Gdzie zgłosić zakup mieszkania? PCC-3, urząd skarbowy i gmina – terminy w 2026 roku
Autor: Tacjana MasiukiewiczKoszty i podatki~6 min czytania
Gdzie zgłosić zakup mieszkania? Przy zakupie od dewelopera – tylko w urzędzie gminy lub miasta (informacja IN-1, w ciągu 14 dni od nabycia własności); do urzędu skarbowego nie idziesz, bo deklaracji PCC-3 nie składasz. Przy zakupie z rynku wtórnego PCC rozlicza notariusz, a deklarację PCC-3 w urzędzie skarbowym składasz sam tylko w wyjątkowych sytuacjach. Poniżej: gdzie, do kiedy i kto za co odpowiada po podpisaniu aktu notarialnego.
Krótka odpowiedź
- Zakup od dewelopera: w cenie jest VAT, transakcja nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych (PCC). Nie składasz deklaracji PCC-3.
- Zakup z rynku wtórnego u notariusza: PCC oblicza, pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik. Ty nie składasz deklaracji.
- Zawsze samodzielnie: w ciągu 14 dni składasz w gminie informację o nieruchomości do celów podatku od nieruchomości.
- Czasem samodzielnie: zgłaszasz darowiznę od rodziny, z której finansujesz zakup, oraz rozliczasz PCC od czynności zawartych bez notariusza.
Mieszkanie od dewelopera – VAT zamiast PCC
Deweloper sprzedaje lokal w ramach działalności opodatkowanej VAT, więc przy typowym zakupie mieszkania ta sama sprzedaż nie jest już objęta PCC. Nie musisz odwiedzać urzędu skarbowego ani wysyłać deklaracji „na zero”. Podatek od nieruchomości zaczniesz płacić dopiero wtedy, gdy staniesz się właścicielem – a to następuje z chwilą podpisania umowy przenoszącej własność, a nie umowy deweloperskiej.
Jeśli dopiero wybierasz mieszkanie, zobacz aktualne inwestycje od deweloperów w Warszawie i we Wrocławiu.
Rynek wtórny – PCC pobiera notariusz
Przy zakupie od osoby prywatnej stawka PCC wynosi co do zasady 2% wartości rynkowej mieszkania. Notariusz wylicza podatek, pobiera go w dniu podpisania aktu i przekazuje do urzędu skarbowego. Jeśli cena w umowie wyraźnie odbiega od cen podobnych lokali, urząd może ją zakwestionować i ustalić podatek od wartości rynkowej – dlatego zaniżanie ceny „na papierze” nie ma sensu.
Zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu
Od 2023 roku kupujący pierwsze mieszkanie lub dom na rynku wtórnym może być zwolniony z PCC. Warunek: w dniu zakupu i wcześniej nie miał prawa własności ani udziału w mieszkaniu, domu lub spółdzielczym prawie do lokalu mieszkalnego czy domu. Organy podatkowe dopuszczają wyjątek dla udziału do 50% nabytego w spadku. Przy wspólnym zakupie, np. przez małżonków, warunki muszą spełniać wszyscy kupujący – jeśli jedna osoba miała wcześniej mieszkanie, zwolnienie nie przysługuje nikomu. O spełnieniu warunków oświadczasz w akcie notarialnym, a notariusz uwzględnia zwolnienie przy rozliczeniu.
Hipoteka – 19 zł, zwykle także u notariusza
Kupując na kredyt, ustanawiasz hipotekę na rzecz banku. Od hipoteki zabezpieczającej wierzytelność o nieustalonej wysokości (najczęstszej przy kredytach mieszkaniowych) PCC wynosi 19 zł, od hipoteki na kwotę określoną – 0,1% tej kwoty. Gdy oświadczenie o ustanowieniu hipoteki składasz w akcie notarialnym, podatek pobiera notariusz. Deklarację PCC-3 składasz samodzielnie w ciągu 14 dni tylko wtedy, gdy hipoteka została ustanowiona poza aktem notarialnym. Możesz to zrobić przez e-Urząd Skarbowy.
Urząd gminy – obowiązek, o którym łatwo zapomnieć
Ten obowiązek dotyczy każdego kupującego, niezależnie od rynku. W ciągu 14 dni od nabycia własności składasz w urzędzie gminy lub miasta informację o nieruchomościach i obiektach budowlanych (formularz IN-1). Na jej podstawie urząd wyda decyzję w sprawie podatku od nieruchomości. W wielu gminach informację można złożyć elektronicznie, np. przez ePUAP.
Kilka faktów o samym podatku:
- obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym stałeś się właścicielem,
- stawki ustala rada gminy; w 2026 roku maksymalna stawka dla budynków i lokali mieszkalnych wynosi 1,25 zł za m² powierzchni użytkowej rocznie,
- osoby fizyczne płacą w czterech ratach: do 15 marca, 15 maja, 15 września i 15 listopada; jeśli roczna kwota nie przekracza 100 zł, płaci się ją jednorazowo w terminie pierwszej raty.
Przy okazji możesz załatwić zameldowanie – to osobna sprawa, niezwiązana z podatkiem, i można ją zgłosić także przez internet.
Pieniądze od rodziny i źródło środków
Jeśli rodzice lub dziadkowie dokładają się do zakupu, darowizna od najbliższej rodziny może być w całości zwolniona z podatku. Gdy wartość darowizn od jednej osoby w ciągu pięciu lat nie przekracza kwoty wolnej (w 2026 roku 36 120 zł), nie musisz jej zgłaszać. Powyżej tej kwoty zgłaszasz darowiznę na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy, a pieniądze powinny trafić na Twój rachunek bankowy – najlepiej przelewem bezpośrednio od darczyńcy. Niedotrzymanie tych warunków oznacza utratę zwolnienia.
Warto też pamiętać, że urząd skarbowy może zainteresować się źródłem środków przy dużym zakupie za gotówkę. Najprościej unikać problemów, trzymając oszczędności na rachunku i zachowując dokumenty ich pochodzenia.
Czytaj także:
Gdzie zgłosić zakup mieszkania – tabela terminów
Po zakupie możesz mieć do czynienia z trzema adresami: urzędem gminy, urzędem skarbowym i notariuszem. Zestawiamy je według tego, co faktycznie musisz zrobić sam.
| Co | Gdzie | Termin | Kto składa |
|---|---|---|---|
| Zakup od dewelopera: PCC | Nigdzie – podatek nie powstaje (w cenie jest VAT) | – | Nie dotyczy |
| Informacja IN-1 (podatek od nieruchomości) | Urząd gminy lub miasta, na którego terenie leży mieszkanie (także elektronicznie) | 14 dni od nabycia własności | Kupujący – zawsze |
| PCC przy zakupie z rynku wtórnego | Urząd skarbowy – ale podatek pobiera i odprowadza notariusz | w dniu podpisania aktu | Notariusz (płatnik) |
| Deklaracja PCC-3 (czynność bez notariusza, np. hipoteka ustanowiona poza aktem) | Naczelnik urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania kupującego – przez e-Urząd Skarbowy lub papierowo | 14 dni od powstania obowiązku podatkowego | Kupujący – tylko w wyjątkach |
| Zgłoszenie darowizny SD-Z2 (pieniądze od rodziny powyżej kwoty wolnej) | Urząd skarbowy właściwy dla Ciebie jako obdarowanego | 6 miesięcy | Obdarowany |
Wniosek o wpis Twojej własności do księgi wieczystej zwykle składa notariusz razem z aktem – nie musisz osobno jechać do sądu. Jeśli dopiero wybierasz mieszkanie, zobacz nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu.
Najczęstsze pytania
Czy po zakupie mieszkania od dewelopera muszę złożyć PCC-3?
Nie. Sprzedaż przez dewelopera jest opodatkowana VAT, więc nie podlega PCC i nie ma czego deklarować.
Kto płaci PCC przy zakupie mieszkania z drugiej ręki?
Podatek obciąża kupującego, ale pobiera go i odprowadza notariusz w dniu podpisania aktu. Nie musisz składać deklaracji samodzielnie.
Co grozi za niezłożenie informacji IN-1 w gminie?
Niezłożenie informacji w terminie jest naruszeniem przepisów podatkowych i może skończyć się karą na podstawie Kodeksu karnego skarbowego. Warto złożyć ją od razu po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego.
Czy zwolnienie na pierwsze mieszkanie dotyczy zakupu od dewelopera?
Nie ma takiej potrzeby – przy typowym zakupie od dewelopera PCC w ogóle nie występuje. Zwolnienie ma znaczenie przy zakupie z rynku wtórnego.
Gdzie złożyć PCC-3 i w jakim terminie?
Deklarację PCC-3 składasz do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według swojego miejsca zamieszkania – przez e-Urząd Skarbowy (podatki.gov.pl) albo w formie papierowej – w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego. Przy zakupie mieszkania u notariusza zwykle nie jest to potrzebne, bo PCC pobiera notariusz.
Czy muszę zgłaszać zakup mieszkania w urzędzie skarbowym?
Przy zakupie od dewelopera – nie. Przy rynku wtórnym – zwykle nie, bo PCC rozlicza notariusz. Do urzędu skarbowego idziesz sam tylko wtedy, gdy zawierasz czynność bez notariusza albo zgłaszasz darowiznę od rodziny powyżej kwoty wolnej. Obowiązkowa jest natomiast informacja IN-1 w urzędzie gminy.
Podsumowanie
Po zakupie mieszkania u notariusza sprawy w urzędzie skarbowym zwykle są już załatwione: przy rynku pierwotnym PCC nie ma, a przy wtórnym pobiera go notariusz. Twoim zadaniem jest przede wszystkim złożenie informacji IN-1 w gminie w ciągu 14 dni i – jeśli korzystasz z pomocy rodziny – zgłoszenie darowizny. Jeśli planujesz zakup nowego mieszkania, zapytaj naszego eksperta – pomożemy wybrać inwestycję, sprawdzimy umowę deweloperską, a ekspert kredytowy porówna oferty kredytu.
