli powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, bez klatek schodowych i szybów windowych. Za kondygnację uważa się także garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

• Części pomieszczeń o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m liczysz w 50% – ma to znaczenie głównie w mieszkaniach na poddaszu i w lokalach z antresolą.
• Powierzchnię o wysokości poniżej 1,40 m pomija się.
• Po wyodrębnieniu lokali podatek od gruntu i od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną płacisz w zakresie odpowiadającym Twojemu udziałowi w nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 5 ustawy).

Powierzchnia z prospektu lub umowy deweloperskiej nie zawsze pokrywa się z tą „podatkową”, bo deweloperzy mogą mierzyć lokale według innych zasad (norm budowlanych). W informacji IN-1 podajesz powierzchnię według zasad ustawy podatkowej; w razie wątpliwości przy lokalu ze skosami poproś dewelopera o rzut z wysokościami pomieszczeń.

Podatek od miejsca postojowego w garażu i od gruntu

Przez lata garaże w blokach były opodatkowane stawką dla „pozostałych” budynków, blisko dziesięciokrotnie wyższą od mieszkalnej. Od 1 stycznia 2025 r. ustawa stanowi wprost, że za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku (art. 1a ust. 2c). W praktyce: udział w hali garażowej pod blokiem albo komórka garażowa w tym samym budynku to w 2026 r. 1,25 zł/m², a nie 12,00 zł/m². Przy współwłasności garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym każdy współwłaściciel odpowiada tylko w zakresie swojego udziału (art. 3 ust. 4a).

Preferencja dotyczy wyłącznie garaży w budynku mieszkalnym. Garaż w odrębnym, wolnostojącym budynku jest opodatkowany stawką dla budynków pozostałych (w Warszawie i we Wrocławiu 12,00 zł/m²). Osobną sprawą jest VAT przy zakupie miejsca postojowego – o tym piszemy w artykule VAT na mieszkanie od dewelopera.

Grunt pod blokiem to zwykle „grunt pozostały” – 0,77 zł/m² rocznie. Płacisz od swojego udziału w gruncie, który wynika z aktu notarialnego i księgi wieczystej. Zasada jest ta sama, gdy grunt jest w użytkowaniu wieczystym – podatnikiem jest wtedy użytkownik wieczysty.

Ile wynosi podatek od mieszkania? Przykład dla mieszkań z naszej oferty

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mediana metrażu dostępnych mieszkań 2-pokojowych to 39,4 m² w Warszawie i 40,8 m² we Wrocławiu, a mieszkań 3-pokojowych – 58,3 m² i 57,6 m². Przyjmujemy dwa założenia, bo te wartości różnią się między budynkami: udział w gruncie odpowiadający 20 m² działki oraz udział w hali garażowej odpowiadający 25 m² (samo stanowisko plus część drogi manewrowej). Traktujemy całą powierzchnię mieszkania jako „podatkową” (bez skosów).

Pozycja	2 pokoje, Warszawa (39,4 m²)	2 pokoje, Wrocław (40,8 m²)	3 pokoje, Warszawa (58,3 m²)
Lokal mieszkalny × 1,25 zł	49,25 zł	51,00 zł	72,88 zł
Udział w gruncie 20 m² × 0,77 zł	15,40 zł	15,40 zł	15,40 zł
Razem bez garażu	ok. 65 zł	ok. 66 zł	ok. 88 zł
Udział w hali garażowej 25 m² × 1,25 zł	31,25 zł	31,25 zł	31,25 zł
Razem z miejscem postojowym	ok. 96 zł	ok. 98 zł	ok. 120 zł
Sposób zapłaty	jednorazowo do 15 marca	jednorazowo do 15 marca	4 raty (po ok. 30 zł)

Wniosek: podatek od nowego mieszkania w dużym mieście to zwykle kilkadziesiąt do nieco ponad stu złotych rocznie. Gdyby to samo miejsce postojowe było opodatkowane według starych zasad (12,00 zł/m²), sam garaż kosztowałby ok. 300 zł rocznie. Mieszkania o takich metrażach znajdziesz w katalogu nowych mieszkań w Warszawie i nowych mieszkań we Wrocławiu.

Podatek od nieruchomości to tylko jedna z pozycji po zakupie. Wszystkie koszty transakcji – notariusza, sąd, podatki – zebraliśmy w przewodniku Koszty zakupu mieszkania od dewelopera. Szukasz mieszkania i chcesz od razu wiedzieć, ile będzie kosztowało utrzymanie? Pomożemy wybrać mieszkanie od dewelopera – dla kupującego najczęściej bez prowizji, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

IN-1 po zakupie nowego mieszkania – termin i od kiedy płacisz

Osoba fizyczna składa w urzędzie miasta (gminy) informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych IN-1 w ciągu 14 dni od dnia wystąpienia okoliczności, które powodują powstanie obowiązku podatkowego – przy zakupie jest to podpisanie aktu notarialnego przenoszącego własność. Obowiązek dotyczy także osób, które korzystają ze zwolnień. Formalności po zakupie, w tym IN-1, opisujemy szerzej w artykule Czy trzeba zgłosić zakup mieszkania do urzędu skarbowego?

• Od kiedy płacisz: zasadniczo od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym kupiłeś mieszkanie (art. 6 ust. 1). Podatek za pierwszy rok liczy się proporcjonalnie do liczby miesięcy.
• Nowy budynek: gdy obowiązek zależy od istnienia budynku, powstaje on z dniem 1 stycznia roku następującego po roku zakończenia budowy albo rozpoczęcia użytkowania przed ostatecznym wykończeniem (art. 6 ust. 2). Przy odbiorze mieszkania w budynku oddanym w tym samym roku zapytaj w urzędzie, od kiedy naliczy podatek od lokalu.
• Współwłasność: jeśli kupujesz z małżonkiem lub partnerem, obowiązek podatkowy od mieszkania ciąży na was solidarnie (art. 3 ust. 4); wyjątkiem jest udział w garażu wielostanowiskowym w budynku mieszkalnym, rozliczany według udziałów.

Gdzie złożyć IN-1 w Warszawie i we Wrocławiu

IN-1 możesz złożyć papierowo lub elektronicznie (art. 6 ust. 9a). W Warszawie formularze podatkowe udostępnia portal mojaWARSZAWA, a urząd przyjmuje IN-1 także przez ePUAP i e-Doręczenia – opis znajdziesz na stronie Warszawa 19115. We Wrocławiu IN-1 składasz w Centrum Obsługi Podatnika Urzędu Miejskiego, pocztą do Wydziału Podatków i Opłat albo online przez formularz wskazany w BIP miasta.

Decyzja podatkowa i terminy płatności rat

Osoba fizyczna nie wylicza podatku sama. Na podstawie IN-1 prezydent miasta wydaje decyzję ustalającą wysokość podatku na dany rok, zwykle na początku roku. Podatek płacisz w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada. Jeśli kwota roczna nie przekracza 100 zł, całość płacisz jednorazowo w terminie pierwszej raty – jak w dwóch pierwszych kolumnach naszego przykładu.

W decyzji znajdziesz indywidualny numer rachunku do wpłat. Jeżeli w trakcie roku zmienisz sposób korzystania z lokalu – na przykład zaczniesz w nim prowadzić działalność gospodarczą – złóż korektę IN-1 w ciągu 14 dni. Część mieszkania zajęta na firmę jest wtedy opodatkowana stawką 35,53 zł/m². Wynajem mieszkania to inna kwestia: przychód z najmu rozliczasz w podatku dochodowym, co opisujemy w artykule Podatek od najmu mieszkania 2026.

Nowe definicje budynku i budowli od 2025 r.

Od 1 stycznia 2025 r. ustawa o podatkach i opłatach lokalnych zawiera własne definicje budynku i budowli, bez odsyłania do prawa budowlanego. Budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi, z fundamentami i dachem. Dla właściciela mieszkania w bloku zmiana ma znaczenie praktyczne głównie przez nowy przepis o garażach w budynkach mieszkalnych – sposób liczenia podatku od samego lokalu pozostał taki sam.

Czytaj także:

• Mieszkanie jako inwestycja – koszty i zwrot

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W 2026 r. Warszawa i Wrocław pobierają podatek od mieszkań według stawek maksymalnych: 1,25 zł/m² od lokalu i od miejsca w garażu w budynku mieszkalnym oraz 0,77 zł/m² od udziału w gruncie. Dla typowego mieszkania 2-pokojowego z naszej oferty daje to ok. 65 zł rocznie bez garażu i poniżej 100 zł z miejscem postojowym – płatne jednorazowo do 15 marca. Najważniejsze, żeby w ciągu 14 dni od aktu notarialnego złożyć IN-1; resztę zrobi urząd, wydając decyzję.

Planujesz zakup nowego mieszkania w Warszawie lub we Wrocławiu? Skontaktuj się z nami – dobierzemy inwestycje w Twoim budżecie i przeprowadzimy Cię przez zakup, a dla kupującego pracujemy najczęściej bez prowizji (wynagrodzenie zwykle płaci deweloper). Jesteśmy na rynku od 2016 roku.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny i nie stanowią porady podatkowej. Wysokość Twojego podatku określa decyzja urzędu miasta.

Źródła

• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 1a ust. 1 pkt 1, 2 i 5, art. 1a ust. 2c, art. 3 ust. 4a i 5, art. 4 ust. 1–2, art. 5 ust. 1, art. 6 ust. 1–2, 6, 7, 9a i 11a).
• Obwieszczenie Ministra Finansów i Gospodarki z 1 sierpnia 2025 r. w sprawie górnych granic stawek kwotowych podatków i opłat lokalnych na rok 2026 – M.P. 2025 poz. 726.
• Uchwała nr XXIX/1066/2025 Rady m.st. Warszawy z 20 listopada 2025 r. w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości na 2026 rok – Dz. Urz. Woj. Maz. 2025 poz. 9838.
• Uchwała nr XXV/500/25 Rady Miejskiej Wrocławia z 20 listopada 2025 r. w sprawie wysokości stawek podatku od nieruchomości – Dz. Urz. Woj. Doln. 2025 poz. 4981.
• BIP Urzędu Miejskiego Wrocławia – Podatek od nieruchomości, osoby fizyczne (IN-1, terminy płatności, garaże w budynkach mieszkalnych).
• Warszawa 19115 – Podatek od nieruchomości osób fizycznych (sposoby złożenia IN-1).
• Ceny i metraże mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.